Сколько необходимо зарабатывать, чтобы брать ипотеку

Ипотека подразумевает выдачу кредита для покупки жилья на длительный срок. При этом сумма выдается довольно крупная, а к ней добавляются проценты или комиссионные. Поэтому зарплата для ипотеки должна быть такой, чтобы ее хватило не только на погашение ежемесячных платежей, но и на поддержание нормальных условий для жизни. Общепризнанных требований не существует, однако есть ряд нюансов, при которых банки готовы выдать жилищный кредит. Одно из основных условий – стабильный доход, подтвержденный официально.

Какой доход должен быть для получения ипотеки?

Не существует минимального или максимального показателя, при котором клиенту гарантировано одобрят ипотеку. Это рассчитывается в индивидуальном порядке, но минимальный оклад вряд-ли подойдет. Сколько же должен зарабатывать потенциальный заемщик, чтобы ему выдали ипотечный кредит?

Ипотека Готовое жилье от Альфа-Банка

Подать заявку

Все просто: чем выше заработок – тем больше шансы на получение жилищного кредита. Тут надо отметить 2 фактора.

• При расчете ипотеки учитывается процент от зарплаты, соразмерно которому определяется максимально допустимая сумма. Конкретных цифр нет – многое зависит от локации, в которой планируется покупка недвижимости. Квартиры в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге дорогие, поэтому уровень дохода должен быть высоким. Жилье в области или на окраине города стоит дешевле, а значит для оформления ипотеки подойдет зарплата поменьше.
• Принимается во внимание также итоговое соотношение доходов и расходов. Норма, согласно которой банки готовы утвердить кредит – когда на его погашение у клиента будет уходить не больше, чем 40-50% дохода. Если же у человека есть другие долговые обязательства (например, ранее оформленный автокредит), то сумма на их погашение добавляется к расходам.

Примеры:

• Если при зарплате 40000, 15000 рублей уходит на автокредит, об ипотеке можно даже не мечтать.
• Когда гражданин зарабатывает 30000 рублей, но при этом не имеет других долгов, то кредит в большей вероятности одобрят – при условии, что ежемесячный платеж не превысит 15000 рублей.
• А если клиент получает ежемесячный доход 20000 рублей, и при этом у него есть ребенок, которого нужно содержать, то банк в ипотеке откажет.

Когда ипотеку оформляет семья, – учитывается совокупный доход, а долговые обязательства (как и все имущество) делятся поровну. Тогда после вычета суммы погашения и других долговых выплат, остатка средств должно хватить на жизнь – то есть, на каждого члена семьи должен оставаться прожиточный минимум. Но и тут есть ряд нюансов:

• при наличии детей вычитаются расходы на них;
• при наличии пособия оно добавляется к доходам;
• если супруга находится на иждивении у мужа, это приведет к снижению суммы выданной ипотеки.

В любом случае, платежеспособность клиентов будет оцениваться банком индивидуально.

Что делать, если нет официального трудоустройства

Деньги в конверте получают не только люди с постоянным трудоустройством. Представители строительных профессий, промышленные альпинисты, фрилансеры из IT-сферы, частные портные и парикмахеры оказывают услуги на неофициальной основе и имеют постоянный доход. При этом далеко не каждый оформляет ИП. Чаще оплата работ происходит согласно письменному или устному договору между исполнителем и заказчиком. По трудовой свободные работники не трудоустроены и не платят налоги. В жизни они имеют стабильный, хоть и серый доход, и готовы нести ответственность за жилищный кредит. Но как доказать свою финансовую состоятельность кредитору и взять ипотеку без официальной зарплаты?

Банкиры хорошо знают свою целевую аудиторию и готовы предложить специальные условия для привлечения клиентов. При этом банкиры всегда просчитывают возможные риски и максимально защищают себя от возможных невыплат. Если у вас нет официального трудоустройства, для получения ипотеки можно предпринять несколько шагов:

• найдите созаемщика или поручителя с официальным трудоустройством и постоянным доходом;
• заложите собственную недвижимость;
• накопите первоначальный взнос выше 50% от стоимости ипотечной квартиры;
• предоставьте срочный договор на оказание услуг с работодателем.

Если работодатели и заказчики неофициально присылают оплату на банковскую карту в течение года и более, наверняка у человека уже есть специальное кредитное предложение от этого банка. Минус в том, что при отсутствии официальной бумаги с места трудоустройства будет сложно повлиять на размер уже одобренной суммы займа в зарплатном банке.

Что учитывает банк при оценке доходов для выдачи ипотеки

В большинстве случаев для оценки платежеспособности потенциального заемщика используется скоринговая система. Заполненную претендентом анкету-заявку обрабатывает компьютерная программа, после чего выставляет оценку в виде баллов. Самые высокие баллы начисляются тем, кто продемонстрировал хорошее финансовое положение, предусматривающее наличие:

• недвижимого имущества (загородного дома, дачи);
• автомобиля и гаража;
• собственного бизнеса или доходов от самозанятости;
• прибыли от инвестиций;
• земельного участка.

Оценка повышается при наличии большого трудового стажа на текущем месте работы, высшего образования и востребованной профессии, при участии в общественных организациях, а также для людей трудоспособного возраста. Автоматически отсеиваются граждане, которые не подходят по критериям:

• возраст (старше 75 лет);
• плохое здоровье;
• трудовая занятость (недостаточный стаж работы);
• уровень дохода;
• множество иждивенцев.

Для «малонадежных» клиентов может быть предложен кредит в минимальном размере под максимальные проценты. Соглашаться ли на такие условия – личный выбор каждого.

Ипотека Промсвязьбанка

Оформить ипотеку

Как сумма ипотеки зависит от дохода

При оформлении ипотеки кредитный специалист запросит документы, подтверждающие вашу платежеспособность. Банк хочет быть уверен, что ваших доходов будет достаточно для оплаты ежемесячных платежей. Чем больше официальный заработок, тем больше вероятность получить одобрение на необходимую сумму.

После того как вы подадите все необходимые документы, банк проведет проверку. Если кредитная история хорошая, заработка хватает и нет никаких задолженностей, то, скорее всего, ипотеку одобрят, а процент не будет чрезмерно высоким.

По сумме дохода у банка есть свои жесткие требования. Кредитная нагрузка не должна превышать половины вашего заработка. Например, если вы получаете 20 000 рублей в месяц, то платеж по кредиту не может быть больше 10000 рублей.

Необходимый доход для получения ипотеки в СберБанке

Ведущее финансовое учреждение России, жилищные программы которого пользуются высоким спросом. Банк рассматривает каждую заявку на ипотеку индивидуально, но действует общее правило для всех заемщиков: их ежемесячный доход должен быть больше ежемесячных выплат по ипотеке как минимум в 2 раза

. В идеале – когда платежи не превышают 40% от официальной прибыли. Сумма остатка определяется после вычитания обязательных затрат:

• алименты;
• аренда жилья;
• другие долги;
• прочие обязательства.

Для беспроблемной выплаты ипотеки нужен достаточный уровень дохода,минимальная зарплата для ипотекине подойдет. Достаточный доход подразумевает, что независимо от жизненных сложностей или временных материальных проблем, которые могут возникнуть во время действия ипотечного договора (потеря работы, болезнь), клиент сможет в стандартном порядке выполнять свои долговые обязательства. С учетом прожиточного минимума и расценок на недвижимость, СберБанк готов одобрить ипотеку при зарплате заемщика около 40000 рублей. Но эта сумма условная.

Поскольку ипотечные программы СберБанка выбирает большинство клиентов, рассмотрим условия для среднестатистических заемщиков, не пользующихся услугами учреждения (зарплатными проектами, депозитным счетом и др.).

Тот, кто планирует взять квартиру в новостройке, должен сначала накопить минимум 15% от стоимости жилья для первого взноса. Базовая процентная ставка составляет 8,5% (при использовании зарплатной карты СберБанка сокращается до 8%). Но:

• при отказе от страхования жизни она увеличивается до 9,5%;
• а если отказаться от «Сервиса электронной регистрации» и первоначальный взнос до 20%, ставка повышается еще на 0,7% в сумме.

В итоге мы вышли на ставку 10,2%. При невозможности подтверждения дохода справкой она возрастает до 10,5%. Максимальный срок ипотечного кредитования – 30 лет.

Льготная ипотека

Бывает так, что возможности найти созаемщиков и поручителей нет, а доход не позволяет взять жилищный заем. Как взять ипотеку с маленькой зарплатой в таком случае? На помощь придут различные льготные программы.

В Российской Федерации действует много льгот федерального и регионального уровня. Их целью является обеспечение жильём малообеспеченных, многодетных, молодых семей, работников бюджетной сферы и др.

Социальная ипотека

Она предназначена для граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Для того чтобы попасть в эту программу, надо стоять в очереди как неимеющий своего жилья на территории России. Помощь государства по этой программе заключается в:

• снижении процентной ставки;
• выделении субсидии;
• приобретении жилья из госфонда.

Ипотека для молодой семьи

В этой программе могут участвовать семьи, которые нуждаются в жилье, причем хотя бы одному супругу должно быть не более 35 лет. Данная льгота предоставляется в виде субсидии. Её размер составляет 35–40% от стоимости приобретаемой жилой недвижимости. Она может быть использована в качестве первоначального взноса. Кроме того, её можно направить на погашение процентов по ипотеке.

Военная ипотека

Это целевая программа для приобретения жилья военнослужащими. Обязательным условием является стаж службы в армии, который должен составлять не менее трех лет. Эта программа носит накопительный характер.

Каждый заявитель становится участником НИС (Накопительной системы). За каждый год участия в ней начисляются денежные средства на личный счёт военнослужащего. Через определённое время эти накопленные средства можно направить на первоначальный взнос. Последующие платежи по займу будет оплачивать государство до тех пор, пока не закончится служба.

Кроме вышеперечисленных, существуют и другие льготы. Почти во всех программах основными требованиями являются нуждаемость в улучшении жилищных условий, определенный возраст заёмщика, стаж работы в конкретной области. Если хотя бы под одну из программ вы подходите, нужно получать ее обязательно.

Теперь понятно, как взять ипотеку, если официальная зарплата маленькая. Для этого достаточно досконально изучить все нюансы выдачи ипотеки и подобрать самый подходящий для заёмщика кредитный продукт. Конечно, с большой зарплатой получить любой заём не составляет особого труда. Но, даже имея небольшой официальный доход, с помощью вышеперечисленных способов получить одобрение банка на выдачу жилищного займа реально.

Расчет ипотеки по доходу

Теперь рассмотрим на конкретных примерах, как производится рассчет суммы возможного ипотечного кредита при определенной зарплате.

Пример расчета №1

Допустим, молодой специалист хочет выяснить, дадут ли ипотеку с зарплатой 20000 рублей и на что он может рассчитывать при таком доходе, если хочет купить квартиру в Московской области, стоимостью в 2 млн. руб. При соблюдении условий:

• оплата минимального 15% первоначального взноса в размере 300 000 руб.;
• подтверждении дохода справкой;
• оформлении кредита на максимальный срок 30 лет.

он получит ставку 10,2%. В итоге минимальный ежемесячный платеж будет составлять 15171 руб. В идеале требуемая зарплата для одобрения такой ипотеки – 19529 р. Поскольку разница между существующей и требуемой з/п небольшая (всего 471 руб.), банк может утвердить ипотеку при условии, что у клиента хорошая кредитная история.

Пример расчета №2

При официально подтвержденной зарплате 50000 рублей

, клиент выбирает квартиру в одной из новостроек Санкт-Петербурга не от аккредитованного застройщика, которая оценивается в 4 миллиона рублей. Оптимальные условия при этом:

• первоначальный взнос – 30%;
• использование страховки;
• срок ипотеки – 10 лет.

Тогда при итоговой ставке 8,5% размер ежемесячного платежа составит 34716 рублей, что приравнивается к требуемому ежемесячному доходу в 44691 рубль. Поскольку у клиента зарплата для ипотеки превышает эту сумму, вероятно, кредит ему выдадут.

Пример расчета №3

Если чистый доход заемщикасоставляет 80000 рублей

, но его невозможно подтвердить официально. Допустим, этот клиент планирует купить квартиру в Москве у стороннего застройщика по цене 7 млн.руб., и не хочет использовать страховку. Он выбирает условия:

• первоначальный взнос – 50%;
• срок кредитования – 7 лет.

В такой ситуации ставка будет 9,5%, ежемесячный платеж составит 57204 руб., а требуемая зарплата – 73640 руб. Скорее всего, этому гражданину ипотека с неофициальным доходом будет одобрена.

Здесь приведены только предварительные расчеты. При обращении в банк они могут изменяться как в большую, так и в меньшую сторону (в зависимости от индивидуальных возможностей потенциального клиента).

Что требует закон по части доходов

С 1 октября 2021 года в потребительском кредитовании наступила практически новая эра – банки больше не могут бесконтрольно наращивать кредитование тех клиентов, которые уже и так закредитованы. Банк России стал требовать рассчитывать по каждому клиенту показатель долговой нагрузки – правда, пока только по потребительским кредитам.

Показатель долговой нагрузки (ПДН) – это соотношение общей суммы платежей по всем кредитам в месяц к сумме ежемесячного дохода заемщика

. И если ПДН окажется выше 50%, то банк будет вынужден применять надбавки к уровню риска по этому кредиту. На практике это значит, что банку придется формировать больший по сумме резерв – а это отвлечение средств из оборота и снижение потенциальной прибыли.

Данные о кредитах заемщика банки берут из бюро кредитных историй, а данные о доходах запрашивают у самого заемщика. Пока надбавки к коэффициентам риска применяются только к потребительским (необеспеченным) кредитам, а при выдаче ипотечных ПДН напрямую не влияет на одобрение.

Центробанк планировал ввести обязательный расчет ПДН и для тех заемщиков, которые оформляют ипотечные кредиты

– начиная со второй половины 2021 года. Но второе полугодие уже наступило, а ПДН банки все еще не рассчитывают. Банк России решил отложить введение повышенных коэффициентов для кредитов закредитованных заемщиков, а на какую именно дату – пока не сообщается.

Возможно, когда ПДН по ипотечным кредитам все же будет введен, окажется, что выдавать ипотеку будет просто некому. Недавнее исследование Объединенного кредитного бюро по ипотечным заемщикам за 2021 год показало, что средний показатель ПДН по ним вырос до 50,1%. Это значит, что среднестатистический заемщик отдает на погашение своих долгов чуть больше половины доходов.

Более того, ПДН отличается для заемщиков с разными доходами:

• заемщики с доходами до 30 тысяч рублей в месяц отдают за кредиты 86% доходов;
• заемщики с доходами от 30 до 50 тысяч рублей отдают 58,4
  %;
• заемщики с доходами от 50 до 70 тысяч рублей – отдают 45,5% доходов
  .
• в среднем все заемщики с доходами до 70 тысяч рублей отдают за кредиты 63,3% своих доходов
  .

Данные Центробанка примерно такие же – большая часть заемщиков получают не более 70 тысяч рублей в месяц, и отдают по кредитам от 47 до 50% от своих доходов. Кредитные организации говорят примерно о том же – что большинство ипотечных заемщиков получают зарплату до 70 тысяч рублей в месяц

. Учитывая, что среднемесячная зарплата в мае 2021 года по данным Росстата составляла чуть больше 50 тысяч рублей, а медианная – менее 30 тысяч, «вилка» выходит достаточно большая.

Так сколько же нужно получать, чтобы банк одобрил ипотеку?

Как подтвердить доход?

Будущий заемщик должен подтвердить постоянное трудоустройство с официальным заработком. Для этого требуется справка по форме 2-НДФЛ с отображением зарплаты за последние полгода. Не все сотрудники крупных организаций могут предоставить такой документ, поэтому банк готов принять от них на рассмотрение справку, в которой указан:

• уровень доходов;
• реквизиты и контактные данные фирмы (для проверки информации службой безопасности банка);
• факт, что потенциальный заемщик работает в компании не меньше 6 месяцев (с указанием должности).

Подтвердить наличие дополнительных источников дохода можно, предоставив:

• выписки по вкладам;
• подтверждение страховых денежных выплат;
• выписки по прибыли от акций и других ценных бумаг;
• подтвержденные договором средства, полученные от сдачи недвижимости в наем;
• справку с неофициальной работы по форме банка;
• выписки по начислениям с банковских счетов;
• налоговую декларацию на полученный доход (для ИП и юрлиц);
• доказательства наличия дивидендов от участия в бизнесе;
• пожизненные выплаты определенным категориям граждан;
• вознаграждения по договорам гражданско-правового характера или от пользования интеллектуальной собственностью потенциального заемщика.

Все будет строго проверяться, и не все документы примут в расчет в том или другом банке. Однако стоит использовать такую возможность для получения большей суммы. В данном случае клиент будет контролироваться в жестком порядке.

Как все правильно рассчитать

Ипотечный кредит во многих случаях оказывается выгоднее аренды жилья – при сопоставимых ежемесячных платежах квартира сразу переходит в собственность заемщика, а через 15-20 лет кредит выплачен и он может свободно ею распоряжаться. Но если при финансовых проблемах из арендованного жилья можно без проблем съехать (например, в более дешевый вариант), то ипотека – это всерьез и надолго.

Подходить к оформлению ипотеки нужно с умом – рассчитав все возможные цифры и риски. Заемщику нужно придерживаться нескольких принципов:

• заранее просчитать свои будущие расходы (а еще лучше – просчитать с хорошим запасом). Как говорит Кирилл Сиволапов из Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, желательно, чтобы на выплату всех обязательных платежей по кредитам уходило не больше половины зарплаты заемщика;
• кроме обязательных расходов и выплат по кредиту должна оставаться какая-то сумма из зарплаты. Как нам рассказал вице-президент QBF Владимир Масленников, ежемесячные доходы должны быть как минимум в 3 раза выше, чем сумма платежей по всем кредитам. В цифрах это дает примерно 70,7 тысяч рублей в месяц в среднем по России, а для Москвы минимальные доходы будут составлять 158,4 тысячи рублей;
• не гнаться за кредитами «по двум документам», с минимальным первоначальным взносом и другими завлекающими акциями. Все это напрямую влияет на процентную ставку – то есть, оформить такой кредит проще, но платить по нему придется больше. Лучше предоставить справку по форме 2-НДФЛ и другие документы, но получить кредит под минимальную ставку;
• брать потребительский кредит на первоначальный взнос – не лучшая идея. Во-первых, это увеличивает долговую нагрузку в первые годы выплаты ипотеки, а во-вторых, может стать причиной отказа в ипотечном кредите;
• всегда иметь запас средств на оплату ипотеки. Специалисты советуют отложить денег хотя бы на 6 ежемесячных платежей и не тратить их. Как показала пандемия коронавируса, потерять работу можно буквально «на ровном месте», а найти новую будет не очень легко, тем более чтобы зарплата позволяла оплачивать ипотеку;
• если зарплата чуть-чуть не дотягивает до нужного уровня, чтобы банк одобрил кредит, можно попробовать перевести в него свою зарплату. Госдума уже достаточно давно приняла закон против «зарплатного рабства» – получать зарплату можно через любой банк, который для такого клиента даст чуть более интересные условия.

Но главное, о чем нужно задуматься – готовы ли вы в течение следующих 15-20 лет тянуть ежемесячные выплаты по ипотеке? Сначала кажется, что ради своего жилья можно потерпеть какое-то время, но долгосрочная ипотека многих угнетает психологически – даже если у человека высокая зарплата и нет проблем с деньгами.

Дадут ли ипотеку с серой зарплатой?

Среднестатистический банк выдаст ипотечный кредит только в случае, если заемщик сможет документально подтвердить достаточный для погашения доход. Поэтому «серая» зарплата и словесные гарантии не принимаются.

Тем не менее, некоторые финансовые учреждения (в т.ч. СберБанк) все чаще предлагают ипотечные программы, которые дают возможность оформить кредит по двум документам, без справки о доходах. Для этого нужен:

• паспорт;
• дополнительный документ, удостоверяющий личность.

При этом процентная ставка будет выше, а кредитная история клиента должна быть безупречной.

Вариант выхода из ситуации, как и в случае оформления ипотеки с маленькой официальной зарплатой – внести первый взнос в размере более 50% от стоимости жилья, а остальную половину оформить в ипотеку, что предлагает СберБанк. В результате сумма ежемесячных выплат будет относительно небольшой, и подтверждение доходов не понадобится.

Другими словами, при оценке платежеспособности клиента банк отталкивается от официальной «белой» зарплаты, однако принимает в расчет наличие других незадекларированных доходов, в числе которых может быть «серая» зарплата.

С другой стороны – лучше обратиться в банк, где изначально предусмотрены программы без подтверждения зарплаты. Например, есть учреждения (ВТБ), предлагающие ипотеку «без формальностей» и доказательств платежеспособности.

С какой зарплатой можно взять ипотеку?

С ипотекой может справиться заёмщик, получающий зарплату не на минимальном уровне. Покупка жилья предполагает большие затраты, что может позволить себе только платёжеспособный гражданин с зарплатой, существенно превышающей показатель минимальной оплаты труда.

Чем больше доход соискателя, тем выше его шансы получить заём по оптимальной процентной ставке и в соответствии со своими запросами. Низкий заработок, скорее всего, послужит поводом к отказу в оформлении ипотеки со стороны банка.

Назвать минимальную зарплату для ипотеки сложно, но рассчитать, какой она должна быть в конкретном случае можно, исходя из соотношения доход-расход. В основном считается, что на погашение долговых обязательств из зарплаты должно уходить не более 40%.

Однако требование к данному соотношению в каждом банке своё; выделим 3 основные:

• 40/60 – соотношение, позволяющее реально оценить платёжеспособность соискателя, дающее возможность претендовать ему на оформление ипотеки, хотя существенно нагружает семейный бюджет.
• 50/50 – самое оптимальное соотношение доходной и расходной частей, которое поддерживается большёй частью банков.
• 60/40 – жёсткое требование, согласно которому после внесения ежемесячного платежа в семье заёмщика должно оставаться не менее 60% дохода для личного пользования. Данный вариант самый безопасный для обеих сторон, но при этом не позволяет рассчитывать на большой размер займа.

На сайтах всех банков имеется кредитный калькулятор, позволяющий рассчитать:

• предельно возможный размер займа;
• сумму ежемесячного платежа;
• переплату.

При этом расчёт можно производить:

• по сумме кредита;
• по стоимости жилья;
• по доходу;
• с учётом и без учёта первоначального взноса;
• с учётом способа погашения.

К примеру, в небольшом российском городе квартиру можно купить за 500 000 рублей. Если оформить ипотечный кредит на 10 лет при ставке в 10%, то ежемесячно нужно будет вносить в счёт уплаты задолженности 6608 рублей. При соотношении 50/50 размер зарплаты должен составлять не менее 13 000 рублей.

Какие документы потребуются для оформления ипотеки

Первый шаг к получению кредита — выбор подходящего банка и подача заявки на оформление займа. В Сбербанке, к примеру, есть система онлайн-подачи документов, где требуется качественно сфотографировать все необходимые бумаги и прикрепить их к анкете в личном кабинете. Такой скоринг в полуавтоматическом режиме максимально удобен для занятых клиентов. Однако следует учитывать, что отсутствие минимального непрерывного трудового стажа на одном месте работы на момент подачи заявления означает практически 100% отказ в этом финансовом учреждении. Для клиентов без официального трудоустройства Сбербанк — не лучший выбор, если только сумма ипотеки не составляет 10-20% от стоимости жилья.

Если вы не можете официально подтвердить свой доход, выбирайте подачу документов лично в руки банковскому менеджеру. Хотя это лишь первое звено банковской машины, но есть шанс использовать личностный фактор для увеличения своих шансов. Типовой пакет документов для получения ипотеки выглядит так:

• заполненная анкета заемщика;
• паспорт заемщика;
• документы о трудоустройстве: трудовая книжка, действующий трудовой договор, договор на оказание услуг;
• подтверждение доходов: если это справка по форме банка, ее должен завизировать работодатель. Также в качестве подтверждения доходов может выступать договор долгосрочного найма собственного помещения заемщика под офис и другие документы, подтверждающие факт его трудовой деятельности;
• документы о семейном положении: свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей;
• военный билет — для военнообязанных мужчин.

Все созаемщики должны предъявить аналогичные документы кредитору. Если доход созаемщика не учитывается, документы о его платежеспособности не нужны. В качестве дополнительных документов банк может затребовать:

• свидетельства о собственности на предоставляемое в залог жилье и его оценку у аккредитованного банком оценщика;
• налоговые декларации за последний год, договор об оказании услуг и выписки о движении средств на лицевом счете клиента —для подтверждения дохода от самозанятости.

После одобрения заявки также потребуется предоставить документы по предмету ипотеки. Оценку недвижимости при этом обычно оплачивает покупатель, остальные документы для банка обязан предоставить продавец. Если по итогам оценки недвижимости и рассмотрения заявки банк одобрил достаточную сумму для совершения сделки купли-продажи, клиент становится заемщиком и владельцем собственной квартиры. Сама квартира на срок кредита остается в залоге у банка.

Как ИП купить квартиру в ипотеку

Процесс покупки практически ничем не отличается от процедуры для физических лиц:

1. Найдите подходящее жилье.

Вам нужно точно знать, сколько денег будете запрашивать у банка.

2. Подайте предварительные заявки на ипотеку.

Обращаться можно сразу в несколько банков — сможете сравнить условия и выбрать самое выгодное предложение. Дождитесь одобрения предварительной заявки — это может быть звонок или смс-ка из банка.

3. Соберите документы и предоставьте их банк.

Какие конкретно документы понадобятся, зависит от банка и вида жилья — полный список уточняйте у менеджера банка.

Дождитесь одобрения — менеджер сообщит, что с документами все в порядке и в целом банк готов выдать вам деньги на покупку квартиры.

4. Оцените недвижимость.

Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, банк попросит у вас отчет об оценке — это документ, подтверждающий рыночную стоимость покупаемого жилья. Делают такой отчет специализированные оценочные компании — в банке посоветуют список аккредитованных, или вы можете сравнить цену и выбрать эксперта для оценки сами. Для новостроек такой отчет обычно не нужен. Читайте подробнее в статье «Как провести оценку квартиру для ипотеки».

5. Дождитесь, пока банк одобрит ипотеку.

Сотрудники кредитного учреждения проверяют документы, вашу кредитную историю, отчет об оценке на соответствие закона. Если всё в порядке, вам сообщат об окончательном одобрении кредита — обычно это происходит в течение 1–7 дней. Если что-то не так, банк откажет в выдаче ипотеки — тогда придется искать другое жилье.

6. Подпишите кредитный договор.

В нем должна быть указана информация о сроках кредита, полной сумме, должен быть приложен график платежей с указанием ежемесячной выплаты. Проверьте, чтобы в договоре была информация о покупаемой недвижимости, ее адрес и описание параметров.

7. Оформите сделку.

Подпишите договор на покупку квартиры — договор купли-продажи, если покупаете недвижимость на вторичном рынке, договор долевого участия, если приобретаете новостройку у застройщика, или договор переуступки, если покупаете жилье у дольщика. Подайте все документы, включая ипотечный договор, на регистрацию в МФЦ. Через 5–10 дней вам придет ответ, что сделка зарегистрирована.

Если нет, нужно разбираться в конкретных причинах — может быть, что-то не так с документами на квартиру или есть проблемы в ипотечном договоре. Если такое произошло, стоит обратиться к эксперту в недвижимости или к компетентному в таких вопросах юристу.

8. Застрахуйте квартиру.

Чтобы банк перевел продавцу деньги, а ипотечный договор не был признан незаконным, нужно оформить страховку квартиры. Здесь есть нюансы.

• Существует обязательное страхование — страхование имущества. Такой полис требует от покупателя недвижимости в ипотеку закон. Страховать жилье можно в любой страховой компании, не обязательно в той, которую рекомендует банк. Стоит, в зависимости от компании, около 0,5–1% от стоимости квартиры. Такое страхование нужно повторять ежегодно, пока вы выплачиваете ипотеку. Если не покупать полис, ипотечный договор могут расторгнуть, а с вас через суд банк может потребовать все сумму с процентами сразу. Или примет другие меры, в зависимости от того, что написано в вашем договоре.
• Есть добровольное страхование жизни. Если сделать такой полис, то банк, как правило, снизит процентную ставку — обычно на 1 процентный пункт. Требовать такое страхование нельзя.
• И бывает титульное страхование — страховка от утраты квартиры. Это тоже необязательная страховка, которую вы можете оформить по желанию.

9. Получите подтверждение собственности.

Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит вам, можно заказать в МФЦ выписку из ЕГРН. Там должно быть указано, что вы владеете жильем, но оно находится в залоге у банка по причине ипотечного кредита.

Еще можно позвонить продавцу и спросить, перевел ли ему банк деньги — кредитное учреждение обычно выплачивает всю сумму в течение 1–5 рабочих дней после того, как сделку зарегистрируют.

Требования банков к заемщикам

Кредиторы оценивают будущих ипотечников по целому ряду критериев:

• платежеспособность — уровень ежемесячного дохода, возможность подтвердить свой доход официально;
• финансовая стабильность — стаж на последнем месте работы, общий трудовой стаж, среднегодовой заработок;
• социальный статус — возраст и профессиональный вид деятельности;
• семейный статус — наличие супруга, детей, иждивенцев;
• наличие накоплений — наличные для первоначального взноса, недвижимость и другое дорогостоящее имущество в собственности;
• чистота кредитной истории — отсутствие просрочек, лимиты кредитных карт, отсутствие проблем в КИ у ближайших родственников, добросовестность заемщика в прошлом;
• наличие платежеспособных и надежных поручителей и созаемщиков;
• отсутствие проблем с законом в настоящем и в прошлом;
• активность пользователя в соцсетях, содержание контента, которым интересуется пользователь – иногда профиль человека может рассказать о нем гораздо больше, чем официальные документы.

На основе анализа перечисленных данных андеррайтер принимает положительное или отрицательное решение по заявке. Также воздействие на результат скоринга оказывают факторы, на которые сам заемщик повлиять не может:

• кредитная политика Центробанка на момент подачи заявки — наличие особых рекомендаций относительно проверки потенциальных ипотечников;
• кредитная политика самого банка, куда обращается клиент;
• условия ипотечной программы, которую выбрал клиент.

Можно ли взять жилищный кредит, если нет документов об официальном трудоустройстве? В законе об ипотеке нет прямых запретов, которые ограничивали бы выдачу займов официально безработным лицам. Однако заемщику придется прибегнуть к дополнительным мерам, чтобы убедить банк в собственной финансовой стабильности. Особенно остро этот вопрос стоит для фрилансеров, которые получают основной доход и при этом не имеют записи в трудовой книжке. В России доля самозанятых на начало 2020 года составляет около 20% от всего трудоспособного населения. Это очень большое количество платежеспособных и ответственных людей, у которых есть свои потребности. Для фрилансеров есть несколько способов повысить шансы на одобрение ипотеки:

• Выбирайте программы кредитования, где указано подтверждение дохода по форме банка. Договоритесь с ключевыми клиентами, чтобы они подтвердили ваш ежемесячный доход от сотрудничества с ними при общении с сотрудником банка.
• Договоритесь с ключевыми клиентами, чтобы они подтвердили ваш ежемесячный доход от сотрудничества с ними при общении с сотрудником банка.
• Ипотека по двум документам — упрощенный способ взять деньги на жилье без лишней бумажной волокиты. В анкете все равно придется указать данные работодателя, и здесь также поможет договоренность с ключевыми клиентами, с которыми у фрилансера давние и стабильные отношения.
• При подаче документов в банк предъявите договор об оказании услуг с важными заказчиками, выписку о движении средств на вашем лицевом счету и налоговую декларацию за последний отчетный период. Эти документы помогут продемонстрировать, что вы получаете регулярный доход и являетесь ответственным налогоплательщиком.

Каким предпринимателям дают ипотеку

Есть несколько базовых требований, которые предъявляют банки ко всем заемщикам. Если вы не совпадаете по каким-то признакам, это не значит, что ипотеку точно не дадут. Но, скорее всего, придется попробовать подать документы сразу в несколько банков, чтобы повысить вероятность одобрения заявки.

Гражданство.

Вы должны быть гражданином Российской Федерации. Будет полезна и постоянная регистрация в том регионе, где вы планируете взять ипотеку.

Возраст.

Для банка важно, чтобы вы находились в трудоспособном возрасте весь период выплаты ипотеки. Минимальный показатель — 18–21 год. Для мужчин младше 27 лет придется предоставить военный билет с отметкой о прохождении службы или решением комиссии о непригодности к ней.

Если вы еще не служили и военного билета нет, шансы получить кредит становятся меньше — банки неохотно выдают жилищный кредит тому, кто может уехать служить на год и потеряет источник дохода.

Еще нужно обращать внимание на возраст, в котором вы будете на момент окончания выплат. Например, если сейчас человеку 60–65 лет, то банк скорее всего откажет в выдаче кредита на 30 лет — слишком велика вероятность, что заемщик не сможет выплачивать займ стабильно до 90–95 лет.

Сейчас банки выдают ипотеку и пенсионерам. Но обычно рассчитывают так, чтобы возраст на момент полного погашения кредиты был не больше 70 лет.

Срок статуса ИП.

Тем, кто только зарегистрировал статус индивидуального предпринимателя в налоговой, ипотеку скорее всего не дадут. Минимальный срок ведения бизнеса, как правило, составляет 6–12 месяцев. Это значит не просто сохранение статуса на такой срок, но и ведение бизнеса с получением дохода.

Отсутствие задолженностей.

Требование подходит для любых заемщиков — если вы хотите взять ипотеку, у вас не должно быть просроченных долгов по кредиту. Еще важно вовремя платить налоги и обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд соцстрахования.

Кредитная история.

Банки, как правило, проверяют не просто наличие долгов и просрочек, но и в целом кредитную историю. Узнать, что о вас думают кредитные учреждения, можно с помощью «Госуслуг».

В истории должна быть собраны сведения обо всех кредитах, которые вы когда-то платили. Банкам доступны данные и о просрочках, даже если вы их уже погасили.

Хорошая кредитная история, которая повысит вероятность выдачи вам ипотеки — это несколько займов, которые вы погасили вовремя. Плохая — кредиты с просрочками, пусть и уже закрытые. Еще хуже — наличие судебных решений по просроченным кредитам.

Плохую кредитную историю можно исправить — взять несколько небольших займов и погасить их вовремя.

Доход.

Чтобы банк выдал ипотеку, как правило, ежемесячный платеж по ней не должен превышать 30–45% от вашего дохода. Причем в доходе учитывается и другая кредитная нагрузка. Например, получаете в месяц 100 тысяч рублей, но платите за потребительский кредит 20 тысяч. Доходом будет считаться 80 тысяч.

Перед тем, как заполнять заявление на ипотеку в конкретном банке, уточните требования к заемщику-ИП. Обычно банки максимально подробно описывают, кому они готовы дать кредит. Если не совпадаете по какому-то требованию, обратитесь к ипотечному менеджеру в банке, спросите, есть ли смысл тратить время на заполнение заявки.

Условия ипотеки без подтвержденного дохода

Наиболее популярный кредитный продукт без справки 2-НДФЛ — это ипотека по двум документам. Условия кредитования 2021 года на примере программы от банка ВТБ под названием «Победа над формальностями»:

• сумма займа от 600 000 рублей;
• срок займа до 20 лет;
• процентная ставка от 11,1% (при согласии на комплексное страхование);
• первый взнос за новостройку от 30%, за вторичку от 40%.

Условия отличаются от стандартных параметров ипотечного кредитования для зарплатных клиентов и граждан, могущих подтвердить свой доход. Зато проверка документов занимает очень мало времени, а решение сообщают быстро.

Другой кредитный продукт, который не требует подтверждения дохода от заемщика, — это ипотека под залог уже имеющегося жилья. Ее главные минусы — на время кредита нельзя совершать сделки с залоговым жильем, к тому же сумма займа редко превышает 50% от оценочной стоимости объекта. А это сильно ограничивает возможности покупателя.

Какие банки дают ипотеку без подтверждения дохода

Не все кредитные организации готовы выдавать деньги на жилье клиентам без официального дохода. Тем не менее, выбор есть: конкуренция заставляет банкиров более лояльно относиться к заемщикам. Актуальные кредитные предложения:

• Уже упомянутый выше ВТБ — программа «Победа над формальностями»;
• Альфа-банк — ипотека по двум документам от 8,49% на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 10%;
• Связь-банк — предполагает выдачу кредита без подтверждения дохода, однако лишь на новостройку у аккредитованных строительных компаний-партнеров и лишь в регионах присутствия банка;
• ЮниКредит — условия ипотеки определяются в индивидуальном порядке, однако не ниже 15% первоначального взноса и 8,9% годовых.