Апартаменты: стоит ли вкладываться в этот вид недвижимости?

Хотя апартаменты используются для временного или постоянного проживания, по своей сути они являются нежилыми помещениями. Это дает возможность построить новое здание под апартаменты, либо сделать перепланировку в существующем объекте, разделить его на отдельные помещения. Для раздела необходимо провести обследование здания, заказать проектирование, пройти согласование перепланировки апартаментов и кадастровый учет в Росреестре.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Читайте в этом материале, в чем заключается раздел помещений для апартаментов, каким требованиям должно отвечать здание и помещение, как осуществляется проектирование и согласование перепланировки апартаментов, чем отличаются апартаменты от квартиры

Что такое раздел помещений для апартаментов и когда он нужен

Чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты используются для постоянного или временного проживания граждан, хотя по своему статусу не относятся к жилым помещениям. Правовой статус апартаментов относит их к нежилым помещениям. Это существенно упрощает процедуры перепланировок и переустройства таких помещений, если они изначально располагаются в нежилых зданиях.

Свобода планировки, относительно низкая цена – это основные преимущества покупки апартаментов.

Апартаменты могут образовываться:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 Москва (наш адрес)

8 Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

• при возведении нового нежилого здания, которое полностью или частично планируется под апартаменты:
• при строительстве, реконструкции или перепланировке в МКД, когда часть нежилых помещений отдается под апартаменты;
• при реконструкции или перепланировке нежилых зданий, в которых будут организованы отдельные помещения под апартаменты.

Одним из наиболее распространенных вариантов является перепланировка больших нежилых помещений под апартаменты. Проживание в нежилом помещении возможно, но требования к системам жизнедеятельности и другим жилищных условиям отсутствуют. Если такое помещение располагается в МКД, исходные условия для проживания обеспечить достаточно просто. При проведении строительных работ в нежилых зданиях также нужно обеспечить минимально необходимые условия для жизнедеятельности проживающих. Однако перечень коммунальных услуг и степень благоустройства не обязательно должна соответствовать требованиям, предъявляемым для жилых помещений. Это является одним из ключевых преимуществ работы с апартаментами для застройщика или собственника здания.

Формально, гостиница в нежилом помещении не может размещаться в апартаментах. Для отелей и гостиниц предусмотрены специальные требования по планировке, пожарной и иной безопасности. Однако на практике физические и юридические лица могут использовать апартаменты под такие цели. В этом случае гостиница в нежилом помещении предусматривает заселение по договорам аренды или оказания услуг. Как и апартаменты, гостиница это нежилое помещение, но норм безопасности для нее намного больше.

Если у Вас нет времени читать статью, можете посмотреть ролик нашего руководителя экспертной группы:

Нормативные акты

Где в законах найти, чем отличаются апартаменты от квартиры? Специальных нормативных актов для определения правового статуса апартаментов в России до сих пор нет. На порядок пользования и проживания апартаментами не распространяются нормы Жилищного кодекса РФ, хотя соответствующие поправки находятся на рассмотрение в Госдуме РФ. Но на данный момент правовой статус апартаментов однозначен – это нежилое помещение. Если будет проводиться раздел нежилого помещения для апартаментов в МКД, применяются общие нормы о перепланировке:

• Жилищный кодекс РФ ();
• Постановление Правительства Москвы РФ № 508-ПП ();
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП ();
• СП, ГОСТ, СНиП и другие нормативные акты для разработки проекта перепланировки.

Если планируется раздел помещения в нежилом здании под апартаменты, обязательное согласование не требуется. Проект перепланировки должен утвердить сам заказчик (собственник), а обязательной процедурой будет только кадастровый учет в Росреестре. Исключение составляет реконструкция нежилых зданий, когда раздел помещений сопровождается изменением основных характеристик объекта (например, возведение дополнительного этажа под лофты). Если в апартаментах размещается гостиница, в нежилом помещении нужно обеспечить надлежащие показатели пожарной и иной безопасности. Так как гостиница это нежилое помещение, она должна пройти классификацию, получить определенную категорию звездности.

Преимущества и недостатки жилья с особым статусом

Апартаменты – особый формат недвижимого имущества, в отношении которого в законодательных актах можно встретить немало противоречий. Однако при всей неопределенности правовой формулировки, апартаменты, тем не менее, вполне охотно покупаются и успешно продаются.

В последнее десятилетие в многоэтажках предлагается большое количество апартаментов, и такое жилье стало рекламироваться наравне с самыми обычными квартирами. Многие граждане, особо не разбираясь, приобрели такую жилплощадь, усмотрев большое преимущество в интересных планировках, сравнительно невысоких ценах и удобном месторасположении. И лишь спустя некоторое время обнаруживались следующие разочаровывающие моменты:

• Встать на регистрационный учет в апартаментах нельзя, соответственно — получать медицинские и образовательные услуги по месту проживания затруднительно.
• Стоимость коммунальных услуг намного выше, чем в обычных квартирах, да и сам процесс оформления права собственности имеет немало разных нюансов.

Кстати в апартаментах со статусом гостиницы есть все шансы оформить временную регистрацию и получить права, аналогичные тем, которые имеются у собственников с «обычной пропиской».

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Пошаговая инструкция для раздела и согласования помещений апартаментов

Для проведения любых работ по разделу помещений нужно заказать проект. Для этого собственник обращается в проектную организацию, состоящую в СРО проектировщиков. В техническом задании и договоре необходимо указать исходные данные объекта, требования к площадям, характеристикам и месту расположения апартаментов, другие условия. На начальной стадии проектирования проводится обследование помещений, конструкций и инженерных систем.

Подготовка документов

Помимо технического задания и договора на проектирование перепланировки, потребуются следующие документы:

• технический паспорт БТИ, так как при перепланировке в него нужно внести изменения;
• правоустанавливающие документы на объект – выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор аренды и т.д.;
• согласие всех собственников здания или исходного помещения на проведение работ.

На что обратить внимание при покупке апартаментов

Где они находятся

Оптимальное решение — апартаменты в жилом комплексе. Раз они не считаются жилым помещением, то застройщики формально не должны соблюдать жёсткие санитарные правила, которые предъявляются к многоквартирным домам. Например, строительная компания не обязана следить за необходимым для квартир уровнем естественного освещения и может не размещать во дворе игровые площадки, если апартаменты соседствуют в здании с офисами.

К недвижимости в жилых комплексах это не относится: здесь вы получаете доступ к тем же местам общего пользования, что и при покупке квартиры. Добросовестные застройщики не разделяют жителей квартир и апартаментов, поэтому все необходимые санитарные нормы будут соблюдены, а во дворе будут и деревья с клумбами, и места для прогулок, игр и отдыха.

Сколько завершённых проектов уже есть у застройщика

Иначе говоря, нужно убедиться в его надёжности. Застройщик обязан Какие документы должен предоставить застройщик предоставить вам учредительные документы, разрешение на строительство и проектную декларацию. Проверить его добросовестность можно на сайте Топ застройщиков Единого ресурса застройщиков: тут есть данные о том, сколько объектов компания уже сдала и сколько раз она укладывалась в заявленные сроки строительства. Чем выше рейтинг, тем компания надёжнее.

Поищите в социальных сетях и на форумах отзывы жильцов, которые уже заселились в дома застройщика. Если он затягивает сдачу объекта или делает ремонт спустя рукава, кто‑то наверняка уже на это пожаловался. Заодно выясните у владельцев квартир, устраивает ли их качество строительства и отделки, скрывать правду им нет смысла.

Что с инфраструктурой

Сэкономить на покупке апартаментов и жить на выселках вдали от цивилизации — сомнительная идея. В этом случае лучше переплатить и выбрать обжитой район. Поблизости должны быть школы, больницы и магазины, чтобы вам не приходилось регулярно тратить время на поездки из одного района в другой.

Когда найдёте несколько подходящих вариантов, не поленитесь съездить на место. Выясните, как в этом районе обстоят дела с транспортом и сколько времени нужно, чтобы добраться до дома от ближайшей станции метро. В идеале это стоит сделать в час пик — с утра или после рабочего дня.

Жилой комплекс «Нормандия» находится в районе со сложившейся инфраструктурой: поблизости 20 детских садов, 16 школ, 8 больниц и 12 фитнес‑центров.

Двор в жилом комплексе — это пространство для отдыха, свободное от машин и посторонних. На охраняемой территории расположены пешеходные дорожки, современные детские площадки с песочницами и качелями. А совсем рядом раскинулись зелёные зоны для отдыха и прогулок — парки «Торфянка», «Бабушкинский» и «Лосиный Остров».

Посмотреть квартиры и апартаменты

Какие документы нужны для раздела и согласования помещений апартаментов

Общий список документов, которые потребуются для проектирования и согласования раздела помещений для апартаментов, включает:

• правоустанавливающие документы на объект;
• технический паспорт БТИ;
• материалы по итогам обследований;
• проект перепланировки;
• акт приемочной комиссии (для работ в помещениях МКД);
• технический план;
• выписка ЕГРН, подтверждающая успешное завершение согласований.

Дополнительные документы будут оформляться, если требуется согласование фасадов в МосКомАрхитектуре.

Примеры раздела помещений нашей компании

Ниже можно ознакомиться с примерами проектных работ по разделу помещений под апартаменты. Их выполнили специалисты ]Смарт Вэй[/anchor].

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Пример 1. Пример готовых апартаментов, образованных после раздела большого нежилого помещения.

Пример 2. В данном примере наши специалисты спроектировали раздел помещений под двухуровневые апартаменты.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена.

Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться.

Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники.

В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции.

По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Читайте по теме: Чем апартаменты отличаются от квартиры

Сроки и стоимость

Для определения сроков и расценок за проектные работы нужно изучить особенности и характеристик объекта, исходную документацию. Наши специалисты сделают это в кратчайшие сроки, предложат максимально выгодные условия сотрудничества. Предварительные расценки можно уточнить по телефонам, указанным на нашем сайте.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Преимущества нашей компании

Заказ проектов перепланировки в ]Смарт Вэй[/anchor] – это всегда надежно, профессионально, выгодно и качественно! При поддержке наших специалистов у вас не возникнет проблем с разделом помещений под апартаменты, согласованием и кадастровым учетом работ. Наши преимущества:

• собственный штат специалистов, которые выполнят все необходимые обследования и проектные работы;
• большой опыт в проектировании апартаментов, что подтверждается примерами предыдущих работ;
• консультационная поддержка и сопровождение юристов на всех этапах согласований.

Мы заинтересованы в постоянном сотрудничестве с каждый клиентом, поэтому всегда гарантируем качество работ.

Выводы

Апартаменты – это нежилое помещение, которое используется для временного или постоянного проживания. Под апартаменты можно построить новое здание, либо сделать перепланировку в существующем объекте, разделить его на отдельные помещения. Для раздела необходимо провести обследование здания, заказать проектирование, пройти согласования и кадастровый учет в Росреестре.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Полный комплекс услуг для проектирования и раздела помещения на апартаменты можно заказать в ]Смарт Вэй[/anchor]. Подробнее об условиях сотрудничества вам расскажут наши специалисты на бесплатной консультации!

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Комната в моих новых апартаментах

Застройщик не продумал парковку, и так сейчас выглядит двор

Коридор на этаже в нашем доме