Что говорит закон?
Регулирует проблему законного пользования жилплощадью Жилищный Кодекс РФ, называя основания для выписки жильцов из квартиры (в том числе служебной, муниципальной, не приватизированной, общежития).
В статье 90 Жилищного Кодекса говорится, что в случае полугодовой неуплаты «коммуналки» за муниципальное жилье возможно выселение его жильцов, но с предоставлением им другой жилплощади по найму.
В статье 85 Жилищного Кодекса есть перечень прочих условий для выписки: использование жилплощади не по назначению (магазин, склад и др.); проживание в доме, подлежащем сносу; передача прав на жилье религиозным сектам; незаконная перепланировка с изменением площади.
За неуплату коммунальных платежей закон не дает права выписывать собственника из приватизированной недвижимости, за это налагается штраф, а для выселения нужны другие основания (статья 32 Жилищного Кодекса): дом подлежит сносу из-за нужд государства (в данном случае предполагается выкуп квартиры у собственника государством).
Статья 91 ЖК РФ регламентирует выписку из коммунальной квартиры: за нарушение интересов соседей и бесхозяйственное обращение с квартирой сначала наймодателем делается предупреждение жильцу с указанием срока его исправления. Следующая инстанция, если поведение жильца в лучшую сторону не меняется, — суд, который может назначить крайнюю меру — выселение без предоставления другого жилья.
В статьях 90-й, 91-й и 103-й говорится об основаниях выселения из служебного жилья: в связи с расторжением наймового договора; за долги (предоставляется другая жилплощадь); из-за нарушенных правил проживания (через суд, другое жилье не предоставляется).
Согласно закону, арендатор может быть выселен из помещения, если закончился срок аренды, не уплачено за аренду, нарушены ее правила, испорчено имущество. Принудительная выписка арендатора, равно как и квартиросъемщика, возможна только через суд.
Статья 31 Жилищного Кодекса говорит о правомерности выселения бывшего супруга (супруги), если квартира не находится в его собственности.
Прокурор имеет полномочие давать санкцию на выселение. Это решение может быть обжаловано в суде.
Основания предусматриваются также следующими статьями ЖК РФ: , , 133.
Выселение из муниципальной квартиры
Для прекращения договора социального найма с жильцом в на площади, переданной в пользование гражданина органом муниципальной власти, предусмотрены следующие основания:
- накопление задолженности сроком более 6 месяцев;
- причинение помещению вреда нанимателем, его родственниками или друзьями;
- использование квартиры или комнаты в коммунальной квартире не по назначению;
- нарушение прав соседей, создание условий для невыносимого проживания рядом, порча их имущества, угрозы физической расправы, постоянное эмоциональное давление;
- нарушение цели использования помещения, размещение в нем производства или складов, магазинов, иных объектов коммерческой деятельности;
- разрушение жилой постройки, нарушение ее целостности любыми способами, что влечет уничтожение имущества;
- изменение назначения помещения – перевод из жилого в коммерческий фонд по решению органов муниципальной власти;
- признание объекта недвижимости грозящим обвалом или обрушением при издании соответствующего органа администрацией района.
Для лишения права пользования помещением не требуется в вышеуказанных случаях решения суда. Выселение осуществляется в связи с регулярным нарушением обязательств в связи с пользованием жильем, переданным для расселения на основании распоряжения муниципальных органов.
Мнение эксперта:
Следует обратить внимание на то, что при выселении гражданина из фонда социального жилья в связи с нарушением правил его пользования на основании ст.91.12 ЖК РФ другое помещение не предоставляется.
Игнатьева Р.Е., судебный пристав
Каковы основания?
Если человек, подписавший договор найма, или кто-то из его семьи несанкционированно пользуются квартирой не как жилым помещением, права соседей нарушаются ими, за жилплощадью нет должного ухода, и все эти нарушения не устраняются после сделанного наймодателем предупреждения, жильцы могут быть выписаны после решения суда, жилье взамен им предоставлено не будет.
Что говорит закон о выселении из квартиры человека, лишенного прав родителя? Такой гражданин, при условии судебного запрещения жить вместе с детьми, обязан быть выселен из квартиры, где живут дети. О том, как происходит выселение несовершеннолетних и возможно ли оно, читайте здесь.
Наниматель, живущий с семьей, полгода не делающий платежей, выселяется после судебного процесса. Семье предлагают другое жилье, по размерам соответствующее жилплощади в общежитии.
После выселения предлагают (по договору найма) другое жилье в следующих случаях:
- Дом должен быть снесен.
- Планируется перевод квартиры в помещение с другим функциональным назначением.
- Квартира получает статус нежилого помещения.
- Жилплощадь не является пригодной для безопасного проживания в ней жильцов.
- При капремонте или работах по реконструкции дома нет возможности сохранить прежнюю площадь. Норма предоставления количества квадратных метров на одного человека не будет соблюдаться.
- Квартира по закону должна быть передана религиозной организации.
Введение
Гражданин отработав 20 лет на одном из предприятии в Санкт-Петербурге, так и не получив квартиру по очереди, и оказался в затруднительном положении. Администрация одного из районов Санкт-Петербурга подала в суд исковое заявление о выселение гражданина из занимаемого помещения с предоставлением другого жилого помещения. На протяжении долго времени гражданину была выделена сначала одна комната в общежитии, потом другая, но официально это все фактически не закреплялась, он был внесен только в форму 9 по коммунальной квартире. Сам статус дома — общежитие — это или нет также, не понятен. На протяжении 6 лет гражданин пытался через суд добиться заключения с ним договора социального найма на комнату, но суды проиграл и вот наша Администрация подала в суд на выселение гражданина!
Администрация с учетом правил, что выселять гражданина отработавшего 10 лет на предприятии без предоставления жилого помещения нельзя (ч.1 ст.108, ст. 110 ЖК РСФСР), предоставила ему комнату в общежитии, но метраж комнаты 11 кв.м. , а удаленность от работы примерно 1.5 часа езды.
Виды выселения
По последствиям:
- С предоставлением жильцам благоустроенного жилья взамен.
- С предоставлением новой неблагоустроенной жилплощади.
- Без предложения жилья взамен.
По инстанции, выдающей разрешение:
- По судебному постановлению.
- Административное выселение (постановление прокурора). Его причины: может произойти обвал дома; жильцы незаконно заняли жилплощадь. Можно обжаловать в суде.
Кто может выселить из квартиры? Собственник жилплощади, муниципалитет и организация, являющаяся наймодателем.
Добровольное
Нельзя в принудительном порядке выписать лиц, которые получают алименты; лиц, имеющих такие же права на пользование квартирой, как и те, кто желает их выселить.
Добровольно выселяющемуся человеку следует написать заявление в паспортный стол (бланк и образец заполнения).
Через 3 дня, как только заявление рассмотрят, его выпишут. В паспорте сделают отметку о снятии с регистрации.
Принудительное
Выселить человека без его добровольного согласия можно через суд или после поставления прокурора.
Как происходит выселение? Для начала истец пишет заявление, к которому прикладывает доказательства того, что он является собственником, оплачивает государственную пошлину.
Суд выносит решение, руководствуясь которым паспортный стол производит выписку.
Часто рассмотрение дел о выселении квартиросъемщиков в принудительном порядке затягивается на несколько месяцев. Собственник получает положительное решение суда только если доказывает, что нарушение фактически было сделано.
Но в случае неимения у квартиранта своего жилья и подтверждения им статуса малообеспеченного гражданина, договор, скорее всего, продлят на год, несмотря на нарушения.
Если квартирант был прописан, положительное для собственника решение суда необходимо отнести в паспортный стол, чтобы гражданина сняли с регистрации. Далее, если квартирант не желает выполнять судебное решение, действуют судебные приставы.
8 оснований выселения из квартиры
Как законно выселить квартирантов из собственной квартиры (порядок действий)
Чтобы принудительно (если добровольный вариант невозможен) выселить квартиранта, собственнику жилья следует подать заявление в суд. Предварительно квартирант в письменной форме уведомляется собственником о предстоящем судебном обращении.
У собственника должна сохраниться копия письма вместе с квитанцией о его оплате (это доказательство может пригодиться в суде).
Квартирант предупрежден, но добровольно выехать не согласен — составляем иск в суд. К заявлению необходимо приложить договор найма (копию), документ о праве собственности (копию).
В суде также потребуют документы, которые подтверждают личность собственника.
Заявитель должен документально подтвердить нарушения, сделанные съемщиком. Такими подтверждениями могут стать фотографии, протоколы полиции (копии), неоплаченные счета. Претензии заявителя могут подтвердить показания соседей.
Как составить исковое заявление?
В начале иска должны быть реквизиты суда, истца, ответчиков (ответчика) и других лиц (если они есть), название заявления.
В главной части — перечисление оснований для выселения (расторгнут брак, закончился срок найма, указанный в договоре и др.). Обязательно указывается, что жилье находится в собственности. Прописываются обстоятельства, при которых граждане были вселены в квартиру.
В основной части должно быть написано, что жильцы в письменной форме неоднократно предупреждены о необходимости их выписки, но добровольно выезжать из помещения не собираются. Эта часть должна содержать информацию о свидетелях (если они есть), готовых подтвердить ваши слова.
В конце главной части указываются статьи ГПК РФ: 131, 132, в соответствии с которыми составляется заявление.
Резолютивная часть документа включает в себя требование выселить жильца (или нескольких жильцов) из жилплощади, принадлежащей истцу (нужно прописать точный адрес жилья).
Если есть свидетели, в резолютивной части должны быть ходатайства об их вызове в суд (указываются ФИО, адреса и другая контактная информация о свидетелях).
Завершает документ дата подачи искового заявления, подпись собственника квартиры (истца) и расшифровка подписи.
Экземпляров заявления должно быть на 1 больше, чем количество ответчиков.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- о праве собственности (копию);
- о подтверждении начала и окончания семейных отношений (копию);
- договор о найме (копию);
- уведомление жильца о необходимости его выписки (оно должно содержать его подпись или отметку о том, что получатель отказался подписать документ);
- квитанция об уплаченной государственной пошлине (оригинал).
Оригиналы документов, кроме квитанции, предъявляются непосредственно судье.
Бланк искового заявления о выселении.
Комментарий к Статье 35 ЖК РФ
1. Выселение граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено, а также граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением, производится исключительно по решению суда.
Юридическим основанием прекращения права пользования жилым помещением чаще всего является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).
В случае, когда должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.
Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях — при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества.
Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества выселенного должника с возложением на должника понесенных расходов. Если в течение двух месяцев со дня выселения должник не забрал указанное имущество, то судебный пристав-исполнитель после предупреждения должника в письменной форме передает указанное имущество на реализацию в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.
Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника и оставшиеся после возмещения расходов по исполнению, возвращаются должнику. Не востребованные должником денежные средства хранятся на депозитном счете подразделения судебных приставов в течение трех лет. По истечении данного срока указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет (см. ст. 107 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» <1>). ——————————— <1> СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849; 2008. N 20. Ст. 2251; 2009. N 1. Ст. 14; N 23. Ст. 2761; N 29. Ст. 3642; N 39. Ст. 4539 — 4540; N 51. Ст. 6162.
2. Правила ч. 2 ст. 35 Кодекса применяются в случаях, когда: а) право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда по правилам ч. 4 ст. 31 Кодекса; б) право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, возникло у гражданина-пользователя на основании завещательного отказа (ст. 33 Кодекса).
В случаях, если лицо, пользующееся жилым помещением по указанным основаниям, допускает нарушения, перечисленные в ч. 2 ст. 35 Кодекса, собственник соответствующего помещения до обращения в суд должен выполнить требования, установленные в рассматриваемой норме. После этого он вправе обратиться в суд с заявлением о выселении указанного лица. В случае удовлетворения судом данного требования собственника выселение производится по правилам исполнительного производства (см. комментарий к ч. 1 ст. 35 Кодекса).
В судебной практике возникал вопрос, в какой форме должно быть сделано предупреждение, предусмотренное ч. 2 ст. 35 и ч. 1 ст. 91 Кодекса, чтобы в случае его неисполнения имелись основания для выселения указанных в данных статьях граждан по требованию собственника или наймодателя? Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, постольку в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 и ч. 1 ст. 91 Кодекса, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. <1>). ——————————— <1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.
Общий порядок действий судебного пристава
Изучение судебного решения и исполнительного листа, вынесение постановления об исполнительном производстве — все это задачи судебного пристава. Письменные уведомления собственника и нанимателей его жилплощади о том, что возбуждено исполнительное производство.
Обеспечение явки нанимателей с целью решить вопрос без принудительного выселения.
Если наниматели отказываются выполнить требование суда и добровольно освободить жилплощадь, выносится постановление взыскать исполнительский сбор. Пристав должен лично вручить жильцам уведомление о времени, в течение которого им необходимо освободить помещение.
Срок вышел, а наниматели помещения не покинули — задача пристава принудительно выселить жильцов. Во время процесса должны присутствовать 2 человека (понятые), не заинтересованные в том, как закончится процедура.
Пристав должен составить акт с подписями всех участников процесса и опись всех вещей выселяемых жильцов с указанием, где они хранятся. Если не предлагается жилья взамен, вещи хранятся в специальных помещениях. Имущество не удерживается.
По окончании всех действий должно быть вынесено постановление о том, что исполнительное производство закончено.
