Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Установление частного сервитута необходимо для обеспечение доступа и удовлетворения потребностей собственника недвижимости, если иным образом сделать это невозможно. При этом сделать это можно как добровольно, заключив соглашение о сервитуте или, в случае спора, по решению суда.
Нормы о сервитуте разбросаны по различным отраслям права, что создает дополнительные сложности в итак не простой теме. Поэтому их устранение осуществляет суд. В связи с этим для анализа мы возьмем судебные акты.
Проанализировав судебную практику можно обозначить определенные подходы к решению различного рода проблем, встречающихся в жизни. Речь пойдет только о частных сервитутах и для рассмотрения мы исследовали, помимо постановлений Президиума ВАС РФ, практику нашего родного региона, а именно дела, дошедшие до кассации Западно-Сибирского округа.
Рассмотрим наиболее частые вопросы, возникающие в судах по искам об установлении сервитутов.
Какие параметры можно учесть при расчете стоимости сервитута?
В соответствии с ч. 5 ст. 23 ЗК РФ сервитут должен быть наименее обременительным для того участка, в отношении которого он установлен. Соответственно, при расчете стоимости можно учитывать все затраты, а также возможную выгоду от его использования, если бы участок не был обременен сервитутом.
Минэкономразвития РФ в своем письме от 03.11.2009 № Д23-3607 указал, что «соразмерность платы за пользование земельным участком представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута».
Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении № 11248/11 от 28.02.2012 г. по делу № А45-12892/2010 разъяснил — какие именно параметры можно закладывать в стоимость сервитута, а именно:
1. Материальную выгоду, которую мог бы получить владелец обремененного участка будь он свободен от сервитута, например, в виде арендной платы;
2. Характер и интенсивность использования участка лицом, в пользу которого установлен сервитут;
3. Расходы владельца обремененного участка на обеспечение реализации права обладателя сервитута, например, на организацию и обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание в надлежащем состоянии дорожного покрытия и т.д.
Минэкономразвития РФ, в свою очередь, указал на возможность установления платы на основе отчета об оценке, выполненного в соответствии с Законом от 29.07.2009 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». А значит, все вышеуказанные затраты можно определить по действующим рыночным ценам. Правда следует учитывать, что указанное письмо носит исключительно рекомендательный характер и может быть учитываться судом, а может и нет.
Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
[Гражданский кодекс] [ГК РФ ч. 1] [Раздел II] [Глава 17]
. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьёй и статьями 275, 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
Кого следует привлекать при рассмотрении возможности обустройства альтернативных вариантов прохода?
Помимо того, что суд может привлекать лиц, обладающих специальными познаниями в различных областях, необходимо не забывать и про собственников соседних земельных участков.
Дело в том, что рассматривая например, альтернативные варианты проезда через другие участки необходимо учитывать права данных собственников и привлекать их как рассмотрению дела, иначе дело может быть отправлено на новое рассмотрение (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.08.2014 по делу N А70-11384/2013).
Отзывы клиентов
Отзыв Мининой М.В. Прошу выразить огромную благодарность Суховарову Юрию Владимировичу за грамотную консультацию, квалифицированную помощь по моему вопросу.
С благодарностью, Минина Маргарита Владимировна.
Благодарность к Соловьеву Константину Васильевичу Очень рада, что меня принимали на консультацию к Соловьеву Константину Васильевичу. Прекрасный, очень грамотный юрист. Примите мою благодарность за отличное обслуживание. Спасибо!
Валадзе Г.Г. 17.08.2018 г.
Благодарность от гр. Богодяж Н. Г. Я, Богодяж Н. Г. обратился в Юридическое агентство Санкт-Петербурга за помощью в споре с компанией АО РТК по поводу отказа в возврате товара согласно правил торговли, тем самым были нарушены мои права потребителя.
Благодаря юристу компании Степанову Д. Ю. мне удалось вернуть деньги за некачественный товар, а также мне были принесены извинения со стороны оппонента. Хочу выразить свою благодарность за квалифицированную помощь, оказанную мне Степановым Д. Ю. и Юридическим агентством Санкт-Петербурга.
С благодарностью, Богодяж.
Благодарность Степанову Д.Ю. от Щербаковой Т.И. Хочу выразить огромную благодарность Степанову Денису Юрьевичу за очень грамотное, высококвалифицированное ведение моего непростого дела по расторжению ДДУ с проблемным застройщиком, многократно переносившим сроки завершения строительства и полностью игнорировавшим наши претензии (от других юридических компаний). Претензия и жалобы Дениса Юрьевича поставили все на свои места достаточно быстро, избавив нас от угрозы штрафных санкций от застройщика, неправомерно включившего в договор их. Успехов Вам в отстаивании наших законных интересов! Спасибо!
С уважением, Щербакова Т.И. 04.12.2017г.
Благодарность Павлюченко Выражаю свою благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за квалифицированное ведение моего дела, грамотную консультацию и обоснованные решения, которые привели к возмещению всех заявленных убытков.
С уважением, Евгений Невинчаный
Благодарность от Болотина В.С. Благодарю Павлюченко Александра Викторовича за проделанную работу, проведённую в рамках расследования по административному делу. Отдельно благодарен за то, что практически все мероприятия в рамках дела были проведены Александром лично, без моего вовлечения, что позволило существенно сэкономить мое время. Также хочу отметить эффективность, с которой была выполнена работа. Хочу пожелать Александру дальнейших успехов в профессиональной деятельности и успешного завершения всех текущих и последующих дел, восстанавливая справедливость в отношении своих клиентов.
Болотин В.С., 12.02.2017 г.
Благодарность от Пискунова И.Б. У меня нет просто слов, чтобы выразить благодарность Сергею Вячеславовичу. Спасибо, что есть такие юрист. Спасибо за помощь по возникшему вопросу по трудовому договору.
Пискунов И.Б. 12.12.2018г.
Благодарность Суховарову Я, Корчагин Дмитрий Владимирович, выражаю благодарность и признательность юристу Суховарову Юрию Владимировичу за качественную и квалифицированную консультацию. Спасибо.
Благодарность от Томашпольской Н.А. Хочу выразить огромную благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за грамотную юридическую консультацию и чуткое, внимательное отношение ко мне, оказавшейся в сложной ситуации.
С уважением, Томашпольская Н.А. 01.07.18 г.
Благодарность от Ремедовой А.Г. Выражаю благодарность Юридическому Агентству Санкт-Петербурга, а именно Степанову Денису Юрьевичу за оказанную помощь в решении моего вопроса, а также выражаю благодарность всему коллективу общества по защите прав потребителей за отзывчивость и приятное общение.
Ремедова А.Г. 17.08.2018 г.
Что входит в предмет доказывания по искам об установлении сервитута?
Или должен ли истец доказывать суду, что ему чиниться препятствия для использования соседнего участка? Президиум ВАС РФ однозначно высказался на этот счет, отметив, что не нужно путать требования о прекращении нарушений прав собственности, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ) с требованиями об установлении сервитута (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010). Это разные иски и предметы доказывания у них, соответственно, разные. В качестве заключения отмечу, что более полное законодательное регулирование могло бы снять часть из обозначенных проблем, однако пока это приходится делать судам.
Различия установления платы за публичный и «частный» сервитут
При определении размера платы за сервитут имеет значение то, является ли сервитут публичным или «частным».
Установление размера платы при «частном» сервитуте
П. 5 ст. 274 ГК РФ установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Земельное законодательство также устанавливает, что собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату (п. 6–7 ст. 23 ЗК РФ).
Таким образом законодатель наделяет правом при установлении сервитута устанавливать плату за пользование части земельного участка. При этом споры зачастую касаются не столько установления платы за сервитут, а сколько ее размера.
Вопрос алгоритма или методики определения размера платы, особенно в отношении срочных сервитутов, остается открытым. Законодательно не закреплено, как именно должен определятся размер платы, за исключением требования соразмерности интересам лиц, чьи права ограничиваются. Размер платы должен устанавливаться адекватно, а не из принципиальности или вредности собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Он должен реально зависеть от ограничений и неудобств, которые претерпевают собственники земельного участка в случае установления сервитута. При несогласии размера платы вопрос необходимо будет решать в суде, которым будет принято решение о соотнесении соразмерности платы за сервитут и возможности наименьшего обременения собственника земельного участка.
П. 12 Обзора ВС РФ указывается, что плата за сервитут определяется исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами. При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком. Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов сторон необходимо учитывать конкретные условия пользования и объем сервитута.
В случае, если, например, произошло увеличение объема ограничения его прав, увеличилось количество использования земельного участка (стало в несколько раз больше проходить единиц техники и пр.), условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом (п. 13 Обзора ВС РФ).
