Реконструкция в многоквартирном доме: требуется согласие не ВСЕХ собственников!

Перепланировка и переустройство помещений

Жилищный кодекс РФ четко регламентирует собой порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. Ст. 40 гласит о том, что собственник имеет законные основания, чтобы совершить объединение квартиры, купленной им вновь, с уже принадлежавшим ему смежным помещением. Переустройство и перепланировка жилого помещения возможна лишь в том случае, если трансформация границ этих смежных территорий не влечет за собой изменение общей площади имущества или доли общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Однако стоит помнить о том, что перепланировка и переустройство квартиры представляют собой разные методы модификаций зданий. Ст. 25 ЖК РФ разграничивает два этих понятия. Итак, что является перепланировкой в квартире, а что переустройством?

Перепланировка квартиры – это процесс, который влечет за собой изменение конфигурации квартиры, что требует по своему завершению внесения всех изменений в технический паспорт объекта.

Переустройство жилого помещения – модификационный процесс, который подразумевает собой установку, замену или полный перенос сетей инженерного, санитарно-технического или электрического предназначения, что требует узаконивание изменений посредством внесения новых данный в техпаспорт.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения также являются доступными собственникам таких зданий, так как федеральное законодательство не накладывает на подобные трансформации запрет. Главное следовать закону, соблюдая порядок действий, описанных в НПА.

Что такое перепланировка нежилого здания в Москве

Юридическое понятие перепланировки содержится в Жилищном кодексе РФ и формально распространяется только на жилые объекты недвижимости. В отношении нежилых помещений и зданий порядок перепланировки на федеральном уровне не утвержден, поэтому, по аналогии, используются нормы ЖК РФ. На территории столицы действуют специальные правила перепланировки, регламентированные Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП () (далее – Постановление Правительства № 432-ПП). Перечни работ и порядок согласований для перепланировки в помещениях МКД можно найти в Постановлении № 508-ПП ().

Перепланировка может проводится не только для повышения уровня комфорта в помещении, но и для изменения его характеристик при аренде.

Примерный перечень перепланировочных работ зафиксирован в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (). С учетом особенностей нежилого здания, можно выделить следующие наиболее распространенные варианты перепланировки:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 Москва (наш адрес)

8 Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• разборка перегородок или перенос их на другое место;
• устройство дверных проемов или их перенос на другое место;
• устройство дополнительных санузлов;
• увеличение площади нежилого помещения в здании за счет дополнительных и вспомогательных помещений;
• иные виды работ.

Ключевым требованием при проведении перепланировочных работ является необходимость учесть все изменения в техническом паспорте помещения или здания. С учетом изменений в федеральном законодательстве, в настоящее время указанные изменения вносятся в обновленный технический план и подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.

Реконструкция помещений в многоквартирном доме

Реконструкция квартиры или нежилого помещения вызывает у собственников жилплощади в многоквартирных домах немало споров. И связано это с самой сложностью процесса подобных модификаций. Если обратиться за разъяснениями к ЖК РФ, то невозможно найти определения, что такое реконструкция помещения. Связано это с тем, что данный термин является сугубо техническим. Поэтому дефиниция обозначена в Градостроительном кодексе РФ.

Таким образом, реконструкция – это глобальное изменение параметров объектов, которые относятся к категории капитального строительства, а также модификация их частей и качества инженерно-технического оборудования и сетей. В данном случае речь идет об увеличении высоты, площади помещений и количества этажей, постройки лоджии или балкона, что может сказаться на изменении показателей производственной мощности (ст. 1 ч. 14 ГСК РФ).

Многие обыватели путают два термина – реконструкция и переоборудование зданий, что является грубой ошибкой, которая может повлечь за собой серьезные последствия. Напомним еще раз, реконструкция – это технический термин, трактуемый ГСК РФ, тогда как переоборудование относится к перепланировке зданий, причем жилого предназначения.

Условия проведения реконструкции, перепланировки и переустройства

Переоборудование и перепланировка жилого помещения – процедура очень сложная и кропотливая, которая требует соблюдения определенных правил, в том числе и узаконивание изменений. В частности, переоборудование и реконструкция здания невозможна без согласования с органами местного самоуправления. В иных случаях, реконструкция является несогласованной, что требует от собственника узаконить перепланировку квартиры в кротчайшие сроки.

Чтобы незаконная перепланировка квартиры стала согласованной, необходимо предоставить целый пакет документов:

• заявление от лица на переоборудование, перепланировку или реконструкцию жилого помещения, при этом необходимо указать их виды: индивидуальные или совместные;
• документы, которые подтверждают факт владения имуществом, в котором планируется перепланировка жилого помещения;
• проект перепланировки квартиры, который будет составлен и оформлен в порядке, закрепленном российским законодательством;
• технический паспорт жилого помещения, в который будут внесены изменения о том, что произошли переоборудование или реконструкция;
• согласие от всех собственников и членов семьи помещения, в рамках которого будет происходить переоборудование или переустройство, закрепленное письменно;
• акт, полученный в органе по охране архитектурных, исторических и культурных памятников. Данный акт содержит в себе сведения о том, является ли многоквартирный дом объектом охраны, в котором планируется перепланировка помещений.

Согласно ст. 26 ЖК РФ, орган, который выдает согласованный акт или разрешение на перепланировку квартиры, не имеет права требовать от собственника помещения иной пакет документов. Иными словами, собственнику достаточно предоставить указанный перечень бумаг, что позволит узаконить перепланировку помещения. Орган местного самоуправления выдает лицу расписку о получении документации и в течение 5 дней должен вынести решение – согласовать перепланировку помещений или же отказать.

После того как акт или разрешение на перепланировку квартиры будет вынесено решением органа МСУ, документ отправляется заявителю в течение 3 дней. При этом акт может быть выслан по почте, что не противоречит законодательству. Только соблюдая данный порядок, собственник может приступить к переустройству помещения, несмотря на его виды. В ином случае будет осуществлена несогласованная, незаконная перепланировка квартиры.

Основные отличия перепланировки и реконструкции

Хотя перепланировка и реконструкция связаны с изменениями в параметрах объекта недвижимости, между этими видами работ имеются следующие кардинальные отличия:

• перепланировочные работы не требуют получение разрешения на строительство, тогда как проведение реконструкции без указанного документа будет незаконным;
• в процессе реконструкции происходит восстановление или замена конструктивных строительных элементов и конструкций зданий;
• реконструкция может включать в себя перепланировочные работы в здании или в пределах отдельных помещений;
• перечень документации, который необходим для получения разрешения на строительство и проведение реконструкции, значительно шире, чем при перепланировке.

По итогам перепланировки и реконструкции все изменения должны быть отражены на техническом плане нежилого помещения или здания, после чего эти сведения будут внесены в госреестр ЕГРН в рамках кадастрового учета.

Реконструкция предусматривает работы по замене или восстановлению несущих конструкций. Поэтому к таким работам предъявляются максимально строгие требования безопасности.

Основания для отказа в перепланировке жилых помещений

Органы местного самоуправления могут выдвинуть решение о том, чтобы отказать собственнику в согласовании. В большинстве случаев основанием для этого является нарушение порядка, который подразумевает регистрация переоборудования квартиры. Кроме того, детерминируют отказ и следующие факты:

• проект перепланировки квартиры не соответствует требованиям, выдвигаемым современным законодательством РФ;
• регистрация перепланировки помещений и согласование данного процесса невозможно при предоставлении неполного перечня необходимых бумаг;
• заявитель представил документы в неверный орган.

Решение о том, будет ли проведена регистрация или нет, также высылается собственнику посредством почтовой пересылки. Законодательный порядок предусматривает обязательное условие указания причины отказа ОМСУ на узаконивание перепланировки квартиры.

Кроме того, не допускается переустройство помещений в том случае, если:

• перепланировка ухудшает условия, в которых будут проживать граждане, а также затрудняет доступ к отключающим механизмам основных инженерных коммуникаций;
• дом состоит на учете в штабе гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций;
• многоквартирная постройка причисляется к аварийным домам, которые непригодны для проживания;
• переустройство затрагивает систему вентиляции, уменьшая или полностью ликвидируя каналы циркуляции воздуха;
• реконструкция увеличивает нагрузку на саму несущую конструкцию, что может повлечь ее обрушение.

Кадастровый учет перепланировки и реконструкции

После акта согласования перепланировочных работ или ввода объекта в эксплуатацию после реконструкции, все изменения должны быть учтены в

ЕГРН. Для этого нужно выполнить следующие действия:

• выбрать кадастрового инженера и представить ему всю документацию по выполненным работам и согласованиям, в том числе первоначальный проект;
• после проведения кадастровых работ оформляется

технический планна здание и/или помещения, в котором будут учтены все изменения в характеристиках объекта;технический плани правоустанавливающие документы представляются в службу Росреестра для проведения кадастрового учета;

• в соответствие с нормами Федерального закона №

218-ФЗпроводится кадастровый учетизменений объекта, а все сведения вносятся в ЕГРН;

• правообладатель получает выписку из госреестра

ЕГРН.

Только после прохождения процедуры кадастрового учета

перепланировкаили реконструкция будет надлежащим образом узаконена и завершена.

Комментарий специалиста. При проведении кадастровых работ будет осуществляться проверка соблюдения проекта и фактически выполненных работ. При отступлении от проекта согласование выполненных работ может быть невозможно без обращения в судебные органы.

Завершающие действия и ввод в эксплуатацию помещения, подвергшегося перепланировке

После того как будут проведены все виды работ, составляется акт приемной комиссии, который подтверждает законность переоборудования. При этом сопоставляются проект перепланировки квартиры и итоговые модификации. После того как акт будет выдан органом МСУ, он направляется в специализированный орган, который проведет госрегистрацию.

Если был нарушен порядок перепланировки квартиры, то по решению суда собственник может быть обязан восстановить помещение до первоначального вида. При этом срок на восстановительные работы ограничивается судебным решением. Несогласованная перепланировка или переустройство здания могут быть оставлены без изменения, если владелец сможет доказать факт того, что модификация не ущемляет интересы других граждан, а также не наносит вреда здоровью и не представляет угрозы для жизни.

Автор статьи