Оценка стоимости сервитута и обременений

Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Установление частного сервитута необходимо для обеспечение доступа и удовлетворения потребностей собственника недвижимости, если иным образом сделать это невозможно. При этом сделать это можно как добровольно, заключив соглашение о сервитуте или, в случае спора, по решению суда.

Нормы о сервитуте разбросаны по различным отраслям права, что создает дополнительные сложности в итак не простой теме. Поэтому их устранение осуществляет суд. В связи с этим для анализа мы возьмем судебные акты.

Проанализировав судебную практику можно обозначить определенные подходы к решению различного рода проблем, встречающихся в жизни. Речь пойдет только о частных сервитутах и для рассмотрения мы исследовали, помимо постановлений Президиума ВАС РФ, практику нашего родного региона, а именно дела, дошедшие до кассации Западно-Сибирского округа.

Рассмотрим наиболее частые вопросы, возникающие в судах по искам об установлении сервитутов.

Какие параметры можно учесть при расчете стоимости сервитута?

В соответствии с ч. 5 ст. 23 ЗК РФ сервитут должен быть наименее обременительным для того участка, в отношении которого он установлен. Соответственно, при расчете стоимости можно учитывать все затраты, а также возможную выгоду от его использования, если бы участок не был обременен сервитутом.
Минэкономразвития РФ в своем письме от 03.11.2009 № Д23-3607 указал, что «соразмерность платы за пользование земельным участком представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута».

Высший Арбитражный Суд РФ в своем Постановлении № 11248/11 от 28.02.2012 г. по делу № А45-12892/2010 разъяснил — какие именно параметры можно закладывать в стоимость сервитута, а именно:

1. Материальную выгоду, которую мог бы получить владелец обремененного участка будь он свободен от сервитута, например, в виде арендной платы;

2. Характер и интенсивность использования участка лицом, в пользу которого установлен сервитут;

3. Расходы владельца обремененного участка на обеспечение реализации права обладателя сервитута, например, на организацию и обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание в надлежащем состоянии дорожного покрытия и т.д.

Минэкономразвития РФ, в свою очередь, указал на возможность установления платы на основе отчета об оценке, выполненного в соответствии с Законом от 29.07.2009 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». А значит, все вышеуказанные затраты можно определить по действующим рыночным ценам. Правда следует учитывать, что указанное письмо носит исключительно рекомендательный характер и может быть учитываться судом, а может и нет.

1. Заказчик, являющийся организатором открытого запроса цен, ОАО «ЕЭСК», [Юридический адрес: 620014, г. Екатеринбург, ул. Бориса Ельцина, дом 1] (далее – Заказчик), настоящим объявляет о проведении процедуры открытого запроса цен и приглашает юридических лиц, физических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее — Исполнитель) подавать свои предложения на Право заключения договора на оказание услуг по оценке рыночной стоимости права ограниченного пользования земельным участком (сервитута).
2. Предмет запроса цен: Право заключения договора на оказание услуг по оценке рыночной стоимости права ограниченного пользования земельным участком (сервитута).
3. Основание закупки: ПЗ 2014 года. Протокол ЦЗК № 38 от 25.03.2014 года. Закупка № 14704, лот 2.
4. Настоящее Извещение о проведении запроса цен одновременно является и документацией о проведении запроса цен и именуется в дальнейшем «Документация о проведении запроса цен» или «Документация».
5. Открытый запрос цен проводится на ЭТП «B2b-energo.ru/» с использованием ее функционала. Подробное описание оказанных услуг и условий договора, а также процедуры открытого запроса цен содержаться в Документации, которую можно получить (скачать) на официальном сайте (www.zakupki.gov.ru) № 31401015714, а также на сайте ЭТП «B2b-energo.ru/» объявление № 356305 от 27.03.2014 г. и копией извещения, опубликованной на официальном сайте ОАО «ЕЭСК» № 308/03/14 от 27.03.2014 г.
6. Предмет договора: Право заключения договора на оказание услуг по оценке рыночной стоимости права ограниченного пользования земельным участком (сервитута), а именно:

Оценка частного сервитута (соразмерной платы за пользование чужим земельным участком на праве ограниченного пользования, величина которой равна убыткам, которые могут быть причинены в результате установления сервитута собственнику обремененного сервитутом земельного участка в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута) в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:425 расположенного на территории г. Екатеринбург Свердловской области.

1. Существенные условия технического задания на оказание услуг по оценке:

• имущественные права на земельный участок, в отношении которого проводится оценка – собственник Российская Федерация;
• цель оценки — определение рыночной стоимости частного сервитута (соразмерной платы за пользование чужим земельным участком на праве ограниченного пользования в целях прокладки и эксплуатации линий электропередачи и электросетевого имущества, величина которой равна убыткам, которые могут быть причинены в результате установления сервитута собственнику обремененного сервитутом земельного участка в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута) в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:425;
• предполагаемое использование результатов оценки — результаты услуг по проведению оценки Объектов оценки планируется использовать для заключения договора о предоставлении открытому акционерному обществу «Екатеринбургская электросетевая компания» права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком, в отношении которого проводится оценка;
• вид стоимости — рыночная стоимость;
• дата оценки — дата заключения договора на оказание услуг по оценке;
• место оказания услуг — Свердловская область.

1. Срок оказания услуг — не более 5 (Пяти) рабочих дней с момента заключения договора на оказание услуг.
2. Требования к составу услуг:

9.1. Исполнители обязаны осуществить самостоятельный сбор информации и провести её анализ на предмет:

• получения исчерпывающей информации о виде и объеме прав на Объект оценки, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права на Объект оценки (правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах);
• установления иных количественных и качественных характеристик Объекта оценки, в том числе содержащих описание существующих прав на них.

9.2. Исполнитель должен провести анализ предоставленной Заказчиком и самостоятельно собранной Исполнителем информации об Объекте оценки, с учетом степени достаточности данной информации для определения рыночной стоимости Объекта оценки. В случае, если представленная Заказчиком и самостоятельно собранная Исполнителем информация является недостаточной, что существенным образом влияет на достоверность оценки Объекта оценки, Исполнитель указывает это в Отчете об оценке.

9.3. Исполнители обязаны провести личный осмотр земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:425 и его фотографирование.

9.4. Исполнители обязаны произвести сбор и анализ рыночной информации по следующим направлениям:

• сбор и анализ информации макроэкономического характера и информации в целом о локальном рынке недвижимости;
• Исполнители выявляют и обосновывают состав факторов макроэкономического характера, влияющих на Объект оценки. При наличии необходимости Исполнители исследует в целом состояние инвестиционного климата в Российской Федерации. Исполнители анализирует текущую конъюнктуру и складывающиеся тенденции на локальном рынке недвижимости в целом в контексте задач и целей оценки;
• сбор и анализ информации о рынке/сегменте рынка, к которому относится Объект оценки;
• Исполнители выявляют и обосновывают состав и характер факторов, обусловленных местоположением (принадлежностью к определенной территории) недвижимого имущества, влияющих на стоимость Объекта оценки.

9.5.Исполнители обязаны произвести анализ наиболее эффективного использования Объекта оценки. При этом оценка должна производится на основании допущения, что наиболее эффективным использованием объекта оценки, является его использование в соответствии с правоустанавливающими/правоудостоверяющими документами и/или документами органов осуществляющих учет и инвентаризацию земельных участков.

10. Требования к оформлению отчета об оценке:

10.5. В качестве результатов услуг Исполнителями предоставляется Отчёт об оценке, подготовленный в соответствии с Федеральными стандартами по оценке РФ (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.07 № 254, 255, 256 (далее – ФСО РФ)) и сопроводительные материалы к отчётам об оценке.

10.6. Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

10.7. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки, должна быть подтверждена.

10.8. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и форма изложения процесса оценки должны позволить любому пользователю полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

10.9. В отчете об оценке должны быть отражены все промежуточные расчеты, а также вся существенная с точки зрения влияния на величину рыночной стоимости объектов оценки информация, полученная в ходе проведения оценки.

10.10. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан Оценщиками (работниками Исполнителей), которые провели оценку, а также скреплен личными печатями Исполнителей или печатью юридического лица, с которым оценщики заключили трудовой договор.

10.11. В приложении к отчету об оценке должны быть представлены:

• все документы, переданные Исполнителям Заказчиком, а также все документы и материалы, собранные и использованные Исполнителями в процессе проведения оценки;
• фотографии земельного участка, право ограниченного пользования которым оцениваются;

10.12. Обязательному отражению в отчетах об оценке подлежит:

• точное описание объекта оценки;
• реквизиты юридического лица и кадастровая стоимость объекта оценки;
• основание для проведения оценки;
• сведения об Оценщиках (место нахождения, банковские реквизиты, сведения о членстве Оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков);
• сведения о Заказчике проведения оценки (в т. ч. место нахождения, банковские реквизиты);
• сведения об обременении объекта оценки при его наличии (вид обременения и подтверждающие его наличие документы);
• применяемые стандарты и правила оценки;
• дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки) объекта оценки (указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объектов оценки) и порядковый номер отчета;
• перечень допущений и ограничений, которые необходимо учитывать при проведении оценки.

10.13. Результаты оценки оформляются с указанием рыночной стоимости с учётом НДС и размера НДС. Итоговые результаты оформляются с учётом округления до целых.

10.14. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся существенно важными для полноты отражения примененного Исполнителем метода расчета стоимости конкретных объектов оценки.

11. Предельная стоимость закупки: 60000,00 (Шестьдесят тысяч) рублей, без учёта НДС 18%, включая все накладные и командировочные расходы.

12. Оплата поставленной продукции осуществляется в соответствии с Разделом 2 проекта договора.

13. Участник должен обладать гражданской правоспособностью в полном объеме для заключения и исполнения Договора (должен быть зарегистрирован в установленном порядке и иметь соответствующие действующие документы на выполнение видов деятельности в рамках Договора). Участник не должен являться неплатежеспособным или банкротом, находится в процессе ликвидации, на имущество Участника в части, существенной для исполнения договора, не должен быть наложен арест, экономическая деятельность Участника не должна быть приостановлена. Подробные требования к участникам содержатся в документации по запросу цен (Приложение № 3. Техническое задание).

14. Участник имеет право подать только одну заявку. В случае подачи Участником нескольких заявок все они будут отклонены без рассмотрения по существу.

15. Заявка должна быть оформлена по форме, приведенной в приложении к настоящему запросу цен, и быть действительна не менее чем до 09 июня 2014 г. Заявка должна быть подписана лицом, имеющим право в соответствии с законодательством Российской Федерации действовать от лица Участника без доверенности, или надлежащим образом уполномоченным им лицом на основании доверенности (далее — уполномоченного лица). Предложение также должно быть скреплено печатью Участника. В случае, если Участником является физическое лицо, то Заявка должна быть им подписана собственноручно и заверена нотариально, или надлежащим образом уполномоченным им лицом на основании доверенности, заверенной нотариально.

16. Заявка должна быть подана на русском языке. Все суммы денежных средств, входящие в предложение, должны быть выражены в российских рублях.

17. Дата начала приема заявок: с момента публикации извещения.

18. Дата и время окончания приема Заявок: 01.04.2014 года в 12-00 (время московское). Заявка должна быть подана до указанного времени в следующем порядке: Заявка должна быть подготовлена в соответствии с требованиями Документации и предоставлена Организатору торгов в электронный сейф в соответствии с действующим регламентом электронной системы B2b-energo.ru в установленный срок.

19. Дата и время вскрытия Заявок: 01.04.2014 года в 14-00 (время московское).

20. Не допускается подача заявок на часть объема оказываемых услуг.

21. В связи с вышеизложенным Участник закупки должен включить в состав заявки следующие документы:

a) Заявка на открытый запрос цен по форме и в соответствии с требованиями Документации (Приложение № 2);

b) Таблица информации в отношении всей цепочки собственников (данные об участниках; в отношении участников, являющихся юридическими лицами — данные об их участниках и т.д.), включая бенефициаров (в том числе конечных), а также сведения о составе исполнительных органов Участника (Приложение № 4);

c) Согласие на обработку персональных данных (Приложение № 5);

d) Справку об отнесении Участника к малому/среднему/крупному субъекту предпринимательства (Приложение № 6);

e) Оригинал или нотариально заверенную копию Выписки из Единого Государственного Реестра юридических лиц, выданную не ранее чем за 30 дней до даты окончания приема Заявок на участие в открытом запросе цен;

f) Свидетельство, подтверждающее членство Оценщиков (представителя(ей) Исполнителя) в саморегулируемой организации оценщиков;

g) Страховые полисы, подтверждающие страхование гражданской ответственности Исполнителя и Оценщиков (представителя(ей) Исполнителя);

h) Письмо о возможности присутствия представителя(ей) Исполнителя для очного сотрудничества с Заказчиком на протяжении всего времени оказания услуг в сроки, установленные Договором;

i) Документы подтверждающие соответствие участника п. 6.3., настоящего технического задания (Участник должен иметь в штате не менее 3-х оценщиков представляющих разные СРО. В штате компании как минимум одни эксперт-оценщик должен обладать квалификацией эксперта СРО, сертифицированным специалистом по оценке недвижимости СРО).

22. Разъяснения настоящего извещения о проведении запроса цен не предусматривается.

23. Место и сроки рассмотрения заявок участников закупки и подведения итогов закупки: г. Екатеринбург, ул. Бориса Ельцина, д. 1, 04 апреля 2014 года.

24. Заявка должна быть оформлена в соответствии с Приложением № 2 к настоящей Документации.

25. Заказчик в срок до 04 апреля 2014 года определит Победителя. Единственным критерием выбора победителя будет являться цена, предложенная участником на открытый запрос цен. Победителем будет признан участник, предложивший минимальную цену.

26. По результатам проведения экспертного заключения по оценке поступивших предложений Закупочная комиссия имеет право отклонить Заявки, которые:

— в существенной мере не отвечают требованиям к оформлению настоящей Документации по запросу цен;

— поданы Участниками, которые не отвечают требованиям настоящей Документации по запросу цен;

— содержат Заявки, по существу не отвечающие техническим, коммерческим или Договорным требованиям настоящей Документации по запросу цен.

27. Организатором запроса цен предусмотрена возможность проведения аукционной процедуры понижения цены — переторжки, т.е. предоставление Участникам запроса цен возможности добровольно повысить предпочтительность их заявок путем снижения первоначальной, указанной в Заявке, цены. Процедура переторжки проводится с использованием ЭТП. Порядок проведения процедуры переторжки на ЭТП определяется правилами данной системы. Участник запроса цен, участвовавший в переторжке и снизивший свою цену, обязан в течение одних суток дополнительно представить откорректированные с учетом новой, полученной после переторжки цены, документы, определяющие его коммерческое предложение с приложением соответствующих файлов. Изменение цены в сторону снижения не должно повлечь за собой изменение иных условий Заявки. По решению Закупочной комиссии порядок проведения переторжки может быть уточнен.

28. В течение 2 дней после определения Победителя Заказчик уведомит его об этом и в течение 5 дней подпишет с ним соответствующий Договор на условиях настоящего запроса цен и заявки Победителя.

29. Если заявка участника закупки заинтересует заказчика, в целях заключения Договора такому участнику закупки необходимо представить следующий пакет документов:

ü Заверенную и скрепленную печатью Участника копию Устава предприятия в действующей редакции;

ü Оригинал или нотариально заверенную копию Выписки из Единого Государственного Реестра юридических лиц, выданную не ранее чем за 30 дней до даты окончания приема Заявок на участие в открытом запросе цен;

ü Свидетельство о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц;

ü Свидетельство о постановке на учёт Российской организации в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской федерации;

ü Заверенные Участником копии документов (приказов, протоколов собрания учредителей о назначении руководителя и т.д.), подтверждающие полномочия лица, подписавшего предложение, а также его право на заключение соответствующего Договора по результатам открытого запроса цен. Если предложение подписывается по доверенности, предоставляется оригинал или нотариально заверенная копия доверенности и вышеуказанные документы на лицо, выдавшее доверенность;

30. Ответственный исполнитель: Аржанникова Евгения Николаевна тел.;; факс (343) 359-00-59, электронная почта;

31. Данная закупка открытого запроса цен не является торгами (конкурсом, аукционом), и ее проведение не регулируется статьями 447-449 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, п.2 ст. 3 Федерального закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». Данная процедура запроса предложений также не является публичным конкурсом и не регулируется статьями 1057-1061 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Организатор имеет право отказаться от всех полученных предложений по любой причине или прекратить процедуру запроса цен в любой момент, не неся при этом никакой ответственности перед Участниками. Данная процедура открытого запроса цен не накладывает на Заказчика никаких гражданско-правовых обязательств по заключению договора.

32.

Приложения:

Приложение №1 – Проект договора.

Приложение №2 – Заявка на открытый запрос цен.

Приложение №3 – Техническое задание.

Приложение №4 – Таблица информации в отношении всей цепочки собственников.

Приложение №5 – Согласие на обработку персональных данных.

Приложение №6 — Справка об отнесении Участника к малому/среднему/крупному субъекту предпринимательства.

Кого следует привлекать при рассмотрении возможности обустройства альтернативных вариантов прохода?

Помимо того, что суд может привлекать лиц, обладающих специальными познаниями в различных областях, необходимо не забывать и про собственников соседних земельных участков.
Дело в том, что рассматривая например, альтернативные варианты проезда через другие участки необходимо учитывать права данных собственников и привлекать их как рассмотрению дела, иначе дело может быть отправлено на новое рассмотрение (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.08.2014 по делу N А70-11384/2013).

Что входит в предмет доказывания по искам об установлении сервитута?

Или должен ли истец доказывать суду, что ему чиниться препятствия для использования соседнего участка? Президиум ВАС РФ однозначно высказался на этот счет, отметив, что не нужно путать требования о прекращении нарушений прав собственности, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ) с требованиями об установлении сервитута (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 по делу N А45-12892/2010). Это разные иски и предметы доказывания у них, соответственно, разные. В качестве заключения отмечу, что более полное законодательное регулирование могло бы снять часть из обозначенных проблем, однако пока это приходится делать судам.

Как происходит установление соразмерной платы за сервитут

Соразмерная плата за использование сервитута устанавливается по результатам проведенной оценки.

Эта величина может быть установлена только в строгом соответствии с условиями и положениями действующего гражданского законодательства, так как выплата вознаграждения за пользование чужим имуществом предусмотрена именно нормами этого законодательства.

Плата за использование сервитута может быть зафиксирована как изначально в тексте договора об установлении сервитута, так и в тексте специально составленного дополнительного соглашения.

Если речь идёт о формировании оплаты за использование такого обременения в тексте договора, то величина этой стоимости указывается в специальном разделе, посвящённом установленной стоимости сервитута, а также порядку взаиморасчетов между сторонами соглашения.

Режим выплат также определяется в тексте договора или специально оформленном дополнительном соглашении на основе некоторого перечня данных:

• Срока действия обременения в зависимости от возможностей достижения целей, ради которых он был установлен;
• Степени обременения, которое оказывает непосредственное влияние на возможности использования земельного участка в полном объеме;
• Общей стоимости установленного сервитута, определённого по результатам оценки установленного обременения.

Для большей наглядности в качестве приложения к договору может быть сформирован специальный график платежей, в котором будет отражена вся периодичность совершаемых выплат в зависимости от срока использования участка.