Банкротство застройщика: причины, особенности процедуры

«Голодный» кризисный рынок продолжает поглощать строительные компании.

Государство же настолько активно решает проблему обманутых дольщиков, что в защите нуждаются уже сами застройщики…

«Более 2,5 тысячи российских застройщиков ликвидировались в 2015 году. Количество банкротов в сфере жилищного строительства выросло в 5 раз. Неутешительная тенденция, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, сохранится и в 2021 году».

На волне кризиса никто не застрахован от банкротства. Даже самый надежный застройщик с многолетним опытом и безупречной репутацией может не справиться с долговой нагрузкой и оказаться на грани ликвидации.

Как вести себя представителям застройщика в критической финансовой ситуации? Пытаться всеми силами оставаться на плаву, привлекая новые инвестиции или объявить фирму банкротом?

Основные причины банкротства строительных компаний

Единичные случаи «подставных» банкротств недобросовестных организаций заставляют граждан мерить одним аршином всех застройщиков. Но застройщик застройщику рознь: мошенники, безусловно, не дремлют, но благонадежных компаний на строительном рынке – подавляющее большинство. И если первые выводят активы и ликвидируются намеренно, то последние, в силу разных обстоятельств, сталкиваются с предпринимательскими рисками и трудноразрешимыми финансовыми проблемами.
К основным причинам банкротства «порядочных» застройщиков можно отнести рост цен на строительные материалы и подрядные работы, увеличение размеров взносов и тарифов на фоне снижения покупательской способности россиян, дополнительные затраты, связанные с необходимостью страхования долевого строительства. Большинство компаний вынуждены выплачивать валютные кредиты, несмотря на резкий скачок курса.

Вышеперечисленные причины приводят к длительной «заморозке» строительства и еще большим издержкам. Привлекать инвестиции становится все сложнее, застройщик оказывается в долговой паутине, сроки срываются, а дольщики и кредиторы резонансно активизируются, направляя жалобы в уполномоченные органы и заявляя о своих требованиях в массовых судебных исках.

Оптимальный выход из долгового кризиса: привлечение инвестиций или банкротство?

Освещенные в СМИ примеры неудачных банкротств некоторых компаний, их полного разорения, и даже уголовного преследования руководителей и контролирующих лиц прочно «запечатлелись» в умах бизнес-представителей. Поэтому, застройщики стараются избежать банкротства и ищут все новые и новые источники финансирования. Привлечение инвестиций – это, действительно, выход. Но только не на кабальных условиях. Инвесторы во времена экономической нестабильности крайне осторожны, и если вкладываются, несмотря на многочисленные риски, то так, чтобы эти риски были оправданы.
В результате проблемная организация максимально глубоко зарывается в долговую яму. Теряет последние шансы на спасение и остается ни с чем.

Поэтому не стоит затягивать с банкротством. Это единственная возможность избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. При этом можно не только ликвидировать, но и сохранить фирму.

Выгоды банкротства

Банкротство дает возможность:

сохранить контроль над компанией;
обезопасить ценные финансовые активы;
«очистить» предприятие от сомнительных долгов;
пролонгировать и реструктуризировать кредиты и займы;
получить мораторий на требования кредиторов;
освободиться от арестов на имущество;
приостановить взыскания по исполнительным документам.

В результате предприятие может восстановить свои финансовые возможности или ликвидироваться, сохранив при этом ценные активы.

Почему застройщику важно первым заявить о банкротстве?

Если дольщики и другие кредиторы первыми заявят о банкротстве застройщика, контроль над организацией может перейти в руки «недружественных» лиц, а его руководство – быть полностью отстраненным от управления компанией.
Своевременно инициировав процедуру банкротства, строительная организация полностью нивелирует риски захвата ценных активов, любых форм недружественного влияния. В руках руководства остается полный контроль над фирмой. Лояльный управляющий, «авторитетное» право голоса на собраниях кредиторов, «управляемый» комитет кредиторов – вот те плюсы, которые могут получить представители застройщика, первыми подав заявление о банкротстве.

Признаки банкротства застройщика

Банкротством называют финансовую несостоятельность и неспособность совершать оплату платежей кредиторам, которые признает арбитражный суд. Первый признак банкротства заключается в том, что заводится дело и его признают неплатежеспособным субъектом.

Чтобы началось судебное разбирательство у застройщика должны быть признаки несостоятельности:

Сумма задолженности. Для юридических лиц – от 100 тыс. руб., для физических – от 10 тыс. руб. Сумма высчитывается, как общий размер задолженности перед различными кредиторами, даже если объем каждого из них самостоятельно не достигает минимума. Если минимальный порог не достигнут, суд не начинает разбирательство;
Просрочка оплаты. Если в течение трех месяцев после установленной даты не проводилась оплата, кредитор имеет полное право обратиться в судебные органы;
Неосуществимость взыскания. Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.

Все особенности банкротства застройщика рассказываются в этом видео:

Если признаки замечены руководством, все учредители и участники должны быть незамедлительно проинформированы.

Особенности процедуры банкротства застройщика

При подаче заявления в суд обязательно нужно указать, что лицо является застройщиком, если суд не узнает этого до, он узнает об этом после возбуждения дела, и процедура пройдет с применением правил для застройщика.

Исходя из последних поправок процедура включает следующие особенности:

Начало ликвидации; это может произойти по добровольному решению застройщика или из-за наступившего разорения;
Подачу заявления в суд;
Получение решения судебных органов и начало процедуры наблюдения;
Передачу дела по месту проживания большинства дольщиков или по месту размещения обанкротившегося объекта;
Установление запрета для хозяина земельного участка о передаче или сдаче в аренду объекта кому-либо еще;
Оповещения паевых дольщиков на протяжении пяти дней о факте возбуждения дела про банкротство объекта;
Возможные требования дольщиков передать им готовые квартиры из баланса должника, если такие имеются и погасить существующую задолженность;
Передачу недвижимости пайщикам, если их сумма, которую они хотят получить как компенсацию превышает стоимость объекта не более чем на 5%;
Ликвидацию юридического лица.

Кроме того, сделка в отношении строительного объекта считается недействительной или незаключенной, а недвижимое имущество передается в хозяйственное ведение. Государство регистрирует переход права собственности на недвижимость.

Если застройщик признал себя банкротом преднамеренно

Преднамеренное банкротство часто воплощается в жизнь самим руководителем со спланированными действиями. Это помогает поставить в недоумение всех участников начиная от сотрудников и кредиторов, заканчивая конкурентами.

Что могут требовать дольщики?

Такой вид разорения незаконный и уголовно наказуем в соответствии с нормами законодательства РФ.

Основная цель умышленного банкротства заключается в том, чтобы отстрочить платежи или вовсе избежать их уплату. А также это делают для вывоза ценного имущества и активов. Конечно, прежде застройщик создает правдоподобную картину в виде огромных вложений в строительство, а после признания о банкротстве создает остаточное предприятие.

Именно в таком предприятии можно оставить персонал, задолженность и имущество, которое не представляет ценности. Такой вид банкротства представляет иллюзию неплатежеспособности, для достижения главной цели – разорение фирмы в глазах кредиторов.

Процесс преднамеренного банкротства и способ не завершить строительство

Одним из вариантов для разорения будущего липового банкрота является использование подрядчиков. Подрядчики используются в прямом смысле слова, так как застройщик заведомо знает, что не будет с ними расплачиваться.

Далее, он объявляет, что не может оплатить предоставленные услуги, что существенно затягивает процесс строительства. Процесс затягивается и работы постепенно приостанавливаются. После всего, должник официально объявляется банкротом.

В этом случае подрядчик в такой же ситуации, как и дольщик. Он вложил средства, силы и время в строительство и не был за это вознагражден. На некоторых строительных объектах подрядчики в заговоре банкротом, это дает им преимущество в предъявлении требований раньше дольщика.

Если сговора нет, требования пайщиков и работников рассматриваются согласно существующим правилам. Если подрядчик может быть проинформирован о предстоящем мошенничестве и принять соответствующие действия, вплоть до увольнения с работы, то дольщик нечего не знает до последнего.

Именно поэтому долевого застройщика следует внимательно выбирать из предоставленных, подробно изучив информацию о каждом.

Два стратегических пути: реанимация или ликвидация?

Планируя банкротство, нужно определиться со стратегией. Возможны два по сути противоположных пути: ликвидация компании с исключением из ЕГРЮЛ либо реанимация ее деятельности (восстановление платежеспособности) в ходе проведения восстановительных процедур банкротства – путем привлечения инвестиций, мер, направленных на рационализацию производства, реструктуризацию кредиторской задолженности и т.д.
Когда сохранять юридическое лицо нецелесообразно или невозможно, процедура банкротства используется с целью сохранить ценные активы, погасить кредиторскую задолженность с дисконтом, законно списать долги, как невозможные к взысканию, в рамках закона вывести активы. При этом стратегия ликвидации не всегда означает крах бизнеса. У представителей застройщика есть возможность создать новое предприятие.

Нюансы процедуры банкротства застройщика

К нюансам банкротства застройщиков можно отнести:

особые нормы защиты интересов дольщиков;
возможность расчета с кредиторами, как деньгами, так и недвижимостью (в том числе объектами незавершенного строительства);
преимущество реестровой очередности дольщиков перед конкурсными кредиторами;
возможность рассмотрения дела как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения большинства участников строительства.

В целом же, процедура банкротства застройщика по большинству пунктов аналогична процедуре несостоятельности любого другого юридического лица.

Особенности процедуры банкротства застройщика

Добровольная или принудительная процедура банкротства включает в себя несколько этапов. Добровольное объявление банкротом застройщика возможно на основании соответствующего решения арбитражного суда. Обращение в суд может быть подано конкурсным кредитором, который должен предоставить информацию о банкротстве конкретной строительной организации. В случае вынесения положительного решения о признании застройщика банкротом выполняются следующие основные действия (ст. 28 Закона № 127-ФЗ):

Назначение судебного исполняющего для организации ликвидационной комиссии.
Передача в налоговый орган уведомления о банкротстве юридического лица по форме № Р15001.
Передача в службу занятости сведений о сотрудниках компании-банкрота в срок за 3 месяца до ликвидации организации.
Информирование работников об увольнении не менее чем за 2 месяца до ликвидации.
Размещение сведений о банкротстве строительной компании в государственных печатных органах.
Распределение имущества и средств застройщика-банкрота в соответствующем порядке, установленным законом.
Получение подрядчиком в Федеральной налоговой службе выписку из ЕГРЮЛ, подтверждающую окончательную ликвидацию предприятия.

Последние поправки в Федеральный закон «О внесении изменений…» № 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенные в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства строительных организаций, устанавливают следующие особенности процедуры банкротства застройщика:

После получения положительного решения суда о начале процедуры наблюдения, дело о банкротстве передается для рассмотрения по месту проживания большинства участников долевого строительства или по месту нахождения обанкротившегося застройщика.
Вынесение постановления о запрете передачи земельного участка другим лицам или сдачи объекта в аренду.
Участники долевого строительства должны быть проинформированы о начале процедуры банкротства застройщика в 5-дневный срок.
Готовые квартиры, имеющиеся на балансе обанкротившегося должника, передаются пайщикам.
Сумма компенсации, которую участник ДДУ желает получить от компании-банкрота, не может превышать стоимость объекта более чем на 5 %.

Что вправе требовать дольщики?

Дольщики могут требовать:

деньги (размер компенсации складывается из суммы по договору и компенсации за понесенный ущерб)

либо

причитающиеся им жилые помещения.

Важно:
Решающим моментом в вопросе включения дольщиков в реестр кредиторов является соблюдение сроков предъявления денежных требований, которые составляют тридцать дней с даты публикации сообщения о начале процедуры банкротства, и два месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом. Если дольщик пропустил установленные законом сроки, вероятность удовлетворения его требований стремится к нулю.
Еще один важный момент – это государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой включение требований дольщика в реестр практически невозможно.

Порядок действий при банкротстве застройщика

Конкурсному управляющему передается заявление о включении требований в реестр кредиторов. В заявлении может быть указано требование о передаче квартиры в собственность или о возврате денежных средств.

Если дом уже был введен в эксплуатацию, в заявлении указывается требование о признании права собственности. В этом случае необходимо обращаться в арбитражный суд.

Когда дом не достроен, его будут возводить до конца. Средства на это берутся из компенсационного фонда, специального фонда субъекта РФ или другого застройщика, который приобретет права на имущество и возьмет на себя обязательства обанкротившейся строительной компании. Средства также могут быть выделены из фонда ЖСК. В этом случае потребуется дождаться окончания строительства. Далее процедура будет такой, как и предполагалась – дом введут в эксплуатацию, а дольщики вступят в имущественные права.

Если не в ваших интересах ждать окончания строительства, вы можете потребовать средства обратно. Однако это допустимо только до того момента, как обязательства застройщика-банкрота не передадут другой строительной компании.

Ответ на требования дольщика: как банкротство решает долговые проблемы застройщика?

Погашение требований дольщиков в процедуре банкротства может быть произведено одним из следующих способов:

Путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предполагает создание дольщиками жилищно-строительного кооператива и передачу в его ведение недостроенного дома. Далее строительство граждане должны производить на собственные средства.
Путем признания прав на жилые помещения. Подобный способ действует только при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписанного передаточного акта.
С помощью привлечения нового застройщика к строительству дома. Все имущество и обязательства застройщика-банкрота передается другому юридическому лицу.

Если передача жилья невозможна, требования переводятся в денежный эквивалент и погашаются после реализации объекта согласно установленной очередности.

Стройка не состоится

Также причина может крыться в поведении дольщиков. Производство по делу о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику — юридическому лицу в совокупности составляют не менее чем 300 тыс. рублей. Эта общая формулировка применяется и к банкротству застройщиков. Соотнесите среднюю стоимость квартиры в любом регионе России и сумму в 300 тыс. рублей. Часто покупатели/дольщики используют право на подачу такого заявления как инструмент влияния на застройщика.

В целом не всегда для должника процедура банкротства носит резко негативный характер. В случаях, когда решение о судьбе бизнеса уже принято его владельцем, так или иначе некоторая подготовка будет проведена. Принципы института подразумевают для должника, признанного банкротом, последствия в виде реализации имущества и последующей ликвидации. При этом сумма полученного удовлетворения кредиторов (как минимум последних очередей) обычно меньше суммы долга. Привлечь к ответственности руководителя? Уголовная ответственность может принести лишь моральное удовлетворение. Значимость гражданско-правовой ответственности нельзя переоценить, но сумма удовлетворения, которая может быть получена от контролирующего должника лица, может оказаться непредсказуемо мала, если сам он как физическое лицо будет признан банкротом.

Речь не только о таких крупных участниках бизнеса, как СУ-155. Множество иных застройщиков находятся в разных процедурах банкротства. При этом страдают не только обычные граждане. Такого типа банкротства сочетают в себе социальный и коммерческий аспекты.

Производство по такого рода делам осложняется наличием специфических субъектов в деле о банкротстве — участников строительства. Нормы закона не лишены социальной составляющей, именно поэтому дела о банкротстве застройщиков могут рассматриваться по месту нахождения объекта недвижимого имущества или даже по месту жительства/нахождения большинства участников строительства.

Для защиты интересов участников строительства могут быть введены дополнительные обеспечительные меры, например, запрет Росреестру регистрировать любые договоры аренды земельного участка, на котором ведется строительство. Такие меры могут быть введены по инициативе заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве.

В ходе банкротства застройщиков могут быть несколько категорий кредиторов, в том числе кредиторы, которые имеют право заявить денежное требование, а также кредиторы по требованиям о передаче непосредственного результата строительства — жилого помещения.

При подаче заявления о включении требования в реестр важно определить, какого типа будет требование. Если строительство дома завершено, участник строительства вправе заявить в арбитражный суд требование о передаче жилого помещения и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который по существу является частью реестра требований кредиторов. При этом требование заявляется, конечно, в отношении совершенно конкретного помещения (обязанность по передаче которого возникла у должника по договору).

Если у кредиторов есть требования, не связанные с передачей жилых помещений, то требования заявляются как денежные. Это обычно касается подрядчиков, поставщиков и иных юридических лиц, сотрудничавших с застройщиком в ходе обычной хозяйственной деятельности. Кроме того, денежными являются требования в виде неустойки за нарушение сроков передачи жилого помещения, а также требования, связанные с причинением ущерба.

В законе о банкротстве предусмотрено, что требования участников строительства граждан удовлетворяются в третью очередь, а в четвертую — требования иных кредиторов. Однако в третью очередь после удовлетворения денежных требований граждан — участников строительства подлежат удовлетворению требования банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств.

Удовлетворение требований кредиторов может происходить по-разному. При определенных условиях права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. Также участникам строительства, имеющим денежное требование, могут быть переданы жилые помещения в качестве отступного. В некоторых случаях, описанных в законе, объект строительства продают и распределяют вырученные средства в порядке очередности между кредиторами.

В результате признания застройщика банкротом юридическое лицо должно быть ликвидировано. Вместе с тем если в результате специальных банкротных процедур финансовое состояние застройщика будет восстановлено, то не исключено, что часть прав на бизнес перейдет к инвестору в рамках соответствующих соглашений.

С 1 января 2014 года застройщики обязаны дополнительно обеспечивать исполнение собственных обязательств перед долевыми инвесторами. Такое дополнительное обеспечение проявляется в виде страхования ответственности застройщика в пользу долевых инвесторов либо в виде предоставления банковской гарантии также в пользу потенциальных кредиторов.

В связи с этим кредиторы, требования которых включены в реестр, могут обратиться непосредственно к страховщику за выплатой возмещения. При этом если требования не удовлетворены страховщиком в полном объеме, то оставшаяся часть не «погашается», обязательство должника не прекращается. В то же время конкурсный управляющий уменьшает размер требования кредитора на сумму полученного удовлетворения.

Если имеется банковская гарантия, то кредитор может просить банк, выдавший гарантию, удовлетворить требования в размере, включенном в реестр. Правила в отношении оставшейся части задолженности такие же, как в случае со страховщиком.

Вместе с тем указанные обязательные требования вступили в силу относительно недавно, а средний срок реализации строительного проекта составляет год и более. Закон в этом случае обратной силы не имеет, поэтому сейчас еще достаточно много участников строительства, права которых не защищены такими дополнительными способами. Они могут удовлетворять свои требования по «классической» схеме закона о банкротстве.

Если кредиторов слишком много, а финансовых средств – слишком мало? Порядок расчетов

Требующие возврата вложенных денежных средств дольщики-физические лица получат свои кровные только в третью очередь. Преимущественным правом получения компенсаций наделены работники организации-должника, а также лица, которым застройщик причинил вред жизни или здоровью. Случается, что после выплаты заработных плат и выходных пособий сотрудникам банкрота, денежных средств на полную оплату требований дольщиков уже не хватает.
Инвесторы и прочие кредиторы включаются в четвертую очередь, но претендуют на 60% вырученных от продажи объекта средств.

Застройщик в ходе процедуры банкротства рассчитывается с кредиторами исходя из имеющихся возможностей. Денежных средств на всех может не хватить. Тем не менее, по завершении процедуры банкротства застройщик считается свободным от долговых обязательств.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика

По статье 201.9 127-ФЗ при банкротстве застройщика применяется несколько иной порядок погашения требований кредиторов. Согласно данной правовой норме, дольщикам при погашении требований принадлежит приоритет перед иными кредиторами. Ст. 201.9 127-ФЗ предусматривает 4 очереди кредиторов (вместо трех в стандартном случае).

По п. 1 ст. 201.9 127-ФЗ требования кредиторов погашаются в следующей последовательности:

Первая очередь предполагает погашение требований граждан, перед которыми должник имеет обязательства по выплате компенсации за причиненный вред жизни и здоровью.
Вторая очередь предполагает расчеты по выплате выходных пособий и оплату труда работников.
Третья очередь включает денежные требования граждан-участников строительства, требования Фонда, требования дольщиков по возмещению убытков.
Четвертая очередь предполагает расчеты с прочими кредиторами.

Как избежать ответственности по искам кредиторов и дольщиков?

Руководители, учредители и прочие контролирующие лица застройщика могут быть привлечены к субсидиарной ответственности, которая предусматривает расчет личными деньгами и имуществом по долгам организации, административной ответственности в виде неподъемных штрафов, а также уголовной ответственности за нарушения закона о банкротстве с максимальной мерой наказания — 6 лет лишения свободы.
На практике случаи привлечения к ответственности довольно редки из-за сложности построения доказательной базы.