Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Жилищно-строительные кооперативы – это объединения физических и нередко юридических лиц, главной целью которых становится строительство и последующее обслуживание многоквартирных домов и их общедомового имущества.
Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или на сайте. Это бесплатно.
8 (800) 350-31-84

В силу того, что данные организации представляют собой довольно сложный и многогранный объект правового функционирования, нормативное регулирование его деятельности достаточно сложное.

Правовые нормы

К числу основных нормативных актов, на которые следует опираться при работе с такого рода кооперативами, относятся:

• Жилищный кодекс Российской Федерации. В данном нормативном акте всем вопросам функционирования ЖСК как юридически правомерного объединения посвящены статьи со 110 по 134, которые включают в себя подробную информацию о механизме функционирования данного объединения от момента его создания до ликвидации, а также регулирует права его участников (Глава 12 указанного нормативного акта);
• Федеральный закон №215-ФЗ от 30 декабря 2014 года «О жилищных накопительных кооперативах». Указанный закон занимается регулированием вопросов, связанных с возможностью существования и функционирования такого рода объединений, как жилищные кооперативы, с целью строительства и последующего обслуживания возводимого жилья. Кроме того, именно данный Федеральный закон говорит о том, что в Российской Федерации возможно организовать такую форму строительства, когда на возведение многоквартирного дома денежные средства вносят физические и юридические лица путем осуществления паевых взносов, которые в последующем будут использованы для реализации планов по застройке территории;
• так как осуществление паевого или долевого участия в проводимом строительстве многоквартирных домов без соответствующего правового регулирования невозможно, то законодатель принял Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004 года за номером 214-ФЗ. Этот Федеральный закон сам по себе говорит о возможности осуществления долевого участия в строительстве многоквартирных домов в виде осуществления какого-либо вида взносов, например, паевых или иного типа. Необходимость упомянуть данный нормативный акт связана с тем, что целью создания и функционирования жилищно-строительного кооператива является именно осуществление строительства жилья путем внесения своей части финансирования его участниками в виде паевых взносов.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ЖСК

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

Это важно знать: Покупка квартиры иностранным гражданином

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

ЖСК и право на вступление в него

Право на вступление в жилищно-строительный кооператив регулируется статьями 111 и 121 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с содержанием данной статьи членами такого кооператива могут стать только определенные категории участников, а именно:

• физические лица, обладающие гражданством РФ, если они достигли возраста шестнадцати лет;
• юридические лица, которые были созданы до вступления в силу Федерального закона «О содействии жилищному строительству» (для данной категории юридических лиц существует ограничение на реализацию своих прав участия в жилищных кооперативах в виде нахождения в составе кооператива только в том случае, если он был создан еще до вступления указанного закона в силу);
• юридические лица, которые выступают в качестве собственников жилых квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме, если для управления таким домом и создавался кооператив, в который юридическое лицо вступило.

При этом если граждане признаны малоимущими или нуждающимися в улучшении жилищных условий на основании положений статьи 49 Жилищного кодекса, то у таких граждан право на вступление в жилищно-строительный кооператив является преимущественным перед другими категориями потенциальных членов.

Что касается механизма вступления в жилищный кооператив, то он выглядит следующим образом:

• потенциальный член конкретного кооператива подает заявление на вступление в него на имя председателя кооператива или в его правление;
• при подаче на нем ставится отметка о том, когда и кем оно было принято;
• заявление должно быть рассмотрено в течение одного месяца с даты подачи на предмет возможности принятия конкретного гражданина или юридического лица;
• в случае признания правлением соответствия потенциального члена требованиям функционирования кооператива и нормам действующего законодательства, его заявление о вступлении рассматривается общим собранием членов кооператива;
• если в отношении потенциального члена принимается на собрании положительное решение о разрешении на вступление, ему потребуется внести вступительный или паевой взнос, что подтвердит его право на членство в кооперативе.

Отзывы клиентов

Благодарность от Соболевой Е.П. Прошу выразить огромную благодарность Каваляускас Василию Анатольевичу за грамотность, консультацию и внимание к клиентке, которая попала в сложную ситуацию; а также прекрасным чутким администраторам. Желаю процветания компании и хороших клиентов.

С уважением, Соболева Елена Петровна. 19.09.2018 г.

Благодарность от Плисецкого В.В. Прошу выразить благодарность Мавричеву Сергею Вячеславовичу за чуткое отношение и понимание к клиентам. Вопрос был разрешен в течении одного дня. Очень благодарен Сергею Вячеславовичу.

Плисецкий В.В. 19.10.2018 г.

Благодарность от Киккас В.П. Киккас В.П. благодарна Юридическому Агентству Санкт-Петербурга за понимание ситуации и своевременную помощь в моей ситуации, казалось бы, безнадежной, лично Степанову Денису Юрьевичу, надеюсь и впредь на сотрудничество.

Киккас В.П. 08.11.2018г.

Отзыв Соловьевой Хочу выразить огромную благодарность юристу Соловьеву Константину Васильевичу за квалифицированную помощь в решении моего вопроса. Решение было вынесено в мою пользу, за что я очень признательна. Также хочу выразить благодарность коллективу компании за чуткое отношение к клиентам.

Благодарность от Вравеевского С.А. Сергей Вячеславович! Большое спасибо за консультацию! Все детали были мне подробно раскрыты, на все вопросы были получены исчерпывающие ответы. очень рад получить помощь от квалифицированного специалиста!

Вравеевский С.А. 18.12.2018 г.

Благодарность от гр. Богодяж Н. Г. Я, Богодяж Н. Г. обратился в Юридическое агентство Санкт-Петербурга за помощью в споре с компанией АО РТК по поводу отказа в возврате товара согласно правил торговли, тем самым были нарушены мои права потребителя.

Благодаря юристу компании Степанову Д. Ю. мне удалось вернуть деньги за некачественный товар, а также мне были принесены извинения со стороны оппонента. Хочу выразить свою благодарность за квалифицированную помощь, оказанную мне Степановым Д. Ю. и Юридическим агентством Санкт-Петербурга.

С благодарностью, Богодяж.

Благодарность от Гуровой Натальи Хочу выразить признательность за квалифицированное и дружелюбное консультирование юристом-практиком Запрудной Дарье Игоревне, Каваляускас Василию Анатольевичу и Кутузовой Дарье Валентиновне. Обстановка в юридической компании радушная и профессиональная. Желаю дальнейшего процветания. Благодарю за помощь.

С уважением, Гурова Наталия. 06.07.2018 г.

Отзыв Ирины Д. Благодарю Юридическое агентство Санкт-Петербурга за теплый душевный прием и подробную, грамотную, обстоятельную, добросовестную юридическую позицию адвоката Андрея Валерьевича.

Благодарность от Антонова Аркадия Я, Антонов Аркадий Шанобич, обратился за помощью в Юридическое Агентство Санкт-Петербурга в связи с тем, что при заключении договора на лечение позвоночника с «Медстар», был фактически обманут в стоимости лечения и не только. В процессе оформления со мной договора на лечение мне никто не объяснил, что лечение будет проходить с привлечением кредитных средств, все время менялась сумма лечения. На мои просьбы предоставить мне более длительное время на ознакомление процедур и консультаций по их прайсу мне отказали. То есть фактически происходило давление на клиента. Дома, когда я внимательно прочитал весь документ, я понял, что фактически меня обманули на деньги и сроки лечения. 30.10.2018 г. я обратился за юридической помощью в Юридическое Агентство Санкт-Петербурга на предмет расторжения договора на лечение в «Медстар» и расторжения договора на кредит от Альфа-Банка. Мое дело вел Степанов Денис Юрьевич, все вопросы решались очень быстро и меня обо всех ситуациях информировали. Хочу поблагодарить Степанова Д.Ю. и всех юристов, которые работают в данном агентстве.

21. 11. 2021 г.

Благодарность от Грешиной П.В. Прошу выразить огромную благодарность сотрудникам Вашей компании, — Сергею Вячеславовичу Мавричеву и Константину Васильевичу Соловьеву за огромную поддержку, за грамотное разъяснение и хорошее отношение к людям. Желаю Вам успехов и расцветания.

Грешина П.В. 23.03.2018г.

Организация жилищно-строительного кооператива

Жилищный кооператив может быть организован только в случае, если при его организации полностью соблюдены правила, предусмотренные статьей 112 ЖК РФ. В соответствии с Жилищным кодексом РФ:

• в составе кооператива может быть не менее пяти членов, однако, количество их не может быть больше, чем предусматривается жилых и нежилых помещений в строящемся или приобретаемом жилом доме;
• создание кооператива может быть оформлено только с помощью специального общего собрания потенциальных членов и специально подписанного протокола учредительного собрания;
• в самом учредительном собрании вправе участвовать те лица, которые готовы организовать жилищно-строительный кооператив и могут подтвердить свое такое желание;
• после того как была проведена процедура государственной регистрации кооператива, членами такого кооператива становятся все те лица, которые выступили на учредительном собрании за его образование, а после проголосовали с занесением результатов голосования в протокол учредительного собрания.

При составлении протокола учредительного собрания следует помнить, что решение собрания будет правомерным только в том случае, если за создание кооператива проголосовали все его участники, являющиеся потенциальными учредителями кооператива.

Судебные решения

Серые схемы продаж в новостройках
Застройщик вернул дольщику деньги

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Как вернуть деньги за квартиру, если договор заключен не по №214-ФЗ

Спор с ООО Ленспецстрой

Несоблюдение сроков застройщиком

Уставные документы ЖСК на основании нормативных актов РФ

Уставные документы для жилищно-строительного кооператива должны быть подготовлены до момента подачи документов на регистрацию в государственные органы. К числу основных документов относятся:

• собственно Устав кооператива. В нем должны содержаться сведения о полном наименовании создаваемого юридического лица, его юридическом и почтовом адресах, тех целях, для достижения которых он был создан, а также какие предметы его деятельности являются определяющими. Кроме того, в рамках Устава должны содержаться сведения о порядке вступления в кооператив, уплате взносов для такого вступления, а также о механизме выхода из кооператива и получения назад своего внесенного взноса. Также в рамках Устава отражается информация о возможных мерах ответственности членов кооператива за нарушения взятых на себя обязательств, в том числе по внесению паевых взносов. Устав отражает информацию о том, каким образом управляется кооператив, в каком порядке принимаются решения внутри него, в том числе, если речь идет о вопросах, которые должны решаться принятием единоличных решений и с помощью квалифицированного большинства голосов членов кооператива. На Устав налагается также обязанность отразить все правовые вопросы, которые касаются возможной ликвидации и реорганизации кооператива. Кроме того, именно в Уставе может быть отражена информация о том, каким образом планируется осуществлять управление кооперативом, в том числе в части использования различного рода информационных систем (например, ГИС ЖКХ);
• документы, подтверждающие наличие уставного капитала создаваемого кооператива;
• перечень учредителей в виде реестра с указанием их паспортных данных и других идентификационных сведений для облегчения взаимодействия с государственными органами в последующем.

Наличие иных учредительных документов возможно только в том случае, если это не будет противоречить действующему законодательству.

Достоинства ЖСК

Жилищно-строительный кооператив имеет следующие достоинства:

1. Получение рассрочки при оплате стоимости квартиры на выгодных условиях. Большинство застройщиков предоставляют возможность помесячного внесения паевых взносов. Сроки могут варьироваться и достигать десятка лет. При этом отсутствуют кошмарные проценты, как в случае с ипотекой. Система полностью прозрачна. Компании, занимающиеся долевым участием, обычно предлагают рассрочку только до сдачи дома в эксплуатацию. Члены ЖСК могут выплачивать свою долю в течение нескольких лет уже после заселения.
2. После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, права по его управлению переходят к ЖСК. Если провести сравнение с ДДУ, то по окончанию строительных работ его члены создают товарищество собственников жилья, возлагающее на себя все обязанности по управлению общедомовым имуществом. Сформировать ТСЖ можно только после завершения процедуры регистрации права собственности, что, как правило, занимает длительное время, и в этот период жилая постройка остаётся без полноправного управления.
3. Безопасность на случай банкротства ЖСК. Если застройщик будет признан несостоятельным, члены жилищного кооператива могут завершить строительство, используя другого подрядчика. В этом выражается одно из главных преимуществ относительно договоров долевого участия. Участники ДДУ в случае банкротства застройщика будут вынуждены через судебные инстанции требовать возврата средств, а это занимает продолжительное время. Участники могут создать новый кооператив и обратиться к органам власти с просьбой перевести недостроенный дом на баланс нового ЖСК.
4. Члены кооператива имеют право принимать участие в строительстве и будущей эксплуатации здания. Более того, участникам ЖСК даруется доступ ко всем финансовым документам, что обеспечивает полную прозрачность системы. Также пайщики вправе переизбирать текущее руководство.
5. Паевые взносы не облагаются налогами. Это серьезно снижает общую стоимость расходов на строительство.

Порядок регистрации ЖСК в государственных органах

Статья 114 Жилищного кодекса Российской Федерации говорит о том, что процедура государственной регистрации жилищного кооператива должна происходить в строгом соответствии с нормами действующего законодательства в части регистрации юридических лиц. Правоприменительная практика показывает, что данная процедура выглядит следующим образом:

• после того как был подписан протокол учредительного собрания, потребуется обратиться в Федеральную налоговую службу, так как данный орган производит регистрацию всех юридических лиц в Российской Федерации;
• на основании поданного пакета документов вносится запись в Единый государственный реестр юридических лиц о создании нового юридического лица;
• по окончании процедуры регистрации председатель кооператива получает два свидетельства – о регистрации юридического лица и о постановке организации, зарегистрированной в РФ, на учет в налоговых органах по месту нахождения.

С момента получения последних двух документов юридическое лицо считается официально образованным и может принимать в свой состав тех потенциальных членов, которые удовлетворяют требованиям ко вступлению в кооператив.

ДОГОВОР ЖСК (ОБРАЗЕЦ)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры. Нужно обратить внимание на несколько моментов.

• Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
• Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
• Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
• Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
• Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
• Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте ()

Органы управления ЖСК

Статья 115 Жилищного кодекса Российской Федерации четко определяет, что именно можно считать органами управления жилищно-строительного кооператива. Именно на основании данной статьи должен заполняться соответствующий раздел Устава ЖСК. На основании указанной статьи органами управления кооператива могут быть только:

• общее собрание членов ЖСК. Все решения, принимаемые на таком собрании, могут быть признаны законными только в случае, если на собрании присутствовали не менее пятидесяти процентов членов кооператива, равно как и решение было принято числом членов кооператива, превышающим половину. Если речь идет о вопросах, отраженных в Уставе кооператива, которые подлежат рассмотрению в порядке голосования на общем собрании, то на таком собрании проголосовать должны не менее трех четвертей членов кооператива;
• конференция членов кооператива. Она созывается только в том случае, если такая возможность предусмотрена Уставом кооператива, а общее количество членов такого кооператива превышает пятьдесят. В этом случае происходит выбор уполномоченных представителей от общего количества членов, которые будут принимать решения на собрании. Однако проводить голосование на конференции неправомочно, поэтому голосование в данном случае проводится в очно-заочной форме, а результаты вносятся в специальный протокол;
• правление кооператива. Выбор данного управляющего органа происходит из числа членов кооператива на тот срок, который был определен в Уставе кооператива. Выбор происходит на одном из собраний путем голосования за предлагаемые кандидатуры в члены такого правления. Порядок, в рамках которого должно функционировать правление кооператива, устанавливается не только Уставом, но также и другими внутренними документами, например, положением или регламентом работы. На правление возлагается обязанность руководства деятельностью кооператива в текущем порядке, а также полномочия выбора председателя кооператива. Что же касается отчетности, то правление предоставляет ее общему собранию членов кооператива или специально созываемой конференции;
• председатель кооператива. Он выбирается из числа членов правления кооператива и осуществляет свою деятельность в соответствии с возложенными на него правами и обязанностями, зафиксированными в Уставе кооператива. Иные внутренние акты на председателя не распространяют свое действие, в то время как на него возлагается обязанность действовать в соответствии с требованиями действующих норм законодательства. Вся деятельность председателя должна осуществляться только в соответствии с интересами кооператива и его членов.

ПРОВЕРКА ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

• Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
• Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
• Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
• Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
• Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

Требования к должностным лицам

Так как жилищно-строительный кооператив – это юридическое лицо, то к его должностным лицам предъявляются определенные требования, которые необходимо учитывать при избрании таковых лиц. В противном случае вся деятельность таких должностных лиц может быть оспорена, что повлечет сложности для функционирования самого кооператива. К числу таких требований относятся (на основании статьи 116.1 ЖК РФ):

• отсутствие судимости за умышленные преступления;
• отсутствие административного наказания в виде дисквалификации либо полное истечение срока такого наказания;
• отсутствие в трудовой биографии должностей руководителей или заместителей, главного бухгалтера или бухгалтера в организациях, занимающихся капитальным ремонтом, реконструкцией, строительством объектов капитального строительства или в организациях, которые проводят инженерные изыскания и проектирование таких работ, если указанные организации были признаны банкротами либо исключены из реестров и членов саморегулирующихся организаций в указанных сферах, а с момента таких санкционных действий в отношении указанных организационных не прошло три года.

Если обнаружено хотя бы одно из перечисленных нарушений, все юридически и финансово значимые действия таковых представителей правления кооператива могут быть оспорены, в том числе в судебном порядке.

Правила реорганизации ЖСК на основании положений Жилищного кодекса РФ

Реорганизация жилищно-строительного кооператива может быть осуществлена только в соответствии с решением общего собрания членов такого кооператива. Об этом говорит статья 122 ЖК РФ.

Такое решение должно быть запротоколировано и направлено в уполномоченные государственные органы для внесения изменений в имеющиеся записи в Едином государственном реестре юридических лиц.

На основании решения собрания членов кооператива может быть произведена реорганизация жилищного кооператива только в товарищество собственников жилья.

При этом потребуется пройти полную процедуру реорганизации.

Недостатки ЖСК

Есть у ЖСК и недостатки:

1. Процедуры покупки недвижимости через жилищный строительный кооператив проводятся без государственной регистрации. Данный факт позволяет проводить мошеннические махинации (например, двойная продажа квартиры).
2. ЖСК нельзя привлечь к ответственности, если сроки застройки будут нарушены или обнаружатся дефекты строительства. Участники только могут переизбрать руководство, но подвергнуть каким-либо санкциям саму компанию нет.
3. В договоре нельзя прописать конечную стоимость жилплощади.
4. Регулирование процесса продаж недвижимости через ЖСК представляется недостаточным. Оно производится по средствам ЖК РФ, а не Федеральными законами.

На видео о жилищно-строительных кооперативах

Несмотря на имеющиеся недостатки, ЖСК сегодня набирает в нашей стране все большую популярность (по статистике доля таких застройщиков растет каждый месяц). Участникам рекомендуется перед подписанием внимательно изучить договор на наличие «подводных камней». Оптимальным решением выглядит заказать с другими участникам кооператива.

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК. Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от договоров долевого участия. Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.