Оценка и определение рыночной стоимости частных домов. Основные методы на сайте Недвио

Чтобы правильно определить цену недвижимости, оценщик обязан выполнить расчеты с учетом установленных стандартов. Любая ошибка, например, расчет стоимости по аналогам, не относящимся к товарному рынку объекта, неверная корректировка на материал стен или другие ценообразующие факторы исказят итоговый результат.

Для защиты заказчика от последствий завышения или занижения стоимости имущества закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусматривает страхование ответственности оценщика.

Аспекты оценки жилья

В отличии от кадастровой стоимости (КС), которая определяется массовым методом и служит единой базой для налогообложения, рыночная оценка жилого помещения учитывает индивидуальные особенности строений.

Не бывает 2 одинаковых объектов. Если здания построены по типовому проекту и имеют идентичную планировку, но расположены в разных районах, их стоимость может существенно отличаться.

Факторы, влияющие на ценообразование жилого помещения, условно делятся на те, что завышают стоимость и занижают ее.

Оценка рыночной стоимости дома включает особенности земельного надела. В этом случае к факторам, которые повышают его стоимость, относят правильную форму участка, ровный рельеф, размер более 3 соток, наличие подъездных путей.

На снижение цены влияет расположение на склоне, близость грунтовых вод, неправильная форма, ширина менее 12 м, приближенность высотных зданий.

Применение затратного подхода

Привлекательность метода суммированных затрат для целостных объектов состоит в том, что он прозрачен и имеет прямолинейную структуру подсчета. Применение этого способа несколько усложняется, если требуется определить частичную стоимость или цену доли в совместной собственности.

Упрощенно сущность затратного подхода к оценке недвижимости можно выразить в виде формулы:

Оц(об) = Оц(зем) + Оц(вс) – А, где

• Оц(об) – оценочная стоимость объекта;
• Оц(зем) – цена земельного участка;
• Оц(вс) – восстановительная стоимость строений и сооружений: суммарные затраты на строительство, постоянные и условно-постоянные расходы, связанные с объектом;
• А – накопленный износ (амортизация).

При определении суммы затрат нужно учитывать, что постоянные и условно постоянные расходы при оценке недвижимости – это прямые и косвенные затраты, уже понесенные на возведение данного здания или равноценного ему.

Если собственник недвижимости сам прошел весь путь от выделения земли под котлован до косметической отделки сооружения, то определение цены готового комплекса основывается на данных строительно-сметной документации.

Если объект уже менял собственника и в течение какого-то времени использовался по назначению, то технология оценки недвижимости затратным методом включает в себя следующие этапы:

1. Определение цены земельного участка. Обычно учитывается величина арендной платы на плановый период владения либо доходность от смены направления пользования землей на более эффективное.
2. Расчет восстановительной стоимости объекта путем определения затрат на строительство здания с максимально схожими характеристиками, с учетом всех улучшений и накопленного износа.
3. Установление степени износа. В отличие от норм бухучета, оценщики ориентируются в основном на степень утраты зданием первоначальных характеристик и затраты на их восстановление.

Иногда показатель оценочной стоимости включает сумму ожидаемой прибыли – процента желаемого дохода от продажи.

Общепринятые методы оценки жилья

При проведении экспертизы оценщик применяет 3 метода:

Полученная итоговая стоимость отражается в отчете.

Кто имеет право выполнять оценку

Оценочная стоимость дома или квартиры устанавливается на основании договора между заказчиком и оценщиком. Проводит оценку исполнитель, который:

• прошел профессиональное обучение;
• сдал квалифицированный экзамен;
• оформил страховой полис;
• состоит в саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Согласно Росреестру , в РФ действует 17 СРО. Информация о них находится в открытом доступе, поэтому заказчик может проверить полномочия эксперта, подав запрос лично, в электронном виде или почтой.

В соответствии с ФЗ № 135, по требованию заказчика оценщик обязан предоставить:

• документ об образовании;
• заверенную выписку о членстве в СРО;
• страховой полис.

Эти документы позволят убедиться в квалификации специалиста и достоверности подготовленного им отчета.

Комплект документов для проведения процедуры

Оценка жилого помещения выполняется не только на основании визуального смотра. Поскольку специалист анализирует правоустанавливающие документы, заказчик должен предоставить достаточный объем данных. Таковым считается пакет документации, при котором использование дополнительных сведений не приведет к существенному изменению характеристик жилья.

Как правило, нужны документы для оценки дома или квартиры, содержащие сведения:

• о виде собственности (частная, совместная долевая) и обременениях;
• об ожидаемых затратах и доходах;
• об основных характеристиках помещения или условиях, при которых они достижимы.

Все данные, которые используются при оценке имущества, должны быть максимально точны.

Критерии достаточности и достоверности документации рассмотрены в статье «Что нужно при оценке квартиры».

Документы на комнату или квартиру

Характеристики квартиры и комнаты в коммунальном жилье обычно отражаются в документах, однако при осмотре оценщик определяет общее состояние жилья и его особенности, делает фотографии и составляет акт.

Отчет является неотъемлемой частью оценки и исключает со стороны специалиста допущения о состоянии недвижимости.

Полный список документов и другие аспекты вопроса приводятся в статье «Оценка комнаты в коммунальной квартире».

Пакет документов на дом

Вместе с частным домом оценивается и земельный участок, поэтому среди документов должен присутствовать:

Стоимость оценки дома

Единой формулы для расчета стоимости услуг оценочных компаний нет, сумма оговаривается индивидуально. Как правило, ценовая политика специалистов и компаний по оценке не очень отличается и рассчитывается с учетом трудозатрат.

Характер работы зависит от объекта оценки, его местонахождение и цели определения РС, поэтому только сам оценщик ответит на вопрос, сколько стоит оценка дома, квартиры или комнаты.

Оценка домовладений считается наиболее сложной процедурой, поскольку в этом случае учитываются характеристики не только зданий, но и участка. Специалисту нужно проанализировать множество факторов:

• площадь, расположение, вид использования земель;
• экологическое благополучие местности;
• возможность изменения основных характеристик участка.

Неудивительно, что стоимость такой оценки существенно выше.

Более подробно нюансы расчета стоимости услуг оценщика рассмотрены в статье «Независимая оценка недвижимости».

Основные случаи, при которых оценка дома необходима

1. Оформление наследственных прав

Дома для наследства оценивают для вычисления нотариальной пошлины, определения суммы земельного налога и государственной пошлины а также для разрешения имущественных споров между наследниками. Для этого понадобятся документы о праве собственности, из БТИ, паспорт заказчика и наложенные на него обременения.

В случае перехода в наследство ещё и земельного участка, прилегающего к дому, необходима ещё и оценка земли. В этом случае из документов понадобятся карта участка, документы о статусе земли, геодезия и документы о коммуникациях.

1. Заключение договора купли-продажи

Оценка дома в этом случае в основном происходит во время предварительных переговоров. Тогда стороны могут вместе выбрать оценщика.

Нередки случаи, когда дом оценивается перед продажей для третьих лиц. Такими лицами могут быть налоговая служба, акционеры предприятия, вышестоящие организации. Для налоговой проведенная оценка является доказательством полноты и правильности начисления налогов.

Покупатель и продавец совместно находят оценщика. Стоимость оплаты оценщику сразу же оговаривается и записывается в договоре. От результатов оценки никак не зависит, сколько стоит оценка дома.

1. Оценка по предоставлению органов опеки

Такую оценку проводят, когда хозяином дома или его части является недееспособное лицо или несовершеннолетний ребенок. В этом случае с домом нельзя совершать никаких операций без разрешения опекунского совета. Это необходимо, чтобы права недееспособного или несовершеннолетнего лица не ущемлялись.

Оценка дома для органов опеки проводится при продаже, сдаче в аренду, разделе дома, оформлении дома в качестве залога, выделении доли в доме, а также других операций. Для оценки необходимо подготовить документы на собственность, паспорт заказчика и технический паспорт. Результатом оценки является заключение, которое подтверждает рыночную стоимость.

СПРАВКА! В случае продажи дома без разрешения органов опеки, суд скорее всего признает сделку недействительной, а лицо, которое предоставило лживые данные, привлекут к уголовной ответственности.

1. Страхование жилья

По законам РФ, договор страхования будет считаться недействительным, если стоимость дома выше рыночной. Тогда при наступлении страхового случая сумму возместят частично.

Максимум, который выплачивает страховая компания, равна сумме возведения нового дома с такими же параметрами. Однако, сумма страховки все равно не будет идентична его рыночной стоимости. Это так, потому что земля, на которой стоит дом, тоже имеет свою стоимость. Это даёт пространство для различных вариантов подсчётов.

Выход из этой ситуации в том, чтобы страховать дом без участка, а стоимость страховки определять с помощью оценщика. Тогда различных трактовок быть не должно.

1. Внесение дома в уставной капитал общества

Это способствует детализации прав участников на принятие решений. Кроме того, при правильной оценке взноса, затраты на амортизацию и налог на имущество исчисляются правильно. Именно по этой причине стоимость дома необходимо оценить верно, при внесении его в уставной капитал.

1. Раздел дома

Дома делят при разводе или других спорах. В итоге нужно, чтобы одна из сторон отказалась от своих прав на часть дом, а вторая выплатила ей компенсацию. Для определения суммы компенсации, необходимо оценить дом. Оценщик произведет оценку дома с земельным участком. Ну и зная эту сумму, можно прийти к соглашению сторон.

Дома делят при ликвидации предприятия, при продаже доли, разводе, при выделении доли, при выходе из долевых собственников.

1. Получение кредита

Сумма кредита в основном имеет размер 80% от цены недвижимости, находящейся в залоге. Из-за этого оценка дома является обязательным условием, если его используют как залог для ипотеки. При этом оценка дома для ипотеки должна проводиться профессиональной компанией-оценщиком. Причем эта компания должна быть аттестована банком.

СПРАВКА! Банк не должен навязывать какого-то определенного исполнителя, он только предлагает рассмотреть список аттестованных оценщиков, из которых вы можете выбрать.

Как риелторы оценивают стоимость жилья

Отчет о стоимости имущества – официальный документ. Он используется при заключении договора ипотеки или залога, служит доказательством в суде при рассмотрении имущественных споров.

Для заключения договора купли-продажи недвижимости между физическими лицами не обязательно прибегать к помощи независимого эксперта, поэтому зачастую оценка жилья перед продажей поручается риелтору. Он знаком с ситуацией на рынке недвижимости и без труда определит стоимость помещения посредством сравнительного метода.

Основные методы определения цены объектов

Каждая запланированная операция требует определения адекватной цены. Это позволяет оптимально распорядиться сразу несколькими ресурсами собственника:

• временным – срок поиска значительно сократится, если цена будет определена на среднерыночном уровне с учетом особенностей объекта и амортизации;
• денежным – если подходы к оценке недвижимости выбраны неправильно и стоимость завышена, то длительный поиск покупателя повлечет за собой рост затрат на содержание неиспользуемых объектов и поддержание их в товарном виде;
• коммерческими ожиданиями – недооцененные помещения будут более востребованными и быстро найдут нового хозяина, но бывший владелец на личном опыте узнает, что такое упущенная выгода.

Методические основы оценки недвижимости разделяют три подхода к определению стоимостного показателя:

• затратный способ – по суммарной величине потраченных средств;
• метод ожидаемой доходности – по размеру возможной прибыли от владения или распоряжения имуществом;
• сравнительный подход – путем поиска подобных объектов или похожих сделок с уже известной суммой совершенных операций.

Первые два способа в чистом виде используются крайне редко или с небольшим процентом коммерческой успешности. Шансы на успех возрастают, если применяются основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости на базе сравнения схожих показателей или уже заключенных договоров (купли-продажи или передачи в аренду).

Самостоятельная оценка дома

Хотя объективно оценить собственное жилье трудно, чтобы установить его стоимость, следует придерживаться такой последовательности действий:

1. Проанализировать информационные ресурсы с объявлениями.
2. Выбрать 3-5 объектов со сходными характеристиками.
3. Учесть возможную скидку в зависимости от состояния рынка недвижимости. Во время кризиса торг может снизить цену объекта на 10-15 %, при росте спроса – повысить на 0,2 – 3 %.
4. Полученную цифру разделить на площадь квартир-аналогов, чтобы получить цену за 1 м2.
5. Вычислить среднее арифметическое значение и умножить его на площадь своей квартиры.

Приведенный метод очень упрощен, но правильно выбрав аналоги из предложений купли-продажи, собственник довольно точно определит стоимость жилья.

В качестве примера самостоятельного расчета рассмотрим, как оценить стоимость дома площадью 50 м2. Учтем стоимость аналогов:

• № 1 – 900 000 рублей. С учетом корректировки цен на 2,5% при среднем росте спроса цена равна 877 500, а стоимость 1 м2 – 17 550;
• № 2 – 1 200 000 руб., учитывая корректировку цен – 1 170 000, и 1 м2 – 23 400;
• № 3 – 700 000 руб., с учетом корректировки цен – 682 500, и 1 м2 – 13 650.

Среднеарифметический расчет 1 м2 аналогов: 18 200 руб. = (17550+23 400+13 650)/3. Таким образом, полученная стоимость составляет 910 000 рублей = 18 200 руб. х 50 м2.

Такая оценка применяется, если привлечение специалиста экономически не оправданно либо нецелесообразно.

От чего зависит стоимость дома

На цену недвижимости влияют 2 группы факторов – внешние и внутренние. К первой относится район, инфраструктура и окружение. Ко второй – техническое состояние, планировка и площадь.

Самое дорогостоящее жилье на вторичном рынке располагается в центральных районах, которые активно развиваются и имеют удобную транспортную развязку.

При таком местоположении стоимость квартир в новостройках и старых зданиях практически одинакова, чего не скажешь об удаленных, непрестижных районах. Здесь новые квартиры ценятся дороже, чем в домах, построенных более 7 лет назад.

Как сделать оценку дома с земельным участком — пошаговая инструкция для новичков

Чтобы оценить дом с земельным участком, нужно предпринять ряд действий. Давайте поймем каких и разберем их специфику.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

Для начала понадобится выбрать оценочную компанию. Учтите, что в зависимости от цели оценки, вам может понадобиться, чтобы оценщик был аттестован. Особенно это актуально, если оценка нужна для страховой компании или банка. Если оценщик не будет аттестован, компания просто не примет ее результаты.

Также учитывайте репутацию фирмы. Обязательные условия — компания состоит в СРО и застраховала свою гражданскую ответственность.

О том, как грамотно выбрать фирму читайте в статье «Оценочная компания».

Шаг 2. Приглашаем специалистов на объект

Перед тем, как пригласить оценщика в дом, приберитесь в нем. Освободите все труднодоступные уголки дома, такие как подвал и чердак — они должны быть доступны для беспрепятственного осмотра.

Обязательно проверьте краны, трубы, ручки и другие мелкие технические детали. Они должны нормально работать.

От того, тщательно ли вы подготовитесь к приходу специалиста, зависит итоговая стоимость в отчете.

Шаг 3. Определяем стоимостную зону по местонахождению домовладения

От того, где именно находится ваш дом, зависит его стоимость. Ведь в каждом городе есть престижные районы и, например, спальные. На стоимость может повлиять удаленность дома от транспортных развязок и инфраструктуры, экологическая ситуация в районе расположения объекта, уровень шума и т.д.

Определите, в какую стоимостную зону вы входите и сформируйте для себя нижнюю и верхнюю планку цен в этой зоне.

Читайте статью по смежной тематике «Независимая строительная экспертиза».

Шаг 4. Определяем стоимость земельного участка

На стоимость земельного участка учета влияют десятки различных факторов.

Таблица факторов, влияющих на стоимость земли:

Шаг 5. Определяем стоимость главного строения

Для этого нужно определить чистую площадь домовладения. Для этого площадь фундамента умножается на количество этажей. Пристройки, подвалы, гаражи и веранды в этом подсчете не учитывают.

Затем оценивают стоимость квадратного метра площади с учетом суммирования скидок и доплат.

Таблица причин снижения или увеличения стоимости дома:

Шаг 6. Определяем стоимость дополнительных строений на участке

Нужно понять примерную стоимость этих строений самих по себе. Их влияние на цену дома и участка мы учли ранее.

Чтобы вычислить стоимость дополнительных строений — просто определите стоимость их строительства.

Шаг 7. Получаем отчет об итоговой стоимости жилья

Теперь определяем итоговую стоимость. Для этого суммируем стоимость дома, земельного участка и дополнительных строений.

Незаменимой помощью в непростом деле оценки дома станет консультация юристов. Подобрать профильного специалиста вы можете на сайте «Правовед». Из 16,5 тысяч юристов со всей страны вы без труда сможете подобрать нужного. Задав вопрос на сайте, ответ получите уже через 15 минут.

Воспользоваться консультацией можно заполнив форму на сайте или заказав обратный звонок.

Каждый день пользователи сайта получают больше тысячи консультаций. Посетители оценивают консультации положительно в 95% случаев. При этом вероятность ошибки при консультации с помощью «Правоведа» равна нулю.

Дополнительная информация — в материале «Обследование зданий и сооружений».

Инвентаризационная стоимость

В законодательстве РФ существует понятие инвентаризационной стоимости. Эту величину рассчитывали БТИ при подготовке технических паспортов на объекты с учетом износа и следующих характеристик:

• материала постройки домов;
• площади квартиры;
• наличия удобств.

До вступления в силу Закона РФ от 03.07.16 №237-ФЗ «О кадастровой оценке» собственники жилья интересовались, как рассчитать инвентаризационную стоимость жилого дома самостоятельно. После принятия изменений в законодательстве чаще возникает необходимость проверить точность расчета КС.

Хотя КС определяется без учета индивидуальных характеристик, она должна соответствовать рыночной цене, чтобы быть базой для налогообложения при совершении любых сделок. Поэтому в большинстве случаев причин для установления инвентаризационной стоимости нет.

Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру

Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.

Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.

Для оценки имущества может быть достаточно много причин.

Ее производят:

• Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
• Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
• Для определения величины госпошлины;
• Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
• Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
• В случае когда дом выступает в качестве залога;
• Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
• При наложении ареста на дом;
• В случае возникновения имущественных споров;
• Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
• В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
• Когда рассчитываются проектные инвестиции.

В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.

Аспекты оценки дома и земельного участка

Современные коттеджные городки, с комфортными домами, расположенными на небольших участках земли, пользуются большим спросом. В этом случае оценка стоимости дома рассчитывается с учетом вида разрешенного использования и неделимости земельного надела, на котором он возведен.

Учитывая индивидуальные особенности этой недвижимости оценщик принимает во внимание большее количество факторов:

• инженерное обеспечение;
• надворные постройки;
• полезную площадь;
• возможность улучшений в дальнейшем.

Процедура выполнения оценки аналогична определению стоимости другой недвижимости. Применяются те же подходы: затратный, доходный и сравнительный.

Алгоритм оценки квартиры

В зависимости от целей нюансы оценки жилья могут отличаться. Например, при установлении стоимости для кредитования специалист учитывает требования банка к ее расчету при срочной реализации, возможных рисках утраты имущества и покрытию расходов страховыми выплатами.

При расселении ветхого и аварийного жилья критерии оценки не отличаются от указанных в предыдущих разделах, а результат является основанием для расчета компенсации.

Когда выполняется оценка аварийного жилья, стоимость определяется без учета износа. Это значит, что собственник получает определение стоимости технически нормальной квартиры, средняя цена которой равна аналогам того же года строительства.

Подробнее все аспекты экспертизы рассмотрены в статье «Оценка квартиры».

Как купить дом и не прогадать по цене?

Чтобы произвести определенную операцию с недвижимостью, то мало иметь только желание. Необходимо, чтобы сделки отвечали определенным требованиям и параметрам. Особенным условием в таких процедурах, обычно является определение реальной стоимости проекта. Не оценив недвижимость, вы не сможете выгодно осуществить сделку покупки-продажи.

Большинство россиян уверены, что для определения рыночного показателя, достаточно данных в техническом паспорте. Практика показывает, что этой информации может быть недостаточно. На момент проведения сделки, эта информация может быть устаревшей.

Рынок частных домов зависим от ситуации в стране. Уже происходили кризисы, санкции, перевороты или же девальвация валюты из-за чего тарифы изменились. Даже если процедура проводилась 6 месяцев назад, а обрушение валюты случилось совсем недавно, то расценки на ваше жилье могли сильно измениться и придется проводить такую операцию повторно.

Рыночная цена – это себестоимость недвижимости, в зависимости от соблюдения рыночных принципов. Проекты ее оценки реализуются по определенным правилам:

1. продавцы и покупатели заинтересованы в проводимой работе и никто не находится под давлением;
2. каждая сторона обладает необходимой информацией о положении рынка, поэтому переговоры происходят исключительно с учетом личных интересов;
3. при этом не будут предлагаться какие-либо условия финансирования;
4. никто из сторон не планирует уступать в стоимости.