Как выделить долю ребёнку в ипотечной квартире: порядок выделения доли в квартире?

Ипотека на долю квартиры в Сбербанке подразумевает оформление займа под выкуп не всей жилплощади, а части (например, отдельной комнаты). Наличие у одного жилого помещения нескольких собственников не идет вразрез с российским законодательством. При этом хозяева не обязательно должны состоять в родственных связях или браке.

В Сбербанке такой жилищный кредит можно взять исключительно по программе «Приобретение готового жилья». При этом заемщику надо предоставить залог в виде другой недвижимости или заручиться согласием иных владельцев на обременение. Из-за низкой ликвидности неполноценной жилплощади банк досконально проводит проверку соискателя, чтобы потом не возникли трудности с погашением ссуды.

Ипотечный кредит на последнюю долю

Под последней долей подразумевается часть квартиры, которую заемщик хочет выкупить, чтобы стать полновластным собственником. К таким соискателям банк относится более лояльно, и отказы редко бывают.

При таком раскладе не требуется согласие всех дольщиков. Если заемщик откажется выполнять свои долговые обязательства, банк сможет продать кредитную жилплощадь.

Ипотека на долю на двоих

При таком оформлении ипотеки в банке привлекают дополнительно созаемщика, который несет такие же долговые обязательства. Обычно вторым плательщиком выступает близкий родственник.

Мнение эксперта

Ирина Богданова

Эксперт в области ипотечного кредитования.

Право собственности на оформляемое жилье определяется долевым участием. Если в сделке участвуют члены одной семьи, предусмотрена совместная форма владения.

Распределение долей между созаемщиками

Супруг(а)-созаемщик становится автоматически совладельцем доли приобретаемой недвижимости. Если же в сделке участвует родственное или иное лицо, требуется составить специальное соглашение.

Когда взаимоотношения построены на доверии, в дальнейшем отсудить причитающуюся часть собственности реально через суд. Достаточно предоставить квитанции о внесении ипотечных платежей.

Выкуп доли у родственников

Законодательно не регламентируются правила выкупа доли недвижимости у родственного лица. Но на практике Сбербанк часто отказывает заемщикам в таком оформлении. Причиной является подозрение в мошенничестве. Участники сделки могут поделить полученные деньги и скрыться, чтобы не платить за эту долю квартиры банку.

Выкуп комнаты в коммунальной квартире

Банк лояльнее относится к ипотечным заемщикам, которые хотят выкупить последнюю долю в коммунальной квартире. Но кредитор допускает и вариант покупки отдельной комнаты при определенных условиях:

• для залога имеется другая недвижимость в собственности;
• приобретаемая жилплощадь соответствует всем санитарным и техническим нормам;
• в исправности коммуникации: канализация, вентиляция, система отопления, электроснабжение, санузел;
• площадь помещения более 12 кв. м;
• конструкция без деревянных перекрытий;
• здание возведено не позже 1970 года.

Только в этом случае банк будет рассматривать заявку на получение ипотеки в коммуналке.

Сложности

В ипотечных отношениях, особенно если они происходят с участием несовершеннолетних, существует масса сложностей:

1. Зачастую родители забывают про права несовершеннолетних детей и не выделяют им обязательную долю. Если в покупке участвуют средства по МС, то ПФР и органы опеки, конечно, напомнят о необходимости выделения детской доли, а при покупке квартиры без использования МС это происходит не всегда.
2. Продажа объекта недвижимости, если совладельцем является ребенок, возможна только с согласия ООП и одобрения кредитного учреждения.
3. Зачастую доля несовершеннолетнего в новой ипотечной квартире оказывается меньше, чем в предыдущем жилом помещении, а это недопустимо.
4. Неспособность родителей выплачивать ипотечный кредит в дальнейшем может стать причиной выселения всей семьи, даже если ребенок имеет долю собственности в жилом помещении.

Поэтому все будет зависеть от решения банка. Конечно, потенциальные заемщики могут использовать некоторые способы для небольшого влияния на более вероятное одобрение ипотеки:

1. Найти более лояльного кредитора. Но здесь имеются некоторые подводные камни: банк, который более лоялен к заемщикам, рискует в большей степени, поэтому, зачастую, займы в таких кредитных учреждениях дается под более высокий процент, чем обычно.
2. Заблаговременно проверить свою кредитную историю. Если заемщик случайно забыл, что у него уже были сложности с погашением кредита в этом или других банках, то он может столкнуться с отказом в выдаче ипотечного кредита.
3. Передать банку в качестве залога другой объект недвижимости. В таком случае родители смогут беспрепятственно выделить детскую долю.
4. Выделить долю несовершеннолетних в другом жилом помещении. Для этого можно использовать квартиры близких родственников, например, бабушка выделит долю в своей квартире для внука, которому она и так собиралась оставить жилое помещение в наследство.

В таком случае вероятность одобрения ипотеки существенно возрастает. Конечно, если заемщик имеет постоянную официальную работу и у него хорошая кредитная история.

Пример

Супруги Зиновьевы около десяти лет проживали в старой двухкомнатной квартире, доставшейся жене по наследству от бабушки. Но через год после рождения ребенка они решили улучшить свои жилищные условия и обратились в банк для оформления ипотечного кредита. В качестве залога они предложили банку старую квартиру. Банк согласился с залогом и одобрил Зиновьевым ссуду на покупку нового жилого помещения. Детскую долю в старой квартире супруги перенесли в новую, купленную в кредит, а старая осталась в качестве залога на случай возникновения каких-либо сложностей с погашением ипотеки.

Впоследствии, после выплаты кредита, когда залоговое обременение со старой квартиры было снято, супруги продали оба жилых помещения и смогли купить просторное трехкомнатное жилое помещение улучшенной планировки.

Льготы для молодых семей

Целевых льготных акций на покупку доли в квартире сейчас Сбербанк не может предложить. Но потенциальные соискатели могут воспользоваться программой «Молодая семья», действующую в рамках ипотечного кредитования на приобретение вторичного жилья.

Условия ипотечного кредита в Сбербанке на долю квартиры для молодых заемщиков:

• на семью из двух человек должно приходиться 42 кв. м общей площади, из трех ‒ по 18 кв. м на каждого;
• занимаемая жилплощадь не отвечает установленным санитарно-техническим нормам;
• семья заемщика живет вместе с человеком, страдающим серьезным заболеванием (последнему полагается проживать отдельно);
• супруги не должны быть старше 35 лет (каждый).

При соответствии всем этим требованиям соискатель может рассчитывать на субсидию от государства в размере до 40% от стоимости покупаемого объекта. Размер льготы определяется в индивидуальном порядке.

Особенности долевой ипотеки

Мнение эксперта
Ирина Богданова

Эксперт в области ипотечного кредитования.

Заявки на оформление ипотеки под долю в квартире (доме) проверяют в банке более тщательно. Обязательно надо документально подтвердить свою платежеспособность. А анкету следует заполнять внимательно, без ошибок.

Процедура кредитования средств для приобретения доли жилья практически идентична стандартной, за исключением ряда особенностей:

• выкупить часть недвижимости возможно только при согласии всех совладельцев на то, чтобы на квартиру было наложено обременение;
• в качестве обеспечения предоставляется другая жилплощадь, находящаяся в собственности у потенциального заемщика.

Мнение эксперта

Ирина Богданова

Эксперт в области ипотечного кредитования.

Поскольку банк при такой сделке сильно рискует, внимание акцентируется на личности заемщика и его финансовой благонадежности. Если доход не будет соответствовать требованиям, в оформлении ипотеки откажут.

Возможные причины отказа в оформления долевой ипотеки

Теоретически получить в Сбербанке согласие на выдачу ипотечных средств для выкупа доли в квартире можно, но на практике заемщики часто сталкиваются со сложностями.

Основная причина отказа в ипотеке на покупку доли в квартире ‒ человек уже является собственником части приобретаемого жилья, но даже после сделки оно не перейдет в его полное владение. Банк рискует в случае потери платежеспособности заемщика не вернуть свои деньги, так как реализовать залог будет трудно из-за низкой ликвидности.

Мнение эксперта

Ирина Богданова

Эксперт в области ипотечного кредитования.

В подобной ситуации Сбербанк требует предоставить залог в виде полноценной квартиры, которая уже имеется в собственности соискателя.

Альтернативные варианты покупки доли жилья

Для начала можно рассмотреть предложения других банков, например:

Если в Сбербанке отказались оформить ипотеку на выкуп доли в квартире, можно взять потребительский кредит и приобрести часть жилплощади за наличные средства. При этом не надо подтверждать цель получения займа. Минусом является завышенная процентная ставка (от 9,9%) и небольшой период рассрочки (до 5 лет).

Поскольку процедура оформления ипотеки на покупку части квартиры довольно трудоемкая, большинство финансовых организаций не дают одобрение на проведение сделки. Исключением является Сбербанк, в котором выкупить долю недвижимости возможно по программе «Покупка готового жилья». Главное, чтобы все собственники квартиры были не против наложения обременения. Альтернативой послужит предоставление в качестве залога иного ценного объекта.

Права банка на ипотечную квартиру при расторжении брака

В случае предстоящего развода супружеская пара обязана в первую очередь уведомить об этом банк, где была взята ипотека на приобретение квартиры. Там желательно предоставить уже готовое решение выхода из сложившейся ситуации.

Банк имеет полное право требовать полной или частичной выплаты долга как от всех заемщиков вкупе (если это предусмотрено договором), так и по отдельности. Распределение долговых обязательств по займу и выплате процентов среди созаемщиков идет в разрез с законными правами банка и может стать причиной изменений условий кредитного соглашения. Поэтому требования, относительно раздела долга по ипотеке без одобрения кредитной организации нарушают ст. 322 и 391 ГК РФ.

Если между разводящимися супругами возникает конфликт по поводу раздела ипотечной квартиры, то это не является поводом для изменения кредитного договора. Также это не отменяет ответственность одного из супругов или обоих по выплате долга. На основании этого, требование разделить ипотечную задолженность поровну между мужем и женой, в сущности и является потребностью во внесении изменений в ранее составленное соглашение. А это явно невыгодно банку, и он редко идет на подобные уступки.

Внимание

В том случае, когда конфликтная ситуация в разводящейся паре затягивается, при том, что выплаты по займу прекращаются, то банк имеет право изъять квартиру. Потом он ее продает с аукциона и тем самым возвращает себе деньги (статья 50 ФЗ «Об ипотеке»).

Брачный договор для решения ситуации

Заключение брачного договора предотвращает многие спорные моменты при разводе с ипотечной квартирой. В него можно внести соответствующие пункты, дополнения или изменения, указав:

1. Кто становится заемщиком, созаемщиком по займу.
2. Кто становится собственником жилья при разводе. Какая доля принадлежит отдельно мужу и отдельно жене, если супруги владеют жильем на правах общей собственности.
3. Кто совершает обязательные, ежемесячные платежи. Кто из сторон погашает тело кредита, проценты.
4. Источники доходов, используемые для ипотечных проплат (зарплата, доход от предпринимательства, оплата услуг).
5. Ответственность за отказ продолжать погашать ипотеку или самовольное снятие возложенных обязательств.
6. Как разделить ипотечную квартиру при разводе.
7. При каких обстоятельствах в брачный договор вносятся изменения.

Дополнительно в тексте можно указать такие сведения:

• информация о недвижимости: тип жилья, его технические характеристики, площадь, наличие земли, кадастровый номер участка и целевое назначение, наличие иных построек и сооружений;
• наименование банка, его адрес;
• сведения об ипотеке: общая сумма, размер ежемесячных платежей, план погашения финансовых обязательств.

Общая схема оформления ипотеки на долю в квартире

Порядок оформления ипотечного займа под долю в квартире:

1. Подача заявки. Сделать это можно в банковском отделении или на официальной онлайн-площадке «ДомКлик».
2. Ожидание ответа из банка. Полученное одобрение ‒ предварительное. Если в ходе проверки кредитор выявляет мошеннические действия или ложные сведения, в кредите могут отказать.
3. Проверка и оценка приобретаемого объекта. Услуги оценщика платные и полностью ложатся на заемщика. Оценочную компанию (партнера Сбербанка) можно выбрать на портале «ДомКлик» в разделе « class=»aligncenter» width=»1380″ height=»649″[/img]
4. Подписание договора с продавцом.
5. Заключение сделки с банком по поводу выдачи кредита и внесение первичного взноса.
6. Регистрация купленного объекта в Росреестре. Возможна электронная регистрация через сервис «ДомКлик» (раздел «).

Покупка недвижимости по договору долевого участия

Семейный капитал идет на погашение выплат по кредиту или первоначальный взнос для участия в строительстве.

Права на жилье не могут быть сразу оформлены при проведении сделки, поэтому процедура затягивается. Соглашение об участии в строительстве подписывается с мужем или женой.

Нельзя поделить права на квартиру сразу. Документы делаются на мужа или жену. После окончания строительства объекта определяются части всех членов семьи.

Подпись под обязательством ставит гражданин, которому одобрили строительство, или владелец реконструируемого объекта.

Необходимые для долевой ипотеки документы

Чтобы оформить долевую ипотеку, необходимо предоставить в банк определенный пакет документов:

• паспорт российского образца с отметкой о регистрации по определенному адресу;
• любой второй документ, подтверждающий личность соискателя (СНИЛС, ИНН, заграничный паспорт, водительские права);
• свидетельства о рождении детей и заключении брака (при наличии);
• справку 2-НДФЛ (за предшествующие полгода) или по форме банковского учреждения;
• копии страниц из трудовой книжки.

После получения положительного решения по ипотечной заявке надо донести договор страхования недвижимости и купли-продажи, выписку с банковского счета о наличии достаточной суммы для первого взноса.

Развод и долг по ипотеке

Кредит без отказаКредит с просрочкамиСрочно по паспортуЗаймы под 0%Работа в Яндекс.ТаксиЯндекс.Еда курьер до 3400 руб/день!

Не стоит откладывать дело на потом, так как банку не интересны семейные дрязги. И пока супруги поделят детей, решат, где они будут жить и прочие моменты, долг по жилью может вырасти в разы. И вряд ли потом кредитор пойдет на уступки.

Рассмотрим все варианты:

1. Гражданский брак

Если не было брачного контракта, то имущество будет отдано тому, на кого выдан кредит. Когда у второго супруга есть на руках вещественные доказательства (чеки, кавитации), будут свидетели, то можно доказать обоюдное участие в погашении долга. Это правило действует и в плане ремонта залогового жилья и/или приобретения дорогостоящей техники.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

1. Брачное соглашение

При таком варианте все нюансы будут прописаны в договоре. Если займы и порядок их погашения не были прописаны, то придется затевать судебное разбирательство.

1. Ссуда до брака

Купленное жилье или машина до семейных уз считаются личными, так что при разводе не делятся. Но выплаты с общего бюджета портят картину. Сложнее быть с новостройками, где право собственности выдается только после сдачи ЖК в эксплуатацию.

И тут два сценария:

• Когда человек будет состоять в официальных отношениях, то судья обяжет поделить имущество.

Кредит без отказаКредит с просрочкамиСрочно по паспортуЗаймы под 0%Работа в Яндекс.ТаксиЯндекс.Еда курьер до 3400 руб/день!

• Развод до оформления свидетельства. Тогда суд заставит выплатить компенсацию другой стороне, так как заем оплачивался общими усилиями.

При таких раскладах без хорошего адвоката не обойтись.

1. Семейная пара – созаемщики по ипотеке

Желательно решить все мирным путем, допустим:

• погашать задолженность и дальше;
• отказаться одному из членов семьи от недвижимости и долга в пользу второго;
• продать метры при согласии банковского учреждения, а после поделить средства;
• выплатить кредит полностью, а после выставить имущество на продажу, а полученные рубли распределить между собою.

Последний вариант дележа недвижимого имущества наиболее легкий в плане согласования и подготовки бумаг, так как не потребует длительных разбирательств. Но на деле решить вопрос таким образом удается не всем парам.

16.02.2018 Информация об авторах | Рубрика: Ипотека

Влияние материнского капитала на раздел жилья

Справка! Судебный орган имеет законное право отойти от принципа равенства супружеских долей. Собственность допускается поделить на неодинаковые доли. Большая доля перейдет тому, с кем остаются жить дети. При этом финансовые обязательства останутся одинаковыми.

Часто для погашения ипотеки используют маткапитал. Тогда ребенок вправе получить свою долю недвижимости, и это делает раздел ипотечной квартиры при разводе еще более неравным.

Процесс может происходить следующим образом:

1. Квартира остается за супругом с детьми. Супруг обязуется выплатить часть кредитных платежей, а не полную сумму, уплаченной второй стороной. Остаток по долгу будет оплачен фактическим владельцем жилья.
2. Супруги обязуются продать квартиру. Полученные средства переводятся на банковский счет для выплаты ипотеки. Остаток средств передается тому супругу, с которым остаются несовершеннолетние. Данный вариант допустим только с согласия кредитора.
3. Квартира переоформляется на супруга, с которым остаются дети. Владелец квартиры должен перечислить второму финансовую компенсацию. При этом перечисленные ранее платежи могут включаться в эту сумму.

Какое имущество никогда не делится при разводе

Законодательство РФ устанавливает перечень объектов, которые при разводе никогда не делятся:

• имущество, приобретенное мужем/женой до заключения брака;
• имущество, полученное по безвозмездным сделкам – по наследству, дарственной;
• объекты индивидуальной собственности – предметы личной гигиены, обувь, одежда, профессиональные инструменты, спортивный инвентарь;
• именные награды, патенты, изобретения и другие результаты научной, интеллектуальной, спортивной деятельности;
• имущество, нажитое с момента фактического прекращения супружеских отношений, когда муж и жена стали проживать на разных территориях, вести отдельное домашнее хозяйство;
• ведомственное, служебное жилье;
• имущество несовершеннолетних – оно переходит супругу, который забирает детей себе.

Распределение долей по соглашению супругов

По сути, закон не требует обязательного заверения соглашения о разделе имущества у нотариуса, но договор, составленный в простой письменной форме, очень просто подвергнуть сомнению и признать недействительным.

Поэтому лучше всего такое соглашение заверить у нотариуса. Это специалист наделен полномочиями проверять дееспособность граждан при заключении сделки, а также добровольность волеизъявления.

Составленное по всем правилам соглашение практически невозможно оспорить. Поэтому, если супруги пришли к единому мнению по вопросу оплаты непогашенной ипотеки и разделу совместно нажитого имущества, проще всего это волеизъявление зафиксировать нотариально.

Соглашение о разделе имущества должно содержать в себе:

• ФИО супругов, их паспортные данные;
• Сведения о заключении брака (и о расторжении, если на момент подписания соглашения брак был прекращен);
• Точный адрес объекта недвижимого имущества и его характеристики, в том числе кадастровый номер и др;
• Как будет распределено имущество в результате соглашения;
• Как перераспределяются ипотечные платежи между супругами;
• Указана действующая рыночная стоимость имущества.

Перераспределение прав собственности и обязательств по выплате долга подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра. Договор может быть составлен как в браке, так и спустя три года после его расторжения.

Соглашение, заключенное у нотариуса, может быть признано недействительным в следующих (довольно редких) случаях:

• документ составлен неправильно (не имеет всех требуемых сведений);
• документ не учитывает нравственную сторону вопроса (что такое нравственная сторона – нигде не указано, видимо мерилом нравственности выступает личность конкретного судьи);
• Сделка признана мнимой или притворной — когда стороны скрыли свои фактические намерения, а сделку совершили из корыстных побуждений;
• Если одна из сторон все-таки недееспособна (хотя нотариус наделен полномочиями проверять дееспособность обратившегося – то есть определить, осознает ли сторона по договору, что произойдет в результате подписания документа);
• Если для подписания договора были применены угрозы, насилие, или сторона была введена в заблуждение;
• Если составленное соглашение противоречит правам и интересам третьих лиц (несовершеннолетних детей или кредиторов).

Последний пункт прямо указывает на то, что если квартира куплена в ипотеку, то любое действие с ней вы можете только с согласия банка.