Жизнь общажная: выселят ли семью с детьми и как пересчитать плату за коммуналку

Общая информация

Общежитием считается место для временного проживания. Общежития бывают студенческими, рабочими и семейными. Купить комнату в студенческом общежитии практически невозможно, так как здание принадлежит учебному заведению и предназначено для проживания в нем обучающихся студентов, аспирантов и преподавателей. Комнаты в рабочих и семейных общежитиях с недавнего времени разрешили выкупать в собственность. Ведомство обычно оставляет за собой несколько комнат для размещения командировочных специалистов, а остальное жилье продает давно проживающим в нем сотрудникам. Это не противоречит законодательству. Собственники комнат в общежитии, в свою очередь, желают улучшить свои жилищные условия и, покупая новое жилье, выставляют комнаты на продажу.

Отличие рабочих и семейных общежитий заключается в их благоустроенности и комфортабельности. Комната в рабочем общежитии представляет собой отдельную жилплощадь с общей кухней и санузлом на этаже или в блоке. В «малосемейке» обычно в комнате находится, как минимум, умывальник и туалет, как максимум – отдельная кухня, совмещенный санузел и небольшая прихожая. Стоимость комнат варьируется с учетом метража и условий проживания. Рассматривая предложения по продаже комнаты следует обратить внимание на эти аспекты.

Покупка комнаты в общежитии аналогична приобретению любого другого жилья. Если продажу осуществляет организация – собственник здания, то все необходимые для сделки документы оформляет отдел собственности предприятия. Если покупка осуществляется у частного лица, то необходимо уточнить его право на данную жилплощадь, а также попросить выписку из лицевого счета, справку об отсутствии долгов по уплате коммунальных платежей. Если в комнате зарегистрированы дети, не достигшие совершеннолетия, то потребуется разрешение органов опеки.

Что нужно знать, покупая комнату в общежитии?

Отвечая на вопросы наших читателей о том, на что нужно обратить внимание при покупке жилья в приватизированных общежитиях, за разъяснениями мы обратились к юристам, специализирующимся в области жилищного законодательства, а также к сотрудникам нескольких риэлторских компаний города Алматы.

Как нам пояснили юристы, приватизация общежитий разрешена Законом РК «О жилищных отношениях» от 16.04.97 №94-1, в котором сказано, что наниматель вправе приватизировать жилье из госжилфонда, в том числе и помещения комнатного типа. Но реально этот процесс начался только в 1999 году, когда было принято Постановление правительства №1560.

«О вопросах приватизации жилых помещений комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда». Министерства и ведомства в месячный срок определили перечень общежитий, содержащих жилые помещения комнатного типа, подлежащих приватизации.

Юридически общежития подразделяются на коечные и комнатные. Кстати, в России новый Жилищный кодекс, принятый в 2005 году, позволяет приватизировать даже койкоместо в общежитии. У нас это не разрешается. Согласно Закону РК от 16.04.1997 №94-1 «О жилищных отношениях», жилые помещения коечного типа приватизации не подлежат. Это же относится к общежитиям комнатного типа, предоставленным лицам, работающим по срочному трудовому договору (контракту), студентам (курсантам, аспирантам) и учащимся на период учебы. Также не может быть приватизирован ряд ведомственных общежитий. Были случаи, когда процедура разгосударствления предприятия, которому общежитие принадлежало в советский период, прошла раньше, чем вышел указ о приватизации общежитий. И поскольку на сегодняшний день юридических оснований для приватизации ведомственной жилплощади нет, то жители подписывают договор найма, по которому одна сторона (собственник жилого помещения) обязуется передать другой стороне (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем, а приватизация проводиться не может. Администрация предприятия или учреждения, предоставившая общежитие, при необходимости вправе переселять проживающих лиц (с членами семьи) в другие жилые помещения того же или другого общежития. Поэтому при покупке комнаты важно убедиться, что у продавцов жилья в общежитии решены все вопросы по приватизации и есть право собственности.

При покупке квартиры в приватизированном общежитии также важно обратить внимание на то, что собственник может быть не один, их может быть несколько. Так как по Закону «О жилищных отношениях» приватизированное жилище, в котором проживали несколько нанимателей, переходит в общую долевую собственность нанимателя и всех постоянно проживающих с ним членов семьи, всех их вписывают в приватизационный договор. Поэтому и продажа жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Кроме того, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища, потребуется согласие органов опеки и попечительства. Под членами семьи в данном случае понимаются постоянно совместно проживающие супруги и их дети, а также родители супругов, дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с собственником по взаимному согласию. В исключительных случаях членами семьи собственника жилища могут быть признаны и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство не менее пяти лет. Нетрудоспособные иждивенцы являются членами семьи собственника, если они постоянно проживают с собственником.

Комнаты в общежитиях относятся к помещениям специализированного жилищного фонда и имеют отличия от квартир в обычных домах. Так как комната в общежитии предназначена для временного проживания, то такое жилище имеет ряд конструктивных особенностей. Среди основных – это малые подсобные площади, не всегда есть отдельный санузел с ванной, очень слабая звукоизоляция стен. Также часто бывает, что предусмотрена одна кухня на несколько квартир.

Приборы индивидуального учета энергии изначально не устанавливались в общежитиях, и на сегодняшний день счетчики абонентского обслуживания на электричество и воду есть далеко не везде. Для этого нужна реконструкция внутридомовых сетей общежитий с установкой приборов учета в каждую комнату. Нужно при покупке убедиться, что опломбирование установленных счетчиков произведено энергоснабжающей организацией, чтобы потом оплачивать только количество фактически потребленной электроэнергии независимо от расходов, которые несет общежитие. Если же счетчики установлены по инициативе общежития, а энергоснабжающей организацией не приняты, необходимо будет оплачивать электроэнергию в соответствии с договором на пользование жильем и оплатой коммунальных услуг, заключенным между собственником и общежитием.

В целом после приватизации такого вида жилья в общежитиях так же, как и в многоквартирных домах, должен быть создан кондоминиум или другая форма коллективного самоуправления, которая будет решать все вопросы по содержанию и ремонту помещений общего пользования на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений.
Иветта ШУТОВА

Плюсы

Покупка комнаты в общежитии может решить проблему с проживанием человека или небольшой семьи в течение некоторого времени. В любом случае, расширять жилплощадь придется. Но начать самостоятельную взрослую жизнь можно и так. К положительным сторонам покупки комнаты в общежитии можно отнести:

Собственное жилье. Не надо платить за аренду съемной квартиры. Следовательно, можно начинать откладывать деньги на покупку нового жилья.
Комната более доступна по цене, чем полноценная квартира. Можно обойтись без ипотечного кредита.
Комнату в последствии можно не продавать, а сдавать в аренду. Это принесет в семейный бюджет дополнительный доход.
Сравнительно небольшие коммунальные платежи.
Общежитие могут в любой момент снести из-за ветхости. Собственникам комнат в этом случае обязаны выплатить компенсацию или предоставить другое жилье.
Комнату в общежитии легче продать, чем комнату в коммунальной квартире. Здесь не потребуется согласие соседей, так как собственником является покупатель и его желание сменить жилплощадь зависит только от проживающих с ним родственников.

Комплект документов для оформления займа

Оформление ипотеки на комнату в коммунальной квартире производится по той же схеме, что и при покупке отдельной готовой квартиры. Поэтому комплект предоставляемых в банк бумаг будет аналогичным.

Гражданин составляет заявление, которое имеет установленный банком образец.
Прикладывается удостоверение личности (гражданский паспорт) с копиями.
Для подтверждения дохода требуется справка 2-НДФЛ. Если гражданин не может предоставить ее, он вправе подтвердить наличие постоянного дохода справкой по форме банка.
Поручителям нужно иметь в наличии подтверждающие личность документы, заявление, а также удостоверяющие доход бумаги.
Военнослужащим с собой нужно иметь контракт, в котором указывается срок его заключения.
Если в банк обращается пенсионер, прикладывается пенсионное удостоверение.
На объект недвижимости требуется предоставить правоустанавливающие бумаги.
Чтобы уточнить, что третьи лица в качестве возможных собственников отсутствуют, нужно брать выписку из домовой книги.
На комнату может требоваться технический паспорт. Если таковой отсутствует, оформить его можно в БТИ.

К сведению
Если в ходе оформления ипотеки на комнату будут использоваться льготы, предоставляются подтверждающие их документы. Таковыми являются сертификат на материнский капитал, справка об участии в программе для молодых семей.

Минусы

Отрицательных моментов, к сожалению, больше, чем положительных. Заселяясь в общежитие, людям приходится сталкиваться со следующими проблемами:

Контингент, проживающий в доме. Соседи в таких постройках попадаются не самые благополучные. Это могут быть люди, страдающие от алкогольной зависимости, бывшие заключенные, наркоманы. Люди, арендующие комнаты у собственников, как правило, не всегда соблюдают правила проживания в общежитии. Из-за этого часто возникают конфликты.
Изношенность инженерных систем здания. Старая проводка, ржавые трубы, отсутствие лифта, проблемная канализация, забитый мусоропровод – это лишь немногие бытовые трудности, с которыми сталкиваются жители общежитий. Эти дома ремонтируются и реконструируются по остаточному принципу. Поэтому грязные подъезды и площадки на этажах являются частым явлением и могут раздражать спокойных чистоплотных людей.
Завышенная стоимость квадратного метра. Парадокс, но один квадратный метр жилплощади в общежитии часто стоит дороже, чем аналогичный метр в квартире.
Сложность дальнейшей продажи. Продать комнату в общежитии всегда сложнее, чем ее приобрести. Люди рассматривают покупку комнат, как один из самых последних вариантов. Если общежитие находится в центре города, то продажа произойдет быстро. Но общежития обычно строились на окраинах, вблизи от ведомственных предприятий. Поэтому месторасположение дома может сыграть при продаже решающую роль.
Ремонтные работы. Чтобы сделать комнату более комфортабельной, многие семьи делают капитальный ремонт, превращая ее в мини-студию. Устанавливают отдельный санузел, отделяют участок комнаты под кухню. Такие новшества не только делают жизнь владельцев удобной в бытовом плане, но и сокращают до минимума общение с соседями. В последствии будет проще продать благоустроенную комнату.

Требования к жилплощади

Ипотечный кредит в банке на покупку комнаты можно взять, если объект кредитования соответствует установленным требованиям. Таковыми являются следующие критерии.

Коммуналка должна находиться в доме, который не признан аварийным. Он не должен входить в список объектов под снос, капитального ремонта или реконструкции с выселением жильцов.
Общежитие должно находиться в регионе, в котором имеется отделение банка.
В районе, который был выбран для покупки объекта недвижимости, должна быть обустроенная инфраструктура.
В комнате должны быть созданы все условия для комфортного проживания. Это правило касается и мест общественного пользования.
В объекте должна присутствовать отдельная кухня, а также санузел.
Задолженности по коммунальным услугам должны быть исключены.
Не должно быть третьих лиц, которые могут выразить свое право на получение комнаты.