Перепланировка квартиры в панельном доме- пример оформления
Строительство крупнопанельных домов в СССР было распространено очень сильно, так что большинство вторичных квартир располагается именно в таких домах. Требования к комфортабельности и жилищным условиям таких квартир давно ушли вперёд с момента их строительства, а потому у жителей часто возникает желание изменить их планировку под свои нужды. В данной статье мы рассмотрим все особенности перепланировки квартир именно в панельных зданиях.
Как определить, что Ваша квартира расположена в панельном доме?
Во-первых, это можно определить по фасаду здания. Наружные стены в таких домах почти всегда выполнены из сборных навесных панелей, которые вначале производятся на заводе, затем привозятся на стройку как готовое изделие и крепятся к каркасу внутренних стен путём сваривания металлических закладных деталей. Такие навесные панели по размерам делаются высотой на один этаж, а шириной в одну-две комнаты. Между этими панелями образуются швы, которые потом герметизируют специальными материалами и которые отчетливо видны на фасаде здания.
Если на фасаде Вашего дома видны такие швы, то он является панельным. Иногда в панельных домах наружные стены выполняются из кирпича (башни Вулыха, Тишинская, серия II-29), но это бывает очень редко.
Во-вторых, можно узнать тип своего дома по его адресу на сайте tipdoma.ru в разделе «поиск». После того, как Вы вбили свою улицу, смотрите номер своего дома и в графе «стены» будет указано «панельные». У большинства панельных домов есть своя серия. Это шифр архитектурно-строительных чертежей дома, на основании которого производятся детали здания и собираются на месте. О том, как узнать серию дома по адресу мы уже писали тут.
Перепланировка помещений
Как правило, перепланировка в трехкомнатной хрущевке касается объединения или разделения ванной комнаты и туалета, соединения площади кухни с жилым помещением или изменения конфигурации стен в жилых помещениях.
В некоторых случаях площадь квартиры позволяет выделить пространство под четвертую комнату.
Часто кухня соседствует с жилым помещением. Перепланировка нередко подразумевает снесение стены между помещениями, что позволяет создать просторную кухню-гостиную (см. фото).
При подобных изменениях перепланировка нередко затрагивает и коридор. Иногда помещение позволяет объединить его с санузлом, расширив его площадь и сделав комфортнее для жизни.
Фото:
Но как уже говорилось ранее, увеличить площадь туалета можно только за счет коридора. Проект с объединением жилых помещений с коридором не удастся согласовать.
Чтобы расширить пространство ванной комнаты, сама ванная часто демонтируется, а вместо нее устанавливают душ, который занимает меньше площади в помещении, давая возможность установить стиральную машину.
Чтобы создать иллюзию более высокого потолка, можно при ремонте сделать высокие дверные проемы.
Когда перепланируют помещения ванной и кухни, другие комнаты часто остаются без изменений, оформляясь под детскую и спальню.
Если все комнаты расположены подряд, то обычно сносят пару стен: между кухней и комнатой и между первыми двумя помещениями.
После этого из трехкомнатной хрущевки получаются апартаменты с большой кухней-гостиной и еще одной просторной комнатой, от которой перегородкой можно отделить детскую или рабочий кабинет.
Видео:
//www.youtube.com/embed/gZUQq76JGBA
Пространство в совмещенных комнатах можно разделить дизайном на функциональные зоны, а вместо дверей – установить арки.
В некоторых вариантах пространство квартиры расширяется за счет балкона, но тут есть свои сложности, так как подобные работы подразумевают разрушение фасада.
Грамотная и продуманная перепланировка помещения поможет сделать действительно комфортную обстановку для жизни под свои нужды и создать уникальный дизайн апартаментов.
Перепланировка в панельном доме. Все особенности.
Итак, рассмотрим отдельные нюансы, которые присущи ремонту именно в крупнопанельных зданиях.
3.1. Ремонт квартир в панельном доме с затрагиванием несущих конструкций.
Согласованная перепланировка квартиры в панельном доме.
Для начала необходимо определить какие же стены в Вашей квартире являются несущими. Для этих целей мы специально создали отдельную статью, а также базу типовых домов с указанием несущих стен на планировках квартир каждой серии.
Если Вы планируете затрагивать несущие стены, то допустимость таких мероприятий и все связанные с ними нюансы мы подробно рассмотрели в пункте 1 соответствующей статьи.
Очень рекомендуем Вам её прочесть, а здесь приведём лишь основные тезисы. Если панельный дом ввели в эксплуатацию до 2007-ого года, то проём в капитальной стене выполнить и согласовать возможно. При этом его допустимая ширина колеблется в габаритах 900-1100 мм., а длина оставляемого простенка (от наружной стены или существующего проёма) должна быть не менее 1000 мм. Если панельный дом сдали в эксплуатацию после 2007 года, а также его автором является институт МНИИТЭП или Моспроект (более 90% всех панельных домов в Москве), то затрагивать капитальные стены нельзя, так как это нарушит защиту здания от прогрессирующего разрушения. В этом случае проём можно выполнять только в специально предназначенном для этого участке несущей панели, выполненного в виде углубления, если таковой имеется.
Проём обязательно должен быть усилен рамой в соответствии со специально разработанным проектом перепланировки и согласован.
3.2. Перепланировка панельной квартиры с присоединением балкона.
Данный тип работ мы также подробно разобрали в пункте 2 статьи об объединении балкона.
Здесь озвучим лишь основные тезисы.
Во-первых, в любых панельных домах запрещено убирать дверной порог при выходе на балкон- это не разрешает делать автор проекта дома.
Во-вторых, ликвидировать подоконный участок наружной стены можно только в домах до 2007-ого постройки. Производить это в домах после 2007-ого года возведения запрещено аналогично проёмам (см. пункт 1 статьи).
Комментарий к видео: Изменение пункта: техзаключение от проектировщика дома при перепланировке несущих конструкций теперь необходимо выполнять в соответствии с п. 1.4.8. Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы №508 (а не пункту 1.4.7, как это было раньше до ввода ППМ №1335).
3.3. Ремонт в панельном доме по типовому проекту.
С 1 декабря 2011 года согласование перепланировки квартиры в панельном доме в соответствии с Постановлением Правительства №508 можно выполнять по типовому проекту. Подробно все аспекты использования такого проекта мы рассмотрели здесь. Чтобы воспользоваться типовым проектом, во-первых, Ваша квартира должна быть представлена в специальном каталоге типовых проектов (с абсолютно такой же планировкой), а, во-вторых, Ваша новая планировка квартиры абсолютно полностью должна совпадать с планировкой, представленной в этом каталоге. На практике очень редко пожелание собственника по изменению своей планировки полностью совпадает с той, что указана в каталоге, так что типовыми проектами удается воспользоваться достаточно редко. К тому же в каталоге представлены далеко не все серии и не все типы квартир.
3.4. Перепланировка квартиры в панельном доме с штроблением стен.
Очень часто собственники хотят провести внутри несущих стен электропроводку и трубы водоснабжения, канализации. Устройство для этого штраб запрещено пунктом 10.11 Прил. №1 к Постановлению Правительства Москвы 508. Такое затрагивание несущей панели может привести к повреждению её рабочей арматуры. Если это кто-то заметит (пожалуется управляющая или соседи), то помимо штрафа, необходимо будет не просто заделывать штрабу в стене, а выполнять её усиление для восстановления несущей способности по специальному проекту от автора проекта дома, который может стоить баснословных денег (до 1000 000 рублей). Поэтому штрабы в несущих панелях лучше не делать.
В остальном перепланировка панельной квартиры ничем не отличается от перепланировки квартир в других зданиях. О разных типах таких перепланировок и их нюансах Вы можете прочитать в соответствующих статьях на нашем сайте. К примеру, об объединении кухни и перепланировке санузла. Также рекомендуем прочесть статью о том, как узаконить перепланировку.
Как и где узаконить перепланировку?
Несмотря на то, что квартира является собственностью владельца и формально он может делать с ней всё, что хочет, на практике возможности заканчиваются там, где начинается ущемление прав других жильцов. Хозяин жилья вправе объединить квартиру с балконом или лоджией, но не может распоряжаться несущими стенами, так как это может повредить здоровью и имуществу других жильцов. Именно поэтому перед любыми капитальными изменениями необходимо получить разрешение, даже если хозяин точно знает, что внутренних несущих стен в квартире нет.
Узаконивание — это занесение изменений в официальную документацию помещения (квартиры). Перед ремонтными работами должно быть согласование, в ходе которого выяснится, можно ли проводить такие работы. Если подойти к делу правильно с самого начала, то оформление перепланировки не превратится в серию походов по госучреждениям.
Куда обращаться за разрешением?
Чтобы изменения в результате ремонта были законными и были занесены в план, надо обязательно получить разрешение на перепланировку — в противном случае могут быть большие проблемы при продаже жилья, сдаче в аренду, передаче по наследству и т.д. Также, при выявлении правонарушения, владельца могут обязать вернуть жильё в прежний вид. По средствам это обойдётся намного дороже.
Для того, чтобы подать пакет документов на согласование, жильцам придётся посетить три следующие инстанции с запросом на выдачу справок:
- ЖЭУ или ТСЖ — отсюда нужна будет выписка о всех зарегестированых в квартире лицах, а также заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов на перепланировку;
- Санитарно-эпидемиологическая станция (СЭС) — здесь нужно получить свидетельство соответствия плана всем санитарным нормам;
- МЧС — выдаёт справку о соответствии проектов помещений нормам противопожарной безопасности.
Для каждого района города Санкт-Петербург требования к составу документов — различные. Перед началом сбора документов обратитесь в МВК при администрации вашего района и уточните перечень необходимых документов.
Данные разрешения и справки являются обязательным приложением к проекту (заказываются до согласования). В зависимости от типа перепланировки и прочих обстоятельств список документов может расширяться. Уже после утверждения проекта и проведения строительно монтажных работ, можно будет заказать новый техпаспорт для квартиры и жильё официально будет заверено всеми ответственными органами. Данный способ работает как в крупных городах (Москве и Петербурге), так и в регионах, с поправкой на местные контролирующие органы.
Согласованные варианты перепланировки квартиры в панельном доме. Идеи ремонта в панельном доме.
Ниже мы привели несколько примеров согласованных переустройств квартир в крупнопанельных зданиях. Возможно, Вы сможете извлечь из них какие-либо идеи для перепланировки своей квартиры.
Ремонт трехкомнатной квартиры в панельном доме 60 кв м.
В данном примере представлено переустройство квартиры с расширением мокрой зоны (санузла) на прихожую и устройством для доступа в кухню проёма в капитальной стене. Такая перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме очень распространена.
Ремонт двухкомнатной квартиры в панельном доме.
до переустройства
после переустройства
Выше приведен пример удачной перепланировки двухкомнатной квартиры, позволяющей выиграть дополнительную изолированную комнату за счет перемещения кухни. Правда, в большинстве квартир таких домов расположение несущих стен не позволяет осуществлять такие переустройства. Однако, такой ремонт двушки в панельном доме с переносом кухонного оборудования является одним из самых распространенных.
Перепланировка трешки в панельном доме.
до ремонта
после ремонта
На иллюстрациях приведен ремонт в панельной новостройке. Ремонт в трехкомнатной квартире панельного дома заключался в перемещении кухни на территорию коридора в доме серии И-155. Данная серия домов, в целом, обладает не таким количеством несущих стен, а потому предоставляет определенную свободу для реализации своих идей. Помимо переноса кухонного оборудования, незначительно изменилась конфигурация не несущих перегородок между жилыми комнатами.
Перепланировка четырехкомнатной квартиры в панельном доме.
до переустройства
после переустройства
На данных картинках приведена согласованная перепланировка с переносом уборной и расширением ванной комнаты на коридор в доме серии КОПЭ. Это одна из самых удачных серий за всю историю панельного домостроения по теплотехническим, строительным и планировочным решениям.
Перепланировка панельной хрущевки.
Одной из немногих панельных серий с внутренними не несущими стенами является дом серии 1-515 в пятиэтажном или девятиэтажном исполнении. Правда, в наше время эти дома уже не строят. Такая свобода позволяет даже объединять кухню со смежной комнатой за счет полного демонтажа разделяющей их перегородки.
Перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме.
К сожалению, большинство однушек из-за своей площади оставляют совсем мало вариантов для какого-либо значительного переустройства. В данном случае произведена простая перепланировка однокомнатной квартиры в панельном доме с небольшим увеличением мокрой зоны.
Перепланировка панельной трехкомнатной квартиры.
Ещё один пример классического переустройства. Ремонт в трешке панельного дома заключался в следующем: на площади коридора установили уборную, а вход в кухню осуществили за счет проёма в несущей панели.
Перепланировка в 9-этажном панельном доме.
Ремонт в панельной девятиэтажке представляет собой ту же идею, что была представлена в предыдущем примере. Единственным исключением стало объединение гостиной с коридором и устройство отдельной кладовой комнаты.
Перепланировка в двухкомнатной квартире в панельном доме.
Данная перепланировка 2-х комнатной квартиры панельного дома заключалась в замене сантехнических приборов и изменению габаритов оконно-дверного проёма при выходе на балкон.
Вариант 3
Смелое дизайнерское решение — . Для этого удаляют балконную дверь, сам балкон утепляют. Чтобы он стал действительно теплым, поводят туда батареи отопления, но только после получения разрешения от служб, ведающих этим вопросом.
Целиком убрать границу между комнатой и балконом не удастся, ведь эта стена несущая, так что выход преображают минимально — немного увеличивают его за счет уменьшения пространства под окном, примыкающим к двери балкона, или оформляют верх в виде арки.
В результате такой перепланировки гостиная визуально увеличится, появится возможность организовать рабочий уголок или место для отдыха.
Существует много готовых дизайнерских решений по поводу объединения этих помещений. Их можно использовать в виде подсказок.
Совет: объединив балкон с гостиной, не забывайте, что основная его функция заключается в том, что он служит аварийным выходом в чрезвычайных ситуациях. Поэтому проход на него должен быть свободным.
Что это такое
Многие люди ошибочно считают, что если они являются собственниками определенного имущества, они имеют право делать с ним все, что захотят. На практике в действующем законодательстве предусматривается возможность наложения ответственности в случае нарушения каких-либо правовых норм, и в частности, ее степень отражается в Жилищном кодексе.
Процедура получения согласования на проведение перепланировки предусматривает достаточно большое количество сложностей. При этом, если собственник не собирается сносить какие-либо несущие конструкции или переносить кухню на место используемой ранее жилой комнаты, получить такое разрешение будет достаточно просто.
Одним из ключевых преимущество таких зданий является то, что в них внутренние стены в преимущественном большинстве являются ненесущими, и после того, как собственник получает согласование на проведение перепланировки, он может свободно их сносить, обустраивать дверные проемы и проводить еще целый ряд других операций, что существенно расширяет стандартные возможности перепланировки квартир.
Подобные действия относятся к стандартной перепланировке, и их проще согласовать. Помимо этого, немаловажным нюансом является и то, что для получения разрешения на проведение работ вовсе не обязательно предварительно заботиться о разработке профессионального проекта – достаточно просто внести все корректировки в поэтажный план из БТИ.
Образец заявления о перепланировке квартиры:
Распределение комнат по-новому
Перед началом перепланировки двухкомнатной квартиры стоит посчитать количество оконных проемов. Это делается, для того чтобы можно было утвердить, сколько комнат получится в будущем. Такой подход характерен для квартир со свободной планировкой, где есть три-четыре окошка. Чтобы создать полноценную «трешку», необходимо распределить площадь так, чтобы каждая комната имела окно.
Сделать пространство большим и просторным при этом можно, утеплив и обустроив балконную территорию или лоджию. Для этого пространство утепляется, а разделяющая перегородка сносится. В результате получится отыграть несколько важных квадратных метров.
После четкого распределения комнат можно приступать к работам. Оптимально комфортной принято считать комнату полезной площадью от 10 до 15 метров квадратных. Если планируется детская, то ее габариты выбираются не меньше 12 м².
После того, как план перепланировки будет утвержден во всех инстанциях, можно смело начинать выбор подходящих материалов. Если в перспективе планируется поставить новые стены, которые долгое время не будут сноситься, то следует выбирать кирпич. Если же в будущем еще раз будет меняться количество жилых участков, то лучше остановиться на гипсокартонных листах. Этот материал довольно популярен у строителей ввиду того, что с помощью него можно быстро и без труда возвести любую конструкцию.
Для перегородки сначала конструируется каркас, выполненный из профилей, которые монтируются и в стеновую перегородку, и в потолочную плиту. Это придаст прочность и устойчивость всей возводимой конструкции.
На каркас с обеих сторон закрепляются гипсокартонные листы, которые затем штукатурятся и шпаклюются. После «грязных» работ по отделке начинается «чистовая» работа. Поверхности гипсокартона отлично окрашиваются или оклеиваются полотнами обоев.
Двухкомнатные квартиры: основные моменты
Планируя преобразование жилья, стоит сразу разобраться с вопросами согласования изменений. Если это обычный косметический или даже капитальный ремонт, при котором все стены, дверные и оконные проемы остаются на своих местах, можно смело закупать стройматериалы и приступать к благоустройству своей двухкомнатной квартиры, такие работы не требуют согласования.
Но, например, если есть желание сделать из двухкомнатной квартиры комфортную «трешку», объединить кухонное пространство с гостиной, преобразовать санузел, балкон, коридор, то без получения разрешений соответствующих служб не обойтись. Перед тем, как приступить к работам, необходимо запросить техпаспорт в органах инвентаризации, составить проект перепланировки и обращаться в местную жилищную инспекцию, которая решит, возможны ли такие преобразования.
Сразу стоит отказаться от всех идей, связанных с воздействием на несущие стены, от расширения санузла за счет жилой площади, от сноса двери в кухню, где установлена газовая плита, а также от организации централизованного отопления на лоджии или балконе. Такие преобразования запрещены, а если сделать их самовольно, велик риск серьезных проблем в будущем.
Наличие разрешения и соблюдение строительных норм во время проведения работ – основные условия успешной регистрации перепланировки, но это еще не все:
- Согласие на изменения должны дать все собственники жилья;
- Если дом представляет историко-архитектурную ценность, вопрос должен рассмотреть еще и специальный орган по охране памятников градостроительства;
- Если квартира взята в ипотеку или находится под залогом, перепланировка невозможна без согласия банка, которое чаще всего получить несложно, но если этот вопрос проигнорировать, могут возникнуть проблемы вплоть до разрыва договора с финансовой организацией и лишения жилья.
