Как правильно произвести приватизацию доли в квартире?

Таких, как освобождение от налога, ремонт дома за счёт государства, снижение коммунальной оплаты, защита от мошенников, гарантии получения жилья взамен утраченного в случае пожара и прочих, приватизация квартиры является актуальным вопросом. Это связанно в первую очередь с тем, что получая жилплощадь в свою собственность, ею можно распоряжаться полностью на своё усмотрение. Это необходимо, если владелец намеревается продать недвижимость, обменять её на другое жильё, завещать наследнику, подарить, сдать в аренду, прописать кого-либо.

Как известно, процесс перехода недвижимости от собственности государства, муниципалитета, физическому лицу регулируется российским законодательством в строгом и чётком порядке. Согласно ему, можно только с согласия всех проживающих, то есть, прописанных в ней. Но, к сожалению, порой случается так, что один из прописанных в квартире граждан против переоформления или не желает становиться её участником. Если согласия от такого человека получить никак не удаётся, прочие жильцы часто теряются и начинают действовать неправильно или же вообще бездействовать. Поэтому рассмотрим, как можно выйти из ситуации, если не хватает одного согласия жильца.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию

профессионального юриста.

Основные понятия

Чтобы , если один из проживающих в ней этому препятствует, можно начать с выяснения, каковы вообще права этого человека на приватизацию. По закону жилья имеют все граждане, если они:

• зарегистрированы по месту проживания в этой квартире на постоянной основе;
• не участвовали в приватизации ранее.

Независимо от того, сколько времени проживает в квартире гражданин, если у него на этой жилплощади оформлена временная прописка, он не имеет права голоса относительно приватизации и не может стать её участником.

Также не может влиять на решение о приватизации гражданин, который ранее был участником таковой. Его согласие в данном случае вообще не потребуется, поскольку, согласно российскому законодательству, стать участником приватизации возможно только один раз.

Законодательные основы

Прежде всего нужно разобраться с тем, какими нормативными актами необходимо руководствоваться в данном вопросе. Сам по себе процесс приватизации с самого начала происходил и происходит в соответствии с Законом РФ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон №1541-1). Принятый ещё в 1991 году этот акт действует до сих пор, хотя значительная часть его норм уже утратила силу.

Кроме того необходимо вспомнить о другом законе, уже недавнем. После того, как приватизированное жильё передано в собственность гражданина, оно должно быть зарегистрировано – и здесь должен применяться уже ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ, вступивший в силу с 1 января 2021 года (далее – закона №218-ФЗ).

Наконец, отдельные вопросы, касающиеся статуса жилых помещений и права собственности на них, регламентируются соответственно Жилищным (ЖК) и Гражданским (ГК) кодексами РФ.

Нормы в отношении приватизации части жилого помещения

Надо отметить, что Закон №1541-1 во всех своих нормах говорит исключительно о квартире целиком. Понятие «приватизация части жилья» ни в каком виде в нём не употребляется. Общий порядок, предусмотренный этим законом для приватизации квартиры выглядит следующим образом:

• оформляются необходимые документы;
• заключается договор о передаче квартиры в собственность проживающим в ней гражданам бесплатно;
• на каждого из участников приватизации регистрируется доля в праве общей собственности на жильё.

Тем не менее, гражданское право допускает и сделки, совершаемые с частью квартиры. В частности, продажа части прямо упоминается в ст. 558 ГК РФ.

Говоря о приватизации части квартиры, нужно помнить про следующие обстоятельства:

1. Приватизация согласно ст. 2 Закона №1541-1 возможна только для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма.
2. Согласно ст. 62 ЖК РФ по социальному найму могут быть предоставлены не только квартиры целиком, но часть квартиры, если она является изолированным жилым помещением.

Таким образом можно сделать вывод: приватизация части квартиры возможна – но только при условии, что договор соцнайма был изменён таким образом, что его предметом стала не вся квартира, а отдельное жилое помещение в ней. Фактически в этом случае отдельная квартира превращается в коммунальную.

ВАЖНО: Без физического разделения квартиры говорить о приватизации какой-то её части невозможно. Также невозможно и приватизировать комнату, если она является проходной и не может быть изолирована.

Когда есть возражения

В случае, когда все жильцы имеют право приватизировать недвижимость, но согласия одного из них добиться не получается по каким-либо причинам, возникают трудности.

Зачастую решение о переоформлении муниципального жилья принимается обоюдно на общих семейных собраниях. Здесь важно доступно донести информацию о преимуществах данного оформления, объяснить, какие преимущества появляются у каждого участника, для чего и зачем нужно зарегистрировать на себя право собственности. Можно упомянуть, что на муниципальной жилплощади имеют право жить только прописанные там граждане, а прописаться можно только по письменному согласию всех жильцов. Если кто-то один против приватизации, можно напомнить, что в случае препятствия остальные, согласные участники, могут попросту не позволить этому человеку в дальнейшем зарегистрировать в квартире супруга этого человека или его совершеннолетних детей.

Более того, в случае, если в муниципальной квартире проживает семья, в которой на этой жилплощади прописан только один человек, который и не даёт согласия, остальные согласные участники имеют право потребовать законного выселения не прописанных граждан. Сделать это можно в довольно короткие сроки, написав одно лишь исковое заявление в суд.

Что дает данная процедура?

Этот процесс даёт ее собственнику следующие бонусы:

1. Возможность владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом.
2. Прописывать и заселять иных лиц.

Как видите, плюсы в данной ситуации есть, однако, приватизация доли в муниципальной жилплощади — это несбыточная мечта.

Дело в том, что законодательство совершенно законно позволяет приватизировать муниципальную квартиру полностью, но вот ее конкретную часть просто невозможно.

Ещё несколько лет назад подобное действие было возможно и только ввиду того, что тогда законодательство не было достаточно проработано для того, чтобы удалить внимание данному вопросу.

Сегодня же когда в жилищный кодекс уже были внесены изменения, подобные действия просто на просто невозможно ввиду того, что это противоречит закону.

Когда жилец отсутствует

Бывают случаи, когда получить согласие одного из прописанных жильцов невозможно по причине отсутствия этого человека, который, например, сменил место жительства достаточно давно. Переоформить квартиру в данной ситуации можно, подав заявление в суд по месту нахождения муниципальной квартиры с прошением снять этого человека с регистрации. По закону, если гражданин длительное время не появляется по месту прописки, он теряет своё право ней пользоваться и, соответственно, право на жилплощадь. При этом совершенно не имеет значения, известно ли или нет новое место проживания отсутствующего лица. Также можно подать иск о признании отсутствующего гражданина без вести пропавшим, правда, в этом случае судебный процесс затянется, а в конечном итоге прошение может быть вообще отклонено, если пропавший объявится.

Чтобы приватизировать муниципальную квартиру, согласие выселенного по судебному постановлению гражданина не требуется, его мнение больше не будет учитываться. Однако при подаче заявления и документов на переоформление судебное постановление о выписке нужно обязательно предоставить.

Пошаговая инструкция

Для того чтобы могла быть приватизирована лишь часть отдельной муниципальной квартиры, необходимо пройти несколько этапов.

Разделение лицевых счетов

Для начала жильцам следует решить вопрос с оплатой коммунальных услуг по отдельным счетам. Законодательно эта процедура урегулирована лишь для тех случаев, когда один из жильцов перестал быть членом семьи лица, с которым заключен договор социального найма, но сохранил за собой право жить в квартире (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Также возможность разделить счета предусмотрена и постановлением Пленума ВС РФ №14 от 2009 года, обобщившем практику рассмотрения дел, связанных с применением норм ЖК РФ. Разделить счёт можно следующим образом:

1. По согласию как всех жильцов, так и местного органа власти, управляющего муниципальным жильём. В этом случае просто подписываются два отдельных соглашения, и оплата за проживание и коммунальные услуги разносится на двух плательщиков.
2. В судебном порядке, если согласия достичь не удалось.

Некоторые практикующие юристы советуют дополнительно после разделения счетов подавать заявку в органы местной власти с требованием перевести квартиру официально в статус коммунальной. Но надо отметить, что тут всё будет зависеть от воли должностных лиц – перспективы судебного процесса в этом случае неоднозначны.

Заключение отдельного договора социального найма

Закон №1514-1 требует, чтобы приватизируемое помещение предоставлялось по договору соцнайма. Следовательно, для того чтобы получить в собственность часть квартиры жильцу необходимо добиться того, чтобы с ним был заключён отдельный договор.

Для этого ему необходимо обратиться с заявлением в орган местной власти, занимающийся вопросами управления и распоряжения муниципальным жильём. Требований о том, как должно быть оформлено заявление закон не содержит, поэтому подавать его можно в любой форме. Однако для надёжности рекомендуется:

• либо подавать через канцелярию два экземпляра – один остаётся на рассмотрении, на втором уполномоченный сотрудник ставит отметку о приёме с датой и своей подписью, и этот экземпляр остаётся на руках у заявителя;
• либо направлять по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Эти меры необходимы для того чтобы позднее в суде доказать, что заявление подавалось. Дело в том, что местные власти не очень охотно идут на разделение квартир и заключение отдельных договоров и потому не исключено, что добиваться своего жильцу придётся в судебном порядке.

В том случае если договор был всё-таки заключён (в мирном порядке либо через суд), можно переходить к следующему шагу – оформлению непосредственно выдела отдельной части.

Выдел комнаты

Для того чтобы комната была приватизирована, её необходимо поставить на кадастровый учёт и оформить на неё техническую документацию.

Первым шагом будет обращение к кадастровому инженеру и оформление технического плана на комнату. Этот документ содержит следующую информацию:

• площадь комнаты;
• её расположение в доме, на этаже и в квартире;
• кадастровые номера здания целиком и квартиры, в которой находится комната;
• план этажа здания;
• привязка к координатам на местности.

Необходимо помнить: оформлять техплан может лишь человек, имеющий соответствующее разрешение, входящий в самоуправляемую организацию и включенный в реестр кадастровых инженеров. Статус инженера, с которым заключается договор, можно проверить на официальном сайте Росреестра.

После того как технический план готов можно обращаться в местные органы власти и заключать договор о приватизации. В этом случае порядок оформления комнаты в собственность будет точно таким же, как и при приватизации обособленной квартиры.

Когда договор заключен, новый владелец должен обратиться в Росреестр и зарегистрировать своё право собственности в ЕГРН. С 1 января 2021 года при этом одновременно может быть осуществлена и постановка на кадастровый учёт согласно закону №218-ФЗ. Обратиться за регистрацией можно:

1. Лично явившись в местное отделение Росреестра.
2. Подав заявление и комплект документов через МФЦ («Мои документы» или аналогичную систему, действующую в конкретном регионе).
3. С помощью электронного заявления и электронных документов на портале «Госуслуги» либо на официальном сайте Росреестра.

Можно ли воспользоваться разменом?

Часто в качестве способа приватизировать часть муниципальной квартиры называют размен – добровольный или принудительный. Согласно ст. 72 ЖК РФ гражданин, пользующийся жильём по договору соцнайма, вправе обменять его на другое помещение, в том числе и на два меньшей площади, если при этом не происходит нарушения норм, касающихся жилой площади.

Однако назвать такой способ вариантом выделения части в квартире нельзя: по сути, меняется объект приватизации.

Тем не менее, оформить в собственность две разных квартиры, полученные по обмену, обычно проще, чем оформлять выделение одной или двух комнат в отдельном муниципальном жилье, изначально не имеющем статуса коммунального.

Как быть

Но что же делать, если все прописанные жильцы имеют право на приватизацию, все присутствуют, но кто-то один из них категорично отказывается давать своё согласие и отказ также оформить не намерен. В этом случае можно приватизировать только часть квартиры. Здесь основной проблематикой будет раздел жилплощади. Все проживающие имеют право пользоваться недвижимостью, но в случае раздела для приватизации, в разных долях. Например, если в квартире три комнаты, одну из которых занимает один из тех, кто против, приватизировать можно жильё без этой комнаты. Места общего пользования также будет разделены и приватизировать можно часть, в соотношении с площадью комнат, которые будут приватизированы. Если оговорить и документально оформить деление мирно не удаётся, это сделает суд.

Расчёт будет происходить следующим образом: если, например, две приватизированные комнаты занимают половину жилой площади, собственникам приватизации полагается ровно половина всех мест общего пользования. Запретить пользоваться какими либо из них невозможно, но после переоформления продать свою долю будет можно.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления. Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Вопрос:

Помогите пожалуйста с решением вопроса. Хотим приватизировать квартиру. Получена она была еще в начале 80-х годов нашим дедушкой. С тех пор дедушка переехал жить в свой дом и выписался из квартиры вместе с бабушкой. Сейчас нас прописано в этой квартире восемь человек, в том числе наши взрослые дети. Но двое родственников не хотят приватизировать квартиру на всех. Считают, что наши дети должны выписаться и приватизировать справедливо только на пятерых, на что я согласиться не могу. Какие есть методы заставить родственников принудительно приватизировать квартиру?

Ответ юриста:

Для приватизации муниципального жилья необходимо волеизъявление всех граждан, постоянно зарегистрированных в квартире. Их перечень является приложением к договору социального найма. Также можно узнать о том, кто имеет право пользования жильем, получив выписку из домовой книги.

Что делать, если кто-либо из членов вашей семьи (бывших членов семьи), игнорирует ваше предложение провести приватизацию квартиры?

Законным методом заставить человека реализовать свое право на приватизацию квартиры нельзя. Ответ на вопрос — можно ли приватизировать квартиру в отсутствии согласия одного из проживающих — неутешителен. Если сожитель не хочет приватизировать квартиру и готов подтвердить это документально, такой отказ нужно засвидетельствовать у нотариуса и приложить к остальным документам, необходимым для оформления приватизации при их подаче в администрацию.

Приватизировать только часть (долю) квартиры невозможно, что подтверждается многочисленной судебной практикой. Такая схема предусмотрена только для коммунальных квартир, в которых определенная комната или несколько комнат выделены в качестве отдельного объекта недвижимости.

Можно ли приватизировать часть, долю квартиры, комнату в муниципальной квартире?

Наиболее распространенный способ – долевая приватизация муниципальной недвижимости. Правда, следует сделать акцент на юридическом понятии «доля» – это не отдельная комната или метраж, а имущественное право на приватизированную квартиру. Например, если семья хочет 2-комнатное муниципальное жилье, это не означает, что отец получит зал, мать кухню, а ребенок единственную комнату.

Приватизация означает, что жилье будет принадлежать и отцу, и матери, и ребенку по праву долевой собственности. Размер долей устанавливается по согласию сторон, но с учетом интересов ребенка (если таковые присутствуют). Права несовершеннолетних защищаются органами опеки и попечительства (ООП).

Запрещается приватизировать только одну комнату в муниципальной квартире. Но допускается следующее: если объект будет переведен в статус коммунального, приватизация комнаты станет возможной. Основное отличие коммунального жилья от муниципального – совместное проживание двух и более семей в изолированных помещениях (комнатах). Муниципальная недвижимость схожа с приватизированной – семья проживает в отдельном помещении.

Вопрос: Здравствуйте! Мы с сестрой живём в 2-комнатной муниципальной квартире по договору социального найма. Сестра хочет приватизировать часть жилья (одну комнату), а другую оставить мне. Можно ли это сделать?

Ответ юриста:

Закон запрещает приватизировать отдельные части муниципальной квартиры, если само жилье не оформляется полностью. Поэтому, ваша сестра не сможет стать владельцем отдельной комнаты. Но вы можете приватизировать всю недвижимость, а уже после подписания договора определить свои доли (например, выделить отдельную комнату сестре). Жилье перейдет в личную собственность, и сестра сможет распоряжаться полученной долей по своему усмотрению.

Вариант 2

Выселить несогласного из квартиры через суд. Это возможно, если гражданин не пользуется жилым помещением, при этом его отсутствие носит постоянный, а не временный характер. При этом плату за социальный найм и коммунальные платежи оплачивают другие члены семьи, а свидетельские показания и иные доказательства говорят о том, что гражданин давно изменил место жительства и тем самым расторг договор социального найма в отношении себя. После выписки такого человека из квартиры можно приступать к приватизации без его согласия.

Вариант 3

Если один из нежелающих уже использовал свое право на приватизацию в отношении другого имущества, его согласие не требуется. Подтвердить это обстоятельство способны нотариально заверенные копии договора передачи в собственность другого жилья или выписка из ЕГРН в отношении приватизированного объекта.

Реализация права гражданина на получение государственного имущества в пользование требует соблюдения множества юридических нюансов разного рода, в ряду которых стоит такая процедура, как приватизация без согласия прописанных в жилище лиц.

Возможна ли приватизация квартиры (доли в квартире) без согласия

Здравствуйте, я живу за границей, но прописана в России. Мачеха и ее сын приватизировали квартиру без меня. В свою очередь я не хочу приватизировать квартиру, а точнее, чтобы собственность перешла в их руки. Могут ли приватизировать квартиру без моего согласия?

• Второй путь, как приватизировать квартиру если не все согласны, это выяснения права людей на участие в процедуре, так как несмотря на то, что они проживают в квартире, такого права у них попросту может не быть. Если один не согласен и просто проживает в квартире, но регистрацию имеет по совершенно другому адресу, то его мнение учитываться при подаче документов не будет.
• Если лицо в данной квартире зарегистрировано и однажды уже таким своим правом воспользовалось, вновь к нему прибегнуть оно не может. И, соответственно, его согласия также можно не спрашивать.
• Есть отдельная категория лиц, которые в квартире прописаны, но давно либо не проживают, либо не появляются (или признаны пропавшими без вести). В случае, если получить согласие от таких лиц нет возможности, то через суд можно таких жильцов выписать, как утративших право на пользование жилплощадью.
• Если в квартире проживает человек, выселенный по решению суда из этой жилплощади, то его мнение учитываться не будет. Однако, при подаче документов, необходимо будет предоставить выписку из соответствующего решения суда, чтобы подтвердить законность непринятия во внимание мнения такого лица.

Рекомендуем прочесть: Договор купли продажи дома с землей

Общие сведения

Правила отчуждения муниципальной недвижимости во владение гражданина законодателем прописаны достаточно четко. Так, исходя из них следует, что даже без согласия одного жильца (выраженного письменно) процесс приватизации запущен быть не может. Данное условие имеет под собой конкретное юридическое основание и само по себе призвано охранить права каждого гражданина.

Однако из этого правила есть исключения. Например, нет никакой необходимости в получении согласия от несовершеннолетних детей, поскольку, с юридической точки зрения, они являются неспособными приобретать и осуществлять свои права. Не требуется предоставлять письменного одобрения за подписью мужа или жены, а также близких родственников. От иных лиц (находящихся в родстве с гражданином, пожелавшим получить в собственность государственное имущество), проживающих в приватизируемом жилище, но зарегистрированных по иному адресу, разрешения также не требуется.

Несмотря на незыблемость прав каждого человека, отказ, исходящий от лица так же должен быть обоснованным и не выходить за грани правового поля. Потому приватизация без согласия прописанных лиц вполне возможна, однако для ее осуществления необходимо доказать отсутствие оснований для отказа либо собственное право лица на протест, если на то имеются веские причины.

Дабы избежать острого конфликтного столкновения на почве противоречий в области интересов, законодателем предусмотрена возможность заявлять письменный отказ от передачи муниципального имущества в собственное пользование, которое предоставлено иным проживающим в жилище лицам, имеющим регистрацию.

Правовая основа отчуждения долей

Говоря о приватизации жилища, как правило, подразумевают передачу в личное пользование квартиры (или дома), жильцами которой является целое семейство либо отдельно взятый человек. Однако, как в крупных, так и в малых городах России нередко можно столкнуться с муниципальными жилищами, в которых еще со времен существования СССР ведется коммунальное хозяйство.

В таких квартирах и домах отдельному семейству обыкновенно принадлежит одна или две (изредка – три) комнаты. Начиная с 1991-х г., ознаменованного началом массовых приватизационных процессов, перед каждым гражданином, пожелавшим получить в собственность свою долю жилища, встает вопрос, возможно ли сделать это, если один из соседей с этим не согласен.

Изначально федеральным законом, на который опиралась процедура отчуждения муниципального имущества в пользу частных лиц, долевая (в случае проживания в ней нескольких лиц, не являющихся близкими родственниками) не предусматривалась. В новой редакции закона, вступившего в силу в 1998 г., по причине массового недовольства граждан, этот запрет был отменен.

Приватизировать комнату или долю в жилом доме способно любое лицо, имеющее специальное предписание на выдачу (ордер). Если такового документа не имеется, можно ограничиться договором социального найма. Что же касается членов семьи нанимателя, то они включаются в процессы передачи имущества автоматически. При этом приватизированный объект должен быть отграничен от остального жилого пространства квартиры. Это подтверждается документально, в органах БТИ, о чем свидетельствует технический паспорт, выдаваемый гражданину.

Передача в личную собственность части квартиры без согласия прочих жильцов предполагает наличие отдельного выхода на лестничную клетку. Части жилища, предполагающие общее пользование ими, в собственность отдельных лиц не передаются. К таким относят: уборную, коридор и кухню.

О чем говорит закон?

Начнем с того, что приватизация в России бесплатная – нет необходимости выкупать квартиру по кадастровой или рыночной стоимости. Достаточно собрать документы, обратиться в органы местного самоуправления и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Более того, начиная с 2021 года, приватизация жилья в РФ стала бессрочной – об этом сообщает указ Президента России В.В. Путина. Теперь любой гражданин нашей страны может перевести муниципальную недвижимость в личную собственность. Раньше это нужно было делать до истечения срока бесплатной приватизации. Сейчас срок убрали совсем, поэтому свободы в действиях стало больше.

Но все ли так просто с оформлением долей муниципальной жилплощади? ФЗ «О приватизации…» № 1541-1 от 4 июля 1991 года гласит, что квартира переводится в собственность как цельный объект недвижимости. Жилье может быть передано одному владельцу или сразу нескольким участникам процедуры. Основное условие – приватизация всей квартиры с дальнейшим распределением долей на каждого из членов семьи нанимателя жилья.

Если вы хотите приватизировать не всю муниципальную жилплощадь, а, скажем, одну комнату – вам откажут. Закон запрещает оформлять отдельные части квартиры без перевода в собственность всего жилья. Один из вариантов – попробовать изменить муниципальный статус на коммунальную жилплощадь. Впоследствии, можно приватизировать отдельную комнату в коммуналке, если она представляет собой объект недвижимости (т.е. имеет отдельный вход, изолирована от других комнат). Но претворить это в реальной жизни достаточно хлопотно.

Правовые последствия приватизации

Первым и, безусловно, положительным результатом завладения частью жилища, является безусловная возможность распоряжаться им по своему усмотрению. Долю можно продать, передать на безвозмездной основе, сдать в аренду, оставить наследниками и т.п. Иными словами, жилище становится товаром, приобретая соответствующие ему свойства.

Однако с юридической точки зрения, новоиспеченный собственник теряет некоторые имевшиеся у него права. Так, после завладения частью жилища, лицо, находящееся в статусе его владельца (в отличие от нанимателя), уже не имеет возможности претендовать на освободившиеся в жилище комнаты.

В случае расселения коммунальной квартиры гражданин, нанимавший в ней жилище, может претендовать на новое равноценное, тогда как новоиспеченный владелец – только на денежную компенсацию. Причем в сумму ее не входит стоимость квадратных метров, находящихся в общем пользовании.

Более того, в тех случаях, когда все доли жилища имеют статус частной собственности, их владельцы не подлежат расселению даже в случае признания жилья аварийным. При ликвидации дома, каждый из жильцов такой квартиры могут рассчитывать также только на материальную компенсацию. Что же касается нанимателей – им муниципалитет должен будет предоставить другое жилье, которое будет равноценно утраченному.

Как приватизировать квартиру без согласия одного из прописанных

Можно ли обойти все правила и приватизировать часть квартиры? Такое возможно, если квартира является не единым объектом, а ее одна часть выделена в натуре. Бюро технической инвентаризации должно признать комнату или несколько комнат самостоятельным объектом. Такая комната может быть приватизирована или передана в долевую собственность.

Человек может отказаться от приватизации добровольно, тогда площадь разделяется между оставшимися жильцами. Отказ не оформляется, если человек уже является собственником приватизированного жилья. Нужно будет предъявить документ, в котором указан данный факт.