Реализация недостроенного жилого дома облагается НДС

Облагаются ли сделки купли-продажи?

Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда. Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами. Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.

Сделки с жилой недвижимостью:

• Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
• Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.

При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.

В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.

Почему нельзя оформить возврат налога на добавочную стоимость физическому лицу?

Налог на добавочную стоимость представляет собой косвенный налог, который рассчитывается, исходя из стоимости всех этапов производства, побочных расходов. По факту бремя этого налога ложится на потребителя услуг или товара.

Справка. НДС уплачивается только юридическими лицами, то есть организациями, которые впоследствии и могут претендовать на вычеты по уплате этого налога. Физические лица – обычные граждане РФ, не облагаются налогом на добавочную стоимость, поэтому и претендовать на возврат по нему не имеют права.

Физическое лицо, имеющее доход, выплачивает государству 13% от него посредством ежемесячных удержаний необходимой суммы работодателем, который перечисляет ее в ИФНС. Если гражданин покупает недвижимость, то возврат подоходного налога (НДФЛ) возможен в размере 13 процентов с суммы покупки или размера ипотечного кредита.

Кто и когда платит?

В соответствии с главой 21 НК РФ выплата НДС возлагается на продавца в тех случаях, когда передаются права собственности на проданный товар. При продаже недвижимости факт сделки закрепляется договором о передаче прав, который регистрируется в Росреестре. Расходы по выплате налога на добавленную стоимость ложатся на сторону, получившую денежные средства за реализацию объекта.

Что касается срока уплаты НДС, то с ним нередко возникает немало разногласий. Сложность заключается в том, что по закону право собственности возникает только в момент госрегистрации сделки по купле-продаже.

Фактически датой перехода признается день, когда соответствующая запись вносится в ЕГРН. Но процедура окончательной регистрации занимает немало времени, иногда до нескольких месяцев. При этом перед бухгалтером встает диллема, когда именно производить расчеты и перечисления.

Для разрешения спора в НК РФ в статью 167 был внесен дополнительный пункт 16. В нем есть четкие указания о том, что датой исчисления налога признается день двустороннего подписания передаточного акта на объект недвижимости.

Условия для требования

Возврат НДС при покупке недвижимости физическим лицом — это миф. Подобные сделки не облагаются соответствующим налогом. И поэтому возместить его никак не получится. Вместо НДС возвращают НДФЛ.

Только подобное право есть далеко не у всех граждан. Потенциальный заявитель должен соответствовать определенным условиям. Они будут следующими:

• наличие гражданства РФ;
• человек должен перечислять подоходный налог в казну государства по ставке 13 процентов;
• официальное трудоустройство;
• совершение сделки от собственного имени;
• оформление купленной недвижимости на себя.

В случае с пенсионерами и безработными все не так просто, как кажется. Можно предположить, что права на вычет у данных категорий населения нет. Только это не совсем верное утверждение.

Данные граждане могут потребовать возврат НДС при покупке квартиры. Соответствующие полномочия у них сохраняются еще три года с момента прекращения уплаты подоходного налога по указанной ранее ставке.

А вот предпринимателям добиться возмещения налогов при покупке недвижимости труднее. Дело все в том, что воспользоваться этим полномочием смогут лишь ИП и юрлица, работающие по ОСНО. Специальные режимы налогообложения в РФ не позволяют требовать вычеты.

В какой момент принимать к вычету?

НК РФ предусматривает возможность уменьшения налогооблагаемой базы на установленную по закону сумму налогового вычета. Получить вычет можно лишь при соблюдении ряда правил:

1. Приобретенный объект используется для операций, которые облагаются НДС.
2. У покупателя на руках имеется счет-фактура от продавца.
3. Купленная недвижимость поставлена на бухгалтерский учет организации.

При соблюдении обязательных условий возникает лишь один вопрос, когда можно произвести исчисление. Налоговый вычет по НДС теоретически также применим со дня фактической передачи прав, но мнения разных ведомств по данному вопросу разделились:

• Минфин считает, что принимать НДС к вычету необходимо лишь после того, как объект был поставлен на баланс предприятия, то есть после внесения сведений в ЕГРН.
• Суды придерживаются иной точки зрения и полагают, что прибегнуть к нему можно после того как перечислены денежные средства за имущество.

Последний пункт требований к применению налогового вычета указывает на то, что применить его можно не раньше, чем будет зарегистрировано имущественное право в ЕГРН.

Руководство по оформлению

Возврат НДС за покупку новой квартиры или недвижимости на вторичном рынке при правильной подготовке не доставит особых проблем. Особенно если речь идет о передаче денег физическому лицу, а не компании/предпринимателю.

Чтобы осуществить возврат НДС при покупке квартиры, рекомендуется придерживаться следующего руководства:

1. Выяснить, есть ли у потенциального заявителя упомянутые полномочия.
2. Подготовить документы на налоговый вычет.
3. Заполнить прошение установленной формы, а затем передать его в уполномоченную службу.
4. Подождать некоторое время. Гражданину должен прийти ответ от ФНС относительно возврата денег за сделку.

Как правило, если запрос одобрили, ФНС переведет денежные средства в установленных размерах на счет заявителя. Обычно на данный процесс затрачивается около двух месяцев.

Бухгалтерский учет

Пункт 1 статьи 167 НК РФ устанавливает сроки исчисления налоговой базы. Они определяются для недвижимого имущества по следующим параметрам:

• Время передачи прав на недвижимость.
• Внесение полной или частичной суммы средств за будущую передачу прав.

К расчету принимается тот день, который наступает раньше по времени. Важно, чтобы в течение первых пяти дней после оплаты или передачи прав покупателя была выставлена счет-фактура.

В момент перехода прав собственности на объект, продавец списывает его со счета «Основных средств», а покупатель ставит себе на баланс. Начисление амортизационных выплат прекращается с 1-го числа месяца, который следует за периодом фактической передачи.

Когда возникает момент определения налоговой базы?

По общему правилу (п. 1 ст. 167 НК РФ) моментом определения базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

• день отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;
• день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Иное предусмотрено п. п. 3, 7 — 11, 13 — 15 ст. 167 НК РФ. Нас интересует п. 3, в котором сказано: если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая передача права собственности в целях исчисления НДС приравнивается к его отгрузке. Однако с 01.07.2014 из этого правила также появилось исключение — п. 16.

При реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях настоящей главы признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Еще одно исключение, которому нужно уделить внимание, — это п. 14, на основании которого если моментом определения налоговой базы является день получения предоплаты, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) в счет поступившей ранее оплаты также возникает момент определения налоговой базы.

Таким образом, при реализации недвижимого имущества моментом определения базы по НДС являются:

• день получения оплаты в счет предстоящей реализации (если на основании условий договора передача недвижимого имущества осуществляется на условиях предоплаты);
• день передачи имущества покупателю по передаточному акту (иному документу о передаче).

При этом момент передачи права собственности, то есть дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенный объект недвижимости, на момент определения налоговой базы, как это было до 01.07.2014, не влияет.

В то же время Минфин в Письме от 17.12.2015 N 03-07-11/74052 указал, что момент формирования базы по НДС при реализации недвижимости определяется до даты государственной регистрации права собственности покупателя на данное имущество. Такой подход срабатывает не всегда, так как государственная регистрация права собственности вполне может быть осуществлена ранее фактической передачи объекта недвижимости покупателю. Поэтому начислять НДС до передачи объекта недвижимости в связи с тем, что произведена государственная регистрация права собственности, не нужно. Подтверждение этому можно найти в судебной практике.

Условия возврата

Налоговое законодательство РФ дает гипотетическое право на получение имущественного вычета любому налогоплательщику. Воспользоваться вычетом могут как физические, так и юридические лица, при соблюдении ряда условий.

Государство возмещает ранее взысканный налог в виде:

• НДФЛ, если речь идет о физических лицах.
• НДС для юридических лиц.

Воспользоваться предоставленной привилегией можно при выполнении ряда обязательных действий.

Возможно ли возмещение физическим лицам?

Для физических лиц такого понятия, как возврат НДС при оформлении купли-продажи недвижимости, не существует. С граждан, не имеющих юридического статуса, не исчисляется, не взимается НДС. Они выплачивают налог на доходы физических лиц в размере 13% (для резидентов) и 30% (для нерезидентов).

Приобретая жилье, физлицо имеет право вернуть уплаченный за последние два года НДФЛ, но не более максимально установленной суммы. В соответствии с НК РФ граждане могут получить назад:

• НДФЛ с 2 миллионов рублей, потраченных на покупку имущества.
• НДФЛ с 3 миллионов рублей, которые были начислены как проценты за пользование ипотечными средствами.

Льгота доступна только тем лицам, которые официально трудились последние два года и отчисляли налоги в бюджет.

Особенности исчисления юридическими организациями

Юридическое лицо получит возмещение НДС при соблюдении следующих условий:

1. Имеются документальные подтверждения проведенной сделки. Предоставляется счет-фактура, акт приема-передачи, договор купли-продажи и т.д.
2. Сделка реальна и проведена исключительно для использования в предпринимательской деятельности и получения прибыли.
3. Произведено оприходование товара, то есть прием имущества на балансовый счет 01 «Основные средства».
4. Сделка не имеет темных пятен на всем пути оформления, включая контрагентных звеньев.

Для возврата НДС требуется соответствие сразу всем заявленным критериям.

Как устроен НДС

1. ИП на ЕНВД, УСН и патенте.
2. Участники проекта «Сколково».
3. ИП и компании на любых системах налогообложения, если за последние три месяца их выручка меньше 2 млн рублей. Даже если компания на общей системе налогообложения. Чтобы получить такое освобождение, придется подавать дополнительные документы.

Входящий НДС — НДС, на который вам выставили счета-фактуры поставщики. Это сумма НДС, которую вы должны уплатить поставщикам вместе с платой за сырье, материалы или оборудование. Ее можно вычесть из налога. Для налоговой не имеет значения, оплатили вы счета от поставщиков или нет, поэтому формально к вычету по НДС можно предъявить всю сумму по выставленным счетам.

• общую долевую собственность, при оформлении которой автоматически разделяется и сумма причитающегося вычета в соответствии с долями членов семьи;
• общую совместную собственность, когда необходимо написать заявление в налоговую с решением распределить вычет на всех владельцев или в пользу одного из них. Изменить впоследствии это решение нельзя.

При приобретении недвижимости право на имущественный вычет имеют и физические, и юридические лица. Только для налогоплательщиков-частных лиц вычет устанавливается по налоги на доходы физлиц (НДФЛ), а для организаций – по налогу на добавленную стоимость (НДС), которым сопровождаются такие сделки.

Вам может понравиться => Где Можно Узнать Включен Ли Ты В Список Обманутых Дольщиков

Основание для возврата — покупка жилья (например, квартиры) и выплата ипотечных процентов. Если Вы купили жилье с использованием ипотечного кредита, Вы можете вернуть себе не только существенную часть средств, уплаченных за жилье, но и часть процентов, выплаченных банку.

Возврат НДС при покупке квартиры — это миф, то есть ошибочное представление о возврате налогов. НДС — это налог на добавленную стоимость. Когда говорят о возврате налогов при покупке жилья, например, квартиры, имеют в виду НДФЛ (а не НДС) — налог на доходы физических лиц.

Различие в порядках восстановления НДС по ОС определяется тем, что если ОС является объектом недвижимости, приобретенным либо построенным налогоплательщиком подрядным или хозяйственным способом, то для последующего восстановления сумм НДС, ранее принятых к вычету, должна применяться норма, установленная п. 6 ст. 171 НК РФ. Если же ОС не является объектом недвижимости, либо приобретено иным, не указанным в п. 6 ст. 171 НК РФ способом, то для восстановления сумм НДС, ранее принятых к вычету, должна применяться норма, установленная пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ.

Общество осуществляло строительство многоквартирного жилого комплекса с нежилыми помещениями офисного назначения. Организация-подрядчик выполнила работы, оформила соответствующие акты и выставила обществу счета-фактуры с соответствующим НДС. Общество приняло НДС к вычету в полном объеме. При этом у организации отсутствовала выручка от реализации.

Порядок процедуры

Порядок возмещения НДС регламентируется ст. 176 НК РФ. Он предусматривает выполнение следующих шагов:

1. Сбор пакета документов, которые подтвердят необходимость возврата средств. В него, прежде всего, входит счет-фактура, а также договор купли-продажи, платежные справки и выдержка с книг продажи и покупок.
2. Внесение данных в налоговую декларацию. В нее вносятся сведения о полной стоимости приобретенного имущества, а также приводится расчет суммы НДС, подлежащий возврату.
3. Подача бумаг в ФНС.

Следующие шаги предпринимаются налоговым органом:

1. Проводится камеральная проверка заявленных сведений. На ее выполнение отводится три месяца.
2. По итогам проверки выносится решение о возврате средств или отказе в нем.
3. Налогоплательщику отправляется соответствующее письменное уведомление. При наличии выявленных нарушений на их устранение и оспаривания отказа в возврате налогоплательщику дается 30 дней.
4. Возвратная сумма перечисляется на счет получателя.

Деньги перечисляются в течение пяти дней с момента принятия решения о возмещении НДС.

Могут ли отказать

Налог на добавленную стоимость, как правило, не возмещается. Вместо него подразумевается НДФЛ. С ним сталкиваются разнообразные категории налогоплательщиков.

Действительно ли человеку имеют право отказать при обращении на вычет налогового типа? Да, но соответствующее решение должно быть обоснованным. К основным причинам отказа в обслуживании относят:

• человек принес недостаточно документов;
• отсутствие официального трудоустройства;
• человек/организация платит НДФЛ в большем/меньшем размере, нежели 13 процентов;
• неправильно составлена налоговая декларация;
• используемые документы признаны недействительными;
• человек исчерпал весь лимит средств по вычету за имущество;
• жилье куплено не за свои деньги, а с поддержкой государства.

Как показывает практика, если ситуацию можно изменить, нужно сделать это в ближайший месяц после получения вердикта от ФНС. При подобных обстоятельствах начинать обращение за вычетом подоходного налога с самого начала не придется.

Сложные вопросы и узкие места

Возврат НДС хоть и является правом налогоплательщика, но довольно часто пугает сложностью процедуры. Особые опасения у юрлиц вызывает камеральная проверка, которая проводится ФСН для установления легальности сделки и проверки ее реальной стоимости.

Во избежание осложнений важно, чтобы продавец после продажи не исчез. Надежность продающей стороны, а также ее взаимосвязь с покупателем, проверяются в первую очередь. Немаловажны и другие факторы, например, уплачивает ли продавец НДС, полномочен ли он проводить сделки и т.д. Избежать этих трудностей можно лишь при тщательном подходе к приобретению имущества.

Еще одной распространенной проблемой при возврате НДС является подтверждение источника дохода. Следует быть готовым к необходимости сбора и предоставления доказательств того, что потраченные на покупку средства были получены легальным путем. В ходе проверки будут запрошены документы не только по самой организации, но и по ее контрагентам.

Уплата НДС при купле-продаже, как и его возмещение, зависит от ряда факторов. Юридические лица могут уменьшить размер своих расходов только в случае соблюдения ряда законодательных условий.

Советы для заявителей

Интересует возмещение НДС при покупке квартиры? Тогда стоит запомнить эти советы. Они помогут справиться с поставленной задачей в кратчайшие сроки и без существенных затруднений.

Юристы рекомендуют населению:

1. Использовать только «свежие» документы при оформлении вычетов на недвижимость.
2. Обращаться за возвратом подоходного налога можно в течение тридцати шести месяцев. Если гражданин оформил ипотеку, лучше немного подождать, а затем потребовать деньги сразу за 3 года.
3. Перед обращением в ФНС за вычетом провести полную процедуру переоформления жилья на свое имя.
4. Бережно относиться к имеющимся договорам купли-продажи. Восстановить их при утере удастся, но на это может уйти очень много времени.
5. Не надеяться на быстрое рассмотрение заявления. Возврат подоходных налогов за жилье — долгий процесс. Он в целом отнимает от трех до шести месяцев.

На самом деле все проще, чем кажется. Возврат НДС при покупке квартиры в Российской Федерации сопровождается бумажной волокитой, что зачастую пугает. Но если заранее подготовиться к операции, все пройдет без проблем.