Как сдать жилье в коммерческий наем

Последние изменения: Январь 2021

Коммерческий найм жилого помещения не содержит определённого понятия, а характеризуется общими признаками, которые указаны в п.1 ст. 671 ГК РФ. Потому для полного ознакомления с сутью этого типа договора, разложим по признакам его основные отличительные черты.

Характерные признаки:

• срочность;
• возмездность;
• широкий круг лиц, которые могут выступать в роли наймодателя (частники, юр. лица, муниципалитет, гос-во);
• Консенсуальность.

Участники договорных отношений

Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.

Арендодатель

Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.

Исходя из этого следует, что лица, которые не покрывают паевый взнос, вынуждены выплачивать его посредством сдачи квартиры в найм. В роли заключающей договор стороны будет выступать не сам владелец, а лицо, управляющее этим фондом (представитель, управляющий), которое и будет выступать в роли одной из сторон правовых отношений.

Арендатор в коммерческом найме

Обычно в данной роли участвует одно физическое лицо, но ГК РФ также допускает условие множественности лиц участвующих в сделке со стороны наймодателя, не только нанимателя. К примеру, лица, которые вели совместное хозяйство (сожительствовали) с арендатором, имеют правовую обоснованность на заключение подобной сделки с условием о солидарности ответственности арендатора и лиц сожительствующих с ним перед арендодателем.

В данном случае люди, включенные в договор, приобретают и статус сонанимателя, и аналогичные права и обязанности, как и у нанимателя. Во время заключения коммерческих договорных отношений арендатор самостоятельно решает и указывает перечень граждан, с которыми будет жить в снимаемой квартире, потому в число сонанимателей не обязательно включать даже детей или супругов.

Закон не определяет и не упоминает, о каких-либо семейных отношениях, он указывает на наличие лиц, которые сожительствуют.

Законодательство определяет факт наличия задокументированного списка граждан сожительствующих с нанимателем, так как чрезмерное количество жильцов в сдаваемой квартире быстро бы ухудшило её состояние. Однако при проживании в жилье лица, которое не было указано в перечне, оно подлежит выселению или внесению в список с согласия арендодателя согласно ст. 679 ГК РФ. Исключением являются несовершеннолетние дети как самого жильца, так и его соседей, они могут быть внесены в список сонанимателей без разрешения арендодателя согласно ч.2 ст. 679 ГК РФ.

Отличия договора коммерческого найма

1. В отли­чие от бес­сроч­но­го дого­во­ра соци­аль­но­го най­ма, ком­мер­че­ский найм явля­ет­ся срочным:
   крат­ко­сроч­ным, если заклю­ча­ет­ся сро­ком на год;
2. дол­го­сроч­ным – на один-пять лет.
3. Преду­смат­ри­ва­ет­ся воз­мож­ность про­жи­ва­ния и поль­зо­ва­ния поме­ще­ни­ем не толь­ко нани­ма­те­лю, но любым дру­гим лицам, в отли­чие от соци­аль­но­го най­ма, кото­рый раз­ре­ша­ет про­жи­ва­ние толь­ко чле­нам семьи нанимателя.
4. Пла­та по ком­мер­че­ско­му най­му не нор­ми­ру­ет­ся, как в соци­аль­ном: она уста­нав­ли­ва­ет­ся по согла­сию сторон.
5. Аренд­ная пла­та при ком­мер­че­ском най­ме выгод­ней для арен­до­да­те­ля, чем при обыч­ной арен­де, так как вы може­те сра­зу согла­со­вать с нанимателем:
   зави­си­мость опла­ты от коли­че­ства про­жи­ва­ю­щих в квар­ти­ре человек;
6. воз­мож­ность изме­нять сум­му опла­ты, в свя­зи с изме­нив­ши­ми­ся условиями.

Одна­ко менять аренд­ную пла­ту в одно­сто­рон­нем поряд­ке вы все рав­но не сможете.

Предмет договора

Скачайте Договор коммерческого найма жилого помещения. Образец (76,0 KiB, 337 hits)

Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее. Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ. Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.

Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома. Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома). Таким имуществом выступает санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.

Когда лучше заключать договор коммерческого найма

Если вы все­гда сда­ва­ли свою квар­ти­ру исклю­чи­тель­но семьям или сту­ден­там по дого­во­ру арен­ды, и даль­ше так соби­ра­е­тесь делать, то вол­но­вать­ся вам не о чем. Но если вы нюхом чуе­те, что чело­век, кото­ро­му вы сда­е­те свое жилье, не обыч­ный семья­нин, а в нем явно пред­при­ни­ма­тель­ская жил­ка, или за его спи­ной незри­мо мая­чит целая бри­га­да гастар­бай­те­ров, то луч­ше сра­зу офор­мить дого­вор ком­мер­че­ско­го найма.

Конеч­но, если нани­ма­тель сра­зу при­зна­ет­ся вам, что наме­рен сда­вать вашу квар­ти­ру посу­точ­но, то про­ще заклю­чить дого­вор на арен­ду, с пра­вом арен­да­то­ра на суб­арен­ду, то есть на повтор­ную сдачу.

Срок договора

Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет. Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет. По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.

Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.

Если наймодатель изъявил отказ о продлении срока найма, из-за того, что передумал сдавать квартиру в коммерческий съём, но было выявлено, что жильё предоставлено новому жильцу, и с момента отказа не прошло года, то бывший арендатор вправе в судебном порядке истребовать признание сделки мнимой (недействительной) и потребовать возмещение убытков, понёсенных из-за этого решения. Также при подаче иска в суд он также может истребовать возобновление прошлого договора.

Сонаниматели при коммерческом найме

• Нани­ма­те­лем по ком­мер­че­ско­му най­му может быть любое граж­дан­ское лицо или груп­па лиц (допу­стим, груп­па мигран­тов без «насяль­ни­ка» реши­ла снять квартиру).
• Если дого­вор заклю­ча­ет­ся груп­пой лиц, то все они раз­де­ля­ют как пра­ва, так и обя­зан­но­сти на осно­ва­нии соли­дар­ной ответ­ствен­но­сти (п. 4, ст. 677 ГК РФ).
• Все сона­ни­ма­те­ли долж­ны быть ука­за­ны в документе.
• Тре­бо­вать выпол­не­ния этих обя­за­тельств, напри­мер, по опла­те, высе­ле­нию в срок, воз­ме­ще­ния мате­ри­аль­но­го ущер­ба и т.д., най­мо­да­тель может с каж­до­го сонимателя.

С одной сто­ро­ны, про­ще, когда есть с кого спро­сить и все «на уче­те», а с дру­гой — слож­нее вести дела не с одним, а с несколь­ки­ми сонанимателями.

Оформление прав и обязанностей

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть документ, если заранее получил письменное согласие от всех соседей при нарушении арендодателем его прав или неисполнением своих обязанностей. Потому подробнее разберём этот пункт договора.

Права и обязанности участников правоотношений

Для начала разберём обязанности каждой из сторон, которые включаются в договор.

Арендодатель обязуется:

• Осуществить передачу арендатору недвижимости либо её доли в не аварийном и пригодном состоянии для пользования.
• Обеспечить включение в сделку эксплуатацию многоквартирного дома, где объект договора является его составляющей.
• Предоставить арендатору за плату необходимые, требуемые коммунальные услуги.
• Организовать капремонт квартиры, если это требуется. Стоит заметить, что арендодатель вправе возложить эту обязанность на жильцов, проживающих в жилом помещении.
• Обеспечить ремонт оборудования, которое используется для непосредственного предоставления коммунальных услуг в жилье нанимателями.

Права у наймодателя типичные с подобными сделками сдачи жилого помещения в найм (аренду), то есть может требовать своевременную плату за пользование квартирой, возможное переоборудование (реконструкция) проводится с согласия собственника, если значительно изменяет условия проживания).

Арендатор обязуется:

• Пользоваться квартирой только по прямому назначению. Если жилое помещение будет использовано под ведение предпринимательской деятельности, то жильцы будут немедленно выселены в одностороннем судебном порядке.
• Обеспечение первоначального состояния жилья с последующим поддержанием в исходном состоянии (косметический ремонт разрешён, реконструкция с разрешения владельца недвижимости).
• Своевременное внесение платы за квартиру. Выплаты регламентированы, если договор краткосрочный, то они производятся в установленном количестве (двукратно, трёхкратно), если долгосрочный, то определяется дата оплаты.
• Организовывать мелкий или капремонт помещения, если данное условие предусмотрено в договорных обязательствах.

Права у нанимателя довольно ограничены, как и другой подобный договор, он больше защищает собственника, сдающего в съем жилое помещение. Жильцы имеют право на включение в перечень сонаниматели людей постоянно живущих с ними, да это хорошо, но это возможно с письменного согласия владельца собственности.

• При вселении новых жильцов учитывается площадь, которая выделяется каждому постояльцу, норма по количеству квадратных метров на человека регламентируется индивидуально каждым муниципалитетом. Нет единых общегосударственных норм.
• Бывают жизненные ситуации, при которых в жилое помещение могут въехать временные постояльцы (сроком до 6 месяцев), кажется, возьми разрешение у всех своих соседей и на этом всё. Но на этом всё не заканчивается, нужно об этом заранее уведомить наймодателя, и если общая площадь приходящаяся на всех в жилом помещении, включая временного жильца, свыше нормы по общей площади квартиры, владелец недвижимости может запретить проживание посторонних лиц.

В коммерческом найме, также как и в аренде есть понятие поднайма идентичное субаренде, когда арендатор может также сдавать помещение, в котором он проживает, иным лицам на возмездной основе и на определенный срок. Это осуществляется с согласия собственника, но снова упирается в нормы площади на человека.

Также наниматель имеет право на найм с правом выкупа. По истечению срока действия сделки, есть несколько путей дальнейшего развития событий: расторжение, пролонгация (продление), выкуп у собственника снятого жилого помещения.

Коммерческий найм с последующим выкупом

Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство — ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.

Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти. Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация. Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп. Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.

Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?

Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.

Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст. 624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.

Условия расторжения договора коммерческого найма

Основ­ные усло­вия рас­тор­же­ния опре­де­ля­ют­ся ст. 687 ГК РФ:

• Дого­вор может быть рас­торг­нут по обо­юд­ной ини­ци­а­ти­ве сто­рон, при­чем если она исхо­дит от нани­ма­те­ля, он дол­жен зару­чить­ся согла­си­ем всех посто­ян­но про­жи­ва­ю­щих и пись­мен­но пре­ду­пре­дить най­мо­да­те­ля за три месяца.
• Преж­де­вре­мен­ное рас­тор­же­ние дого­во­ра про­ис­хо­дит в сле­ду­ю­щих случаях: невне­се­ние аренд­ной пла­ты более 6 меся­цев (если в доку­мен­те не ука­за­но другое).
• пор­ча имущества;
• несо­блю­де­ние над­ле­жа­ще­го сани­тар­но-тех­ни­че­ско­го состояния;
• исполь­зо­ва­ние жилья не по назна­че­нию (напри­мер, пере­обо­ру­до­ва­ли в мас­саж­ный салон или склад­ское помещение);
• нару­ше­ние прав сосе­дей (шум, скан­да­лы, гром­кая музы­ка и т.д.).