Характеристика земельного участка
Индивидуализация земельного участка, как объекта недвижимости, невозможна без описания его характеристик. Законодательство не содержит исчерпывающего перечня характеристик земли, однако анализ нормативных актов позволяет классифицировать характеристики следующим образом:
- 1) Физические (технические);
- 2) Характеристика правового статуса земельного участка;
- 3) Экономические;
- 4) Дополнительные.
Характеристики земельного участка используются для его описания в процессе кадастрового учета и внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости. Данные о характеристиках, наличие которых является обязательным условием для постановки участка на кадастровый учет и присвоения ему уникального кадастрового номера, содержатся в Федеральном законе от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также в иных подзаконных актах.
По категории земли делятся
1. Земли поселений – это земля, занятая населенными пунктами (городами, деревнями и селами), где проживают люди.
Особо ценными в этой категории земель считаются участки под индивидуальное жилищное строительство (сокращенно ИЖС).
На таких участках можно строить жилой дом на капитальном фундаменте;
2. Земли сельскохозяйственного назначения
– это земля, вынесенная за пределы населенных пунктов.
Но имеющая в некоторых случаях право на строительство дома на ней, с возможностью регистрации в построенном доме по месту жительства.
А так же, это поля для посадки плодовых культур и злаков, пастбища животных, луга для покоса травы и гражданская нарезка под СНТ, ДНП и другие дачные объединения.
Проще говоря под дачные кооперативы, огороженные общим забором и имеющие на своей территории много мелких земельных участков. С нарезкой по несколько соток площади.
Принадлежащих разным собственникам на основании садовых книжек или документов на право собственности.
Сюда же относятся сады и огороды для посадки садовых культур для личного потребления гражданами.
Особо ценятся участки в землях этой категории под Крестьянско-фермерские хозяйства (сокращенно КФХ) и для личного подсобного хозяйства (сокращенно ЛПХ).
3. Земли промышленности
– это земля под предприятиями и заводами, автомагистралями для движения транспорта, трубопроводами и столбами с линиями электропередач.
Обычно вокруг участков с этим назначением формируется охранная зона (или буферная зона) с запретом на все виды строительства.
Это делается для безопасного соседства или проживания людей рядом с загрязняющими воздух заводами или трассами с выхлопными газами от передвигающихся по ним машин.
Столбы электропередач тоже посылают в атмосферу вредное электромагнитное излучение, вызывающее заболевания у человека при длительном воздействии.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов
, это земли, собственником которых может быть только государство или администрация поселения.
К которому относятся данные земли по территориальности.
В основном это берега водохранилищ или участки земли пригодные для разного рода туризма.
Особо ценными участками, расположенными на этих землях являются природные заповедники.
5. Земли лесного фонда
, это земли, занятые самим лесом и лесным хозяйством.
Продажа в собственность таких участков запрещена законом. Но возможна их долгосрочная аренда у администрации поселения.
Данные земли защищает действие Лесного кодекса РФ.
6. Земли водного фонда
— к ним относятся сами водные объекты и их охранные зоны.
А так же водозаборные зоны и гидротехнические сооружения.
7. Земли запаса —
к ним относятся земли, к которым пока не установлено их целевое назначение.
Или такие земли в скором времени, будут переведены в любую другую категорию земли по предписанию администрации района.
Уникальные характеристики земельного участка
Основной объем информации о количественных и качественных свойствах участка содержится в физических (технических) характеристиках. В качестве обязательных элементов физических характеристик выступают:
- 1) Местоположение участка земли. Под местоположением участка законодательство понимает координаты характерных точек его границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (пункт 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). В отношении отдельных частей границ нормативными актами может предусматриваться иная процедура определения их местонахождения: путем указания на природные или искусственно возведенные объекты, сведения о которых имеются в Государственном кадастре недвижимости и чьи границы совпадают с внешними границами участка.
- 2) Площадь и размеры участка земли. Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» определено, что важнейшими характеристиками земельных участков являются местоположение границ и его площадь. При установлении границ участка определяется площадь участка, что позволяет индивидуализировать конкретный участок в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Выделяют нормативную и фактическую площадь земельного участка. Для целей кадастрового учета используется только нормативная площадь земельного участка.
- 3) Адрес/Метроные ориентиры участка. Присвоение адреса происходит после постановки участка на кадастровый учет.
- 4) Топографические и качественные свойства участка. Включают в себя описание поверхностного и подпочвенного слоя земли, ландшафта, контуров и иных топографических данных.
Характеристика правового статуса земли состоит из следующих элементов:
- 1) Сведения о правообладателях земельного участка. Данная информация содержится в правоустанавливающих документах, удостоверяющих определенный вид землепользования. К таким документам относятся свидетельство о регистрации права, договоры, решения о предоставлении участка и т.д.).
- 2) Сведения о категории земель, целевом назначении и разрешенных видах пользования участком земли. Категория и целевое назначение земель определяется на стадии проведения кадастрового учета. Виды разрешенного использования земельного участка определяются правообладателем самостоятельно исходя из категории земель, к которой принадлежит участок.
- 3) Вид и форма права на земельный участок. Так как земельные участки являются объектами недвижимости, они могут принадлежат лицу на любом вещном праве, предусмотренном законодательством (право собственности, срочного пользования и т.д.).
- 4) Наличие ограничений, обременений и сервитутов в отношении участка. Данные виды ограничения прав устанавливаются решением уполномоченных органов или соглашением сторон сделки.
Экономическая характеристика земельного участка включает в себя следующие элементы:
- 1) Кадастровая стоимость земли. Этот обязательный показатель рассчитывается в ходе проведения кадастровых работ, используется для целей налогообложения. Изменение кадастровой стоимости допускается в судебном порядке.
- 2) Рыночная стоимость земли. Не является обязательным показателем, определяется по мере возникновения необходимости заинтересованными сторонами. Используется для определения цены предполагаемой сделки с земельным участком.
Дополнительные характеристики земельного участка не являются обязательными, а их перечень может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от содержания правоотношения. Наиболее важными такими характеристиками являются:
- 1) Экологическая обстановка по месту нахождения земельного участка. Имеет существенное значение в случаях приобретения земли гражданами для личного пользования, проживания и т.д.
- 2) Логистические (транспортные) показатели. Позволяют определить доступность земельного участка для транспортной инфраструктуры. Является важной информацией для земельных участков, используемых как в экономическом обороте, так и для целей личного пользования.
- 3) Геологические показатели. В ряде регионов данные этого показателя позволяют определить сейсмичность места расположения участка, что напрямую влияет на будущую цель использования под строительство.
- 4) Иные показатели. Заинтересованные стороны и правообладатели участков вправе выявлять и устанавливать иные характеристики, имеющие значение для определения его свойств.
Понятие прав на земельные участки
ЗК, так или иначе, упоминает целый перечень прав на землю или возможностей, переданных гражданам, в границах которых они вправе использовать имеющуюся территорию. Часть из них существует благодаря ранее изданным нормативным актам, которые уже не действуют. Право всегда остается в действии, и гражданин вправе ним распоряжаться на собственное усмотрение, и они также защищаются законом. Различают следующие виды прав:
- бессрочное безвозмездное использование;
- безвозмездное использование на протяжении определенного срока;
- право пожизненного наследуемого владения;
- сервитуты – законное использование чужой собственности;
- право собственности;
- право аренды.
За исключением последних двух, указанные формы прав на землю не упоминаются ни в каких других актах, кроме как относящихся к земельному законодательству.
Определение основных характеристик земельного участка
Обязательные характеристики земельного участка определяются в ходе проведения кадастровых работ. Кадастровые работы заключаются в осуществлении конкретных действий, направленных на описание и индивидуализацию земельных участков, сопровождающихся присвоением каждому участку особых, уникальных признаков, отличающих его от других территорий и земель.
Итогом выполнения кадастровых работ является:
- 1) Изготовление межевого плана на участок, который включает в себя как топографическое изображение на карте-схеме, так и детальное описание физических (технических) характеристик.
- 2) Осуществление кадастрового учета, в ходе которого обязательные характеристики участка вносятся в Государственный кадастр недвижимости.
- 3) Присвоение уникального кадастрового номера.
Оценка земель: определение и законодательство
В ходе проведения оценки земельного участка субъекты оценочной деятельности должны опираться на нормы ФЗ-135 от 1998 года, а также различные стандарты оценочной деятельности (в частности, ФСО 1,2,3,7), утвержденные приказами Минэкономразвития.
Оценка земельных участков должна учитывать требования локальных нормативных актов в зависимости от целей проводимого анализа: получение ипотечного кредита (законодательство в области банковского кредитования), заключение договора купли-продажи (гражданское законодательство) и пр.
Как узнать характеристики земельного участка?
Присвоенный земельному участку уникальный кадастровый номер позволяет получить информацию об основных характеристиках земельного участка. Это можно сделать двумя способами:
- 1) Путем получения кадастровой выписки в органах Росреестра. Для получения выписки в электронной или письменной форме заинтересованное лицо обращается в территориальный орган Росреестра с указанием кадастрового номера интересующего участка;
- 2) Путем получения открытых данных из публичной кадастровой карты Росреестра, доступной по адресу https://pkk5.rosreestr.ru/
Подводные камни при покупке земельных участков
Чтобы не купить такой участок земли, нужно уметь разбираться в планах местности.
Или быть продвинутым пользователем ПК, до уровня работы с кадастровой картой онлайн. Которая, кстати, имеется и на нашем сайте.
Но это только первый фактор вашей защиты из нескольких.
Вторым фактором защиты от заключения подозрительной сделки по покупке неликвидного участка земли.
Будет являться ваш личный выезд на место и осмотр участка на местности.
Именно так вы будете уверены, что не покупаете кусок скалы или обочину сточной канавы.
Третьим фактором защиты, будет получение свежей выписки из ЕГРН по земельному участку.
Выписку желательно получать прямо в день сделки или накануне.
Из выписки будет понятно есть ли на участке обременения в виде залога, ипотеки или судебных претензий от третьих лиц.
А возможно на участке зарегистрирован долгосрочный договор аренды с организацией, планирующей разместить там опору ЛЭП или вышку связи. Представьте и такое тоже случается.
Или покупаемый вами земельный участок своим расположением, полностью перекрывает доступ на несколько соседних участков.
Которые обратившись в суд, смогли наложить на покупаемый вами земельный участок принудительный сервитут.
Который дает соседям право беспрепятственно ездить и ходить по вашей будущей земле любое количество раз, когда людям вздумается.
Изменение характеристик земельного участка
Изменение характеристик участка происходит в результате выполнения кадастровых работ и последующего кадастрового учета. Самыми распространенными случаями изменения характеристик являются уточнение границ и площади земельного участка, категории и вида разрешенного пользования землей.
Оспаривание установленных характеристик происходит в судебном порядке и чаще всего используется в случаях уточнения границ смежных участков и изменения кадастровой стоимости земли. Решение судебного органа, которым изменены характеристики участка, является обязательным для исполнения и реализуется путем внесения изменений в сведения кадастрового учета.
Автор статьи
Соотношение понятий «земля» и «земельный участок»
Если конкретный участок земли не индивидуализирован, традиционно употребляется понятие «земля». Также понятие «земля» употребляется относительно земель, составляющих фонд природных ресурсов. А в случае, если возникают правовые отношения относительно определенного участка с указанием его характеристик (границы, площадь и проч.), следует употреблять понятие «земельный участок».
Несмотря на то, что согласно статье 6 ЗК РФ и земля, и земельный участок являются объектами земельных отношений, только земельный участок может быть объектом права собственности.
Таким образом, понятия «земля» и «земельный участок» не признаются тождественными, термин «земля» шире понятия «земельный участок» на что обращалось внимание, например, в определении Верховного Суда РФ от 25.06.2008 N 67-Г08-5.
