Оценка доли в квартире для выкупа. Как оценить долю в квартире, являющейся долевой собственностью

К расчету стоимости доли в квартире

, законы математической пропорции не применимы. Основное заблуждение состоит в том что — если квартира стоит 8 000 000 рублей, то за ¼ долю в квартире можно продать за 2 000 000 руб. Подобные расчеты уместны в случае только в случае продажи квартиры целиком, но совершенно не правильны при расчете стоимости
доли в квартире
.

При продаже доли в квартире, нужно учитывать тот факт, что совладелец может не гореть желанием, чтобы частью его жилища завладел мистер или миссис «икс» с их «иксятами». Поэтому общепринятая формула стоимости доли в квартире- половина от стоимости, которая была бы, получена за долю в квартире, при продаже квартиры полностью.

В вышеназванном примере рыночная стоимость 1/4 доли в квартире, 8-миллионной квартиры будет равняться приблизительно 1 000 000 рублей. Конечно же, есть еще не мало факторов повышающих или понижающих стоимость доли в квартире

, таких как: просмотр, количество сособственников, наличие среди них несовершеннолетних, накал страстей, возможность определения порядка пользования, возможность занять комнату и многое другое.

Доля в квартире

— относительно новый сегмент на рынке недвижимости, и для многих не совсем понятный и изведанный, поэтому желающих , гораздо меньше тех, кто покупает комнаты. В настоящее время уже есть не мало агентств недвижимости, специализируются именно на долевой собственности. При правильном определении , ее продажа займет не более одного месяца. Если же заняться самодеятельностью или попасть к агенту не занимающемуся данным вопросом, то продавать долю в квартире можно годами.

К сожалению среди агентств есть и не совсем чистые на руку. Распространена практика, когда называется изначально завышенная стоимость доли в квартире

, лишь бы только заманить продавца доли в квартире в свой офис. Цель — заключить с клиентом агентский договор. Они прекрасно понимают что
долю в квартире
невозможно продать по названой цене, но это не главное.

В последствии начинается уже плотная работа с продавцом доли в квартире который уже на договоре. После череды невыполненных обещаний и постоянного прессинга со стороны агента, замученный хозяин доли готов согласиться практически на любые условия. Есть определенная формула применимая к определению стоимости доли в квартире

и если кто то говорит что продаст ее гораздо дороже чем другие, знайте Вас обманывают.

Для того чтобы не попасть в такую ситуацию, следует обращать особое внимание на репутацию агентства. При возникновении приведенного выше примера, пишите свои отзывы о данном агентстве недвижимости. Как известно, она (репутация) зарабатывается долго, а теряется быстро. Именно поэтому наша компания так бережно относиться к своей репутации, которую мы зарабатываем и оправдываем на протяжение многих лет.

Если в нашей компании сказали, что мы произведем , то мы именно это и сделаем, причем в те сроки, о которых договорились. Если мы сказали, что у нас на вашу долю в квартире

есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с вами агентский договор на три месяца. Договор с вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки и проведения сделки. В отличае от многих агентств недвижимости, мы свои слова всегда готовы подтвердить деньгами, переданными вам в качестве аванса за .

Не позволяйте себя обманывать. Вот список предложенных нами к продаже . Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было понять, как высчитывается стоимость доли в квартире.

Законность и соблюдение всех норм гражданского права при продаже доли в квартире,

очень важно для того чтоб не проводить последующие пару лет в судах, доказывая правомерность сделки. О бращайтесь к нам, по любым вопросам, связанным с и мы с радостью поможем.

Оценка доли квартиры, в частности перед её непосредственной продажей, относится к ряду весьма непростых процедур, даже учитывая тот факт, что заниматься этим будут специалисты. Гражданам, которые никогда ранее не сталкивались с подобной необходимостью, и вовсе придётся сложно.

Определение стоимости части недвижимого объекта зависит от цены всей квартиры, независимо от того, будет ли продаваться она полностью или только доля в ней. Для каждого российского региона и населённого пункта это будет не одна и та же сумма, даже когда речь идёт практически об идентичном имуществе. Именно поэтому не стоит сильно полагаться на сравнение с прочими предложениями, так как в каждом индивидуальном случае будут свои нюансы.

Самой большой трудностью в оценке долевой собственности можно отметить тот факт, что выделить саму эту часть, как отдельный объект, не столь просто. Одно дело решить вопрос на бумаге, совсем другой – реализовать написанное. Связано это зачастую с тем, что совладельцы устраивают споры относительно того, где начинается и заканчивается имущество каждого из них. Такие обстоятельства, в свою очередь, вынуждают обращаться в суд.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию

профессионального юриста.

Сэкономьте ваше время и нервы. Нажмите сюда и закажите комплексное сопровождение

сделки с недвижимостью любой сложности от юристов с 20-летним опытом работы.

Влияющий фактор

Собственники долевого имущества часто ошибочно считают, будто оценивать принадлежащую им часть квартиры можно посредством простейших арифметических расчётов, ссылаясь на имеющуюся площадь жилья и стоимость всего объекта. Применяя такие принципы расчета, в итоге выделенная доля имеет либо слишком завышенную цену, либо наоборот, чересчур низкую. Именно поэтому самостоятельная экспертиза редко бывает объективной, поскольку не учитывает прочие факторы.

Перед тем, как оценивать имущество, следует взять во внимание тот факт, есть ли у совладельцев зафиксированный документально порядок использования жилой площади. Такое бывает редко, поскольку более чем в девяноста процентах случаев это сделать невозможно. Но и сбрасывать этот пункт со счетов полностью тоже нельзя. Если порядок установлен, это сыграет только на руку совладельцам и гражданину, который решил продать свою долю. Связано это с тем, что подобное положение вещей увеличивает стоимость его имущества.

Установленный порядок подтверждает наличие соответствующего судебного решения или добровольное письменное соглашение между владельцами, заверенное нотариально.

Процедура оценки

Точно рассчитать стоимость объекта недвижимости может лишь специалист. При продаже доли в квартире логично предположить, что цена части жилого помещения окажется существенно ниже, чем если бы продавался весь объект.

Теоретически несложно понять, как определить долю в квартире и провести ее оценку. Для этого используют следующую формулу.

РСД = (РСН х РД): К

При этом под РСД подразумевается рыночная стоимость объекта, РСН – это рыночная цена недвижимости, РД – размер доли, а К – понижающий коэффициент. Последний определяется расчетным способом и представляет собой степень реализации имущества.

Ознакомьтесь детальнее, как происходит оценка недвижимости.

Что также влияет на оценку

Имея на руках подписанное всеми участниками соглашение, следует понимать, что без подписи и печати нотариуса оно не имеет юридической силы и по закону недействительно. Если же документ оформлен по всем правилам, следует обратить внимание на следующее:

Кроме того, важно взять во внимание общую площадь квартиры. Если речь идёт о достаточно большом метраже, это будет плюсом в оценивании стоимости такого жилья. Связано это с тем, что при большой площади есть возможность разъехаться в дальнейшем, например, путём .

Перечень требуемых документов

Оценка доли квартиры при совместной продаже требует сбора широкого перечня документов. В комплект входит:

• документация, подтверждающая наличие или отсутствие обременений на жилье;
• сведения из БТИ;
• копия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав на жилье;
• паспорт собственника объекта;
• документы, подтверждающие полномочия представителя, если лицо действует через посредника;
• кадастровый паспорт помещения;
• справки о проведении перепланировки, если она имела место;
• документ, подтверждающий право собственности на жилье: договор дарения, купли-продажи и так далее.

Точный список документов следует уточнять в оценочной организации.

Узнайте, что нужно при оценке квартиры.

Весомые нюансы расчета

Возвращаясь к возможности разменять жилье, вполне логично, когда такая процедура проводится с трёхкомнатной квартирой на две других с разными вариациями в зависимости от пожеланий совладельцев. Здесь стоимость доли недвижимого объекта будет заведомо увеличена практически в половину. Если же в долевой собственности находится не одна комната, а две, то можно рассчитывать на очень удачную сделку.

Когда часть жилья составляет половину жилой площади двухкомнатной квартиры или одну треть трёхкомнатной, покупатель вправе получить изолированное помещение для проживания. Если же речь идёт о продаже, например, одной пятой в однокомнатной квартире, то найти потенциальных покупателей будет крайне непросто, да и цена такой сделки будет очень низкой.

Не менее важно и то, сколько у недвижимого объекта собственников. Чем их меньше, тем выше стоимость доли каждого. Самым желаемым вариантом будет случай с двумя собственниками, что позволить увеличить стартовую стоимость больше на двадцать процентов. Кроме того, на цену будет влиять и количество проживающих в квартире граждан, зарегистрированных там.

Положительные факторы

Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше итоговая стоимость жилья.

От чего ещё зависит цена

Чем больше проживающих в квартире лиц, тем ниже будет стоимость продаваемой доли в ней. Такая тенденция остаётся неизменной даже, если у недвижимости только два собственника, но помимо них зарегистрировано ещё несколько человек. Разница в цене будет ощутимой, соразмерно спросу на такой объект.

Ещё одним препятствием к установлению выгодной стоимости относится наличие в квартире несовершеннолетних лиц, особенно когда они имеют свою часть в данном имуществе. Разменять такое жилье будет очень сложно, а к любой сделке должны быть привлечены органы опеки, без разрешения которых ничего осуществить невозможно. Таким образом, цена доли будет снижена на сорок, а то и пятьдесят процентов.

Перед тем, как оценить долю в квартире самостоятельно, следует взять во внимание и то, что на конечный результат влияет и категория жилплощади. Если квартира относится к ряду престижного, дорогостоящего жилья, радоваться рано. Потенциальные покупатели, которые могут позволить приобрести разве что долю жилья (притом, что явно предпочли бы отдельную площадь), будут искать варианты дешевле, чем комната в элитном доме.

Отрицательный факторы

Каждый отрицательный фактор отнимает процент от стоимости части. В ряде случаев, продажа объекта является и вовсе нерентабельной. В таких ситуациях, граждане продают доли «черным риелторам» за минимальную стоимость, чтобы получить хоть какие-то деньги.

Список факторов:

1. Большой размер части (-20%). Собственник желает получить идеальную долю. Однако на практике, это не возможно. Поэтому большая часть часто переоценена.
2. Невозможность посмотреть объект перед продажей (-50%). Это означает, что владелец не имеет доступа в квартиру. Вариант подходит для прописки.
3. Много жильцов (-50%). Вне зависимости от размера доли, сложно проживать в квартире, где живет чужая семья. Кроме того, это дополнительная нагрузка на сантехнику. Кроме сособственника доли в жилье имеет право проживать члены его семьи.
4. Дорогая квартира (-100%). Если оценивается элитное жилье, то шансов продать часть практически невозможно. Проще купить целое жилье, чем долю в слишком дорогой квартире.
5. Совладелец, состоящий на очереди на субсидию (-30%). Отсутствие личных денежных средств у совладельцев является причиной, по которой невозможно получить размен. Если потребуется доплата, они откажутся. А получение помощи от государства может растянуться на десятки лет.
6. Наличие несовершеннолетних сособственников (-30%). Продажа доли ребенка возможна только с согласия отдела опеки. Получить его достаточно сложно. Поэтому получить размен будет сложно. Чем больше детей, тем больше сложностей с квартирой.

Кто проводит оценивание

Продаваемый объект недвижимости обычно оценивается специалистами в данной сфере по заранее оставленной заявке. Также можно обратиться к государственным структурам, в соответствии с 252 статьей Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно ней, когда один из совладельцев, имея иную жилплощадь, обладает небольшой долей в квартире, о которой идёт речь, прочие собственники могут её выкупить по решению суда. Разумеется, выселенному гражданину придётся компенсировать его потерю путём финансовой выплаты, соразмерной стоимости принадлежащей ему доли.

К незначительным долям относятся площади, которые составляют меньше половины квартиры или менее изолированной комнаты. Раньше по закону незначительной долей была признана одна четвёртая жилья, но, в связи с внесёнными изменениями в российское законодательство, на сегодняшний день это площадь должна составлять меньше половины от общей площади жилья.

На территории Российской Федерации проводить оценочный осмотр разрешено только тем оценщикам, которые имеют соответствующую лицензию, допуск, государственное разрешение и являются членами саморегулирующейся организации оценщиков (СРО).

Что такое кадастровая стоимость доли

Кадастровая стоимость доли жилья – это рыночная цена объекта недвижимости, которая определяется в процессе проведения кадастровой оценки, инициируемой государством. Этот показатель влияет на расчет налога на квартиру. Чем полученная сумма выше, тем, соответственно, больше налоговый взнос.

Кадастровая стоимость доли в квартире важна именно для формирования налоговой базы, однако нередко по этому вопросу возникают различные споры. Для их разрешения в стране существуют специальные досудебные механизмы корректировки – комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Ознакомьтесь, как узнать кадастровую стоимость недвижимости.

Экспертиза для суда

Достаточно часто случается так, что для приходится обращаться в суд. Основания для этого весьма разные, начиная от конфликтов между совладельцами и заканчивая осложнениями в выделе части имущества в натуре.

Оценка доли в квартире для суда является более строгой, поэтому оценщики подходят к такой процедуре с максимальной ответственностью. Осуществляют экспертизу специалисты оценочной компании с теми же разрешениями, о которых говорилось выше. Здесь возникают затруднения из-за раздела помещений общего пользования (санитарные узлы, прихожая, балкон, кладовые, прочее). Это объекты, которые невозможно фактически разделить, перекрыв полностью доступ к ним кому-либо из владельцев. В каждом отдельном случае, перед тем, как оценить долю в квартире для продажи, будет фигурировать не один десяток особенностей, поэтому предугадать результат заранее нельзя.

Кто имеет право осуществлять оценку для суда:

• Члены саморегулирующейся организации оценщиков, имеющие свидетельство СРО;
• Специалисты упомянутых организаций, которые проходили курсы по повышению квалификации не реже одного раза в три года;
• Сотрудники СРО, имеющие страховку своей профессиональной деятельности.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления. Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Оценка долей квартир

Оценка земли — это определение стоимости одного или нескольких земельных участков с помощью различных методов оценки.

Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет границы, удостоверенные и описанные государственным лицом по установленному порядку, равно как и всё, что находится над и под линиями земельного участка, исключая случаи, описанные в федеральных законах об использовании воздушного пространства, недр и проч.

Оценка земельного участка всегда связана с одним из прав на землю: правом собственности, арендным правом, сервитутом.

Стоимость земли зависит от многих факторов. В первую очередь это местоположение участка, а также состояние земельного рынка. Оценка земли зависит также от наличия коммуникаций и возможности их подключения к существующим сетям в случае строительства объектов недвижимости. Немалое значение имеют данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических наблюдений, которые показывают состав и особенности грунта и сведения о рельефе местности. Эти данные могут быть полезны как при строительстве, так и при расчете возможных затрат, связанных со строительством.

При оценке земли учитывается ее функциональное назначение и возможность смены такового.

Самые распространенные типы функционального назначения земельных участков:

— Сельское хозяйство;

— Индивидуальное жилое строительство;

— Промышленность;

— Садоводство;

— Курортные земли и т.д.

Бывает, что одна только смена назначения земельного участка приводила к увеличению его стоимости на порядок.

Для определения самого эффективного способа использования земли, необходимо иметь в виду:

— Местоположение участка;

— Целевое назначение и разрешенное использование данных земель;

— Преобладающие способы землепользования в районе расположения участка;

— Возможные изменения на рынке земли;

— Ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли;

— Использование земельного участка в настоящее время.

Для оценки стоимости земли пользуются тремя следующими подходами:

Прибыльный – учитывается чистый доход от использования участка земли;

Сравнительный – сравниваются стоимости аналогичных участков;

Затратный – подсчитываются затраты на возможные улучшения земельного участка.

Чаще всего при оценке используется сравнительный метод, который еще называется рыночным. Благодаря сравнительному методу определяется рыночная цена участка, необходимая, например, для сделок купли-продажи и других операций на земельном рынке. В случае, когда участок приносит доход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду, используется прибыльный подход. Затратный подход обычно необходим при оценке участка, требующего улучшений или переквалификации назначения.

Оценка долей квартиры необходима в том случае, если квартирой владеет несколько собственников или планируется раздел имущества.

Стоимость доли в квартире зависит от следующих параметров:

• размер доли в квадратных метрах и процентном отношении ко всей квартире
• планировка квартиры и возможность беспрепятственного в нее доступа
• возможность фактического проживания в доле квартиры
• количество собственников
• количество зарегистрированных в квартиле жильцов
• фактическое количество проживающих в квартире
• месторасположение и тип дома
• общее состояние квартиры (техническое, санитарное и др.)
• наличие налоговых и коммунальных задолженностей
• количество ранее совершенных сделок
• срочность вопроса продажи доли
• наличие-отсутствие судебных решений или прочих ограничений на продажу доли
• наличие несовершеннолетних или недееспособных лиц
• ситуация на рынке недвижимости

Доли в квартире могут быть выделены в натуре – например, по комнатам. В этом случае оценка долей квартиры проходит проще, поскольку сравниваются подобные друг другу объекты. Более сложный вариант – когда квартира не может быть разделена в натуре. Это происходит в тех случаях, когда количество собственников квартиры больше, чем количество комнат. Расчет в этом случае получается менее точным и более сложным.

Еще одна проблема при оценке долей квартир – разная стоимость квадратного метра. В помещениях с меньшей площадью квадратный метр обычно стоит дороже. Это работает при сравнении двух однотипных помещений – например, комнат, но не работает в случае сравнения всей квартиры и одной ее комнаты. На эти сложности математического плана накладывается житейская реальность и юридические проблемы.

Оценка долей квартир часто сопряжена с конфликтами между собственниками и другими заинтересованными лицами, поэтому от оценщика требуется не только высокий профессионализм, но и определенный такт, умение работать в напряженной атмосфере и способность к аргументированному объяснению своей оценки.

Таким образом, оценка долей квартир должна производиться независимыми экспертами, обладающими большим опытом в этой сфере. Только хороший специалист по оценке долей квартир сможет адекватно оценить стоимость квадратного метра в доле квартиры даже в самом простом не первый взгляд случае и составить правильный отчет.

Сроки

Заявить в суд с требованием о принудительном выкупе доли в квартире можно в течение 3 лет со дня получения отказа ее собственника от продажи.

Регистрация перехода права собственности на долю в квартире занимает:

• 5 рабочих дней – на основании судебного акта;
• 3 рабочих дня – при обращении с заявлением в Росреестр;
• 1 рабочий день – при электронной подаче заявления в Росреестр;
• 5 рабочих дней – при обращении с заявлением в МФЦ.

Государственная регистрация наступает в момент внесения записи о переходе права собственности на долю в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Новый собственник получает на руки соответствующее свидетельство.

Источники

• https://sodx.ru/ocenka/nedvizhimoe-immushchestvl/otsenka-doli-v-dome/
• https://www.grand-real.ru/evaluation/otsenka-kvartir/doli-v-kvartire/
• https://otscenka.ru/otsenka/nedvizhimosti/kvartiry/doli-v-kvartire/
• https://ros-nasledstvo.ru/otsenka-doli-v-kvartire/
• https://svoe.guru/otsenka-stoimosti-nedvizhimosti/dolya-v-kvartire.html
• https://estatelegal.ru/nedvizhimost/ocenka-doli-v-kvartire/
• https://law-divorce.ru/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire/
• https://balashiha.gorod.guru/dolya-vykup

Зачем нужна оценка?

В отличие от стандартной продажи, оценка доли недвижимости, поиск клиентов и многие другие этапы совершения сделки, будут значительно проблематичней.

Вызвано это следующими особенностями:

• не многие граждане желают проживать на одной площади с посторонними людьми;
• в некоторых случаях совладельцы могут всячески препятствовать продаже недвижимости и создавать негативную репутацию собственнику;
• стоимость зависит не только от самой недвижимости, но и совладельцев, состояния общих помещений и т.д.

Внимание! Конечно же, если выкуп доли недвижимости совершает один из совладельцев, то процедура оценки и многие другие особенности данной сделки будут значительно упрощены. Также не стоит забывать о преимущественном праве совладельцев на выкуп недвижимости (статья 250 ГК РФ).
Оценка доли недвижимости может понадобиться если владелец планирует:

• застраховать жилье;
• передать право собственности на свою часть недвижимости;
• использовать часть квартиры в качестве уставного капитала компании;
• оплатить имущественные обязательства недвижимостью;
• использовать квартиру в качестве залога, при оформлении кредита или ипотеки.

Чтобы совершить оценку комнаты, не обязательно производить оценку всей квартиры. Эти две процедуры никаким образом не взаимосвязаны между собой.

Преимущества обращения в группу

Результаты оценки во многом зависят от опыта и квалификации специалиста, проводящего оценочные мероприятия. Чтобы результат экспертизы не разочаровал, следует выбирать только проверенные компании с большим опытом работы с долевыми объектами.

Почему нам можно доверять?

• Проверку проводят только штатные оценщики, имеющие квалификационные сертификаты по оценке недвижимого имущества.
• Все оценщики состоят в СРО, как того и требует закон.
• Ответственность компании застрахована на 100 млн. рублей.
• При необходимости отчет по результатам мероприятий доставит курьер – вам не придется повторно приезжать в офис.

По итогам 2021 года группа вошла в список крупнейших российских оценочных групп по результатам оценки агентства RAEX.

Воспользуйтесь услугами проверенных оценщиков – запишитесь на бесплатную консультацию специалистов группы .

Оценка квартиры для суда

Яркий пример – раздел имущества при разводе супругов или конфликте собственников квартиры. Если стороны не могут прийти к соглашению в мировом порядке и дело доходит до суда, требуется представить в суд отчет независимого оценщика, в котором указана стоимость квартиры. В этих случаях каждая сторона зачастую нанимает своего оценщика, который затем должен защитить свой отчет об оценке в суде. Как правило, у супругов квартира находится в совместной собственности (без выделения долей).

Еще один часто встречающийся вид судебных разбирательств, для которых требуется отчет об оценке, – возмещение ущерба от залива квартиры. Оценка ущерба от залива квартиры для суда потребуется, если лицо, ответственное за залив, отказывается возмещать убытки собственнику квартиры в мировом порядке. Оценку ущерба от залива квартиры для суда может произвести только грамотный оценщик, имеющий опыт защиты своих отчетов в суде. Подробнее читайте в статье «Оценка ущерба от затопления квартиры».