Перечень организаций для управления многоквартирным домом: временная управляющая компания

Порядок управления многоквартирными домами

Основы, на базе которых осуществляется управление жилыми объектами, являющимися государственной собственностью России, ее образований и субъектов местного самоуправления, определяются статьей 163 Жилищного кодекса. Положения, находящиеся в данной статье, являются новшеством для российского жилищного законодательства и в отличие от статей 16, 17 предыдущего кодекса от 1983 года, которые закрепляли централизованную управленческую систему фондом жилья, предлагают систему, которая адекватна для рыночных отношений.

Согласно новому законодательству управление многоквартирным домом, помещения которого являются государственной собственностью, имуществом субъектов РФ или структур местного самоуправления, осуществляется в порядке, который установлен соответствующими уполномоченными органами (гос- или исполнительной власти, структурами местного самоуправления).

В кодексе отсутствует детальное регулирование управленческой системы жилищным фондом государственного или местного уровня через определение звеньев на местном, региональном или федеральном уровнях.

Кодекс устанавливает бланкетную норму, которая определяет, что процедуры руководства многоквартирным домом, помещения которого пребывают в городской, региональной или федеральной собственности, устанавливаются органами, указанными в данной норме. Это позволяет каждому собственнику лично определять порядок управления собственным имуществом, который будет оптимальным в конкретном случае.

Что же подразумевает порядок управления подобным строением? Это означает, что для органов госвласти или местного самоуправления, а также государственных и прочих учреждений, которые отвечают за руководство таким многоквартирным домом, устанавливаются определенные указания, содержащиеся в соответствующих нормативных актах. В таких документах должны быть определены способы, которые помогут достичь управленческих целей, указанных в пункте 1 статьи 161 Жилищного кодекса.

Важно отметить, что несмотря на название статьи, она определяет не только порядок управления многоквартирными домами, помещения в которых пребывают в государственной собственности или субъектов России и структур местного самоуправления, но и теми жилыми объектами, в которых доля такого имущества в общих собственнических правах составляет больше половины.

Документ

• PDF
  121Kb

  Постановление от 21 декабря 2021 года №1616

Внесено Минстроем России.

Федеральным законом от 31 декабря 2021 года №485-ФЗ статья 161 Жилищного кодекса дополнена новой нормой, согласно которой управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, осуществляется управляющей компанией, которую определяет орган местного самоуправления. Порядок определения органом местного самоуправления управляющей компании устанавливается Правительством России. Такая управляющая компания будет управлять многоквартирным домом до выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления с управляющей организацией, определённой собственниками помещений или по результатам открытого конкурса, но не более одного года (далее – временное управление).

Специфика объекта управления

Пункт 1 комментируемой статьи Жилищного кодекса определяет специфику объектов управления, помещения которых относятся к собственности Российской Федерации. Она состоит в том, что на такое строение собственнические права принадлежат одному публично-правовому образованию и ни на одно помещение в нем, независимо от того жилое оно или не жилое, не имеет собственнических прав какое-то другое лицо.

В таком здании нет совместного имущества, это возможно исключительно в тех случаях, когда имеют место два или более владельцев помещений, которые индивидуально определены. Так же исключается наличие общего собрания владельцев. Подобных строений стало больше 1 марта 2013 года после того, как была закончена бесплатная приватизация.

Последствия истечения срока деятельности временной УК

Срок 1 год считается вполне достаточным для того, чтобы собственники недвижимости в МКД успели провести общее собрание согласовать спорные вопросы и выбрать форму управления. В этом отношении закон довольно лоялен и не требует участия в собрании 100% собственников. Более того, учитывая вероятность проживания собственников в населенных пунктах и регионах, расположенных не по месту нахождения их собственности, допускается проведение заочного голосования.

Это важно знать: Коммерческое предложение по управлению многоквартирным домом

Даже эти лояльные требования не всегда оказываются реализованными. По истечении года собственники могут не определиться с выбором формы управления. В этом случае автоматической пролонгации (продления) управления временной УК, назначенной ранее, не происходит. Цикл выбора (назначения) новой временной УК осуществляется с соблюдением требований о внесении в список временных УК администрации МО и проведения открытого конкурса. Число сроков, в течение которых может назначаться временная УК, в законе не ограничено.

Новый механизм управления МКД направлен на сохранение преемственности в управлении общим имуществом собственников недвижимости в строении. Недопущения его выхода из строя или приведения в состояние, требующее ремонта.

Хотя, ответственность за общее имущество лежит на собственниках приобретших недвижимость в доме, осознание этого приходит не ко всем и не сразу. Именно на этот «темный» период в сознании жильцов вводится временное управление МКД .

Субъект права собственности

Субъектом собственнических прав в многоквартирном доме, помещения в котором относятся к государственной или муниципальной собственности России, может быть лишь одно лицо. Если исходить из этого положения, становится понятно, что руководство таким жилых зданием определяется уполномоченным федеральным исполнительным органом, органом госвласти или местного самоуправления, исходя из положений, которые определены Жилищным кодексом. Полномочия органов определяются Правительством России.

Подобный порядок является заменой решению общего собрания владельцев помещений, расположенных в многоквартирных домах, на помещения в которых имеют собственнические права различные лица.

Положения пункта 1 статьи 163 не применяются по отношению к зданиям, которые пребывают в собственности ни одного публично-правового образования, муниципальных образований или физических лиц. В таком случае управляющим органом многоквартирного дома является его высший управленческий орган – общее собрание владельцев помещений, которые должны в порядке, установленном законом, выбрать один из возможных методов управления, которые указаны в статье 161 в пункте 2 Жилищного кодекса.

Реализация управления временной УК

Чтобы соблюсти права собственников недвижимости в МКД , назначая временную УК, органы муниципальной власти должны предусмотреть:

• перечень услуг и работ, которые будет осуществлять временная УК, по содержанию, обслуживанию и ремонту дома. Этот перечень должен содержаться в условиях открытого конкурса, в котором участвуют УК-претенденты;
• плата за оказываемые временной УК услуги — не должна превышать размер, установленный органом местного самоуправления МО;
• обеспечивать беспрепятственное пользование коммунальными услугами в течение всего срока временного управления.

Способ управления управляющей организацией

Управляющей организацией является коммерческая структура или индивидуальный предприниматель, которым по решению владельцев помещений передаются полномочия по вопросам управления совместных имуществом, создания безопасных и комфортных условий жизни особ и предоставлению коммунальных услуг.

В данном случае заказчиком услуг такой организации выступают уполномоченные структуры от лица РФ:

• органы госвласти;
• структуры региональной власти;
• муниципальные образования.

Выбирается такая управляющая структура на конкурсной основе. Осуществляется это на основании Постановления Правительства №75, закрепляющей критерии, по которым отбирается управляющий.

Особенности процесса отбора управляющей организации в случае, когда собственником жилья являются органы государственной власти или местного самоуправления:

• управление управляющей структурой – единственно возможный способ руководства, который заранее предопределен нормативными документами;
• такая организация выбирается на основании результатов открытого конкурсного отбора. В случае если такой отбор не состоялся – без проведения конкурса;
• в качестве организатора конкурса могут выступать как сами органы госвласти или местного самоуправления, так и привлеченное лицо, с которым заключен соответствующий контракт.

После того как управляющая организация определена, с ней заключается соответствующий контракт. В данном случае условия заключения такого договора должны быть зафиксированы в конкурсной документации.

Нужно отметить, что разработан специальный порядок, по которому отбирается управляющая организация структурами местного самоуправления. Регламентируется он ФХ № 94 от 21.07.2005 года. В этом случае заказчиком услуг выступают структуры местного самоуправления/органы, которые ими уполномочены, или юрлица, которые привлечены заказчиком по соответствующему контракту для организации и проведения конкурса.

Комментарий

• Комментарий Виталия Мутко к постановлению от 14 декабря 2018 года №1541 об изменениях в порядке проведения открытых конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами и постановлению от 21 декабря 2021 года №1616 о порядке временного управления многоквартирными домами, в отношении которых не определён способ управления или управляющая организация

Жилищным кодексом предусмотрено, что открытый конкурс проводится органом местного самоуправления в случаях, если в течение шести месяцев в доме не выбран способ управления, если это новый дом или если управляющая организация прекратила управление домом. Правила проведения такого конкурса утверждены постановлением Правительства от 6 февраля 2006 года №75.

Подписанным постановлением утверждены Правила определения управляющей организации для временного управления многоквартирным домом. В соответствии с Правилами управляющая организация для временного управления будет определяться органом местного самоуправления из формируемого этим органом перечня. В перечень будут включаться управляющие организации, представившие в орган местного самоуправления заявление о включении в перечень, и управляющие организации, признанные участниками открытого конкурса. При этом необходимым условием для участия управляющей организации в открытом конкурсе будет её согласие на включение в перечень.

Установленный механизм временного управления позволит обеспечить непрерывность управления многоквартирным домом в случаях, когда собственниками помещений не приняты необходимые решения для управления домом.

Выбор управляющей организации

Пункт 2 статьи 163 определяет, что существует один возможный способ руководства многоквартирным домом, если часть в праве совместной собственности на совместное имущество Российской Федерации, ее субъекта или структуры местного самоуправления составляет больше половины. Таким единственно возможным вариантом является управление управляющей организацией.

На законодательном уровне закреплено, что управляющая организация выбирается органом местного самоуправления, исходя из результатов открытого конкурсного отбора, который был проведен согласно Правилам, утвержденным Правительственным постановлением от 06.02.2006 года №75.

Обусловленность подобного подхода состоит в том, что в случае преобладания публичной части в праве совместной собственности на общее имущество в подобном строении, решения по большему числу вопросов, которые бы выносились на голосование общего собрания владельцев жилья в многоквартирных домах, были бы изначально предрешены. Это положение в определенных случаях ограничивало бы права и законные интересы лиц, которые владеют и проживают в жилищах такого типа.

Требование, которое законодатель выдвигает к методу выбора управляющей структуры путем объявления открытого конкурса, способствует достижению цели обеспечить одинаковые условия для функционирования организаций различных форм собственности (частной, государственной и др.). Управлять многоквартирным домом, о котором идет речь в статье 163, могут и индивидуальные предприниматели. Контракт с отобранной управляющей структурой должен заключаться на условиях, которые соответствуют требования статьи 162 ЖК России.

Эксперты дают положительную оценку положениям, находящимся в статье 163 ЖК России. Их правильная реализация позволит прекратить беспорядочный подход к содержанию государственного жилищного фонда.

Автор статьи

Новости ЖКХ

С 1 января 2021 года многоквартирные дома, для которых не определена управляющая компания, могут попасть под временное управление. Проект соответствующего постановления правительства представил для публичного обсуждения Минстрой России. Как отмечает министерство, новый механизм разрабатывается для организации временного управления многоквартирными домами (далее – МКД) в целях надлежащего содержания общего имущества.

Причем под временным управлением многоквартирным домом предлагается понимать управление домом, в отношении которого собственниками не определен или не реализован способ управления, а открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления по отбору управляющей организации, признан не состоявшимся.

Планируется, что управление в такой форме будет осуществляться управляющей организацией на основании решения органов местного самоуправления, исполнительной власти городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя до момента:

1. определения способа управления МКД;
2. заключения договора управления МКД с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме;
3. подведения итогов открытого конкурса.

Минстрой России предполагает, что для введения внешнего управления указанные органы власти будут издавать распорядительный документ о заключении договора временного управления. Однако планируется, что прогнозируемый срок действия такого договора будет зависеть от даты проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации и не сможет превышать один год даже с учетом возможного его продления.

Кроме того, в числе обязательных условий договора планируется установить: соответствие обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, а также размера платы за содержание и ремонт жилого помещений размеру установленному органом местного самоуправления.

Деятельность по временному управлению МКД планируется прекращать в случаях:

1. непродления срока действия соответствующего договора при том, что собственниками не определен или не реализован способ управления, а открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления по отбору управляющей организации, признан не состоявшимся;
2. принятия собственниками помещений в МКД решения о непосредственном управлении МКД или избрания в качестве способа управления ТСЖ, ЖК или другого специализированного потребительского кооператива (в том числе до окончания срока действия договора временного управления);
3. заключения договора управления МКД с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в доме или по результатам открытого конкурса (в том числе до окончания срока действия договора временного управления).

Как поясняет министерство, в случаях, когда собственники помещений в МКД не выполняют свою обязанность выбрать один из способов управления домом (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса), а органы местного самоуправления в последующем проводят открытый конкурс (ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ), который признается несостоявшимся, часть МКД все равно остается без надлежащего управления.

В случае утверждения Порядка органам власти субъектов Федерации до 1 января следующего года нужно будет привести в соответствие с ним региональные НПА. Публичное обсуждение и независимая антикоррупционная экспертиза документа* завершатся 24 ноября.

С проектом постановления Правительства РФ «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания не состоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления» и материалами к нему можно ознакомиться на Федеральном портале проектов нормативных актов (ID 02/07/11-17/00074746).

По материалам сайта https://www.garant.ru.