Кто ответит за залив квартиры в результате несогласованного ремонта

С кого взыскивают ущерб по делам о заливе.

Дела о заливе помещений в многоквартирном доме в судебной практике встречаются часто. Причина затопления обычно связана с неосторожными действиями соседей сверху либо некачественным содержанием общедомового имущества. В последнем случае за вред отвечает лицо, которое управляет многоквартирным домом. В суде основными вопросами по доказыванию становятся определение причины затопления квартиры и на чьем имуществе (личном или общедомовом) произошла авария.
Недавно Верховный Суд РФ отказал ТСЖ, которое было не согласно со взысканием с него более 600 тыс.руб. за затопление офиса (дело № А12 – 4046/2018).

ТСЖ управляло домом в Волгограде, в этом МКД было нежилое помещение, принадлежащее предпринимателю. На системе теплоснабжения произошла авария. в результате чего от горячей воды пострадало нежилое помещение и находящееся в нем имущество. Предпринимателю удалось возместить весь ущерб.

Обязанности собственников помещений

Районный суд указал, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются только те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы) и устройства системы отопления, которые обслуживают более одной квартиры (п. п. 5 и 6 Правил № 491).

Суд сделал вывод, что в данном случае радиаторы не относились к общему имуществу собственников в МКД, потому что были установлены в конкретных квартирах.

Ответственность перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором несут управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД (п. 42 Правил № 491).

Что касается собственников, то они, согласно ч. 1 ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им жилым помещениям по их назначениям, за ними закреплено бремя содержания этих помещений. Помещение нужно поддерживать в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Также собственники должны соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества.

Вред, причинённый имуществу гражданина, возмещает лицо, которое этот вред причинило (ст. 1064 ГК РФ). Районный суд рассмотрел дело и решил, что в данном случае ответственность за поломку стояка несёт собственник квартиры, в которой всё произошло.

В данном случае собственник не обратился за помощью и согласованием ни в управляющую компанию, ни в подрядную организацию, поэтому вины управляющей организации в произошедшем суд не увидел.

Должна ли управляющая организация стирать граффити со стен дома
22247

4

Действия собственника затопленного помещения.

В первую очередь, был составлен акт обследования, в котором указали причину затопления и описали причиненный ущерб. Причиной послужил разрыв соединения между полипропиленовой трубой, расположенной в офисе предпринимателя, и металлической подающей трубой отопления, горячая вода попала в помещение через отверстие в плите перекрытия подвала. В результате затопления пострадали полы, плитки подвесного потолка, предметы офисной мебели, выставочное оборудование, бытовая техника.

Далее предприниматель организовал и оплатил экспертизу для определения рыночной стоимости работ и материалов, которые нужны для восстановления поврежденного имущества. По заключению вышло, что рыночная стоимость работ и материалов составляет 565 тыс. руб.

Собственник написал в ТСЖ претензию с просьбой возместить ущерб, но ТСЖ ответило отказом, ссылаясь на то, что причиной затопления явилось ненадлежащие содержание имущества, находящегося в собственности истца.

Предпринимателю пришлось обращаться в суд, что в конечном итоге увеличило расходы ТСЖ.

Когда в заливе виноват застройщик дома?

Застройщик может быть виноват в заливе квартиры, когда специальной комиссией будет установлено, что причиной затопления явилось использование некачественных деталей при установке технологического и инженерного оборудования или вовсе его неправильная установка. При этом данные дефекты выявлены в течение гарантийного срока, который устанавливается договором и не может быть меньше трех лет.

Алгоритм действий тот же самый, что и в предыдущих ситуациях: вызов комиссии управляющей компании, составление акта, направление претензии застройщику с требованием возместить ущерб. В случае отказа застройщика в досудебном порядке урегулировать данный вопрос, следует обращаться с исковым заявлением в суд.

Однако, необходимо учитывать то обстоятельство, что получение собственником от застройщика инженерных сетей в ненадлежащем состоянии, само по себе не освобождает его от ответственности за причиненный этим имуществом вред третьим лицам.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео с советами адвоката по ведению дела в суде

Позиция суда.

Суд, кроме акта обследования и заключения о рыночной стоимости поврежденного имущества, исследовал также материалы проверки ГЖИ. Эта проверка проходила до затопления офиса, и в ходе нее инспекция установила, что система отопления встроенных нежилых помещений, расположенных в подвале, отнесена к общедомовому имуществу. Были выявлены нарушения в содержании этой системы отопления, и товарищество даже привлекли к административной ответственности, обязали восстановить надлежащее техническое состояние трубопроводов в подвальном помещении МКД.

Работы по восстановлению проводились по договору подряда между предпринимателем и ТСЖ – работы выполняло ТСЖ. Однако после этих работ соединение труб разорвало, что, по мнению предпринимателя, говорит о «качестве» выполненных товариществом работ.

Суд назначил экспертизу. Согласно ее заключению, причинами затопления явился разрыв соединения между металлопластиковой трубой, расположенной в офисе, и металлической подающей трубой отопления. Причиной разрыва соединения труб явилось некачественное выполнение монтажных работ соединения (некачественно выполненный обжим гильзы при монтаже труб). Эксперт указал, что замена в нежилом помещении труб отопления с металлических на металлопластиковые и полипропиленовые не повлияла на разрыв труб.

Суд пришел к выводу, что затопление офиса произошло, в том числе, по причине ненадлежащего обслуживания МКД со стороны ТСЖ. С него взыскали 565 тыс. руб.ущерба, 70 тыс. за услуги оценщика, 15 тыс. руб. за экспертизу и почти 9 тыс. руб. за госпошлину.

Ответственность УО за содержание общедомового имущества

Потерпевшие собственники подали апелляционное заявление, в котором указали, что прорыв стояка случился не из-за ремонта, а потому что управляющая организация плохо следила за системой отопления.

Свою позицию собственники подтвердили заключением экспертизы, которая обнаружила износ труб. К тому же владелица пострадавшей квартиры настаивала, что не могла заменить стояк самостоятельно, так как сделать это может только сотрудник УО, имеющий доступ в подвальное помещение, где расположены вентили.

Краевой суд встал на на сторону собственников. Он сослался на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённые постановлением правительства РФ от 13.08.2006 № 491, и напомнил, что стояк отопления относится к общему имуществу МКД. Управляющая домом организация, которая не содержала общее имущество собственников помещений МКД в должном состоянии, и ответственна за причиненный ущерб.

Управляющая организация установила, что стояк отопления был заменён, однако не указала на некачественность материала, не зафиксировала факт самостоятельной замены и не предоставила суду доказательства того, что собственник действительно сам заменил стояк.

Кроме того, входные двери в техническое подполье и подвал должны быть закрыты на замок. Ключи от них хранятся у тех, кто отвечает за содержание дома (п. 3.4.5. Правил Госстроя РФ № 170).

Исходя из этого суд сделал вывод, что собственники не могли самостоятельно, без согласования с управляющей компанией и получения свободного доступа к коммуникациям в подвальном помещении дома заменить стояк отопления. Это значит, что ответственность за причинённый квартирам ущерб лежит на управляющей организации.

Жалобы ТСЖ оставлены без удовлетворения.

ТСЖ обжаловало решение в вышестоящие суды, говоря о необходимости провести повторную экспертизу. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении требований, отметив, что ТСЖ не доказало необходимость проведения по делу повторной экспертизы, а несогласие с выводами экспертного заключения само по себе не влечет такой необходимости.

Товарищество позвало на помощь собственников других квартир, которые массово написали жалобы на решение суда, указав в них, что судебным актом затрагиваются их права, суд незаконно обременил их содержанием имущества предпринимателя, установив для его собственности режим общедомового имущества.

Суд указал, что собственники не привлекались к участию в деле, для обжалования жителями решения нужно, чтобы судебный акт не просто затрагивал их права и обязанности, а был принят непосредственно об их правах и обязанностях. Наличие у граждан простой заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет их правом на обжалование.

Арбитражный суд Поволжского округа также оставил жалобу ТСЖ без удовлетворения. Верховный Суд РФ в определении от 01.10.2019 № 306-ЭС19 – 16143 тоже отказался передавать кассационную жалобу для дальнейшего рассмотрения, сочтя верными выводы нижестоящих инстаниций.

Как установить виновника залива квартиры?

На практике, зачастую признавать свою вину в заливе квартиры и нести ответственность добровольно никто не хочет. Учитывая широкий круг возможных виновных лиц, разобраться в досудебном порядке не всегда представляется возможным.

Несмотря на то, что специальной комиссией управляющей компании составлен соответствующий акт с указанием причин и возможных виновников, он не всегда бывает объективен.

Иногда стоит привлекать сторонних экспертов для проведения независимой оценки случившегося. Или же в судебном порядке ходатайствовать о проведении судебной экспертизы. Стоит заметить, что суд, чаще всего, при вынесении решения основывается именно на выводах экспертного заключения, при этом виновными он может признать сразу несколько лиц ( например, застройщика и собственника квартиры). Вариаций бывает много. И для того, чтобы получить положительный результат, к суду необходимо тщательно готовиться.

Квалифицированная юридическая помощь при заливе помещения не будет излишней. Опытный юрист сможет выработать грамотную правовую позицию, защитить ваши права и интересы на всех этапах разрешения данной жилищной проблемы, добиться разумных размеров возмещения ущерба.

Запомнить

Внутридомовые инженерные системы – общедомовое имущество, хотя стояки и расположены в квартирах.

Управляющая организация несёт ответственность за содержание общедомового имущества независимо от того, где это имущество находится.

Возложить ответственность за содержание общедомового имущества на собственника возможно, только если удастся доказать, что ущерб был причинён именно из-за его противоправных действий.

Поэтому УО особенно тщательно следует подойти к процессу доказывания и сбору доказательственной базы.

Какие работы собственники должны согласовывать с управляющей организацией

Собственники помещений в МКД на основании п. 12 Правил содержания общего имущества № 491 могут совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества самостоятельно, с привлечением управляющей организации или подрядчика.

Но есть такие работы, которые собственники обязательно должны согласовывать с УО или соседями, они перечислены в п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг № 354. К ним относятся:

• внесение изменений в предусмотренные проектом инженерно-технические коммуникации и внутридомовые инженерные системы;
• слив теплоносителя из системы отопления без разрешения исполнителя;
• демонтаж или отключение обогревающих элементов;
• увеличение поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных документацией и т. д..

Управляющая организация отмечала, что собственница не согласовала с ней замену стояка. Но именно УО должна проконтролировать их качество, она же обязана регулярно осматривать всё имущество, которое ей доверили.

Услуги убoрщицы нельзя выделять отдельной строкой в квитанции
15975

7