Покупка квартиры по переуступке от физического лица в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как купить квартиру в ипотеку по переуступке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Покупая квартиру до сдачи дома или во время строительства, можно потом дорого пожалеть об этом. Не известно какие мигранты, как строили, все это потом вылазит боком когда не понимают нечего в строительстве.Стены трескаются ,полы так же, углов нет, с откосов будет дуть всегда если их не переделать.

При погашении ипотеки покупателю стоит подстраховаться и вместе с продавцом подписать предварительный договор купли-продажи. Связано это напрямую с тем, что клиент должен помимо поиска жилья, одновременно заниматься подготовкой документов для кредита.

Документы для оформления ипотеки

Далее нужно уточнить размер вашей ипотечной задолженности перед банком. Для этого можно обратиться в офис кредитного учреждения за соответствующей справкой. Каждый банк устанавливает свои требования к документам, чтобы рассмотреть ваше заявление. И этот список может очень разниться. Но некоторые пункты совпадают у всех банков.

Кстати, в роли продавцов квартир по переуступке могут выступать и подрядчики, которые работают на застройщика. Александр Гиновкер рассказывает, как оценить риски, если договор оформлен на подрядчика как на юрлицо. Важно, чтобы подрядчик исполнил перед застройщиком свои обязательства, и все документы были в наличии. Но не всегда наши желания сходятся с возможностями. Однако материальные проблемы, в данном случае, решаемы. При отсутствии необходимой суммы на руках, вы всегда можете приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Так как многие банки с радостью предоставят вам эту возможность. И число таких банков, кредитующих приобретение жилья по переуступке права требования, растёт.

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Под переуступкой прав на ипотеку в обычных случаях понимается определенная система, при которой клиент, нуждающийся в жилье, покупает недвижимость, которая находится в ипотеке.

Опасно столкутся с такими проблемами при переуступке долей, как:

• Застройщик почти банкрот. Дом может так и не построится, и придётся побегать по судам, чтобы хотя бы вернуть свои деньги.
• Многоквартирный дом возведен не по проекту. Хорошо если планировка квартир будет лучше и его введут в эксплуатацию, а если нет придется довольствоваться тем, что есть.
• Жилье долго строится. Долгое ожидание никого не устроит.
• Встретится с двойной переуступкой. Недобросовестные застройщики могут продавать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
• Договор могут признать недействительным, если застройщик не осведомлён о том, что долю переуступили.
• Главный риск остаться без недвижимости и без денег, если дом так и не построится. К примеру, строительный комитет запретит эксплуатировать объект.
• Застройщик «липовый». Риски при покупке квартиры по переуступке велики, также как у строительной организации, поэтому следует проверять лицензии и другие документы перед покупкой.

Это важно знать: Лица имеющие право требовать признания брака недействительным

Несмотря на то, что сама по себе процедура оформления таких сделок проста и достаточно прозрачна, определённые нюансы и связанные с ними риски всё же есть — их необходимо учитывать. Основной из них – если дом ещё не достроен. Никогда нельзя быть уверенным в том, что проект не заморозят, и человек не потеряет вложенные деньги.

Когда проводится схема по переуступке прав на ипотеку, следует помнить, что любой кредитор не заключает документ, который будет свидетельствовать о переуступке, а производит заключение дополнительного документа на нового заемщика.

Мой брат заключил ДДУ на строительство квартиры на свое имя. В настоящее время дом сдан, но ключи и документы на квартиру застройщик еще не выдал. Что можно сделать, чтобы оформить квартиру на имя его матери — инвалида 2-й группы?

Эксперт по недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» Анна Деловерова уверяет, что риск двойных продаж при покупках квартир по переуступке сегодня практически сведен на нет: «Единичные случаи рассмотрения дел в суде о признании первоочередного права на построенную квартиру есть, но стройки эти десятилетней давности. Сейчас по договорам долевого участия Росреестр ведет строгий учет старых дольщиков и новых. Вот договоры ЖСК не регистрируются в Росреестре. Здесь уже вся ответственность на застройщике – именно застройщик составляет договоры цессии на своих условиях (иногда это оплата от 50 тыс. рублей до 10% от цены объекта)». Следующий шаг – за счет средств покупателя закрыть задолженность перед банком. Обычно это происходит в присутствии обеих сторон сделки, чтобы покупатель убедился в целевом расходовании своих средств.

В обращают внимание и на сроки регистрации, которые могут доходить до двух месяцев. Но есть застройщики, которые сразу после оформления договора цессия передают ключи от квартиры, если дом уже заселяется, не дожидаясь регистрации.

Например, многие банки выдают ипотеку по двум документам: по паспорту и по еще одному документу, удостоверяющему личность. Например, по водительским правам.

Также в таких случаях покупатель обязан оплатить продавцу некоторые средства для покрытия сумм различных пошлин за прошлые периоды. Размер такой суммы оговаривается продавцом и покупателем.

Следующий момент – налоги. В рамках действия Налогового кодекса продавец перечисляет сбор в размере 13% с разницы стоимости, приписанной в соглашении ДДУ и договоре цессии. В стандартных случаях, чтобы не переплачивать лишние средства, продавцы настаивают на том, чтобы в документах была указана сумма меньше реальной. В случае с ипотечным кредитованием банки на такие уступки не идут, и заплатить налог придётся в соответствии с фактически полученной суммы.

Варианты решения при разводе

При разводе супруги часто вынуждены решать вопросы раздела нажитого имущества и находить компромиссы в части взятых кредитных обязательств. Партнер по браку при оформлении ипотеки всегда выступает созаемщиком, что накладывает на него определенные обязательства. Если основной заемщик не может своевременно вносить платежи, то банк вправе требовать погашения от другого участника ипотечного договора.

В ситуации развода супруги приходят к взаимным договоренностям, в том числе и судьбы кредита. Они подробно прописывают последовательность действий, а переуступка прав выступает одним из вариантов решения проблем с выплатой по ипотеке.

Возможными способами решения проблемы также выступают:

1. Досрочное закрытие оставшейся задолженности;
2. Погашение займа в равных долях;
3. Оплата в соответствии с судебным решением;
4. Поиск покупателя и продажа недвижимости с согласия банка;
5. Отказ от выплат и выставление квартиры на торги.

Переуступка прав без закладной может быть проведена только с согласия обоих супругов и банка. В такой ситуации кредитной организации не важно, кто из бывших партнеров будет в дальнейшем погашать заём, но требования к достаточности дохода и соответствия требованиям остается. Решение вопроса о кредитных обязательствах без участия кредитора возможно только при получении судебного постановления, которое выступит основанием для переоформления документов и изменения существенных условий договора.

Возможно будет интересно!

Что такой целевой ипотечный кредит и его условия в 2021 году

Как продать и купить квартиру по переуступке: инструкция

Таким образом, при покупке такого жилья, помимо жилой площади на клиента возлагаются все обязанности по ипотечному кредитованию. Если говорить об ипотечном кредитовании по переуступке на жильё, которое взяли в кредит, то на практике данная схема практически нереальна. Типовые программы выдачи займов такие сделки не рассматривают, и только немногие банки могут согласиться пойти на такие условия.

В список федеральных банков, которые без проблем кредитуют подобные формы сделок, уже входят: «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «Промсвязьбанк», «DeltaCredit» и другие, входящие в топы надежнейших банков России. На данный момент подключаются и более мелкие. Заместитель генерального директора агентства недвижимости АРИН Владимир Спарак говорит, что часто инвестор, который продает квартиру по переуступке, сам еще не окончательно расплатился с застройщиком и предлагает новому дольщику погасить его долги перед застройщиком. Застройщик же считает, что переуступка возможна только после выполнения первоначальным дольщиком своих обязательств. То есть от имени продавца предлагают заплатить покупателю, что ставит последнего в шаткое положение.

Позиции двух крупных банков страны на счет процедуры

Если инициатором переуступки является физическое лицо, то не каждый банк пойдет навстречу и одобрит желание клиента. Так, в Сбербанке не дадут соглашения без веских на то оснований. Например, супругов, при оформлении займа и отсутствии брачного контракта, в обязательном порядке делают со заемщиками. А в случае их развода предъявляют требования к одному из супругов в полном объеме.

ВТБ24 также не соглашается на проведение процедуры и в большинстве случаев предлагает рассмотреть следующие варианты:

• реализовать недвижимость;
• отдать долги банку.

Переоформляем договор долевого участия

Если после погашения ипотеки и снятия обременения продавец откажется выходить на сделку в указанные в предварительном договоре сроки, потенциальный покупатель имеет право обратиться в суд и требовать возврата задатка в двойном размере либо принуждения потенциального продавца к сделке купли-продажи. Если после прочтения статьи «О переуступках» (ссылка) вы убедились, что покупка квартиры по уступке прав требования – законная, несложная и выгодная сделка, то, возможно, у вас могло появиться желание приобрести подобную недвижимость.

Важно понимать, что банк, выдавая вам кредит на подобных условиях, рискует. Потому что не проверяет ваше трудоустройство и доходы, а рисковать банки не любят. Единственное, что заставляет их поступиться своими убеждениями, — выгода. Поэтому обязательный первоначальный взнос по ипотеке у вас должен быть до 50% в зависимости от банка. А также по такой схеме вам гарантирован повышенный процент на 0.5 пунктов или более.

Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

Это важно знать: Чем отличается совместная собственность от долевой собственности

Риски и преимущества для нового владельца

Для нового участника правоотношений в проведении процедуры есть как положительные моменты, так и отрицательные.

К преимуществам ситуации можно отнести:

1. Проще собрать документацию по списку для кредита. Отпадает необходимость предоставлять бумаги, касающиеся оценки недвижимости. Так как услуги оценщиков стоят не дешево, это здорово позволит сэкономить.
2. Решение по переуступке можно получить намного раньше, поскольку опять же банк уже не проверяет документацию по оценке стоимости квадратных метров.
3. Практически всегда достается юридически чистая жилплощадь (без прав третьих лиц, задолженностей).
4. Может порадовать цена квартиры. Она в любом случае будет меньше стоимости на рынке недвижимости.

Вместе со всеми плюсами, есть и свои существенные минусы выбора приобретения квартиры таким способом.

На каждое преимущество есть свое «но», которое может полностью его перечеркнуть и обесценить в глазах потенциального заемщика:

• не избежать полной проверки на платежеспособность;
• нужно предоставить все документы, требующиеся для одобрения кредита;
• начисленные санкции могут в разы поднять итоговую стоимость приобретаемого жилья. Необходимо в индивидуальном порядке уточнять и обговаривать перевод такого рода обязательств;
• не происходит составления дополнительного соглашения к уже существующему договору, а заключается новый. Это чревато и изменившимися условиями кредитования – повышение процентной ставки, уменьшение периода ликвидации, добавление различных комиссионных взносов. Все эти меры соответственно увеличивают размер ежемесячного платежа;
• требование организации заключать новые соглашения о страховке;
• в случае образования задолженности, банк вправе реализовать имущество через аукцион или вновь передать прерогативу другому человеку;
• есть риск отказа о выселении первоначального заемщика. Тогда придется прибегнуть к помощи ОВД;
• также бывший владелец вправе оспорить действительность сделки. Суд выступит на его стороне, если последний докажет наличие заведомо невыгодных условий для него при сделке.

Переуступка прав по ипотеке Сбербанка

Передача прав на взыскание ипотечного долга требует подписания отдельного документа, составленного по форме основного обязательства. Банк может одобрить эту операцию только в том случае, если новый заёмщик соответствует всем требованиям кредитного комитета. Переуступка ипотеки от Сбербанка может производиться и самим финансовым учреждением. Передача пула закладных стороннему банку помогает пополнить оборотный капитал и быстро нарастить активы.

Переуступка по инициативе заимодателя

Кредитор также вправе инициировать перемену лиц. Но в данном случае не требуется согласие заемщика. Например, один банк перепродает ипотечные займы другому. Второй становится действующим кредитором и приобретает прерогативу требования возврата средств с должников. Пример наиболее доступно поясняет что это такое переуступка ипотеки.

Однако в обязательно необходимо информировать лицо в письменно о завершении трансформации. Лицу необходимо сообщить следующие сведения:

1. Для перечисления платежей координаты получателя (реквизиты).
2. Периодичность и методы зачисления оплаты.
3. Изменения преференций и обязательств участников.

В случае неполучения клиентом такого оповещения новый кредитор требовать своевременного исполнения обязательства и наказывать штрафными санкциями не вправе.

Переуступка ипотеки новому заёмщику

Далеко не все люди в состоянии погасить взятые на себя обязательства. Причины финансовых проблем могут быть различными. Кого-то сокращают на работе, а кто-то теряет трудоспособность. В этом случае заёмщик может передать обязанности по погашению задолженности другому лицу (по договорённости со Сбербанком). Соглашение может быть подписано только после проверки соискателя.

Он должен соответствовать следующим требованиям:

• Стабильное материальное положение и трудовая занятость;
• Отсутствие уголовных и административных преступлений;
• Позитивная кредитная история;
• Низкая закредитованность;
• Наличие дополнительных источников дохода;
• Возраст от 21 года до 65 лет;
• Наличие полиса страхования жизни и здоровья.

Сотрудники ипотечного отдела обычно неохотно идут на переоформление кредита. Переуступка ипотеки от Сбербанка производится в крайнем случае, когда у клиента возникают серьёзные жизненные неурядицы.

Переуступка ипотеки сторонней организации (без оформленной закладной)

Согласно действующему законодательству залогодержатель может уступить долг по ипотеке третьей стороне, если это действие не нарушает законных интересов граждан. Новый заимодавец получает право на удовлетворение своих требований за счёт стоимости залогового имущества. Залогодержатель, которому уступлено право требования, обязан соблюдать коммерческую тайну и не разглашать личные данные заёмщика (согласно 152-ФЗ). Разглашение конфиденциальной информации преследуется по закону. Переуступка ипотеки от Сбербанка предполагает заключение договора цессии.

Этот документ должен содержать следующие сведения:

1. Дата и место подписания;
2. Реквизиты сторон;
3. Номер ипотечного соглашения;
4. Сумма основного долга и начисленных процентов;
5. Сроки передачи документов;
6. График оплаты долговых обязательств;
7. Условия расторжения сделки;
8. Подписи контрагентов.

Должник уведомляется в письменной форме о произведённом переходе права требования. Если данная операция требует финансовых расходов, то залогодержатель обязан возместить издержки за свой счёт. Переуступка ипотеки от Сбербанка регистрируется в государственных органах.

Порядок оформления

Процедура предполагает четко разграниченный порядок действий:

1. Должник, желающий избавить себя от бремени кредитных обязательств, и реализовать квартиру, находит подходящего претендента на такую покупку.
2. Продавец и покупатель обращаются в банковское учреждение за одобрением перехода преференций.
3. Банк проводит проверку потенциального клиента и выносит заключение о возможности или невозможности заключения с ним сделки.
4. Промеж заимодателя и приобретателя подписывается вновь созданное ипотечное соглашение и сопутствующие договоренности.
5. Осуществляется перерегистрация прерогативы владения.
6. Производится расчет покупателя и продавца (разница от уплаченной суммы по ипотеке).
7. Новый участник правоотношений ликвидирует заем на оговоренных основаниях.

Переуступка ипотеки сторонней финансовой организации (с оформленной закладной)

Закладная представляет собой ценную бумагу (ЦБ), удостоверяющую права залогодержателя. Закладная позволяет заимодавцу накладывать обременение на предмет залога. Также она даёт возможность требовать исполнения долговых обязательств. Передача прав по ценной бумаге осуществляется путём указания нового владельца долга (в закладной проставляется соответствующая отметка). Если передаточная запись делается гражданином, действующим по поручению залогодержателя, то в ценной бумаге должны присутствовать сведения о доверенности.

Если ЦБ находится на депозитарном учёте, то переуступка ипотеки от Сбербанка осуществляется путём внесения записи по электронному счёту. Приходная запись удостоверяет права нового залогодержателя и не требует внесения дополнительных отметок в ЦБ. После того как должник погасит ссуду, он может забрать закладную у заимодавца. Если последний отказывается предоставлять документ, то заёмщик может обратиться в суд.

В банковском бизнесе закладные используются с целью секьюритизации активов. Сбербанк активно скупает закладные у АИЖК, и выпускает ипотечные ценные бумаги на сотни миллиардов рублей. Такая кредитная политика даёт возможность банку постоянно наращивать кредитный портфель. Герман Греф (глава Сбербанка) намерен к 2021 году довести объём чистой прибыли своей организации до 1 триллиона рублей (ипотечные ЦБ станут ключевым звеном долгосрочного бизнес-плана).

Переуступка ипотеки по ДДУ

Покупка недвижимости в строящемся доме предполагает подписание договора долевого участия (ДДУ). Права по этому соглашению могут быть переуступлены новому инвестору. Эта процедура требует обязательной регистрации в Росреестре. Цессия может быть произведена до ввода здания в эксплуатацию. Если покупатель подписал акт приёма-передачи квартиры, то уступить права на жилое помещение он уже не сможет.

Цедент не обязан согласовывать свои действия со строительной фирмой, но он должен уведомить её о переуступке в установленные сроки (это положение не применяется в том случае, когда жильё в новостройке оплачено не полностью). Уведомление должно быть составлено в простой письменной форме. В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.

Для осуществления сделки переуступки ипотеки от Сбербанка потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):

• Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
• Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
• Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
• Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотеки);
• ДДУ;
• Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
• Выписка из ЕГРП.

В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление о переуступке ипотеки от Сбербанка. Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.

Ситуация по налогам

Часто соглашение о переуступке фиксируют, надеясь избежать добавочных трат по налогам. При подписании соглашения купли-продажи бывший владелец обязуется уплатить в государственную казну сбор по факту реализации имущества, если был обладателем меньше трех лет.

Существуют реально действующие методы снижения размера налогового сбора:

• оформление вычета по процентам с ограничением суммы в 3 млн. рублей и по основному долгу – 2 млн. То есть реально взять 390 и 260 тыс. максимум;
• под обложение попадает сумма, которая была между суммой на покупку и продажу. Если недвижимость была продана за ту же стоимость, что и приобреталась, то налог не взимается.

Переуступка ипотеки: основные риски

До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:

• Банкротство фирмы-застройщика. Долевое строительство в России чем-то напоминает рулетку. В новостях всё время появляются сюжеты об обманутых инвесторах, устраивающих пикеты и штурмующих банковские отделения. Причина переуступки ипотеки от Сбербанка может быть связана с нарушением строительных норм или грядущим банкротством организации. Цедент не несёт ответственности перед цессионарием за действия, совершённые руководством строительной компании (при отсутствии договора поручительства). Новому залогодержателю предстоят изнурительные суды с застройщиком;
• Недействительность цессионного договора. Уступка считается незаконной, если дольщик не оплатил новое жильё в полном объёме и не получил согласия на совершение сделки (выдаётся застройщиком). После расторжения соглашения продавец обязан вернуть деньги за жилое помещение и возместить прочие материальные траты;
• Многократная переуступка ипотеки от Сбербанка. Недобросовестный дольщик может переуступить ипотеку большому количеству граждан. Для «передачи прав» используются так называемые «инвестиционные меморандумы», которые не нужно регистрировать в госорганах. Юристы советуют соглашаться на уступку только при наличии ДДУ и передавать денежные средства только после регистрации сделки в Росреестре;
• Оспаривание договора. Переуступка ипотеки может быть признана незаконной, если новая квартира приобретается по слишком низкой цене. Если помещение было приобретено меньше чем за год до банкротства строительной компании, то сделка считается недействительной. В этом случае цессионное соглашение будет расторгнуто.

Это важно знать: Соглашение об использовании общедолевой собственностью

Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ. Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов.

Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке. Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях. Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.

Переуступка ипотеки и все, что с ней связано

Разрешение кредитного учреждения

Заключив соглашение с банковской организацией, разрешать вопросы, касающиеся предмета залога в одиночку, не удастся. Единственный легальным случаем распоряжения таким имуществом является переход прав по факту смерти и, соответственно, по завещанию к наследнику. Все остальные манипуляции с залоговой недвижимостью по моменту распоряжения ею можно совершать исключительно с получения одобрения банком (по сути, до погашения займа все еще реальным собственником жилплощади).

ВАЖНО !!! Поэтому предварительно надлежит известить банк о своих намерениях в письменном виде посредством отправки заявления с указанием просьбы. Заемные организации к такому рода обращениям относятся крайне осторожно и скептически, поэтому и одобряют прошение довольно редко.

Если заемщику все же удастся совершить операцию без ведома банка, то последний вправе:

• признать сделку недействительной в судебном порядке;
• истребовать досрочного погашения займа с выплатой всех примененных штрафных санкций, последующих по факту одностороннего нарушения заключенных договоренностей;
• взыскать имущество, находящееся в залоге.

Покупка недвижимости по переуступке

Некоторые покупатели недвижимости интересуются вопросом, что такое переуступка квартиры в новостройке по ипотеке, и чем она отличается от переуступки вторичного жилья.

Переуступка квартиры в новостройке – это заключение договора о передаче своих прав и обязательств касательно недвижимости до момента подписания акта о ее приеме-передаче.

То есть, недвижимость еще не построена, и будущая квартира приобретается по переуступке по ДДУ – это достаточно распространенный вариант на первичном рынке жилья.

Если права по ДДУ не обременены ипотекой бывшего владельца, необходимо самостоятельно выбрать финансовое учреждение с наиболее выгодными условиями. Застройщик должен быть аккредитован банком. Такая сделка не вызывает сложностей у кредитной организации.

При переуступке прав собственности на будущую квартиру, продавец (то есть тот, кто переуступает права) освобождается от ответственности за возможное невыполнение обязательств застройщиком перед покупателем. Но несет полную ответственность за недействительность переданных прав и обязательств.

В каких случаях может потребоваться

Должнику разрешено передавать преференцию обладания на залоговую жилплощадь третьим лицам, а также все обязательства, связанные с жилищным займом.

Необходимость в процедуре возникает по факту наступления самых разных обстоятельств в человеческой жизни:

1. После развода один из экс супругов отказывается от своей части в пользу другого. Соответственно все бремя по выплате кредита ложится на плечи одного, но и в последующем он становится полноправным владельцем всей недвижимости целиком.
2. Требуется реализация имущества в срочном порядке. У должника есть сжатые сроки для аннулирования займа и продажи недвижимости. Здесь возможно воспользоваться передачей преференций на жилплощадь. Как правило, процесс требует намного меньше времени, чем заблаговременное ликвидация займа, снятие ограничения с жилья и, наконец, его продажа.
3. Получение в рамках наследственной массы. Наследуемое лицо приобретает не только прерогативу владения, но и обязательство аннулирования ипотеки перед банковским учреждением.
4. Должник желает ликвидировать кредит в связи с отсутствием возможности дальнейшего погашения самостоятельно.
5. Держатель ипотеки уступает прерогативу истребования заемных средств другому юридическому лицу на основании продажи портфеля ипотеки или при неисполнении заемщиком обязанностей внесения платежей – коллектору.

Переуступка от физического лица

Исходя из 391 и 382 статей ГК РФ, уступить свое право получения выгоды или обязанности может любая из сторон – как банк, так и заемщик.

Ипотека по переуступке от физического лица оформляется очень просто, с минимальным пакетом документов от продавца. По сути, в такой сделке речь идет о переводе долга вместе с приобретением жилья.

При этом покупатель должен предоставить:

• паспорт гражданина РФ;
• заявление-анкету для банка;
• подтверждающие доходы документы;
• сведения о занятости.

Основным минусом переуступки для первого заемщика, но одновременно – и плюсом для покупателя, является существенное снижение стоимости недвижимости, предлагаемой покупателю.

Как и любая другая сделка, договоренность на правах уступки имеет множество тонкостей, которые следует учесть при ее заключении. Перед составлением договора, неопытным покупателям лучше обратиться к юристу, который будет сопровождать заключение сделки.

Условия проведения уступки

Выплата цены договора

Уступка разрешается к проведению исключительно после выплаты дольщиком всей цены договора. Что подтверждается Актом сверки, полученным от застройщика.

Ниже мы затронем два основных вопроса:

1) Покупка «чистой», без обременения ипотекой квартиры. Но при этом используя ипотеку при покупке.

2) И покупка квартиры, которая находится в залоге у банка.

В обоих этих случаях условие о выплате всей цены договора выполнено. А именно: в первом случае квартира как раз таки является «чистой». Нынешний дольщик, который хочет переуступить вам свои права на квартиру, в своё время приобрел её за собственные средства. Это перед сделкой он должен обязательно доказать вам документами:

• подтверждением платежа (например, открытием аккредитива или приходно-кассовым ордером с печатью застройщика, если он вносил свои деньги в кассу);
• актом сверки, полученным от застройщика.

Во втором же случае, первый дольщик приобретал квартиру с применением ипотеки, то есть деньги на покупку кредита он взял у банка. А банк, в свою очередь, перевел эти деньги застройщику. Наш продавец ничего не должен строительной компании — он должен банку. Поэтому условие о полной выплате суммы ДДУ безапелляционно выполнено. Это также будет подтверждено актом сверки с застройщиком и платежным документом из банка, скорее всего, опять же, аккредитивом.

Единственно допустимый случай, когда ДДУ не будет полностью оплаченным, — продавец купил свою квартиру, взяв деньги взаймы у застройщика, то есть в рассрочку. В этом случае переуступка также возможна, но её надо будет обязательно согласовывать с рассрочкой.

Согласие застройщика

Для проведения покупки квартиры по переуступке в ипотеку покупателю потребуется официально оформленное согласие от застройщика, если это необходимо по договору.

Напомним, что ни гражданский кодекс, ни 214 федеральный закон такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. Были случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за несоблюдения данного условия договора.

Согласование с банком

Также при переуступке прав по ипотеке обязательно потребуется согласование с банком-заёмщиком, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.