ПРОВЕДЕНИЕ КОНКУРСА ПО ОТБОРУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Законодательно закреплено, что прерогатива выбора управления имуществом МКД, лежит исключительно на собственниках помещений. Когда они тянут с выбором или в принципе отказываются от принятия какого-либо решения, то муниципальные органы проводят организацию и проведение открытого муниципального конкурса. В некоторых случаях его признают несостоявшимся, на основании того, что документально зафиксирована полная неявка участников мероприятия. В публикации подробно описывается процесс правильного проведения конкурса по выбору новой управляющей компании.

Основания для проведения открытого конкурса (ОК)

Конкурс по выбору новой управляющей компании в открытом режиме проводится, когда владельцы МКД не избрали тип домового управления из-за:

• невозможности собраться жильцам всем вместе и прийти к какому-то общему решению
• отсутствие реализации принятого решения на собрании
• на основании признания в суде несостоятельности собрания и принятия решения
• все попытки собраться повторно не увенчались успехом
• большинство жителей проигнорировало ранее принятое решение и не заключены договоры с УК
• жильцы не подали соответствующие бумаги для госрегистрации специальной частной коммунальной фирмы
• построена новостройка и получено эксплуатационное разрешение

Нередки случаи, когда администрация района или города отказывается проводить открытые конкурсы не желая выполнять обязанности, регламентированные 161 статье ЖК. Другими словами, организатор прикрывает те УК, которые должны быть заменены по решению собрания жильцов. В арбитражной практике встречаются случаи, когда орган местного самоуправления самостоятельно предоставил право управления домом фирме, без проведения ОК. А это не соответствует требованиям антимонопольного закона о защите конкуренции ч. 1 ст. 13 ФЗ.

Кто инициатор?

В данной ситуации право на то, чтобы инициировать конкурс по выбору УК может, в зависимости от ситуации, принадлежать разным субъектам.

В первую очередь, инициатива может исходить от самих жильцов многоквартирного дома, которые просят администрацию поучаствовать в их судьбе, и предложить в рамках конкурса самую эффективную и выгодную управляющую организацию.

Также, инициатива может исходить от самой администрации в случае, если жильцы разорвали договор с одной УК и не торопятся выбрать новую в установленный месячный срок.

Еще, обратиться в УК может и фирма застройщик, которая сдает объект, и просит орган местного самоуправления присмотреться к определённым фирмам, для того, чтобы те в дальнейшем предложили свою кандидатуру жильцам, и осуществляли контроль за домом.

Также, инициатива может исходить от УК, которая по каким-либо причинам прекратила свое сотрудничество с жильцами, и теперь ищет себе достойную замену. Правда таких ситуаций встречается крайне мало.

Законодательство

Основным и главным законом по деятельности и выбору УК является Жилищный кодекс. Основные правила и положения:

• Ст. 162 регулирует предпосылки для начала процесса открытого конкурса по выбору управляющей организации
• В ст. 164 описаны причины, почему должен быть проведен ОК муниципалитетом
• Если речь идет о новых объектах, то в ст. 161 ЖК России организатор размещает объявление на своем сайте о начале конкурсного отбора
• Статья 200 регулирует временной период получения уведомлений со стороны ЖЭК и выбранной УК
• ФЗ 189 от 29.02.04 фиксирует проведение в действие ЖК и деятельность контролирующих учреждений

Заключите договор управления без конкурса

Как мы говорили, согласно Правилам, которые утвердило ПП РФ N 75, если конкурс признают несостоявшимся, ОМС проводит новый конкурс. Его победитель заключает договор управления с каждым собственником помещения в МКД.

ОМС не может навязать собственникам помещений определённую управляющую организацию. Открытый конкурс по отбору УО он проводит только если жители дома самостоятельно не выбрали управляющего в установленные сроки.

При этом у собственников вплоть до дня проведения конкурса есть право выбрать УО на общем собрании. Если они воспользовались своим правом, открытый конкурс не проводится (п. 39 Правил).

В ЖК РФ прописана возможность заключить договор управления МКД без проведения открытого конкурса, если этот конкурс признали несостоявшимся (п. 8 ст. 161 ЖК РФ).

Это значит, что ОМС может выбрать для дома временную УО. Норма о выборе временной управляющей организации распространяется на дома, для которых велик риск остаться без управления или от которых в одностороннем порядке и без объективных причин отказалась управляющая компания. В таком случае ОМС, согласно рекомендации Минстроя РФ, может назначить временную управляющую организацию.

Договор управления с временной УО будет действовать до момента выбора управляющей организации на конкурсной основе. Собственников помещений нельзя принудить к заключению такого договора, это не предусмотрено законом.

Такой договор управления нельзя заключить,если открытый конкурс по отбору управляющей организации не проводился совсем. ОМСУ не может отказаться от проведения открытого конкурса. Любой собственник помещения в доме может через суд потребовать от ОМСУ выбрать управляющую организацию (п. 7 ст. 161 ЖК РФ).

Как установить цену договора управления
21551

5

Конкурсная документация и организация осмотра МКД

Муниципальный конкурс запрещает какие-либо переговоры с претендентами до старта торгов. Перед официальным объявлением начала торгов, администрация и инициативная группа составляют следующие документы:

• Акт общего технического состояния помещений
• Графики последних осмотров профильными специалистами и их экспертное заключение
• Список обязательных функциональных обязанностей, необходимых для содержания помещений и близлежащей территории
• Договор управления
• Регламентированный порядок проведения организатором открытого конкурса
• Заявление на фигурирование в торгах УО
• Протокол заседания и итоги голосования

Под организацией осмотра всего имущественного фонда мкд понимается – составление специального акта о техсостоянии домовых помещений. Мероприятие проводится ОМС с привлечением узких специалистов (если это необходимо).

Как составляется и подается конкурсная заявка на управление мкд

Конкурс не может проводиться, а собрание считается несостоявшимся, если были допущены УО с неправильно оформленными заявками. При заполнении важно указать следующую информацию:

• название и юридическую форму управления организации
• код ОКПО, место регистрации
• банковские реквизиты
• документ-соответствие претендента ранее установленным правилам проведения торгов
• квитанция о внесении средств, в качестве обеспечения заявки на участие (это необязательно и определяется организатором конкурса)
• финансовый баланс фирмы за последнее время
• данные директора и главного бухгалтера

Форма должна быть напечатана на компьютере, распечатана и подписана руководителем предприятия.

Как определяется победитель

Когда инициаторами конкурса являются жильцы дома, то победитель определяется в результате голосования. Отданные голоса фиксируются специальной комиссией в протоколе собрания. Комиссия состоит из: председателя, заместителя и секретаря. Избираются на эту должность люди из числа инициативной группы жильцов или представителей органов местного самоуправления. Полученные результаты подсчитываются ранее выбранной комиссией и записываются в специальный протокол.

Если общее количество голосов отданных за одну управляющую организацию не превышает 51%, то собрание считается недействительным. Необходимо чтобы больше половины жильцов проголосовали за 1 компанию. Более того, на самом собрании должны присутствовать больше ⅔ от всех собственников жилья. Если количество присутствующих будет меньше, то результаты считаются необъективными.

Также важно, чтобы голосование проходило в одном помещении – поквартирный сбор голосов или агрессивная агитация недопустимы. Когда инициатором торгов выступает местная администрация, то во время голосования его голос добавляется к основным.

ПП РФ № 1541 с 01.01.19 поменял подход к отбору управляющих организаций на открытом конкурсе. Теперь организаторы самостоятельно утверждают единственный перечень работ и услуг. Участники не предлагают сделать большее количество работ за утвержденную цену, а способны выполнять конкретные услуги за меньшие деньги.

Победителем считается компания, которая способна выполнить указанные работы по меньшей стоимости.

С 01.01.19 года появились 2 новых требования к участникам:

1. Отсутствие долгов перед ресурсоснабжающими фирмами за 2 и более периода
2. Отсутствие задолженности по выплатам административных штрафов за совершение правонарушений в сфере коммерческой деятельности по управлению мкд

Новости ЖКХ

До 2021 года в конкурсе побеждала УО с наибольшим по стоимости количеством работ и услуг. Декабрьские постановления Правительства РФ от 14.12.2018 № 1541 и от 21.12.2018 № 1616 изменяют процедуру выбора управляющей организации для многоквартирных домов.

До вступления их в силу орган МСУ как организатор открытого конкурса по выбору УО сам устанавливал размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Управляющие организации, подавая заявку на участие в отборе, автоматически соглашались обслуживать дом по предложенной муниципалитетом цене.

Победителем конкурса становилась та УО, которая за установленный размер платы была готова выполнять наибольший по стоимости объём дополнительных работ и услуг. Участники отбора сами устанавливали стоимость таких работ и услуг, и проверке эти цены не подлежали. Подобное условие приводило к совершенно абсурдным ситуациям, которые, однако, признавались в суде легитимными, поскольку не нарушали требований ПП РФ № 75.

Например, открытый конкурс по управлению несколькими домами в Ленинградской области выиграла УО, предложившая дополнительные работы и услуги общей стоимостью 999 квадриллионов 999 триллионов 999 миллиардов 999 миллионов 999 тысяч 999 рублей.

АС Санкт-Петербурга и ЛО по делу № А56-10392/2014 не нашёл при этом нарушений. Орган МСУ мог пойти и другим путём: самостоятельно установить размер стоимости дополнительных работ и услуг. Но в таком случае, если стоимость была известна заранее, участники заявляли максимальную цену, а победителем становился тот, кто принёс заявку первым.

С 2021 года в конкурсе побеждает УО с наименьшим размером платы за перечень услуг. ПП РФ № 1541 с 1 января 2021 года изменило подход к отбору управляющих организаций на открытом конкурсе. Во-первых, из документа убрано понятие «дополнительный перечень работ». Теперь есть только один основной перечень работ и услуг. Его утверждает организатор конкурса. Во-вторых, победителем признается та компания, которая предлагает выполнить указанный перечень за наименьший размер платы.

То есть участники конкурса теперь предлагают не сделать больше работ за одинаковую стоимость, а выполнить конкретный перечень работ и услуг за меньшие, чем другие УО, деньги. Побеждает тот, кто предложил наименьший размер платы.

При этом, согласно п. п. 59, 76–78 ПП РФ № 75 в редакции ПП РФ № 1541:

1. Участники отбора могут пошагово снижать размер платы на 0,1%, но не более, чем на 10% от начальной цены. В ином случае проводится новый конкурс, на котором начальная цена рассчитывается заново.
2. Если на конкурс никто не заявился, то стоимость работ и услуг повышается на 10%, но не выше муниципального тарифа более чем в 1,5 раза.
3. Если сразу несколько участников предлагают одинаковый минимальный размер платы, победителем конкурса признается участник, подавший заявку на участие -в конкурсе первым.

Также с 1 января 2021 года появились два новых требования к участникам конкурса:

— отсутствие у претендента задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за 2 и более расчётных периода, подтверждённое актами сверки либо решением суда;

— и отсутствие у претендента задолженности по уплате административных штрафов за совершение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

При несостоявшемся конкурсе орган МСУ самостоятельно назначает УО из составленного перечня. Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 изменило порядок определения управляющей организации для домов, по которым конкурс не состоялся из-за отсутствия участников. Согласно новым правилам ПП РФ № 1616, в таком случае управляющую организацию назначает орган местного самоуправления.

Муниципалитет самостоятельно:

— решает, какой перечень работ и услуг и за какой размер платы будет выполнять управляющая организация исходя из минимального перечня и установленного органом МСУ тарифа;

— назначает управляющую организацию, которая будет это делать.

УО выбирается из особого перечня, в который попадают компании, подавшие соответствующую заявку, а также все компании, которые начиная с 1 января 2021 года участвуют в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации (п.п. 52, 53 ПП РФ № 75).

Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Сформированный перечень размещается в ГИС ЖКХ. УО может удалиться из перечня, только получив назначение на дом от муниципалитета Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, при определении управляющей организации для управления многоквартирным домом орган МСУ выбирает из перечня ту, которая управляет наименьшим количеством домов, переданных ей ранее в управление согласно нормам ПП РФ № 1616.

То есть сравнивается не общее количество домов в управлении, а только количество тех домов в управлении, которыми компания управляет на основании решения о выборе её в качестве управляющей из перечня. Если 2 и более управляющие организации управляют на основании выбора их из перечня равным количеством домов, орган МСУ выбирает УО, которая находится в списке впереди остальных претендентов.

Подать заявку об исключении из перечня УО может только в том случае, если взяла в управление хотя бы один дом на основании выбора её органом МСУ из перечня (п. 8 ПП РФ № 1616).

Два новых постановления Правительства РФ изменили подход к выбору управляющих организаций для многоквартирных домов: где собственники не выбрали или не реализовали форму управления, от которых отказались управляющие организации, по которым открытый конкурс по выбору УО не состоялся.

Управляющая организация, подавая заявку на участие в открытом конкурсе, который организует муниципалитет, должна иметь в виду, что она автоматически попадёт в перечень УО, формируемый органом МСУ согласно ПП РФ № 1616. В рамках проведения конкурса больше не учитывается перечень дополнительных услуг УО: победителем становится та организация, которая готова выполнять утверждённые муниципалитетом работы и услуги за наименьшую плату.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/9921/novye-pravila-vybora-uo-dlya-mnogokvartirnogo-doma-po-konkursu-i-bez

Что делать если конкурс на управление мкд не состоялся

ПП РФ от 21.12.2018 № 1616 кардинально поменял принцип выбора управляющей организации (УО) для МКД, потому что торги не состоялись из-за неявки участников или собственников. Теперь новые правила предписывают самостоятельно назначить органу местного самоуправления новую УК. Согласно новому документу, муниципалитет самостоятельно определяет:

• Перечень работ, услуг и размер платы, по которым они будут выполнены УО
• Назначает исполнительную УК

Фирмы включаются в список по дате подачи заявления или дате составления протокола вскрытия конвертов и рассмотрения на предмет правильного составления заявок. Списки должны быть размещены в ГИС ЖКХ. Предусмотрен самостоятельный отказ управляющей компании от функциональных обязанностей, только после получения назначения на мкд. Муниципалитет должен выбрать из перечня ту фирму, у которой на балансе находится меньше домов на обслуживании.

Можно ли обжаловать результаты конкурса, ответственность муниципалитета

Часто разгорается настоящая война между собственниками жилья, муниципальными органами и управляющими компаниями. Основная причина – это навязывание УО без письменных уведомлений собственникам жилья. Ситуация возникает не на ровном месте, часто этому предшествует, невозможность самостоятельно организоваться и принять решение собственникам жилья по временному управлению их мкд. Когда жильцы затягивают с принятием решения в дело вступают органы местного самоуправления. С точки зрения закона, все должно происходить прозрачно, но на деле, все чаще озвучиваются факты подтасовки результатов конкурса для «проталкивания» своих УК. И зачастую жильцы ставятся перед фактом конкурсной передачи их дома победившей организации. Бывает, что и не возникает претензий – всех устраивают результаты проведенного конкурса.

Но, бывают случаи и обратные. К сожалению, пассивность собственников приводит к принудительной передаче имущества мкд выбранной муниципалитетом УО. В случае категорического отказа подчиняться результатом открытого конкурса, можно обратиться в суд. Результаты госконкурса оспорить можно, но возникает проблема исполнения решений. Ситуация может затянуться на многие месяцы, даже года. В таких случаях муниципалитет полностью защищен: тарифы устанавливает он и документы тоже ведутся в соответствии с законом.

Участники

Участниками конкурса могут стать только те управляющие организации, которые прошли процедуру лицензирования. Это значит, что они являются законопослушными организациями, которые платят налоги, и осуществляют свою деятельность в соответствии с законом.

Кроме того, такие организации имеются на хорошем счету, а также уже не раз доказали многим собственникам помещений в многоквартирных домах свою функциональность.

Если управляющая компания желает принять участие в конкурсе, однако не имеет лицензии, то в ближайшее время она должна пройти процедуру по получению.

Участниками конкурса могу оставить только те управляющие организации, которые имеют возможность осуществлять свою деятельность в конкретно взятом районе города.

Существуют и другие требования, которые могут предъявляться к участникам, однако не устанавливается администрацией индивидуально.