Закон об апартаментах: как урегулируют их правовой статус

На рынке апартаментов наступает время перемен. Изменения в законодательстве, которые готовят в правительстве, должны раз и навсегда приравнять апартаменты к жилью. Что после этого будет с ценами, спросом и предложением — хороший вопрос.

Между тем апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними. Рассказываем, что из себя сегодня представляют апартаменты, и какие главные события происходят на рынке в 2021 году.

Хотите выгодно купить апартаменты в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Особенности апартаментов

Нужно понимать, что апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. С юридической точки зрения квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.

То есть апартаменты, по сути — это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.

В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.

Можно ли прописаться в апартаментах

Каким же образом на сегодняшний день осуществляется прописка в апартаментах?

Система оформления прописки строится на основании имеющегося Федерального Закона № 5242-1 РФ, а также Постановления российского правительства под № 713. Согласно этим документам апартаменты не являются теми жилыми помещениями, проживание в которых может иметь постоянный характер.

Постоянная прописка в апартаментах не может быть предоставлена по заключению упомянутых законов. Возможен лишь вариант оформления по месту проживания временной регистрации в гостиничных вариантах жилья. Срок подобной регистрации может составлять от 1 месяца до 5 лет. Приобретая апартаменты, следует знать, что прописка в них до нынешнего момента не возможна ни в каком случае.

Что не так с правовым статусом апартаментов

Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.

Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется формулировка «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты находятся на одном уровне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машиноместами.

Из-за того, что апартаменты не признаны ни жильем и одновременно с этим не являются каким-то особым форматом недвижимости, у их жителей может возникнуть масса бытовых проблем. Например, на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, поэтому их владельцы не смогут пожаловаться на шум от соседей. Но есть и более серьезные поводы для беспокойства.

Апартаменты по ДДУ и банкротство застройщика

Так как апартаменты не являются жильем, то при покупке по договору долевого участия (ДДУ 214-ФЗ) дольщики таких помещений рискуют остаться без своей недвижимости при банкротстве застройщика. Подробнее об этом можно узнать из нашей статьи «Купили апартаменты, а застройщик обанкротился. Как отстоять права на нежилое помещение?».

Для решения проблемы в январе 2021 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.

«Необходимость законодательно урегулировать правовой статус апартаментов назрела давно. Действительно, такого широко используемого в гражданском обороте понятия как «апартаменты» в законодательстве нет вообще, что создает разного рода трудности: от мелких, вроде невозможности зарегистрироваться в помещении, до сверхкрупных в виде реального шанса потерять даже право на получение приобретенного по 214-ФЗ и оплаченного объекта недвижимости в случае банкротства застройщика. Последнее мы считаем главной проблемой. При этом все описанные выше риски в равной степени относятся к приобретателям не только апартаментов, но и всех типов нежилых помещений, кроме машиномест и кладовок до 7 кв. м», — Андрей Тютюнин, юрист.

Определить статус апартаментов пытаются с 2015 года

Пять лет назад по заказу Правительства Москвы была законодателями была разработана первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.

В апреле 2021 года в пресс-службе Совета Федерации появилось сообщение о том, что власти возвращаются к вопросу о статусе апартаментов. Разработанный проект закона определяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Такой подход позволяет разграничить требования к жилым домам и находящимся в них квартирам и апартаментам.

Сейчас обновленный проект закона направлен в правительство. После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, вопрос статуса апартаментов должен быть решен до конца 2021 года.

Временная регистрация в апартаментах по месту пребывания, алгоритм действия

Временная регистрация в апартаментах является наиболее приемлемым на сегодняшний день вариантом узаконивания своего проживания в них.

Зарегистрироваться в апартаментах можно по следующему плану:

• подготовить оригиналы и копии паспорта и свидетельства о праве владения данным помещением
• пакет документов подается в отделение Федеральной миграционной службы лично либо в многофункциональный центр обслуживания
• после рассмотрения заявления и принятия положительного решения, владелец апартаментов должен будет явиться для того, чтобы получить в документы отметку о временной регистрации

При оформлении временной регистрации может понадобиться договор аренды, а также листки прибытия или убытия.

Главное преимущество апартаментов — их стоимость

Апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир. По сравнению с обычными квартирами разница в цене может достигать 15-20%, а в отдельных случаях до 30%. Во многом именно благодаря этому апартаменты пользуются популярностью среди тех, кто хочет сэкономить на приобретении жилья в Москве.

Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей — за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе. При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей — это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.

Однако ценовое преимущество апартаментов в скором времени может сойти на нет. До конца 2021 года должен решиться вопрос о статусе апартаментов — если это произойдет, не исключен рост цен на данный тип недвижимости, считает управляющий партнер риэлтерской Мария Литинецкая.

По данным аналитического , текущая стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента и бизнес-класса в Московском регионе составляет от 108 тыс. до 174 тыс. рублей. Основная часть таких новостроек сосредоточена на рынке Старой Москвы.

Полезные ссылки по теме «Что такое апартаменты»

1. Нормы и требования по строительству дачи и дома
2. Особенности договора аренды банковской ячейки
3. Типовой договор найма жилого помещения
4. Социальная норма на электричество
5. Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать
6. Жилье для молодых
7. Проверка «юридической чистоты» квартиры
8. Особенности кредитного договора
9. Зачем нужен риэлтор?
10. Условия договора аренды (найма) жилья
11. Как сдать квартиру
12. Правила регистрации граждан РФ по месту жительства и месту пребывания

Как сейчас обстоят дела на столичном рынке апартаментов

По состоянию на конец апреля 2021 года на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено 96 строящихся объектов со сроками сдачи до 2023 года и позже. Основная доля таких новостроек относится к бизнес-классу — это 26 проектов. Также в столице можно найти 37 апарт-комплексов бизнес-класса и 17 элитных проектов.

Структура предложения апартаментов по классам

Основная масса апартаментов приходится на проекты бизнес-класса. На втором месте находятся новостройки эконом- и комфорт-класса — в Москве насчитывается 26 таких комплексов, что составляет 33% в общей структуре предложения. Меньше всего представлено элитных проектов — всего 17, что составляет 21% от общего объема апартаментов.

С начала 2021 года стартовали продажи в следующих апарт-комплексах:

Согласно данным аналитического обзора «Метриум», в I квартале 2020 года рынок апартаментов массового и бизнес-сегмента сохранял стабильность. Снижения девелоперской активности в сегменте апартаментов не произошло, однако во II квартале, следует ожидать резкого сокращения спроса.

Материалы по теме

00:01 — 22 октября 2020

Соседский союз

Коммунальные квартиры вновь популярны в Москве. Почему люди хотят жить по-советски?
00:01 — 12 ноября 2020

Дверь в никуда

В России продлили льготную ипотеку. Чем сейчас опасна покупка квартиры?
При этом по-прежнему остается много темных пятен в классификации. «За всю историю рынка в Москве с 2013 года было реализовано и находится в реализации около пяти миллионов квадратных метров апартаментов. Из этого объема по ДДУ реализовывалось только два миллиона «квадратов» (остальные реализовывались по предварительным договорам купли-продажи, договорам соинвестирования, покупки будущей вещи и другим схемам). Таким образом 50-60 процентов апартаментов остались в серой зоне. Что будет с ними — непонятно», — отмечает Коркка.

Крайне сложно будет отработать правовой механизм перевода из одного статуса в другой апартаментов, которые уже получили разрешение на строительство, а люди, вложившие деньги в долевое строительство, ожидали получить коммерческую недвижимость. Однако после ее перевода в жилую собственники могут рассчитывать на рост стоимости имущества. Также, говорят эксперты, стоит рассчитывать на пересмотр налоговой базы в связи с предстоящими изменениями.

Однако полный отказ от апартаментов — тоже не лучшее решение. Именно такой формат возможен в старых зданиях под реконструкцию, которые заведомо не соответствуют современным планировочным решениям. Отказ от апартаментов приведет к тому, что подобные объекты придется только сносить, а не модернизировать, поскольку они не вписываются в нынешние стандарты, говорит Кирюхина.

В случае введения запрета на строительство апартаментов многие площадки, на которых могли бы быть реализованы экономически выгодные проекты апарт-комплексов, станут менее привлекательными для многих инвесторов. Как говорит Бавыкин, эти участки можно будет использовать только под строительство технопарков, торговых центров или других объектов нежилой недвижимости, которые имеют более длинные сроки окупаемости по сравнению с апартаментами.

Фото: Юрий Мартьянов / «Коммерсантъ»

В идеальном случае владельцы апартаментов получат все привилегии собственников квартир, а застройщики — внятные требования и поддержку государства, что позволит им сдать объекты в срок и обеспечить их необходимой инфраструктурой. В случае негативного сценария, по словам Коркки, покупатели своего права собственности скорее всего не лишатся. Будут не столько перегибы, сколько банальная растерянность и непонимание, что делать, когда друг другу начнут противоречить нормативные акты и инструкции. Проблемы возможны также в регистрационных действиях при переводе (Росреестр), при заключении новых договоров на предоставление коммунальных услуг (ресурсоснабжающие компании) и при попытках воспользоваться ближайшей социальной инфраструктурой.

На первичном рынке недвижимости Москвы как в 2019-м, так и в 2020 году апартаменты в общей структуре сделок составляют в среднем 8 процентов. Эта доля варьируется в диапазоне 7-10 процентов и остается стабильной. При этом доля апартаментов от предложения всей «первички» занимает порядка 24 процентов — примерно 7,4 тысячи лотов, приводит данные Кирюхина.

Почему застройщики возводят апартаменты?

В нашей базе новостроек Москвы апартаменты составляют 23% от общего количества объектов в столице. Девелоперы предпочитают возводить апарт-комплексы не только по причине растущего спроса среди покупателей.

Среди прочих причин также может быть дефицит площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты. Смена разрешенного вида использования участка требует времени и ресурсов, а иногда и вовсе невозможна, поэтому застройщики выкупают промышленные и другие подобные участки и возводят там апарт-комплексы. Кроме того, при строительстве нежилых зданий менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и пр.

Проект закона о гостевых домах опубликован. Есть ли шанс что-либо изменить?

Проект выложен для на портале обсуждения проектов нормативных правовых актов

Документ: Проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в целях введения регулирования деятельности гостевых домов»

Как указывают разработчики проект ФЗ разработан в целях легализации деятельности средств размещения, находящихся в индивидуальных жилых домах, в которых осуществляется временное размещение граждан и оказываются иные сопутствующие услуги, создания прозрачных правил работы данного вида деятельности, а также обеспечения прав потребителей, пользующихся услугами таких средств размещения.

Проектом вводятся три ключевых понятия «гостевой дом» и «услуги гостевого дома», «классификация гостевых домов».

• «гостевой дом – средство размещения, находящееся в жилом доме (части жилого дома), соответствующее требованиям, утвержденным Правительством Российской Федерации, в котором предоставляются услуги гостевого дома;»;
• «услуги гостевого дома – комплекс услуг по обеспечению временного проживания физических лиц и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления услуг гостевого дома в Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации, которые предоставляются физическими лицами, применяющими специальных налоговый режим «Налог на профессиональный доход» в соответствии с Федеральным законом от 27 ноября 2021 года № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход», индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами;
• «классификация гостевых домов – отнесение гостевых домов к определенным категориям, установленным положением о классификации гостевых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации, на основании оценки соответствия оценки гостевых домов и предоставляемых в них услуг гостевого дома требованиям, установленным этим положением.»;

В перечень подзаконных нормативных правовых актов должны будут войти Постановления Правительства РФ, которыми утвердят: требования к гостевым домам, правила предоставления услуг гостевого дома и положение о классификации гостевых домов.

Проектом ФЗ предусмотрено внесение изменений в Федеральный закон от 18 июля 2006 года № 109-ФЗ ‎«О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», а это значит, что все представители гостиничного бизнеса, кто пройдут классификацию на соответствие требованиям к гостевым домам придется соблюдать требования миграционного законодательства. И у них появится еще одна «головная боль» — проблема с передачей сведений о постояльцах в территориальные органы по вопросам миграции МВД России. Она обсуждается не один год, но не сдвинулась с мертвой точки. Для владельцев гостевых домов, кто об этом не знал ниже опубликована серия материалов на эту тему.

Вместе с тем санкции за малейшее нарушение порядка миграционного учета для отельеров, а теперь и для владельцев гостевых домов, составляют несколько сотен тысяч рублей (до 500 000, КоАП РФ Статья 18.9.). Под страхом этих санкций отельеры иногда (в регионах особенно) отказываются вообще от размещения иностранных туристов, и это все происходит на фоне реализуемой стратегии развития туризма в РФ, одной из целей которой является увеличение туристического потока, повышение комфорта, снятие каких-то ограничений, каких-то барьеров.

Источник: сайт Ассоциации “Безопасность туризма”, 14.04.2021

——————————

Юридическое агентство «Персона Грата» оказывает правовую поддержку туристическим компаниям в следующих вопросах:

— Консультации юриста — Договоры для турфирм в соответствии с требованиями законодательства 2021: готовые формы, индивидуальная разработка — Услуги по регистрации/перерегистрации предприятий и фирм: ООО, ИП. Подготовка комплекта учредительных документов без регистрации — Внесение изменений в учредительные документы, изменение юридического адреса, состава учредителей, наименования предприятия — Аутсорсинг: юридическое и бухгалтерское обслуживание туристических компаний — Правовая помощь туристическим компаниям в связи с отказами от туров и расторжением договоров в ситуации с пандемией COVID-19 — Досудебное производство: подготовка претензий, исковых заявлений и прочих процессуальных документов — Судебное сопровождение: защита интересов турфирм в суде, подготовка юридической позиции и мотивированного отзыва на исковое заявление — Суд. Арбитраж: ведение дел, исполнительное производство, защита от взыскания

Наши контакты: +7 (495) 921-3047 или

Резюме

История развития рынка апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За это время из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке, если сравнивать с квартирами. Но апартаменты также имеют ряд отличий от обычных квартир.

• Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию — только временную до пяти лет с дальнейшим продлением.
• При покупке апартаментов не удастся получить налоговый вычет 13%, который доступен владельцам обычных квартир.
• В апартаментах обычно установлены более высокие налоги и коммунальные тарифы, чем в квартирах. К примеру, ставка имущественного налога на обычную квартиру составляет 0,1-0,3%, тогда как покупателям апартаментов придется платить от 0,5% до 1,5%. Также владельцам апартаментов недоступны льготы при оплате ЖКУ.
• Так как при строительстве апартаментов обычно не учитывается возведение социальной инфраструктуры, нередко их жители испытывают недостаток школ, детских садов и поликлиник в пешей доступности.

Учитывая особенности правового статуса апартаментов, их можно рассматривать как хороший вариант для инвестиций с целью аренды. Вместе с тем для семейных покупателей, которые планируют или уже имеют детей, а также хотят оформить столичную прописку, такой формат жилья может оказаться не самым удачным.

Изменения в законодательстве, запланированные на 2021 год, должны решить главную проблему апартаментов и приравнять их к обычным квартирам. Однако эти же нововведения могут привести к глобальной трансформации рынка, не исключают эксперты — в том числе в плане цен. Между тем на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.

Стоит ли рассматривать покупку апартаментов в Сочи?

Апартаменты в Сочи — сегмент совершенно обособленный. Его нельзя сравнивать с другими городами России — Москвой, Санкт-Петербургом. Как правило, их рассматривают не как основное жилье, а как объект для выгодного капиталовложения или отдыха на берегу моря.

Апартаментные комплексы Сочи находятся в лучших районах курорта и в прибрежной части, поэтому многие люди отдают предпочтение именно личному комфорту, а не статусу приобретаемой недвижимости.

Во многих апартаментных комплексах предусмотрен высококлассный уровень внутреннего сервиса, который делает проживание максимально приятным и комфортабельным. Наличие собственного консьерж-сервиса позволяет абстрагироваться от всех бытовых забот и насладиться отдыхом в самом полном объеме.

Разумеется, апартаменты в Сочи стоит рассматривать еще и по причине активного роста цен и возможности выгодно сдавать такую недвижимость в аренду на круглогодичной основе. Некоторые апарт-отели предоставляют собственникам услугу доверительного управления, подразумевающую, что хозяину не придется самостоятельно заниматься поиском арендаторов и прочими делами, связанными со сдачей. Остается только получать стабильный доход.

Резюмируя все вышеизложенное, делаем выводы: покупка апартаментов в Сочи — дело очень выгодное и прибыльное. Поэтому, если и вы желаете примкнуть к числу собственников по-настоящему комфортного и перспективного жилья, то обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»!
Назад к содержанию