Как выбрать квартиру? Советы эксперта при покупке жилья

Последнее обновление: 04-01-2020

В статье рассмотрим как правильно выбрать квартиру для покупки в 2021 году, разберемся какую квартиру лучше выбрать – в новостройке или на вторичном рынке. На что обратить внимание – ремонт, этаж, район, продавец и т.д.

Поменять квартиру будет не так просто как купить, поэтому стоит серьезно отнестись к данному процессу.

НО, чтобы иметь более полную картину о покупке квартиры в ипотеку, первым делом рекомендую прочитать следующие заметки:

Какие нужны документы при покупке квартиры в ипотеку
Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку
Все взвесьте. Стоит ли брать ипотеку?

Также будут полезны две следующие статьи: уловки и хитрости риэлторов и аферы при продаже квартир, способы как себя обезопасить при покупке.

В каком районе лучше всего купить квартиру?

Свой выбор нужно начать не с самой квартиры, а с района где бы вы хотели жить. Нужно взвесить все за и против.

Как правило в удаленных районах города цены могут быть существенно ниже. НО, обратите внимание на следующие важные моменты, которые сопутствуют решению купить подальше и сэкономить:

Трата времени на дорогу до работы и обратно, вместо того чтобы заняться чем-то действительно полезным.
Необходимость просыпаться раньше, и скорее всего существенно раньше, а как следствие, следующий пункт.
Усталость, которая будет только накапливаться, что так или иначе сказывается на здоровье.
Расходы на дорогу, если их пересчитать в деньги могут за несколько лет съесть всю выгоду от более дешевой покупки.

Давайте посчитаем.

Допустим, жить в купленной квартире, придется больше 5 лет.
Пункты 1 и 4: дорога до работы занимает 1 час, обратно еще час. Т.е. в день тратим 2 часа времени, в месяц это выходит порядка 40 часов (20 раб. дней * 2 дня в дороге). Только вдумайтесь в эту цифру – 40 часов в месяц!!!!!!! – это же целая рабочая неделя уходит фактически в никуда. И это не предел. За год получится порядка 18 дней!!! Если перевести все это время в деньги, то за сколько лет вам окупится переплата за квартиру в центре?
К примеру, вам платят 300 рублей/час, тогда за месяц получится порядка 12000 рублей вы теряете + дорога до работы также отнимает деньги. За год (берем 11 месяцев, т.к. минус 1 месяц отпуска) получается 132 000 рублей упущенной выгоды!!!
Или за 5 лет, порядка 650 000 рублей!!! И это без учета роста вашего дохода и процентов которые вы могли бы получить на данную сумму.
И это еще не рассмотрели другие два пункта.
Рассмотрим пункты 2 и 3: последствия будут накапливаться и влиять на вас, ваше здоровье, настроение. Что может в дальнейшем выльется в походы по врачам, а это трата времени и денег.
В наше время “удовольствие не дешевое”.

Есть о чем задуматься?

Что должно быть возле дома где будите жить?

Думаю с данным пунктом все понятно и особо расписывать нет смысла.

В шаговой доступности от квартиры (или минут 15 езды) должны быть:

магазины
общественный транспорт
детский сад и школа
больница

Чем больше всего рядом, тем лучше.

Update: В комментариях подсказали насчет парковок. Действительно, сейчас чуть ли не у каждой семьи есть свое авто, а то и по два, становится остро вопрос наличия места где можно оставить машину. Во многих городах идут чуть ли не войны за парковочные места.

Новые микрорайоны часто строят без учета дальнейших потребностей жильцов. Лишь бы сдать, а потом мучайтесь сами.

И даже если у вас сейчас нет своего автомобиля, то что вы будите делать в будущем?

Вот об этом также стоит побеспокоиться заранее.

Кстати, покупка гаража или стояночного места, теряет смысл, если учитывать, что аренда зачастую обойдется на порядок дешевле.

В каком доме лучше покупать квартиру кирпичном или панельном?

С районом определились, теперь преступим к выбору квартиры, а нужна нам хорошая квартира.

Возможно, внутри разницы особой и не будет, но снаружи панельные дома теряют свой вид намного раньше, да и срок эксплуатации у них короче.

Для наглядности смотрите фото ниже

Кирпичные или монолитные дома 10-15 летней давности выглядят намного лучше, чем панельки 3-х лет.

В дальнейшем, если захотите продать квартиру, то в кирпичном доме это будет сделать проще.

К тому же, частая проблема панельных домов – это промерзание швов, и соответственно, стен квартир. Слышимость также оставляет желать лучшего, но если площадь большая, то можно потратиться и сделать звукоизоляции в комнатах где отдыхаете. Комфорт вашего проживания в таких домах будет напрямую зависеть от качества работы управляющей компании.

В старом панельном доме покупать квартиру стоит только в том случае, если у вас совсем мало денег. Ремонт никогда в ней не окупится, дороже продать вряд ли удастся.

У кирпичных домов также есть минусы – дают усадку первые пару лет. Насколько это критично для вашего ремонта, думайте сами. Если дом уже простоял пару лет, то можно на этот счет не волноваться.

Монолитные дома – самые тихие когда у всех сделан ремонт, но пока его делают вы будите слышать перфоратор даже через несколько этажей. Опять же, срок эксплуатации по сравнению с панельками, намного выше.

Что же касается коммуникаций, то в различных хрущевках уже все по сгнило, и если еще не заменено, то есть вероятность что будет меняться при вас. Да и планировки у таких квартир не самые удачные. Исключением можно считать старые, чуть ли не дореволюционные, кирпичные дома (отличаются высокими потолками, просторными комнатами), но они как правило расположены в центральном районе города и стоят дорого.

Расходы и доходы

Как уже было сказано, вас ожидают обязательные траты на ремонт и мебель. Квартиры экономкласса предпочтительнее сдавать с обстановкой, а вот дорогие квартиры состоятельные арендаторы предпочитают обставлять по своему вкусу.
Конечно, невозможно предугадать, какие наниматели вам попадутся, насколько ответственно они будут подходить к вопросу эксплуатации квартиры, поэтому имеет смысл сделать достаточно экономный ремонт. Но если вы покупаете квартиру в новостройке без отделки, лучше все-таки изрядно потратиться на ремонт, приобретя долговечные стройматериалы и качественное оборудование.
То же касается и квартиры, приобретенной на рынке вторичного жилья, если она пребывает в запущенном состоянии. Проведя качественный ремонт один раз (при этом нужно будет заменить всю сантехнику, электрику, двери, напольные покрытия и т.д.), вы сэкономите на косметическом ремонте, который неизбежно придется проводить при смене квартиросъемщиков.
Не рекомендуется обставлять квартиру в духе советских времен с коврами на стенах и мебельной стенкой – это уже давно не актуально. Подойдет недорогая, но стильная меблировка.
Продумайте вопрос страхования жилья – и имущества, и гражданской ответственности перед третьими лицами.

Что выбрать новостройку или вторичку?

У каждого варианта также есть свои плюсы и минусы. В зависимости о того, кто покупает квартиру, будет зависеть на что еще обратить внимание. У молодой семьи будут свои приоритеты, у пенсионеров свои, у холостых свои.

Рассмотрим общие для всех достоинства и недостатки.

Плюсы и минусы новостройки

Плюсы:

Новые коммуникации, ремонт потребуется не скоро.
Даже если лет через 10 решите поменять квартиру, то сделать это будет легче, в цене она вряд ли упадет (хотя может).
Если квартира с черновой отделкой, то ремонт сделать дешевле с нуля, чем переделывать старый.

Минусы:

Ближайшие лет 5 будьте готовы к постоянному шуму из-за ремонта.
Есть большая вероятность потопов сверху.
Неразбериха с УК.
Если дом в новом микрорайоне, то инфраструктура будет слабо развита ближайшие пару лет.

Плюсы и минусы вторички

Плюсы:

Понятно в каком состоянии дом и стоит ли покупать тут квартиру.
Ремонт давно все сделали, шуметь будут намного реже чем в новостройке.
Инфраструктура развита.

Минусы:

Ремонт будет стоить дороже, в домах старше 20 лет переделывать нужно все, в более новых домах нужно смотреть, но главное чтобы был сделан санузел.
Квартиры в старых домах со временем начинают терять в цене быстрее.
Решите продать – ремонт не окупится.

Также будет полезно знать сколько стоит ремонт в квартире.

Как правильно выбрать квартиру для покупки : вторичка имеет множество юридических нюансов

При всех своих плюсах покупка жилья на вторичном рынке — это кот в мешке. Как выбрать квартиру для покупки с минимальным риском? Универсальное правило — собирайте всю возможную информацию. При любых отклонениях от стандартной ситуации привлекайте специалистов или ищите другой вариант.

Вот типичные примеры таких отклонений, требующих особого внимания:

квартира получена в результате приватизации — если кто-то из прописанных в ней на том момент жильцов отказался участвовать в приватизации, то он сохраняет пожизненное право на проживание, не будучи собственником;
в сделке будет участвовать недееспособный или несовершеннолетний — в случае оспаривания покупки квартиры в суде шансы потерять свое приобретение очень велики;
квартиру продает наследник, особенно, получивший наследство недавно — из-за риска судебной отмены сделки другими наследниками;
последняя смена собственника квартиры зарегистрирована менее 3 лет назад — именно такой срок дает некоторую подстраховку от мошенников или последствий судебного расторжения предыдущих сделок.

На каком этаже купить квартиру?

Давайте разберемся на каком этаже лучше всего купить квартиру. Может быть зря все отметают первый и последний этажи.

Минусы квартиры на первом этаже:

сыро и холодно, особенно когда отключают отопление, если дом плохо обслуживается то проблем будет много
нужны дополнительные меры безопасности от воров
шум на площадке
в окна хорошо видно как прохожих на улице, так и жильцов в квартире (снимал одно время квартиру на первом этаже, меня это раздражало)
если до последних этажей сомнительные личности, всякие проповедники и т.п. просто не доходят, то на первом этаже могут быть частыми гостями

Плюсы квартиры на первом этаже:

ни каких проблем с переездом, ремонтом – не нужно далеко и высоко ходить
не нужно беспокоится о соседях снизу, что их затопите или т.п.

Минусы квартиры на последнем этаже:

если дом обслуживается плохо, то возможны различные протечки крыши
высоко подниматься, особенно при поломке лифта (каково будет подняться на 17 этаж, к примеру)
любой ремонт или покупка мебели обернется суровым испытанием или большими расходами на подъем до квартиры
частая проблема многоэтажек – это слабый напор воды или она холодная

Плюсы квартиры на последнем этаже:

нет шума соседей сверху, а это я вам скажу очень важный плюс (что делать если шумят соседи)
на верхних этажах обычно теплее
хороший вид из окна + никто не заглядывает к вам с улицы
соседи вас не затопят, что более вероятно чем потоп из-за протечек крыши (что делать если вы или вас затопили соседи читайте в следующих заметках: часть 1, часть 2 – личный опыт)

Как видите из приведенного сравнения, квартира на разных этажах может как облегчить жизнь, так и усложнить.

Оптимальным вариантом можно считать с 3 по 5 этажи.

Общие критерии

Есть и общие критерии, которые помогут понять, как и где лучше искать квартиру для покупки:

район и инфраструктура;
планировка;
материалы для строительства;
этаж;
лифты;
коммуникации;
стоимость;
соседи;
отделка.

Эти критерии важны как при покупке вторичной, так и первичной недвижимости.

Инфраструктура и район

Логичнее искать квартиру рядом с работой, школой или детским садом. Если же найти подходящее жилье в определенном районе в пешей доступности от них не удается, можно посмотреть недвижимость подальше. Главное, чтобы не приходилось добираться слишком долго или с пересадками. Маршрут общественного транспорта лучше рассчитать заранее.

Хорошо, если рядом с домом есть магазины, но нужно обратить внимание на график их работы. Бывает так, что они открыты только до 19-20.00, и тем, кто поздно приходит с работы, такой режим может показаться неудобным.

Если рядом расположен круглосуточный торговый центр, это минус для тех, кто ищет жилье в тихом районе. Тишины там не будет: днем в ТЦ сотни людей ходят за покупки, а ночью площадки возле них может «оккупировать» молодежь на машинах и с громкой музыкой.

Любителям сэкономить подойдут районы с только развивающейся инфраструктурой. Жилье там продается на 15-30% дешевле, чем там, где уже есть школы, магазины, детские сады, поликлиники и частные клиники. Но все зависит от материала, из которого построен дом:

например, двухкомнатная хрущевка в развитом районе будет стоить примерно столько же, сколько новая двушка в менее благоустроенном.

Планировка

Планировка – один из важных моментов. В новых домах квартиры строятся в основном без проходных комнат. В старых они есть. Это неудобно, если семья большая или часто приезжают гости.

Сейчас есть несколько видов планировок:

Европланировка. Все комнаты изолируются, но между кухней и гостиной перегородки нет. Плюс такого решения в большом пространстве, минус – в возможных запахах во время приготовления пищи. Но для многих это некритично.
Свободная. В квартире стены вообще отсутствуют. Собственник может запланировать расположение помещений как угодно. Продаются на 5-10% дешевле средней рыночной стоимости и только в новых домах. Встречаются и на вторичке, если человек купил жилье у застройщика, а затем решил продать.
Хайфлет – жилье с потолками от 3,2м. Такая высота визуально увеличивает пространство, подходит для реализации дизайн-проектов.
Линейная. Все комнаты изолированы, располагаются друг за другом по коридору.

Есть и редкоформатное жилье: пентхаусы с открытыми террасами, двухуровневые квартиры, эркерами, окнами в ванных комнатах. Покупателям стоит подготовить немалую сумму для дизайна по проекту: квартиры с уникальными планировками отделывать дороже, чем со стандартными.

Материал для строительства

Комфорт и звукопроницаемость во многом зависит от типа дома. Сейчас на рынке преобладают:

Панельные. Шумоизоляция плохая, стоят недорого. Много несущих стен, перепланировку сделать сложно. Если есть швы между плитами, зимой будет прохладно.
Монолитные. Строятся по индивидуальным проектам, стоят дороже панельных или кирпичных. Потолки обычно высокие, высокая энергоэффективность. Шумоизоляция намного лучше, чем в панельных или кирпичных.
Кирпичные. Шумоизоляция на среднем уровне. Средняя цена выше, чем на панельные, но ниже, чем на монолитные. Хорошая энергоэффективность. Кирпичные дома сейчас практически не строятся, их проще встретить на вторичном рынке.

Обратите внимание! Если сумма на покупку квартиры ограничена, можно приобрести ее и в панельном доме, а потом сделать звукоизоляцию. Это будет стоить порядка 100 000-200 000 руб. в зависимости от технологии и площади жилья.

Отделка

Элитное жилье от застройщика обычно строится «под ключ», для отделки используются материалы среднего качества. Практически любая компания старается сэкономить. Если в договоре указано одно, а при сдаче выясняется, что ремонт сделан некачественно, это повод потребовать исполнения обязательств с застройщика через суд.

Многие компании отделывают квартиры «под ключ» и по собственным дизайн-проектам. Такая недвижимость стоит максимально дорого. Качество неплохое, но покупателям нередко приходится устранять недостатки собственными силами.

Стандартные квартиры без претензий на «элиту» продаются со средним ремонтом. Сантехника обычно самая дешевая, но некоторое время пользоваться ею можно.

Можно купить жилье и с черновой отделкой, где бетонный пол и голые стены. Это дает пространство для реализации собственных дизайн-решений, как и покупка квартиры с чистовой отделкой, где все уже подготовлено для поклейки обоев, покраски, укладки ламината, и пр. Недвижимость с черновой отделкой всегда дешевле.

Этаж

Квартиры на первых этажах стоят дешевле, чем на средних. Но жизнь в них постоянно сопровождается шумом из подъезда и любопытствующими людьми, которые любят заглядывать в окна с улицы.

Последние этажи тоже обходятся дешевле средних.

Плюсы и минусы

живописный вид, если окна выходят на улицу

частая течь крыши, что характерно для старых домов. Заливает именно последние этажи. Если же дом новый, такой проблемы не должно быть.

В доме может сломаться лифт, и тогда на последний этаж по лестнице подняться будет тяжело, особенно для родителей с маленькими детьми. Придется ждать, когда лифт починят, и нередко на это уходит несколько дней.

Соседи

В строящемся доме по понятным причинам узнать о соседях не получится. Если же дом частично заселен, с ними можно познакомиться, чтобы сложилось впечатление, с кем придется рядом жить.

Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, можно спросить о соседях у продавца. Но вряд ли он скажет правду. Даже если рядом живет конфликтный сосед, продавец будет об этом молчать: ему нужно продать жилье.

Коммуникации

При покупке жилья в новостройке все коммуникации новые, и вероятность аварии ничтожно мала. Если же жилплощадь покупается на вторичке, стоит спросить у собственника, когда менялись батареи и трубы. Если недавно и он может предоставить чеки от подрядчиков, это хорошо.

Если коммуникации старые, следует приготовиться к тому, что в ходе капитального ремонта придется их менять. Это дополнительные затраты.

Важно! Покупателю стоит спросить у продавца и о наличии счетчиков. Если их нет, после покупки они должны быть установлены, иначе плату за электроэнергию и водоснабжению будут начислять по средним нормам. Это всегда дороже, чем по приборам учета. Также счетчики должны своевременно проходить поверку, и для каждого есть свой срок использования.

Лифт

В старых домах стоят стандартные лифты, обычно по одному на каждый подъезд. Это неудобно при переезде: придется заносить и перевозить минимум вещей. Если в доме есть и пассажирский, и грузовой лифт, это плюс.

Цена

Если квартира продается на вторичном рынке по слишком низкой цене, покупателя это должно насторожить. Есть вероятность, что от нее пытаются быстрее избавиться. До заключения договора лучше проверить ее:

собственник не расскажет о юридических проблемах с ней.

Покупать квартиру у застройщика выгоднее на начальном этапе строительства. С прохождением каждого этапа цена будет увеличиваться. Дороже всего стоит готовое жилье после введения в эксплуатацию. Если купить жилплощадь в строящемся доме, это позволит сэкономить до 30% от стоимости готовой квартиры.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Какую планировку квартиры лучше выбрать?

На самом деле сейчас очень много вариантов из чего выбрать и главным критерием будет вкус покупателя.

Парочка мыслей о том что удобно, а что нет:

Если одна из комнат проходная – это удобно пока в семье нет детей, по мере появления и взросления, придется делать перепланировку или менять квартиру.
Окна квартиры выходят на противоположные стороны дома – это может быть удобно, утром солнце с одной стороны, а вечером с другой. В квартире будет светлее.
Количество комнат – это дело индивидуальное, кому-то лучше 3-ка с меньшими по площади комнатами, чем двушка с более просторными, но помните что каждому человеку время от времени нужно побыть одному, а в квартире где живет большая семья может просто не быть места.
Комнат-многоугольники – с одной стороны, все привыкли к стандартным помещения и пятиугольная комната может показаться не удобной, с другой стороны это повод пофантазировать при обустройстве.
Северная сторона, да и восточная по большей части – в квартире будет темно круглый год, а это дополнительные расходы на освещение, да и просто дискомфорт. Хотя восточная сторона – еще более менее терпимо днем.
Южная и западная стороны – если климат у вас жаркий, то без кондиционера не прожить. Это доп расходы. Летом будет как в парнике. Если у вас маленький ребенок, то подумайте заранее, что лучше кондиционер для южной стороны или обогреватель и включенный свет для северной стороны.
Раздельный санузел – это удобно (не нужно ждать пока кто-то моется или кто-то в туалете), а совмещенный – это просторно (если большой).
Кухня-студия – если это 1-ка и в ней живет семья, то это не удобно; если это 2-ка то считайте у вас однокомнатная квартира с большой кухней (особого смысла в этом нет), а вот 3-ка с кухней студией, то намного удобней когда кухня совмещена с гостиной, т.к. основное время проводится в ней, но при этом остается больше свободного места.

Резюме

Ответ на вопрос о том, как правильно выбрать квартиру для покупки, зависит от того, готовы ли вы поручить это специалистам или предпочитаете заниматься этим самостоятельно. В первом случае задача, по сути, сводится к выбору квалифицированного риэлтера и юриста. А вот при самостоятельной организации покупки квартиры на вторичном рынке потребуется пройти ряд этапов:

поиск вариантов квартир,
проверка документов,
осмотр жилья, выявление скрытых недостатков,
обсуждение сделки,
подготовка и оформление документов.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

Очень важный момент, когда НЕ нужно торопиться – это осмотр квартиры. Лучше всего сделать фотографии, чтобы была возможность сравнивать с другими вариантами, да и так вы исключите эмоциональный фактор и манипуляции как продавцов, так и риэлторов.

Итак, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры.

Кто продает квартиру

Если это семейная пара с ребенком, то следует узнать прописан ли ребенок в квартире. Если прописан, то это может осложнить процесс оформления документов, т.к. родителям нужно будет получать справки из органов опеки.
Если это родственник хозяина квартиры и продает по доверенности, то тут следует внимательно отнестись к документам. Чтобы подстраховаться сделайте титульное страхование.

По ссылке подробная статья что такое титульное страхование при покупке квартиры .

Состояние квартиры

Осмотрите сантехнику, трубы отопления, батарей – это один из самых дорогих этапов ремонта.
Осмотрите стены под окнами, в углах комнат на наличие следов плесени или промерзания – это может в дальнейшем повлечь дополнительные расходы.
Если квартира сдавалась или сдается, то вам придется как минимум менять замки, а то и всю дверь – это еще одна статья дополнительных расходов.
Проверьте электропроводку, если не разбираетесь, то лучше пригласить кого-нибудь на помощь.
Посмотрите наличие счетчиков на воду и электричество – отсутствие говорит о том, что со временем их установка станет вашей головной болью, если счетчики установлены, то смотрите дату поверки.
Если есть балкон, то проверьте хотя бы визуально его надежность. Во многих старых домах на балконы опасно выходить. Или другой вариант, если балкон не застеклен, то это шум и пыль в квартире.
Остекления балкона бывает разным, если это раздвижные окна, то такой балкон не утеплить, замена обойдется достаточно дорого. При прочих равных отдавайте предпочтение с теплым остеклением. балкон с фасадным остеклением никак не переделать. Читайте какие окна выбрать.
Узнайте что остается в квартире. Большие шкафы-купе, мебель, бытовая техника – все это стоит денег, и потом придется покупать самостоятельно. Если есть несколько вариантов квартир, то лучше брать укомплектованную, так можно очень хорошо сэкономить. Пример, как удалось сэкономить 70 000 рублей при заказе кухни.

Все это повод для торга.

Кто ваши будущие соседи

Валяющиеся возле подъезда бутылки или шприцы уже говорят о многом, но отсутствие таковых не гарантия что вам не будут доставлять хлопот. Порой с виду вполне приличные люди могут вести себя намного хуже.
Если в соседних подъездах живут алкаши, бомжи, то это тоже повод задуматься. Решение каких-либо проблем в доме будет перекладываться на вас, в том числе и в финансовом плане.
Если в доме часть квартир передана под расселение (из деревень, старых домов и т.п.), то будьте готовы к тому, что у вас будет бардак, пьянки и сделать с этим ничего не удастся.

Как видите очень много нюансов которые нужно бы учесть при выборе квартиры, но не всегда это может получиться. Но соседи, наверное, один из тех пунктов, на который следует обратить особое внимание.

Как бороться с шумными соседями читайте по данной ссылке.

Какая управляющая компания

чисто ли в подъезде
висит ли график уборки помещения
посмотрите платежки за ЖКУ и сравните со своими, желательно за каждую услугу
что сделано в доме по текущему ремонту
УК или ТСЖ занимается обслуживанием дома, узнайте контакты и место расположения

От качества работы зависит будет ли вам комфортно жить в выбранном месте или нет.