Реструктуризация ипотеки: условия программы, необходимые документы, список банков

Попав в сложную жизненную ситуацию, заемщик приходит к выводу, что дальнейшее обслуживание кредита невозможно. Отказ от платежей, накопленные просрочки не станут выходом — кредитор просто продаст купленное жилье. Для банка просроченные оплаты также невыгодны. В его интересах урегулировать проблему, пересмотрев условия по кредиту. Изначально рассчитанная на вполне конкретные проблемы с потерей дохода, реструктуризация ипотеки доступна немногим. Банку должны быть представлены доказательства, что клиент действительно не в состоянии выполнять взятые обязательства в связи с наступившими негативными событиями.

Что такое реструктуризация ипотеки

Понятие реструктуризации знакомо не всем, поскольку банки не спешат афишировать возможность пересмотра кредитных обязательных в пользу клиента. Тем не менее, практически каждый кредитор заинтересован, чтобы заемщик остался на обслуживании и продолжил кредитные выплаты вместе с процентами, пусть и на менее выгодных условиях.

Если формулировать термин «реструктуризации» простыми словами, это пересмотр условий договора с учетом изменившегося финансового положения заемщика, потерявшего работу, или утратившего трудоспособность. Параметры займа меняют таким образом, чтобы заемщик смог и далее регулярно вносить ежемесячные платежи, обеспечивая банку финансовую устойчивость.

В результате проведенной реструктуризации заемщик получает снижение платежа, облегчение кредитного бремени, а банк фиксирует новые договоренности и ожидает своевременного поступления ежемесячных платежей, планируя свою дальнейшую деятельность.

Убедив банк пересмотреть текущий договор, заемщик может:

• увеличить срок кредитования, распределив нагрузку на более длительный период;
• снизить процентную ставку;
• получить временную отсрочку для решения финансовых вопросов (например, поиск новой работы).

Банки неохотно идут на пересмотр договора, поскольку это ведет к снижению его прибыли. Однако в некоторых обстоятельствах (внезапная болезнь, необходимость ухода за малолетним ребенком, потеря заработка), кредитор понимает, что реструктуризация – единственный выход, чтобы сохранить клиента, процентную прибыль от использования заемных средств, обходясь без судебных разбирательств и принудительной продажи.

Если заемщик демонстрирует свою готовность нести ответственности за взятые ипотечные обязательства, есть шанс на одобрение банка. Успех в мероприятии во многом зависит от поведения заемщика. Если он предъявляет доказательства ухудшения своего финансового положения и заявляет о согласии выплачивать кредит по мере своих возможностей, не допуская длительных просрочек и не уходя от переговоров с представителями кредитора, есть высокая вероятность в том, что банк пойдет навстречу.

Финансовая выгода заемщика очевидна, когда банк снижает ставку по «дорогой» ипотеке под 15-17%, поскольку переплата по новым ипотекам за последние годы снизилась вдвое. Реструктуризуя долг, должник может сэкономить до 5-7% в год, если банк согласится на применение текущей ставки по старому кредиту.

Важно помнить, что каждый пересмотр ипотеки подразумевает дополнительные расходы на переоформление, которые необходимо включать в расчеты. Если итоговая переплата по займу снизилась на менее 1%, такая реструктуризация экономически нецелесообразна.

Чаще банк не соглашается реструктуризировать долг своего действующего клиента, но с готовностью профинансирует нового ипотечного заемщика, перешедшего на обслуживание от другого кредитора. По рефинансированию есть предложения во всех банках, работающих с ипотекой, а условия программы, в отличие от индивидуальной реструктуризации, едины для всех.

Столкнувшись с финансовыми сложностями, не стоит умалчивать о них и ждать, когда служба приставов займется принудительной продажей жилья, чтобы оплатить расходы банка. Более правильным станет обратиться в банк и обсудить сложившуюся ситуацию. Если репутация клиента не вызывает нареканий, а все предыдущие платежи вносились вовремя, есть все шансы решить вопрос с обслуживанием долга без суда и потери недвижимости.

Что такое рефинансирование и для чего оно нужно

Рефинансирование – оформление нового кредита на более выгодных условиях, за счет которого гасится предыдущая задолженность. Некоторые ошибочно считают, что это то же самое, что реструктуризация, однако важно понимать различия.

Чем рефинансирование отличается от реструктуризации? Рефинансирование выступает отдельным видом оказания помощи должникам. Несмотря на то, что некоторые относят его к разновидностям реструктуризации, обратим внимание, что это не так. Более того, гражданин может оформить рефинансирование ипотеки после реструктуризации. Отличие заключается в том, что в первом случае человеку предоставляется целевой кредит в новом банке по выгодным условиям. Целевой, это значит, что потратить его можно только на погашение одного или нескольких имеющихся задолженностей. Во втором случае должники связываются напрямую с кредитной организацией, меняя условия кредитования на более выгодные.

Плюсы и минусы реструктуризации

Банк никогда не будет действовать в ущерб себе, поэтому реструктуризация ипотечного кредита выгодна не только клиенту:

• во-первых, банк контролирует пересмотр условий по ипотеке, предлагая только такие условия, которые сохранят максимум прибыли, пусть и с некоторыми оговорками;
• во-вторых, банк устанавливает новый график погашения, исходя из текущей платежеспособности заемщика, ожидая регулярных поступлений с сохранением процентной прибыли.

Для заемщика реструктуризация долга по ипотеке означает:

1. Снижение размера платежей до приемлемого уровня.
2. Уменьшение процентной переплаты.
3. Сохранение платежной репутации, что позволит в дальнейшем рассчитывать на новые кредиты с выгодными условиями.
4. При получении отсрочки появляется возможность найти работу и продолжить успешное погашение ипотеки без штрафов и отягчающих обстоятельств.
5. Квартира остается в собственности заемщика без риска принудительной продажи.

Конечно, полностью избавиться от процентов или самого долга не получится, а увеличенный срок финансирования грозит увеличением итоговой переплаты, но реструктурированная ипотека часто единственный выход для урегулирования ситуации с наименьшими потерями.

Законодательство 2021

В 2021 году готовится законопроект, согласно которому вопросы реструктуризации ипотечного кредита могут быть возложены на банки. За клиентами будет закреплено право менять график внесения платежей по кредиту (ипотеке). Например, если общий доход семейства снизился за последние 3 месяца на 30% либо взносы по ипотеке увеличились на 30%, граждане имеют право снизить размер ежемесячного платежа и поменять график погашения. При этом, просрочка не должна быть более 60 дней, а общая сумма долга – не более 10 млн рублей .

Помимо этого, с июля 2021 года в РФ начал действовать закон о реструктуризации ипотеки, а именно, об отдельной форме процедуры – ипотечные каникулы. Это приостановление выплат по ипотеке на срок от 1 до 6 месяцев. Теперь граждане имеют право на протяжении установленного срока не уплачивать взносы в том случае, если банк дал на это согласие. Пени начисляться в этот период не будут, кредитная история не испортится. Такую процедуру можно комбинировать с реструктуризацией.

Обратим внимание! Учтите Постановление Правительства № 1345 от 2018 года, посвященное реструктуризации военной ипотеки. Она направлена на тех военнослужащих, которые уже окончили службу или вышли на пенсию, не успев погасить ипотеку. В таком случае они остаются должниками, для них Постановлением снижен процент и предусмотрены льготные условия.

Как помогает государство ипотечным заемщикам

Ухудшения в области экономики, рождение ребенка и уменьшение свободных средств при росте цен привели к тому, что часть заемщиков перестала справляться с обязательствами, взятыми задолго до начала кризиса. Люди, оформившие ипотеку в валюте, столкнулись с обесцениванием рубля в соотношении с долларом, что привели к многократному росту платежа. В таких условиях государственная программа ипотечникам была жизненно необходима.

В 2015 году Правительство приняло постановление, по которому появилась возможность решения безвыходной ситуации за счет государства. В рамках запущенной в 2009 году программа реструктуризации от правительства РФ втрое увеличила помощь гражданам, попавшим в сложные жизненные обстоятельства. Около 4,5 миллиардов рублей было направлено в адрес 9,5 тысяч нуждающихся, что позволило снизить валютные задолженности в 2 раза.

Действие программы ограничено маем 2021 года, поэтому воспользоваться бюджетными средствами могут только те, что уже взял кредит и столкнулся с проблемами на текущий момент. Тот факт, что из 14 тысяч семей заемщиков, помощь оказана 9,5 тысячам, свидетельствует о высоких шансах надеяться на государственную поддержку.

В 2021 году правом пересмотра условия ипотеки могут не только заемщики с договорами, заключенными более года назад, но и те, которые столкнулись с проблемами практически сразу после оформления.

Формально право на реструктуризацию есть и у клиентов, одолживших суммы в рублях, однако на практике целевой ориентир – помощь клиентам с займами в иностранной валюте.

Чтобы реструктуризовать долг с помощью государства, необходимо соответствовать установленным критериям и обращаться в Агентство реструктуризации ипотеки (сокращенно, АРИЖК).

Основные параметры программы:

1. Право на участие в программе предоставлено семьям с несовершеннолетними детьми, ветеранам, лицам с инвалидностью, родителям таких людей.
2. Размер помощи ограничен суммой в 600-1500 тысяч рублей (в зависимости от количества детей), а процентная ставка после пересмотра снижается до 12%.
3. Допускается однократное применение льготы (выплата сразу), либо сумма распределяется на весь период кредитования.
4. Сокращение размера платежа определяется в размере 20% (если ребенок один), или 30% (при наличии не менее 2 детей).
5. Государство обеспечивает отсрочкой на срок 1,5 года при необходимости.
6. Получатели валютной ипотеки переводят ее в рублевую, с установлением средней ставки.
7. Доход граждан должен позволять выплачивать ипотеку, оставив в распоряжении семьи заемщика по 2 прожиточных минимума на человека.
8. Объектом кредитной покупки должно быть единственное жилье заемщика, правда члены семьи могут владеть долями в другой недвижимости (не более половины).
9. Стоимость жилья не может быть выше, чем среднерыночная цена, на 60%.

Государственная помощь доступна традиционным льготникам, включая заемщиков из многодетных семей, при этом допускается достижение детьми совершеннолетия, если они продолжают обучаться в вузе на очном отделении.

Что касается программ военной ипотеки, оформленной в рублях, то заемщикам рекомендуется реструктурировать долг путем обращения непосредственно в банк, подавая документы на общих основаниях.

Формы реализации

Прежде чем переходить к порядку реструктуризации действующей ипотеки, необходимо понимать, что есть несколько форм, представляющихся на выбор гражданину. Так, банк может предложить такие мероприятия, как:

1. Продление срока действия ипотеки, то есть график подвергается изменениям и продлевается.
2. Кредитные каникулы, ранее о них уже говорилось. Обратите внимание, что на период их действия человек не вносит платеж, но обязательно уплачивает проценты. Вопрос что лучше, реструктуризация ипотеки или кредитные каникулы, является неправильным, ведь одно является составляющим другого.
3. Изменение графика выплат, например, человек может вносить деньги раз в квартал, полугодие или иной временной промежуток.
4. Отмена штрафов, начисления пени на период действия программы.
5. В том случае, если ипотека была взята в иностранной валюте, ее могут перевести в национальную.
6. Снижение годовых процентов.
7. Уменьшение суммы ежемесячного платежа.
8. Досрочное погашение ипотеки является еще одной формой реструктуризации, и тут есть свои подводные камни. Гражданин единовременно вносит сумму кредита, тем самым избегает уплаты процентов. Сложность в том, что вряд ли человек сможет внести всю сумму, поэтому банки часть предлагают следующий вариант. Продажа приобретенной недвижимости, погашение задолженности и покупка более бюджетного имущества.
9. Реструктуризация ипотеки по госпрограмме – частичное погашение за счет государства.

Можно ли обратиться в другой банк для проведения реструктуризации ипотеки? Реструктуризация – процесс оформления новой договоренности, обновления графика платежей с кредитной организацией, в которой была взята ипотека. Категорически запрещено оформлять данную процедуру в другом банке.

Как реструктуризировать ипотеку в 2021 году

Если заемщик перестал справляться с обслуживанием ипотечного долга по независящим от себя причинам, предстоит действовать сразу, не дожидаясь начислений штрафов и негативных записей в БКИ.

Схемы реструктуризации через банк и с помощью государства будут отличаться, поскольку в последнем случае предстоит реструктуризация ипотеки через АИЖК, уполномоченное решать подобные вопросы.

Порядок действий представлен следующими шагами:

1. Проконсультироваться в банке по поводу возможности реструктуризации напрямую или участия в госпрограмме.
2. Через МФЦ получить выписку из ЕГРП с указанием наличия залогового обременения и обобщенных правах.
3. Заказ документа об отсутствии иной недвижимости для проживания.
4. В АИЖК или банковское отделение подают заявление с просьбой реструктурировать долг с приложением собранных документов, доказывающих наличие веских причин для неплатежей.
5. По установленным правилам, банк или АИЖК принимают решение о возможности реструктуризовать долг в 30-дневный срок. Однако чаще заявки рассматриваются не дольше 10 дней.
6. После положительного решения клиента приглашают для переоформления и подписания бумаг.
7. При участии в госпрограмме потребуется явиться в регистрирующий орган вместе с закладной из банка и обновить сведения о залоговом обеспечении.

При подписании документа будут предоставлены новые документы с графиком погашения реструктурированного долга.

При обращении по государственной программе шансов на одобрение значительно больше, поскольку государство берет на себя часть финансовых обязательств, однако при обращении в банк (когда параметры программы не соблюдаются) вероятность пересмотра кредита меньше, и зависит от разумной аргументации и подтверждения фактов документацией.

Банки в которых можно провести реструктуризацию

Поскольку реструктуризация – крайняя мера, на которую рассчитывают заемщики, попав в сложную ситуацию, ни один банк заранее не будет обещать, что реструктуризует ипотечный долг по первому требованию. Более того, согласование возможно только, когда банк убедится, что иного варианта вернуть одолженные средства и сохранить проценты не получится.

Однако сложности вовсе не означают, что в реструктуризации откажут. Получив гарантии от государства, банк не вправе отказать в помощи заемщику. Известно, что к числу кредитных структур, участвующих в госпрограммах, относятся Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ и другие учреждения.

Если не удается получить согласия от своего кредитора, остается шанс рефинансировать долг, обратившись в другие кредитные учреждения. Стоит рассмотреть программы от банка Возрождение или Совкомбанк. По общей программе рефинансирования ВТБ обещает снизить ставку до 8%, при условии соблюдения некоторых параметров.

Поскольку реструктуризация предполагает индивидуальный подход, учитывающий остаток долга и платежеспособность заемщика, условия таких программ определяются в ходе переговоров с банком.

Условия реструктуризации ипотеки

Существует несколько способов снижения ипотечного платежа через реструктуризацию:

1. Продлить срок кредитования, распределив долговую нагрузку на несколько дополнительных лет.
2. Уменьшение процента переплаты. Такой способ используется банками крайне неохотно, поскольку ведет к убыткам. Для клиентов такой вариант наиболее предпочтителен.
3. Перевод валютной ипотеки на рублевую. Тот, кто выбрал низкую ставку с меньшим процентом по долларовым кредитам, особенно уязвим в период курсовых скачков. Между тем, все кредиторы советуют выбирать валютную ипотеку только, если заработок получают в валюте другой страны. Тогда падение рубля не приведет к неплатежеспособности заемщика. Поскольку ипотечники преимущественно получают зарплату в рублях, оформление долга в другой валюте опасно.
4. Предоставление отсрочки (кредитные каникулы). Она бывает трех разновидностей – полная отсрочка по обязательному и процентам, временный перерыв в выплате основного долга, прекращение оплаты процентов. Для банков более выгоден вариант с сохранением оплаты по процентам, в то время как основной долг не уменьшается.

В ходе пересмотра условий, банк предложит новый график платежей, которого необходимо придерживаться после подписания бумаг по реструктуризации.

Перечень необходимых документов

Пакет документации зависит от выбранной схемы. В процессе обсуждения возможных вариантов представитель банка сообщит, какие документы нужно будет подготовить.

С учетом, что реструктуризация предполагает переподписание кредитных документов, заемщика попросят представить:

1. Заявление с просьбой реструктуризовать долг.
2. Гражданский паспорт.
3. Справка о доходах (2-НДФЛ, справка по форме банка, иные справки).
4. Справка от работодателя (при наличии), либо бумагу, подтверждающую потерю места работы (оригинал трудовой с записью об увольнении по причинам, не зависящим от человека).

Для ИП потребуется представить свидетельство о регистрации и бумаги, подтверждающие снижение дохода не менее 1/3 от предыдущего заработка. Дополнительно банк может попросить медсправки, подтверждающие утрату трудоспособности, приказы об увольнении, декларации в налоговую с отметкой о принятии ФНС.

Процедура реализации

Наверняка, вы задались вопросом, как сделать реструктуризацию ипотеки? Для этого необходимо следовать 5 простым шагам:

1. В том случае, если у Вас возникли сложности, выберите основание, по которому проходите, а так же обратитесь в кредитную организацию. Уточнить у специалистов, можно ли получить помощь и оформить процедуру.
2. Собрать необходимые документы, написать заявление на реструктуризацию ипотеки по программе АИЖК.
3. Предоставить собранные документы в банк. Обращаем внимание, что подать можно не только лично, но и заказным письмом, если отделения нет в вашем городе. Некоторые банки, например, Сбербанк допускают возможность заполнить заявку онлайн через сайт.
4. После принятия и проверки специалистом, заключить дополнительное соглашение, направленное на оказание помощи заемщику. При этом, нужно обговорить какие именно формы выбираете, установить и согласовать новый график.
5. В полном объеме, в установленный срок вносить платежи по ипотеке. В противном случае сотрудники банка пересмотрят условия кредитования в обратную сторону, не выгодную для плательщика.

Обратите внимание! При подписании дополнительного соглашения, необходимо удостовериться, что предыдущий договор был аннулирован, по общему правилу выдается справка из банка, подтверждающая это. Кроме того, прежде всего ознакомьтесь с новым графиком платежей, только потом соглашайтесь подписывать документ.

Сколько раз можно делать реструктуризацию ипотеки? Важное условие оформления процедуры – ранее по данной ипотеке не должна была использоваться никакая форма реструктуризации. То есть совершать данный процесс можно только один раз, на последующий Вас просто придет отказ. Таким образом, рефинансирование ипотеки после реструктуризации и наоборот не допускается.

Калькулятор расчета процента реструктуризации

Не всегда реструктуризация сможет помочь, и тогда предстоит искать дополнительные источники финансирования или согласовывать продажу ипотечного жилья, чтобы рассчитаться с банком.

Прежде, чем обращаться, стоит выполнить предварительный расчет, какой размер платежа будет после пересмотра условий договора. Используя кредитный калькулятор на сайте банка, клиент определяет, какой срок поможет снизить платеж до приемлемого уровня. Аналогично рассчитывают, какой платеж по ипотеке останется при предоставлении кредитных каникул по выплате основного долга, временном отказе от процентов или полном прекращении платежей на определенный период времени.

Когда реструктуризовать ипотеку не удалось, рекомендуется рассмотреть возможность досрочного частичного погашения долга через маткапитал или налоговый вычет. При досрочной выплате части ипотеки банк пересмотрит платеж, сохранив срок кредитования. Некоторые банки предусматривают возможность уменьшения срока действия договора. Подобное условие выгодно, когда заемщик не испытывает финансовых затруднений, но не подходит для тех, кто потерял работу, доход или стал получать гораздо меньше.

Пакет необходимых документов

Важным этапом является сбор документов для реструктуризации ипотеки. Для этого важно понимать, что необходимо предоставить сотрудникам банка. Перечень зависит от причины и условий проведения процедуры, то есть тех обстоятельств, в которые попала семья или человек.

Универсальный список документов указан по ссылке выше, он включает разные случаи для предоставления отдельных документов, например:

1. В случае увольнения человека – копия трудовой книжки, желательно для сверки предоставить оригинал. Можно так же предоставить выписку из центра занятости, подтверждающую то, что человек стоит на учете по безработице.
2. Перевод на другую, менее оплачиваемую должность, либо снижение зарплаты – справка формы 2НДФЛ.
3. Ликвидация организации, в которой трудился заемщик – копия трудовой книжки, если ипотека на работнике или свидетельство о ликвидации индивидуального предпринимательства для собственника.
4. Инвалидность, заболевание – справка от врача, либо заключение медико-социальной комиссии о присвоении инвалидности.
5. Рождение малыша – свидетельство о рождении.
6. Смерть родственника – свидетельство.

Помимо подтверждающих документов подается так же паспорт, кредитный договор в первоначальном виде, который были заключен в период оформления ипотеки, заявление. В некоторых случаях сотрудники могут запросить документы на квартиру.

Важно! Образец (бланк) заявления на реструктуризацию ипотеки можете найти в отделении банка, либо на сайте. Однако, подойдет и общий бланк, который отражает все требования заемщика.

на примере Сбербанка.

Банки, предоставляющие услугу реструктуризации

В приведенном перечне банков принимались во внимание отзывы клиентов и удобство для человека, кроме того список является открытым, то есть не все банки будут далее рассмотрены. Наиболее распространенными являются:

1. Сбербанк – наиболее удобный и распространенный банк, который и в вопросах оформления ипотеки достиг многого, например, сформирована система ДомКлик. Она помогает семье выбрать дом, квартиру и оформить ипотеку прямо на сайте банка, а так же ДомКлик поможет продать недвижимость. Кроме того, в Сбербанке можете подать заявку онлайн, о чем уже говорилось. Достаточно часто в Сбербанке одобряются заявки на проведение реструктуризации ипотеки на меньший процент. Для подробной консультации можете позвонить на горячую линию.
2. В 2021 году не исключением в предоставлении реструктуризации ипотеки является и Газпромбанк. На сайте представлены условия и требования банка для оформления процедуры, онлайн заявка не предусмотрена, но так же можете позвонить и узнать всю информацию по телефону.
3. ВТБ 24 предоставляет услугу в весьма необычной форме, допускается получение стабилизационного кредита. Это займ, который позволяет покрыть ипотеку, но в отличие от рефинансирования получить его можно только в ВТБ.
4. Наряду с обычными формами реструктуризации в СвязьБанке есть услуга заключения мирового соглашения между организацией и должником. В рамках нее предусматриваются новые условия и достигается компромисс.
5. Достаточно много положительных отзывов касается процесса реструктуризации валютной ипотеки в Абсолют Банке. Сотрудники всегда относятся индивидуально к каждой ситуации, смотрят основания и предлагают пути решения. Связаться с Абсолют Банком можно только по телефону или лично.
6. В Альфа-Банке существует такая услуга, как реструктуризация делового портфеля, когда пересматриваются существенные условия по займам организации, чтобы избежать процесс банкротства. Удобной услугой стал калькулятор реструктуризации ипотеки, который есть прямо на сайте банка. С помощью него можно рассчитать выгодную ставку и график погашения.

Кроме того, услуги реструктуризации оказывают в таком банке, как Дом.рф. Промсвязьбанк, Россельхозбанк, Возрождение, банк Открытие не так давно начали предоставлять рассматриваемую услугу, однако такие случаи становятся все более частными.