Термин «кооперативная квартира» появился в конце 80-х годов прошлого века. До этого момента все жилые объекты находились в государственной собственности, а граждане использовали их для проживания без возникновения имущественных прав. Тогда не существовало понятия частной собственности.
Ситуация изменилась с появлением жилищно-строительных кооперативов или ЖСК, которые и занимались возведением кооперативного жилья. Такие объекты находились во владении юридического лица, а жильцы являлись пайщиками. О том, как зарегистрировать право собственности на кооперативную квартиру, мы и поговорим ниже.
Что означает термин «кооперативная квартира»
Многие люди путают понятия «кооперативная квартира» и «муниципальное жилье». Однако это не одно и то же. Разница заключается в статусе собственника. Если владельцем муниципального жилья является государство, то кооперативная квартира принадлежит юридическому лицу – ЖСК. Члены жилищно-строительных кооперативов уплачивают паевые взносы. Рассчитавшись за квартиру, пайщик может стать ее законным собственником на основании первого пункта статьи 129 Жилищного кодекса РФ.
Некоторые изменения в деятельности ЖСК произошли при введении нового Жилищного кодекса в 2004 году. В частности, изменилось само наименование кооперативов. Теперь на смену ЖСК пришли товарищества собственников жилья. Однако смена организационной формы никак не отразилась на жилищных правоотношениях пайщиков. Начиная с 2016 года, факт выплаты пая подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРН.
Таким образом, чтобы стать владельцем кооперативного жилья, гражданин должен погасить паевой взнос. Пока этого не произошло, он может проживать в квартире, но не распоряжаться ей. Он не может дарить кооперативное жилье, продавать, обменивать или завещать. А вот сдача в аренду разрешается на основании первого пункта статьи 120 Жилищного кодекса РФ.
Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру
Сам термин «приватизация» не применим к кооперативному жилью. Изначально такие объекты не являются государственными, а потому и приватизировать их нельзя. Выплатив паевой взнос, гражданин может зарегистрировать жилплощадь в Росреестре. Получив выписку из ЕГРН, пайщик становится полноправным собственником жилья. Далее он может распоряжаться им по своему усмотрению.
У регистрации кооперативной квартиры есть следующие преимущества:
- право собственности оформляется быстро и просто;
- можно свободно прописывать в квартиру друзей, родственников и третьих лиц;
- возможность продажи, сдачи в аренду, обмена, дарения, завещания жилья;
- право на супружеский раздел имущества.
К минусам регистрации относится:
- увеличение платежей за коммуналку;
- необходимость уплаты ежегодного налога на недвижимость, размер которого зависит от кадастровой стоимости объекта.
Основным преимуществом регистрации становится возможность распоряжаться кооперативным жильем. Если же человека интересует только проживание, и он не собирается заключать сделок в отношении квартиры, то регистрировать объект необязательно.
Достоинства кооперативов
В чем достоинства кооперативного финансирования покупки жилья?
Во-первых, кооперативная квартира обходится существенно дешевле квартиры, приобретенной за счет кредитных средств.
Во-вторых, в кооперативе дифференцированный подход к возврату его средств. Учитывая то, что значительная часть наших сограждан постоянно рискует лишиться стабильных доходов, это оптимальная модель расчета за купленную квартиру.
В-третьих, ЖК в отличие от банка заинтересован, чтобы с ним рассчитались как можно быстрее, потому не ставит препон для досрочного возврата средств.
В-четвертых, кооператив предоставляет оптимальный режим владения квартирой. Объект жилой недвижимости становится собственностью кооператива (и пайщика как члена кооператива) до полного расчета пайщика с кооперативом. При этом кооператив в ряде регионов освобожден от уплаты налога на имущество.
Только пайщик и члены его семьи имеют право зарегистрироваться в купленной по его желанию квартире, он получает квартиру во временное пользование бесплатно. Поскольку квартира покупается кооперативом исключительно для передачи в собственность конкретному пайщику, она не принимается им к бухгалтерскому учету в составе объектов основных средств. В соответствии с положениями жилищного и гражданского законодательства член жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности — по закону, а не по воле кооператива.
В-пятых, на квартиру не может быть обращено взыскание в случае неплатежеспособности гражданина. В случае неплатежеспособности он может выйти из кооператива, получить обратно вложенные паевые средства, а кооператив продаст квартиру и компенсирует тем самым потерю паевых средств.
Как зарегистрировать кооперативное жилье
Выплатив пай, гражданин не становится собственником кооперативной квартиры. Имущественные права возникают в результате регистрации объекта в Росреестре. Процедура носит заявительный характер. Нужно подготовить документы и обратиться в региональное отделение регистрационного органа.
Перед оформлением имущества в собственность, гражданин должен сделать следующее:
- Полностью выплатить паевой взнос. При наличии просрочек, пайщика могут исключить из ТСЖ на основании пункта 3, статьи 130 ЖК РФ.
- Определить время внесения последнего платежа. Это необходимо для проставления штампа на документе, свидетельствующем об уплате пая.
- Собрать документы для регистрации.
Порядок действий
Процесс регистрации кооперативных квартир происходит в соответствии нормам гражданского и жилищного законодательства. Пайщику нужно будет выполнить следующие действия:
- Дождаться ввода объекта в эксплуатацию.
- Оформить кадастровую документацию на объект.
- В полном объеме выплатить паевой взнос, получив на руки соответствующую справку.
- Подготовить документы на регистрацию права собственности кооперативной квартиры.
- Посетить отделение Росреестра, подав собранные бумаги.
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на объект.
Главное отличие регистрации кооперативной квартиры от приватизации муниципального жилья заключается в отсутствии контактов с администрацией. Соответственно, сроки процедуры сокращаются.
Получение справки о выплате пая
Этот документ выдается в правлении ЖСК. Чтобы запросить справку, гражданин должен обратиться к секретарю или председателю кооператива.
Получив документ, его нужно завизировать в одной из следующих государственных инстанций:
- если пай был выплачен после 1997 года, обращаемся в Росреестр;
- если выплата произошла ранее 1997 года, то обращаться следует в БТИ.
На каждую квартиру приходится по одному паю. Это указано в пункте 1 статьи 112 Жилищного кодекса РФ. Иногда несколько пайщиков выплачивают один пай. Это происходит в том случае, если в кооперативной квартире проживает несколько человек. Тогда в результате регистрации все они становятся сособственниками недвижимости. Размеры долей распределяются пропорционально суммам выплат.
Какие документы требуются
Чтобы зарегистрировать право собственности на кооперативную квартиру, пайщику нужно собрать следующие бумаги:
- удостоверения личности заявителя и членов его семьи;
- ордер на вселение;
- справка о погашении пая со штампом регистрационного органа;
- идентификационный код;
- техпаспорт на объект;
- документ, подтверждающий членство в кооперативе;
- квитанция об уплате госпошлины;
- копия выписки из домой книги;
- свидетельство о браке (если объект регистрируется супругами);
- свидетельство о рождении детей.
Если кооперативная недвижимость перешла к заявителю по наследству, то к вышеперечисленным бумагам нужно приложить нотариальное свидетельство и завещание (если оно имеется). Также к дополнительным документам относится протокол собрания, устав кооператива, технический паспорт здания.
Сроки
Подать бумаги можно как при личном обращении в Росреестр, так и через отделение МФЦ. При отсутствии очередей вся процедура занимает не более 10 минут.
Процесс изготовления выписки из ЕГРН составляет 1-2 недели. Это время требуется для проверки полученных от заявителя документов, внесения изменений в реестр и оформления самой выписки.
Налоги
При регистрации недвижимости в Росреестре заявитель должен обязательно оплатить госпошлину. Ее размер фиксирован и составляет 2000 рублей. Внести средства можно в кассе любого банка или воспользовавшись интернет-банкингом.
Дополнительные издержки заявитель понесет при необходимости изготовить техпаспорт на квартиру. Эта услуга стоит в пределах 1-3 тысяч рублей.
Особенности покупки и продажи кооперативной квартиры
У кооперативного жилья есть ряд особенностей, которые проявляются при купле или продаже. Нюансы:
- основным актом правоустанавливающего характера является специальная справка, в которой зафиксирована полная выплата пая. Эту бумагу получают у председателя или бухгалтера кооперации. Справка имеет указание, что человек имеет право собственности;
- потребуется свидетельство о праве собственности и выписка ЕГРП;
- выписка оформляется после письменного обращения в Росреестр, а свидетельств больше не выдают, но выданные имеют полноценную юридическую силу;
- договор должен быть составлен верно и не иметь неприемлемых условий;
- отсутствие долгов ЖКХ, в том числе перед самим ЖСК. Это может подтвердить справка от бухгалтера.
Перед продажей продавец должен не только оформить все акты, но и выписать лиц, которые зарегистрированы на данной жилплощади.
Читать так же: Закон о потребительском кредите
Причины отказа
Планируя зарегистрировать объект на свое имя, пайщик может получить отказ. Подобное возможно даже в том случае, если гражданин является членом ЖСК, полностью выплатившим пай.
Чаще всего отказы в регистрации имущественных прав встречаются по следующим причинам:
- был представлен неполный список документов;
- одна из бумаг оказалась фальшивой;
- здание было возведено незаконно;
- заявитель не имеет права регистрировать квартиру (часто встречается при оформлении доверенности на представителя);
- ЖСК оказалось фиктивым.
Отказ оформляется в письменном виде с указанием причины подобного решения. Если заявитель считает, что ему отказали незаконно, он может направить жалобу на имя вышестоящего сотрудника. При отклонении запроса, пайщик имеет право обратиться в суд.
Проблемы оформления кооперативной собственности
Достаточно часто право члена кооператива на выплаченную жилую площадь нарушается из-за несвоевременной государственной регистрации. Несмотря на то, что документами, поданными на оформление, подтверждается факт возникновения права собственности, собственник ограничен в праве распоряжения имуществом. Кроме того, он не может получить имущественный налоговый вычет согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, хотя паевой взнос внесен полностью, так как на руках нет документа, подтверждающего регистрацию права на построенную им на паях квартиру. В подобном случае придется обратиться в суд с иском о признании юридического права собственности на жилой кооперативный фонд на основании полной выплаты паевого взноса и погашения ее стоимости. Если кооперативная квартира зарегистрирована в Бюро технической инвентаризации много лет назад, необязательно проходить перерегистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В случае необходимости ранее возникшее право, в соответствии с законом, будет зарегистрировано в ЕГРП и передано приобретателю по продаже или другой сделке.
Нюансы оформления кооперативного жилья
Подавая документы на регистрацию кооперативной квартиры, гражданин должен учитывать следующие моменты:
- Оформить жилье в собственность может только пайщик.
- Жилье автоматически переводится в разряд супружеской собственности, если во время уплаты взносов гражданин был женат.
- Пайщик и его супруга – единственные лица, претендующие на долю в кооперативной квартире. Близкие родственники, проживающие совместно с ними, не будут считаться собственниками жилплощади в результате регистрации.
По завершении регистрационных мероприятий пайщик получает выписку из ЕГРН. Теперь он может распоряжаться объектом на свое усмотрение.
