Как при покупке определить износ дома самому? Основные методики

При возведении каждого строения рассчитывают не только смету, но и его время эксплуатации, иными словами — износ. Этот фактор определяет срок службы кирпича. Степень эксплуатационного срока у каждой постройки разная и среднего показателя для всех нет, это условная мера. Если время эксплуатации истекло, это совсем не значит, что здание не пригодно для дальнейшего использования. Дело в том, что по истечении этого срока строение теряет часть полезных качеств, и с применением некоторых реставрационных операций оно еще долго может стоять.

Виды и сроки службы кирпичного дома

Различают моральный и физический. Физическим износом называют выход зданий из эксплуатации в результате воздействия на них факторов внешней среды, таких как дождь, высокая температура, ветер, звуковые волны. Под моральным понимают несоответствие постройки с современными требованиями, например, недочеты в инженерном плане, недостатки планировки.

Сроки износа во многом определяет стройматериал, вид фундамента, перекрытия дома. Например, с деревянными перекрытиями здание способно простоять не более 20 лет, а с жестяными и металлическими — больше 100. На этот фактор влияет и тип постройки. Из этого следует что к 2021 году большинство хрущевок уже станут непригодны к проживанию.

Каковы сроки эксплуатации зданий и сооружений

Что подразумевается под этим определением? Временем использования любого возводимого объекта считают определенный временной промежуток безопасного использования знаний или иных строительных сооружений до такого состояния, когда его последующая эксплуатация нецелесообразна или недопустима по правилам техники безопасности. Строительные объекты бывают нескольких видов (в зависимости от материала стен): панельные и монолитные здания, кирпичные, каркасные и деревянные строения, а также строительные объекты из бруса, щитов, пеноблоков или панелей.

• Стены и фундамент: 100 — 150 лет;
• Перекрытия из различных материалов: 70 — 150 лет;
• Лестничные конструкции: 80 — 100 лет;
• Напольные покрытия: 80 — 100 лет;
• Внутренние ненесущие основания: 40 — 150 лет;
• Несущие элементы различных строительных конструкций: 100 — 150 лет;
• Кровельные покрытия: 10 — 80 лет;
• Дверные и оконные конструкции: 20 — 30 лет;
• Канализационная система: 30 лет;
• Отопительная и вентиляционная системы: 30 лет;
• Газовые установки: 20 лет;
• Грузовые лифты без проводника: 20 лет.
• Сроки эксплуатации внутренней и внешней отделки сооружений:
• Внешняя облицовка сооружений: 125 лет;
• Отделка плиткой: 60 — 75 лет;
• Внутренняя облицовка сооружений: 40 лет;
• Покраска конструкций: 20 – 45 лет.

Рекомендуем прочесть: Льготы федеральных ветеранам труда в сочи 2021 году

Как оценить износ?

Оценка проводится по совокупности показателей, в процентном соотношении и отражает его степень. Например, здания с уровнем износа 10% и ниже считаются хорошими, а если этот уровень составляет 80%, то жить в такой постройке недопустимо. Износ в большей степени определяется визуальным способом и с применением некоторых испытаний. В процессе оценки даются относительные данные о дальнейшем времени использования.

Это важно знать: Можно ли по закону огораживать придомовую территорию многоквартирного дома

ТехЛиб СПБ УВТ

После приработки под полезную нагрузку сооружение вступает в период нормальной эксплуатации. В этот период необходимо соблюдать все эксплуатационные требования по критерию ремонтопригодности, только в этом случае вероятность отказов будет стабильно ничтожная, что нашло отражение в графике жизни. Отказы периода нормальной эксплуатации происходят исключительно по вине эксплуатирующих организаций, не соблюдающих требования по технической эксплуатации зданий и сооружений.

Все конструкции, имеющие сезонное применение (летние палатки, павильоны, каркасы рождественских елей и т.п.) – имеют нормативную долговечность 5 лет и после пяти сезонов не должны использоваться.

Рекомендуем прочесть: Какие выплаты за третьего ребенка в 2021 году в кемеровл

Как увеличить срок эксплуатации постройки?

Главным способом увеличения времени использования строения является изначальное его строительство «на совесть». Правильное оформление фундамента, тип перекрытия, его качество и материалы, которые были использованы при постройке. Поэтому так важно учесть все нюансы постройки, чтобы вопрос о продлении этого срока отложился на 10-летия, а то и 100-летия. В основном для увеличения эксплуатационных характеристик стоит заняться реставрацией фундамента, заменой устаревшей проводки и водопроводных труб, установкой дополнительных опор (если нужно). Этих операций достаточно, чтобы коттедж, дом или многоэтажка продолжила свое существование еще как минимум 10—15 лет.

Cроки службы зданий и сооружений

Долговечность — способность строительного объекта сохранять физические и другие свойства, устанавливаемые при проектировании и обеспечивающие его нормальную эксплуатацию в течение расчетного срока службы при надлежащем техническом обслуживании;

В пункте 3.2.3 ГОСТ Р 54257-2021 установлено, что необходимые меры по обеспечению долговечности конструкций и оснований зданий и сооружений с учетом конкретных условий эксплуатации проектируемых объектов, а также расчетные сроки их службы должен определять генпроектировщик по согласованию с заказчиком.

Срок эксплуатации кирпичного многоквартирного жилого дома



Нормативные сроки эксплуатации жилых многоэтажек Дома разного типа имеют разный срок эксплуатации, начиная от 50 лет и заканчивая 150. Посмотрим, какие дома сколько «живут».

• Панельные «хрущевки» постройки 50–70-х годов ХХ века много хуже по качеству и рассчитаны всего на 50 лет. По всем нормативам в 2005–2020 годах их должны снести. Реконструкции они не подлежат.
• У кирпичных пятиэтажек того же срока строительства срок эксплуатации и обслуживания 100 лет, а в 2015–2030 годах предусмотрен ремонт жилищного фонда.
• Панельные и блочные многоэтажки в 9–16 этажей, построенные до 1980 года, служат 100 лет без реконструкции и должны быть снесены в 2055–2080 годах.
• Более современные панельные дома, выстроенные до 1998 года, тоже не подлежат реконструкции, и будут демонтированы в 2070–2105 годах.

Эксплуатация жилого фонда, для которого наступили сроки капитального ремонта.

Если срок эксплуатации дома подходит ко времени капитального ремонта (или реконструкции, что правильнее, так как износ зданий к тому моменту очень велик), то управляющая организация начинает процесс ремонта. Данное мероприятие длится долго, занимает от полугода до трех лет (в отдельных случаях). Предварительно оценивается степень физического износа здания, чтобы решить, в каком объеме проводить ремонт. Удовлетворительным состояние жилого здания признается, если к сроку капитального ремонта физический износ составляет не более 30%. Если процентаж выше, то говорят о не вполне удовлетворительном состоянии дома, неудовлетворительном и ветхом. Непригодным для жизни (аварийным) дом признают только при наличии 75% физического износа и угрозе обрушения. Тогда принимается решение о расселении жителей и сносе дома. Это решение принимается на основании заявления собственника жилья или организации, отвечающей за материально-техническое состояние дома. При решении комиссии о том, что жилье безопасно для жизни, расселение может и не состояться даже при наличии большого физического износа, хотя жилье и будет отнесено к ветхому. В этом случае может быть принято решение о реконструкции дома.

Расселение аварийного дома

Жильцов аварийных домов, подлежащих расселению, определяют на жительство во вновь отстроенные дома, которые ввели в эксплуатацию по государственной программе. Ввод жилого дома в эксплуатацию – длительный процесс, который занимает от трех месяцев до года. Поэтому даже если новый дом уже построен, вполне возможно, что переселение может произойти не сразу.

Также следует учесть, что московская программа переселения из ветхого жилья не охватывает все дома, для которых наступил срок реставрации/сноса, поэтому процесс переселения в новое жилье может занять несколько лет.

По введенной поправке в Жилищный кодекс расселение городских жителей из аварийного жилья может производиться и в дома за чертой города, так как программа расселения не относится к категории улучшающей жилищные условия, а является вынужденной мерой предоставления жилья. Кроме того, количество комнат может не совпадать, так как главный ориентир в этом вопросе – площадь помещения, причем не жилая, а общая. Таким образом, прогнозировать качество нового жилья, улучшится оно или ухудшится, невозможно – все зависит от наличия свободного жилого фонда.

Это важно знать: Налог на нежилое помещение для физических лиц с 2021 года

Если качество жилья не удовлетворяет

Если качество или расположение предоставляемого жилья не удовлетворяет собственников квартиры, то им может быть выплачена стоимость старой квартиры плюс расходы на переезд, самостоятельный поиск жилья и оформление документов. Если сумма не удовлетворяет, то следует обращение в суд, где истцом выступает орган, ответственный за расселение. Суд решает, какую сумму нужно выплатить несговорчивому собственнику.

Отвечает руководитель отдела маркетинга и рекламы Rezidential Group Светлана Гулюкина:

Срок эксплуатации домов, которые строятся по панельной технологии, составляет около 50-75 лет. При этом, помимо физического износа самих панелей как конструктивных элементов, важен и срок эксплуатации межпанельных швов. В большинстве случаев он составляет порядка 30-40 лет. Поэтому, несмотря на хорошее состояние несущих элементов, во многих домах индустриального советского домостроения обязательно проводился ремонт швов.

Если говорить о сегодняшнем дне, на рынке новостроек доля «панели» составляет не более 5%. Но в связи с тем, что большинство таких домов относятся к сегменту «эконом», спрос на квартиры в них остается довольно стабильным.

Большая часть объектов, которые строятся сейчас или будут возведены в ближайшем будущем, — это монолитные жилые дома. Они имеют более высокую прочность, хорошую звукоизоляцию и дают возможность архитекторам воплощать в жизнь оригинальные идеи. Срок эксплуатации таких зданий составляет 120—140 лет. По факту он зависит от материалов, которые используются при оформлении фасадов.

Словарь новостроек

Панель? Монолит? Кирпич?

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов

Этот показатель означает время целесообразной с экономической точки зрения эксплуатации здания и является довольно условным понятием. По факту, к окончанию этого срока большинство важных составляющих здания не исчерпывают свои резервы прочности, поэтому могут безопасно использоваться ещё немалое время.

В процессе эксплуатации постоянно проводится текущий профилактический (т.е. заранее запланированный по месту, затратам и объёму), а в случае нужды и непредвиденный ремонт каких-то систем и конструкций дома.

Строительные конструкции подвергаются не только силовому воздействию от нагрузки, но и агрессивному влиянию внешней среды – разнообразной коррозии, от которой строение необходимо защищать.

При проведении надлежащего ремонта здания способны служить гораздо дольше, однако в первые годы после капитальных ремонтных работ за строением необходимо внимательно наблюдать.

При определении срока службы строения в целом принимают средний нормативный показатель безотказной службы для его основных конструктивных элементов – фундамента, самонесущих и несущих стен, колонн.

Нормативные усредненные сроки службы гражданских зданий

Нормативные сроки службы являются достаточно условными. Об этом свидетельствует сравнение нормативных сроков, принятых в разных странах для одинаковых конструкций. Например, расчетный срок службы бетонных и железобетонных фундаментов принят в Венгрии и Бельгии 150 лет, во Франции 100 лет, в Швеции 80 лет, в Англии 60 лет.

Доли восстановительной стоимости отдельных элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания принимаются по утвержденным укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий (УПВС), а доли элементов и систем, не имеющих утвержденных УПВС, – по их сметной стоимости.

Срок годности

Для разных типов жилых строений эти показатели различны:

1. Дома советского периода:
   «Сталинки» довоенной постройки — 125;
2. «Сталинки» послевоенного возведения -150;
3. «Хрущевки» панельного типа- 50;
4. Кирпичные 4-5-ти этажные дома — 100;
5. Панельные и блочные 9-16-ти этажные – 100.
6. Современные постройки:

Железобетонные дома очень чувствительны к срокам капитального ремонта. Т.е. выполненный в нужное время и в необходимых объёмах, он способен значительно продлить срок службы жилья. Однако если ремонт нужен, но по каким-то причинам не производится, то строения начинают стремительно изнашиваться, и через какое-то время ремонт становится уже нецелесообразным.

Реальный срок службы дома из кирпича

Есть немало примеров длительной службы кирпича. Часть из них — церкви, заводы, крепости и замки, но сохранились и обычные жилые здания. Например, в Москве есть кирпичный особняк «Палаты Голицыных», который построен в 17 веке. Здание относится к памятникам архитектуры, но все еще используется как жилое.

Палаты Голицыных. Этому дому больше трехсот лет. В советское время архитекторы стали скромнее — на 300 лет вперед никто не загадывал. «Сталинки» послевоенного времени рассчитаны на 150 лет — сносить их планируется в 2095-2105 годах. Кирпичные здания хрущевского времени — на 50-70 лет. Строили «хрущевки» в основном из силикатного кирпича. Современные кирпичные дома строят с запасом на 100-150 лет. Для частного коттеджа срок службы может быть еще больше — в загородном жилье меньше этажей, проще соблюдать условия эксплуатации, реже бывают аварии.

Виды жилых многоквартирных домов

По уровню капитальности жилые дома классифицируются согласно материалу изготовления основных (не подразумевающих замену) элементов (фундамент, стены/колонны перекрытия) и подразделяются на 5 групп, каждая из которых имеет свой срок службы:

1. 150 лет для каменных особо капитальных зданий с каменными/бетонными фундаментами, кирпичными, монолитными и крупноблочными стенами и железобетонными перекрытиями.
2. 125 лед для обыкновенных каменных строений с каменными фундаментами, кирпичными, крупноблочными и крупнопанельными стенами, смешанными либо железобетонными перекрытиями, каменными по металлическим балкам.
3. 100 лет в случае облегчённых каменных зданий с каменными и бетонными фундаментами, облегчённой конструкции стен из кирпича, шлакоблоков и т.п., перекрытиями из железобетона, древесины или камня по металлическим балкам.
4. 30 лет, если здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, фундаменты древесно-каменные, стены каркасные, перекрытия в них деревянные.
5. 15 лет для крайне лёгких жилых построек из досок и им подобных малопрочных материалов.

Сроки службы отдельных частей здания различаются в зависимости от материала изготовления и колеблются в пределах:

• Кровля 8-25 лет.
• Полы 15 – 60 лет.

При воздействии агрессивной внешней среды этот срок сокращается в 2-3 раза.

Каков срок службы здания, от чего зависит? Как определить период годности панельного и иного дома?

Для любого дома, возведенного из панелей или кирпичей, разработаны нормы, по которым можно судить о примерных сроках их использования. Почему примерных? Потому что время существования конструкции зависит от того, как оно эксплуатировалось, применялся ли капитальный ремонт и т.д.

Возможны и такие случаи, когда возведенный 2-3 года назад дом находится в плачевном состоянии, а панельное сооружение из 9 этажей еще находится в довольно неплохом состоянии.

Оказываем юридическую помощь. Звоните

Износ зданий

Вне зависимости от класса и степени капитальности по ходу времени все здания подвергаются износу.

Физический

Физический износ означает, что под влиянием естественных факторов постройка постепенно теряет какие-то из своих изначальных физических свойств и характеристик. Конкретная степень изнашивания изменяется в зависимости от характеристик материалов, конструктивного решения здания, особенностей его расположения в т.ч. климатических, условий эксплуатации.

Это важно знать: Доверительное управление недвижимым имуществом

Моральный

Моральный износ возникает из-за постепенного технического развития в обществе и определяется как несоответствие по функциональному назначению.

Признаки морального устаревания здания:

1. Планировка квартир не соответствует современным требованиям.
2. Системы инженерного оборудования устарели.
3. Излишняя плотность застройки и заселения.
4. Недостаточное благоустройство и озеленение.

Первый тип морального износа определен снижением цены здания в сравнении со временем его строительства в связи с упрощением, а значит и удешевлением процесса строительства, а также за счёт возведения более современного жилья. Соответственно, необходимо производить периодическую переоценку жилого фонда.

Вторая вид определяет устаревание здания и составляющих его элементов относительно существующих на данный момент требований к объёмно-планировочным, санитарно-гигиеническим и иным решениям, озеленению, благоустройству и т.д.

Реформа ценообразования в строительстве должна была завершиться 1011 день назад

Громушка, цитата в сообщении №4 — из времен царя Гороха (приказ Госстроя, текст которого был актуализирован в 2021 году). Глава II. Какой у этого приказа статус на сегодняшний день — не знаю. Наверно что-то и поновее есть.

Не поняла я вас Вы заглядывали в тот документ? В нем есть, например, вот это: НОРМАТИВНЫЕ СРОКИ СЛУЖБЫ ЗДАНИЙ 1. Общие положения 1. Нормативные усредненные сроки службы жилых домов, их конструктивных элементов, отделки зданий и инженерного оборудования установлены в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) для шести групп и приведены в табл. 1. ну и так далее

Оценка состояния жилого дома

В соответствии со степенью износа, состояние понимается как:

• Хорошее — менее 10% износа.
• Вполне удовлетворительное — 11-20%.
• Удовлетворительное — 21-30%.
• Не вполне удовлетворительное — 31-40%.
• Неудовлетворительное — 41-60%.
• Ветхое — 61-80%.
• Непригодное для жизни — выше 80%.

На скорость процесса изнашивания оказывают влияние:

• качество используемых для строительства материалов;
• частота и качество выполняемых ремонтных работ;
• особенности эксплуатации;
• целесообразность и адекватность конструктивных решений в процессе капитального ремонта;
• время, в течение которого здание не использовалось (при наличии таких периодов);
• степень заселённости.

Приложение 20

3. Настоящие усредненные сроки службы жилых и общественных зданий, их конструктивных элементов, отделки зданий и оборудования установлены с учетом того, что в процессе эксплуатации зданий плановый текущий ремонт должен производиться периодически в строго установленные сроки и в соответствии с перечнем основных работ, относящихся к текущему ремонту жилых и общественных зданий, приведенных в главе IV.

каменные облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков или ракушечника на сложном или известковом растворе, колонны или столбы железобетонные или кирпичные (перекрытия в отличие от трех предыдущих типов зданий деревянные)

Промерзают стены в кирпичном доме – что делать?

Промерзание – результат нарушения технологии возведения стены, когда остаются сквозные пустоты, недостаточно герметичен шов или пожалели раствор. Решается проблема путем полной термоизоляции дома. Иногда хватает точечной неполной изоляции углов или участков стены.

1. Когда в стене видны трещины или деформация, можно воспользоваться монтажной пеной. Она предотвратит поступление холодного воздуха и влаги в структуру стены.
2. Утеплить кирпичный многоэтажный дом можно «теплой» штукатуркой. Хороший вариант, если промерзание не сильное. При серьезных проблемах приходится применять теплоизоляционный слой по все поверхности монолитным слоем.

Определение износа объекта недвижимости

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому .

Пример.

Необходимо оценить внешний износ, вызванный сниже нием инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.

Как построить кирпичный дом?

Возвести собственноручно дом проблематично, если не знать всех тонкостей стройки. Готовые красивые кирпичные дома простоят долгое время, при условии грамотного возведения: правильно залитый фундамент, проработанный вопрос отвода воды, изоляция стен от влаги. Важно тщательно продумать проект дома, позаботиться о покупке качественных материалов, ознакомиться с существующими нюансами и только потом приступать к делу.

Фундамент под кирпичный дом

Ленточный фундамент представляет собой мелкозаглубленный цементный пояс на песочной подушке – бюджетный вариант. Плитный обойдется дороже, но он считается самым прочным. Свайный является золотой серединой.

1. На песчаной почве лучше ленточный фундамент, на проблемных почвах стоит выбрать основательный плитный, а свайные основания подойдут для любого грунта.
2. На свайном фундаменте можно выгнать кирпичный многоэтажный дом, но без подвального помещения. На ленточном фундаменте получится построить кирпичный дом не выше второго этажа, плитный допускает большую нагрузку, но форма дома будет квадратной.

Крыша на кирпичный дом

Для любой постройки тип кровли определяется несколькими факторами: характерные осадки, проект и материал стены.

1. Для местности с обильными осадками уклон крыши не менее 45°, для сухих местностей это значение может быть меньшим. Если ветра дуют сильно и часто, оптимальным будет уклон в 30°.
2. Первый параметр определяет тип самой кровли. Пологие крыши лучше укладывать рулонными материалами. Если угол порядка 15°, подойдут штучные элементы. Шифер или черепица хороши для крыши с уклоном от 25°.
3. Проект одноэтажного кирпичного дома может иметь особенности, влияющие на тип кровли. Если в планах сделать мансарду, оптимальный уклон находится в пределах 38°-45°, уклон менее 30° подойдет только для чердака.
4. Важно, чтобы места соприкосновения кирпича и дерева, из которого изготавливают стропила и мауэрлат, было хорошо гидроизолированы. В противном случае соберется конденсат, и постоянно влажное дерево начнет гнить.

Правильная установка пластиковых окон в кирпичном доме

Сохранение тепла и возможность избежать сырости в помещении во многом зависят от грамотного подхода к установке окон. Технология установки пластиковых окон в кирпичном доме имеет некоторые особенности.

1. Основное отличие кирпичного дома – ширина откосов. Придется искать оптимальное решение для расположения профиля. Широкий подоконник имеет глубину более 40 см.
2. В результате следует правильно расположить профиль в широком проеме. Зачастую монтажники предлагают установить окно поближе к наружной стене, чтобы получить внутри квартиры широкий подоконник и не портить внешний вид здания. Однако это приводит к выходу термического тепла на откосы. Если расположить профиль поближе к внутренней части, подоконник будет слишком узким. Оптимально выбрать середину проема.
3. Из-за особенностей проема пены и остальных монтажных материалов всегда уходит больше, что делает стоимость установки дороже примерно на 20% в сравнении с панельными домами.

Утепление кирпичного дома

Оптимальным и рекомендуемым считается утепление кирпичного дома снаружи. Для комфортного состояния жилого помещения толщина стены должна быть примерно 3 м. Достичь этого сложно, да и не нужно, ведь утеплитель справится с задачей с меньшей толщиной. Утепление кирпичного дома изнутри нежелательно, так как перепад температур приводит к образованию конденсата в стенах.

1. Похожими свойствами обладают эковата и минвата. Они доступны с ценовой точки зрения, фиксируются к фасаду легко и быстро. Пропитка избавит от проблем с грибком и гнилью.
2. Эффективнее считаются пенопласт, пенополистирол и пеноизол. Они плотнее и проще крепятся. Дополнительное утепление обеспечат специальная краска и штукатурка.

Внутренняя отделка кирпичного дома

Оформление стен потребует выравнивания поверхности. Добиться нужного результата можно двумя способами.

1. Гипсокартон стал невероятно популярным типом отделки как черновой, так и декоративной. Ровная поверхность достигается без применения технологий, где нужна вода, и это существенно ускоряет работу.Если двухэтажный кирпичный дом с мансардой, листы гипсокартона отлично перекроют все коммуникации.
2. Когда принято решение оклеить стены тяжелыми фактурными обоями, есть смысл отдать предпочтение штукатурке. Если хочется оформить кирпичный дом своими руками, можно использовать оригинальный метод окрашивания стены без дополнительной отдели, чтобы сохранить фактуру кладки.

Срок эксплуатации панельного дома: все зависит от даты строительства

Началом массового панельного строительства стало строительство так называемых «хрущевок» в конце 50-х годов прошлого века. Они возводились из облегченных тонкостенных панелей, благодаря которым получилось значительно сократить материальные затраты. Такие здания были рассчитаны примерно на 40 50 лет эксплуатации. Однако по предварительным оценкам срок жизни панельных домов подобного типа составит на 10-15 лет больше, чем предполагалось. У аналогичных зданий, построенных несколько позже, возможность эксплуатации продлится примерно около 100-120 лет.

В свое время панельные дома стали настоящим прорывом в области жилищного строительства. Технология их возведения позволила обеспечить граждан отдельными квартирами с минимальными затратами времени, материальных и трудовых ресурсов. Всего было несколько вариантов таких зданий и множество серий, которые отличались архитектурными и конструктивными решениями. Поэтому срок эксплуатации панельного многоквартирного дома зависит от нюансов строительства и года сдачи объекта. Кроме того, имеют значение и условия содержания и использования здания по назначению.

Процент износа кирпичного дома по годам

Срок жизни панельного дома ограничен во времени (всего-то 50лет) и зависим от соблюдения сроков капитального ремонта. А ремонта дома не производится. Ремонт отдельно взятой квартиры на состоянии дома никак не сказывается. Дом ветшает, рыночная стоимость квартир в нём неудержимо падает, он постепенно превращается в трущобу вместе с окружающими его такими же домами. Стоимость коммунальных услуг растёт, приближаясь к рыночной цене энергоносителей. А энергоносителей требуется всё больше и больше, так как состояние ограждающих конструкций, которые изначально не были рассчитаны на ресурсосбережение, ухудшается с каждым годом. Квартира начинает потреблять всё больше средств и в какой-то момент становится ясно, что её рыночная стоимость полностью за несколько лет съедается размером платы за тепло, воду, электричество, да ещё подаваемых с перебоями.

Срок эксплуатации панельного многоквартирного дома: по нормативам согласно ГОСТу

Какие-то из панелек служат 50 лет, на какие-то устанавливается срок в 100 лет, есть здания, сделанные из панелей, а наружные стены у них кирпичные. Их срок равен 150 годам. Многое зависит от серии дома. 100–120 лет срок службы современных панельных домов. Также важным фактором является проведение капитального ремонта. Считается, что делать его должны через 20–25 лет эксплуатации.

Кто-то имеет возможность приобрести жилье в новостройках, и это хорошее приобретение, потому что современные дома весьма комфортабельные, с хорошей планировкой, удобные. Конечно, сравнивать их с пятиэтажками хрущевского времени не приходится. Тем не менее панельные дома остаются востребованными на вторичном рынке.

Ветхий дом какой процент износа

И если эта цифра достигает 40 и более, дом считается ветхим. Когда процент износа намного выше, здание претендует на статус аварийного. Что такое ветхое жилье? Отличие от жилья аварийного. Признание дома аварийным процент износа. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не Процент износа дома может быть выше 70, но тот не считается аварийным, если опасность для жизни не установлена.Для того, чтобы жилье признали ветхим, необходимо получить документ из БТИ о степени износа здания. — зданий многоквартирных жилых домов с целью определения фактического процента физического износа, определению необходимости проведения капитального ремонта либо признанию ветхими и подлежащими сносу нахождение дома в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях. Для того чтобы отнести жилье к ветхому, необходимо определить степень его износа. Однако расчет процента износа Физический износ жилого дома определяет вид, объемы и затраты капитального ремонта.Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа представлена в табл. 1.Ветхое.Определение процента физического износа. Износ фурнитуры. Что такое «ветхое жилье»? Наш дом является ветхим, как мне пояснили в связи с тем, что износ его конструкций составляет более 70, ноб) деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65 процентов. — Ветхим считается жилье, износ которого составляет свыше 66 процентов для деревянных домов и свыше 70 процентов — для каменных, — объясняет Маргарита Мустафаева. Жилье можно причислить к ветхому, если износ его конструкций составляет: более 70 для каменных, кирпичных и полносборных зданий более 65 для деревянных домов, мансард и зданий 1. Настоящая «Методика определения физического износа гражданских зданий» вводится взамен «Таблиц признаков для определения процента изношенности частей строений и элементов благоустройства» (инструкция ГУКХ НКВД PCФСP по инвентаризации коммунальныхветхое. Старый дом — какое жилье считаться аварийным, а какое ветхим?деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65 процентов. В то же время жилищная инспекция сообщает, что по состоянию на 2005 год фзический износ дома составляет 64 и категория состояния указывается как «ветхое».Конечно же, подобный процент редко определялся, но потом этот порог и вовсе отменили, дабы не было соблазна. — Ветхим считается жилье, износ которого составляет свыше 66 процентов для деревянных домов и свыше 70 процентов — для каменных, — объясняет Маргарита Мустафаева. нахождение дома в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях. Для того чтобы отнести жилье к ветхому, необходимо определить степень его износа. Однако расчет процента износа 2 Как узнать степень изношенности строения4 В чем разница между аварийным и ветхим домомКакой процент износа зависит от материала постройки дома Какие дома считаются аварийными?К ветхому жилью относятся: деревянные дома, у которых процент износа составляет 65 каменные дома с процентом износа, составляющим 70. К ветхим жилым домам относятся: а) полносборные, кирпичные и каменные дома с физическим износом свыше 70 процентов б) деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65 процентов. При этом главным критерием, влияющим на итоговое заключение, является не общий процент износа несущих конструкций объекта, аВетхое жилье. Главное отличие аварийных и ветхих домов — относительная безопасность проживания, так как последние не грозят жильцам Процедура признания жилья ветхим. Как добиться переселения из аварийного и ветхого жилья. Признание дома аварийным.В законе о материнском капитале не определяется процент износа жилья . Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов», утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 .Ветхое. Чем больше процент износа, тем непригоднее помещение для проживания. Какова процедура признания жилья ветхим?Сносу подлежат дома с признаками физической изношенности всего здания и конструктивных деталей, а также здания после аварий, пожаров, взрывов. Т. е. комиссия специалистов, должна проверить техническое состояние дома, дать заключение о проценте его износа, а также определить является он ветхим, или нет. Что такое ветхое жилье? Отличие от жилья аварийного. Какого года постройки дом считается ветхим.Расселение ветхого и аварийного жилья (федеральная программа переселения). Что говорит законодательство о сносе ветхого и аварийного жилья? 5. К ветхим жилым домам относятся: а) полносборные, кирпичные и каменные дома с физическим износом свыше 70 процентов б) деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65 процентов. — Жилье, износ которого составляет свыше 65 для деревянных домов и свыше 70 для каменных, считается ветхим. Но если дом стоит на фундаменте, стены и крыша еще довольно крепкие, а коммуникации справляются с возложенными на них задачами Ну как то так определяют, даю небольшую выдержку «Для определения степени износа дома и вида ремонта необходимо тщательно осмотреть сначала фундамент, а затем цокольную часть стен, полы, окна, двери К ветхим жилым домам относятся: полносборные, кирпичные и каменные дома с физическим износом свыше 70 деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65.

Рекомендуем прочесть: При покупке квартиры у застройщика на что обратить внимание

Сроки службы зданий в зависимости от группы капитальности

Наименование объектов Примерный срок службы Временные здания и сооружения (бытовки строительных рабочих и вахтового персонала, временные склады, летние павильоны и т.п.) 10 лет Сооружения, эксплуатируемые в условиях сильноагрессивных сред (сосуды и резервуары, трубопроводы предприятий нефтеперерабатывающей, газовой и химической промышленности, сооружения в условиях морской среды и т.п.) Не менее 25 лет Здания и сооружения массового строительства в обычных условиях эксплуатации (здания жилищно-гражданского и производственного строительства) Не менее 50 лет Уникальные здания и сооружения (здания основных музеев, хранилищ национальных и культурных ценностей, произведения монументального искусства, стадионы, театры, здания высотой более 75 м, большепролетные сооружения и т.п.) 100 лет и более

9.1. В зависимости от уровня ответственности сооружений, характеризуемой социальными, экологическими и экономическими последствиями их повреждений и разрушений, при проектировании необходимо использовать коэффициенты надежности по ответственности, минимальные значения которых приведены в таблице 2. Примечание. Уровни ответственности 1а и 1б соответствуют «повышенному» уровню ответственности, уровни ответственности 2 и 3 — «нормальному» и «пониженному» уровням по классификации Технического регламента о безопасности зданий и сооружений [1].

Совет 1: Как определить степень износа дома самостоятельно

Продавцы недвижимости, будь то частный дом или квартира в многоэтажном строении, зачастую перед продажей проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка. Например, трещины заклеивают плотными обоями или затирают строительными смесями низкого качества, сантехнические системы, водопроводы и отопительные секции окрашивают, чтобы скрыть повреждения и т.п. Подобные «отделочные» работы скрывают повреждения и в последствие невнимательные покупатели вынуждены менять, ремонтировать, а в сложных случаях и тратиться на приобретение другой жилплощади. Профессионалы уделяют осмотру строения гораздо больше внимания, только им под силу найти повреждения там, где человек без опыта и не подумает их искать. Оценкой износа зданий занимаются службы экспертизы недвижимости, где можно заказать выезд специалиста на место осмотра в удобное для клиента время.

— Внешний вид фасада и внутренних помещений – отсутствие трещин, расхождений плит и искривлений стен повышает эксплуатационные данные строения. Их же наличие напрямую указывает на аварийное состояние дома и его фундамента, повышает риск провала перекрытий и их полного обрушения.

Нормативный усредненный срок службы здания

Фактический срок службы здания и сооружения будет зависеть от конструкции здания, от материалов, примененных при его строительстве, от условий эксплуатации (температурно-влажностный режим, перепады температуры, динамические нагрузки, качество обслуживания и ремонтов и пр.).

При проектировании здания все его несущие конструкции рассчитываются исходя из общего срока службы всего здания. Таким образом, планируемый срок службы здания зависит от сроков службы основных несущих конструкций: фундамента, каркаса, несущих стен, перекрытий и покрытий, связей.

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Усредненные сроки службы любых жилых зданий, в том числе новостроек, определяются официальными нормативами, согласно которым высокоэтажные многоквартирные дома «живут» примерно от 70 до 150 лет.

Каждому типу домостроения отводится примерный период эксплуатации: панельные и блочные дома служат порядка 75 лет, кирпичные – около 100 лет, а монолитные, обоснованно считающиеся наиболее прочными, держатся в среднем 150 лет.

Согласно нашим данным, в июле 2021 года в массовом сегменте в Москве шло строительство 59 монолитных и 38 панельных домов. Таким образом, из 97 строящихся жилых комплексов эконом-класса 60% имеют все шансы продержаться 150 лет, а 40% могут простоять от 70 до 100 лет.

Практически все проекты в сегменте бизнес- и элитного класса строятся с использованием монолитных материалов высокого качества, поэтому прогнозы по их срокам службы самые оптимистичные: они могут продержаться даже более 150 лет.

Нужно понимать, что это лишь ориентировочные оценки: в реальности долговечность дома определяют качество материалов и регулярность проводимого ремонта. Также не стоит недооценивать влияние способа эксплуатации, ведь опасные ремонтные работы способны привести к обрушению всего здания.

Каждый жилой дом должен ремонтироваться профилактически, для этого он периодически подвергается инспекции, в результате которой определяется процент износа. Анализируются состояние всех конструктивных элементов: фундамента, перекрытий, межэтажных лестниц, кровли и прочего. Если степень износа достигает 80%, то здание признается негодным для проживания.

Поэтому судьба каждой новостройки, что сейчас находится на стадии строительства, будет определяться индивидуально.

7 главных различий между новостройками разных классов

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?

Помимо физической негодности, существует и моральная. Старый дом может быть исправным, но при этом перестать соответствовать современным требованиям комфортабельности и благоустройства.

Так произошло с некоторыми хрущевками, формально еще годными для проживания, но сильно отставшими от градостроительного развития, имевшими ужасный внешний вид и неудобные планировки квартир. А вот новостройки сейчас выглядят гораздо лучше — как по эстетическим, так и функциональным параметрам.

Можно считать, что им не грозит преждевременное старение, и большая часть из них прослужит согласно положенным срокам. В зоне риска находятся лишь немногие жилые комплексы.

С 2021 года мэрия Москвы наложила запрет на строительство панельных домов старых серий, однако некоторые девелоперы нынешних новостроек успели начать возводить свои проекты с использованием устаревших серий в тот момент, когда они еще были разрешены. Скорее всего, срок службы таких домов не превысит 50 лет.

Отвечает руководитель отдела маркетинга и рекламы Rezidential Group Светлана Гулюкина:

Срок эксплуатации домов, которые строятся по панельной технологии, составляет около 50-75 лет.

При этом, помимо физического износа самих панелей как конструктивных элементов, важен и срок эксплуатации межпанельных швов. В большинстве случаев он составляет порядка 30-40 лет.

Поэтому, несмотря на хорошее состояние несущих элементов, во многих домах индустриального советского домостроения обязательно проводился ремонт швов.

Если говорить о сегодняшнем дне, на рынке новостроек доля «панели» составляет не более 5%. Но в связи с тем, что большинство таких домов относятся к сегменту «эконом», спрос на квартиры в них остается довольно стабильным.

Большая часть объектов, которые строятся сейчас или будут возведены в ближайшем будущем, — это монолитные жилые дома. Они имеют более высокую прочность, хорошую звукоизоляцию и дают возможность архитекторам воплощать в жизнь оригинальные идеи. Срок эксплуатации таких зданий составляет 120—140 лет. По факту он зависит от материалов, которые используются при оформлении фасадов.

Словарь новостроек

Панель? Монолит? Кирпич?

Отвечает управляющий партнер Gravion Group Юрий Неманежин:

Срок службы современных домов, независимо от технологии их строительства, то есть монолит ли это, кирпич или панель, составляет порядка 100 лет.

Однако здесь необходимо понимать, что все зависит от того, какой материал используется при строительстве, и насколько качественно работают сами строители, так как иной монолитный дом может пойти трещинами уже на этапе ввода в эксплуатацию.

Например, был случай, когда строительная организация производила залив фундамента в неблагоприятных погодных условиях без соблюдения технических норм. В дальнейшем при строительстве фундамент дома лопнул, и девелоперу пришлось останавливать стройку и срочно принимать меры для устранения последствий.

Что касается панельных домов, то сегодня качество производимых модулей достаточно высоко и отвечает всем существующим требованиям. Вопрос заключается только в том, чтобы швы между панелями были тщательно заделаны качественными материалами. Также в дальнейшем фасад здания необходимо поддерживать в надлежащем состоянии. При соблюдении этих нехитрых правил дом будет стоять долго и крепко.

Отвечает директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар» Вадим Камалов:

Прочность и долговечность дома зависит от строительных материалов, из которых он построен. Сроки службы для различных стройматериалов предусмотрены ГОСТами и СНИПами; они, как правило, измеряются циклами морозостойкости.

Морозостойкость — это способность материала выдерживать попеременное замораживание и оттаивание в водонасыщенном состоянии. Этот показатель измеряется в циклах, а цикл условно обозначает календарный год.

Во время стандартных испытаний изделие опускают в воду на 8 часов, потом помещают на 8 часов в морозильную камеру (это один цикл). И так до тех пор, пока материал не начнет менять свои характеристики (массу, прочность и прочее).

Учитывая, что сейчас строители используют строительные материалы с морозостойкостью не менее 25 циклов и используют защиту фасадов зданий, благодаря чему смещается точка росы, можно смело говорить о сроке службы современных зданий не менее 70—100 лет.

Отвечает коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал» Максим Каварьянц:

Сроки службы жилых зданий зависят от материалов, из которых они построены. Например, современный панельный дом в среднем имеет срок службы 50—75 лет. Кирпичные и монолитные дома могут служить до 200 лет, при этом вполне возможно, что монолитные здания просуществуют без капремонта около века.

Однако здесь следует учитывать, что любое строение, особенно жилое, нуждается в бережной эксплуатации и без капитального ремонта дома сроки службы будут прямо пропорционально сокращаться: чем дольше дом простоит без необходимого ремонта, тем меньше будет его «жизненный цикл».

Если учесть, что основной технологией возведения жилых домов в столичном регионе является именно монолитное строительство, то старение жилого фонда будет происходить намного медленнее.

Современные панельные дома строятся по улучшенной технологии и потому тоже обладают хорошим запасом прочности, который при грамотной эксплуатации и своевременном ремонте, в том числе замене инженерных сетей, может быть увеличен до ста лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше?
Расскажите нам.
Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

5 плюсов панельных новостроек

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Трещина в стене кирпичного дома – что делать?

Возникновение подобных проблем – следствие отсутствия связки между кирпичами во время пристраивания, трещина возникает при просадке фундамента и нарушении технологии кладки. Радикальным решением будет стяжка дома металлическими конструкциями. Когда толщина стен в кирпичном доме большая и есть лишь тонкие трещины, можно их заделать.

1. Совсем небольшие трещины до 1 мм шпаклюют, а разломы до 1 см можно заделать цементно-песчаным раствором.
2. Монтажная пена справится с более серьезными трещинами, после запенивания стену шпаклюют.

Какой выбрать кирпич для дома?

Перед закупкой строительных материалов обращаются к проекту и рассчитывают необходимое количество.

1. Обычный полнотелый кирпич
   предназначен для возведения колонн или сводов, может использоваться в качестве основы кладки. Нуждается в дополнительной облицовке или штукатурке.



2. Пустотелый кирпич
   имеет сквозные или не сквозные отверстия. Он снижает затраты при строительстве, является лучшим в вопросе теплоизоляции, нагрузка на фундамент существенно снижается.



3. Облицовочный кирпич
   обладает повышенной прочностью и декоративными качествами. Его применяют для наружного оформления стены с целью повысить ее прочность и сопротивляемость внешним факторам.



4. Глазурованный кирпич
   используется для отделки каминов или печей в доме. Он имеет нестандартную форму, посему его используют для отделки арок или других архитектурных особенностей.



5. Клинкер
   подойдет для самых сложных климатических условий, перепадов температур и даже нагрева от печи.



6. Шамотный кирпич
   подойдет для печной трубы. Он способен выдержать высокие температуры и является прочным. Его отличает характерный желтоватый оттенок песка.



7. Поризованный кирпич
   стоит выбрать, если стоит задача выполнить кирпичный дом с мансардой. Он гораздо выгоднее в ценовом плане, ведь блоки значительно больше по размерам и экологичны.