Оценка земельных участков различного назначения

Что такое оценка рыночной стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – это процесс установления наиболее вероятной цены объекта недвижимого имущества, по которой данный объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Назначение рыночной оценки земель

Главная цель проведения рыночной оценки – соблюсти баланс интересов продавца и покупателя при заключении сделки отчуждения земельного участка. Также рыночная оценка имеет значение для целей бухгалтерского учета.

Из субъектного состава данного правоотношения следует, что проведение рыночной оценки не является обязательным условием для совершения сделки. Стороны вправе сами решать, заказывать ли оценку перед отчуждением земли или определить цену самостоятельно на свой страх и риск.

Тем не менее, субъекты потенциальной сделки могут не обладать всей полнотой данных, влияющих на цену земли:

• Могут не знать текущее состояние спроса и предложения на рынке оборота земли;
• Могут не владеть информацией, влияющей на ценовые характеристики земли;
• Могут неверно оценивать влияние физических характеристик участка на его цену.

В силу профессионального статуса, оценщики обязаны владеть всей информацией, необходимой для проведения рыночной оценки объекта, а также несут ответственность за недостоверность составленного отчета.

Назначение оценки рыночной стоимости недвижимости

Причинами для заказа оценочных услуг у профессиональных оценщиков может стать:

• Определение стоимости объекта как залогового имущества;
• Сделка купли-продажи с объектом;
• Имущественные споры;
• Постановка объекта на баланс предприятия;
• Вклад объекта в уставной капитал;
• Определение рыночной арендной ставки объекта;
• Переоценка балансовой стоимости активов, в т.ч. объектов недвижимости, предприятия;
• Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества;
• Страхование объекта

Самостоятельная оценка стоимости земли

Разумеется, для оценки земельного участка лучше всего обратиться к профессиональным оценщикам — это их работа и они являются специалистами в этом деле. Но часто случаются ситуации, когда собственнику необходимо быстро и самостоятельно оценить стоимость своего участка. Здесь мы остановимся на способах обработки ценовой информации, которую наши клиенты используют для формирования своего представления о стоимости оцениваемого участка. Как правило, это предложения о продаже похожих участков, опубликованные в интернете. С самого начала нужно сказать, что цена, которая стоит в предложении на продажу, не есть рыночная стоимость этого участка, потому что цена сделки купли-продажи и первоначальна цена, по которой собственник хотел продать объект, могут отличаться очень существенно. Отличие цены предложения от цены сделки называется уторговыванием, а определение величины поправки на уторговывание является одним из этапов любой оценки методами сравнительного подхода.

Сколько можно выторговать у продавца? Все зависит от многих причин, но наиболее важной является прогнозируемая динамика рынка. Если цены на рынке растут, то вряд ли продавец согласится на большие скидки, на растущем рынке скидка 5% — уже много. Другая ситуация складывается если рынок падает, тем более если падение носит фундаментальный характер и прогнозы на рост рынка отсутствуют. В этом случае, как правило, возникает вот какая ситуация. Продавцы не снижают резко цены в предложениях на продажу, поскольку не готовы сразу отказаться от значительной части своих доходов, на которые ранее они рассчитывали, но при общении с реальным покупателем они готовы сделать очень существенные уступки, поскольку риск срыва сделки — очень существенный фактор и при этом исходе продавец не получает ничего, а дальнейшая экспозиция участка на рынке в условиях падения цен все равно приведет к уменьшению его выручки. Поэтому разница между ценами предложений и ценами сделок на падающем рынке может исчисляться десятками процентов (в период острой фазы кризиса в 2009 году эта величина доходила до 50%), именно поэтому определение этой величины является таким важным моментом в оценке земли и незастроенных земельных участков.

Порядок оценки рыночной стоимости недвижимости

Процесс установления рыночной стоимости объекта недвижимости, включает следующие последовательные этапы:

1. Заключение договора на оценку с Заказчиком;
2. Запрос, получение и анализ документов по оцениваемому объекту;
3. Выезд Оценщика на осмотр объекта и ознакомление с объектом;
4. Анализ рынка недвижимости и сегмента данного рынка, к которому принадлежит объект оценки, анализ основных ценообразующих факторов объекта;
5. Выполнение расчетов стоимости объекта оценки различными подходами и методами с использованием рыночной информации по продажам аналогичных объектов и прогнозной доходности объекта;
6. Согласование полученного результата с Заказчиком, ответы на вопросы Заказчика;
7. Написание Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
8. Предоставление Заказчику готового Отчета об оценки.

Оценка земельного участка

Содержание:

• Как определяется рыночная стоимость застроенного участка?
• Стоимость оценки земельного участка
• Что такое категория и вид земельного участка?
• Что влияет на стоимость земли?
• Какие документы потребуются?

Проведение оценки земли сертифицированной оценочной компанией процедура востребованная и стандартизированная. Какой бы период экономика России не переживала, инвесторы и простые граждане продолжают интересоваться земельным рынок. Более того, набирает популярность проживания в загородных домах, поэтому земля будет и остается ликвидным и привлекательным объектом.

Как определяется рыночная стоимость застроенного участка?

В основе лежит сравнительный подход. Подбираются аналоги и с помощью рыночных данных вводится корректировки.

Безусловно объект недвижимости с земельным участок неразделимы. Однако, для того чтобы определить и выделить стоимость земли, участок условно принимается к расчету как не застроенный.

Преимущества

Максимально сжатые сроки независимой оценки

Высшее качество независимой оценки

Индивидуальный подход в оценке каждого случая

Наши сертификаты

Стоимость оценки земельного участка

Что такое категория и вид земельного участка?

Действующее земельное законодательство предусматривает 7 категорий следующих земель:

• сельхоз;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса;

В каждой категории имеются определенные подвиды разращённого использования – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство, СНТ -садоводство)

Что влияет на стоимость земли?

По мнению аналитиков, на земельном рынке стоимость земельных участков зависит от следующих факторов:

• категории земель;
• разрешенного использования;
• вида права на земельный участок;
• престижности направления;
• местоположения и окружения;
• размера земельного участка;
• наличия подведенных к земельному участку коммуникаций

Какие документы потребуются?

Похожие статьи:

← Оценка дома для банка

Оценка комнаты →

Отзывы

Ольга Анатольевна 26 июня 2021, 17:01 Заказали оценку ущерба от залива квартиры в новостройке для суда. Быстро собрали все данные, подготовили отчет и оценили ущерб. Суд мы выиграли. Спасибо

Консультация по услугам

Менеджеры компании с радостью ответят на ваши вопросы, произведут расчет стоимости услуг и подготовят индивидуальное коммерческое предложение

Стоимость работ по оценке рыночной стоимости недвижимости

Стоимость работ по оценке объекта недвижимого имущества зависит от уникальных характеристик оцениваемого объекта и назначения самой оценки, как-то:

• Оценка для залога, суда, для оспаривания кадастровой стоимости и пр. назначений (отчеты об оценке для различных назначений имеют свои особенности);
• Тип объекта недвижимости: земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, квартиры;
• Оцениваемые имущественные права (право собственности/ право аренды);
• Местоположение объекта (регион РФ);
• Площадь объекта;
• Функциональное назначение объекта (одно функциональное назначение или многофункциональный объект).

Точная стоимость оценки определяется на базе прогнозной трудоёмкости оценки, определяемой при проведении переговоров с Заказчиком.

Ориентировочная стоимость оценки представлена в прайс-листе, сформированном на базе типичных объемов трудоемкости работ оценщика по тому или иному виду оценки.

Рыночная стоимость участка

Размер рыночной стоимости зависит от огромного количества факторов. Этот параметр определяется для сельскохозяйственных угодий (пастбищ, сенокосов, пашен, залежей), многолетних насаждений, земель, занятых сооружениями производства, хранения или переработки продукции, и тех, на которых располагаются коммуникации, внутрихозяйственные дороги, деревья и кустарники, предназначенные для защиты участка от негативного влияния антропогенных и техногенных факторов. Чтобы определить рыночную стоимость земельного участка, необходимо знать точную его площадь и плодородность. На размер этого показателя непосредственное влияние оказывают:

• Качество земли.
• Состояние рынка сельскохозяйственной продукции в регионе.
• Климатическая зона.
• Объем производства и цен на продукцию.
• Тип использования земельного участка.
• Вид угодий и уровень урожайности.
• Рельеф почвы.
• Удаленность земельного участка от объектов хранения, переработки либо сбыта.
• Наличие или отсутствие улучшений.
• Уровень безработицы в регионе.
• Инфраструктура региона.
• Стоимость сельскохозяйственной техники и ГСМ.

Сравнительный подход

Сравнительный подход подразумевает определение стоимости земельного участка посредством сопоставления цен продаж аналогичных объектов. В основе подхода лежит принцип замещения – покупатель, действуя разумно, не заплатит за объект сумму больше, чем он мог бы заплатить за аналогичный земельный участок.

Сравнительный подход показывает свою эффективность для оценки стоимости незастроенных участков. При наличии достаточного количества достоверных данных о реализации объектов за конкретный временной отрезок можно получить максимально точную рыночную стоимость участка на определенном рынке.

В сравнительном подходе применяется три метода:

1. Метод сравнения продаж – считается самым простым и эффективным. Основан на сравнении цен аналогичных объектов.
2. Метод выделения – используется исключительно для застроенных объектов.
3. Метод распределения – используется для установления соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем зданий.

Затратный подход

При вычислении рыночной цены земельного надела затратный подход практически не применим. Он предполагает оценку надела с его улучшениями (зданиями, постройками, коммуникациями). Предполагается, что инвестор, действуя разумно, не станет платить большую цену, чем та, в которую обойдется покупка земли под застройку и возведение на нем аналогичного здания в конкретный временной отрезок.

Затратный подход базируется на методе выделения и определяет рыночную стоимость по такой формуле (важно, чтобы участок использовался в соответствии с НЭИ):

Стоимость земли = Стоимость земельного участка с улучшениями – Стоимость улучшений.

Становление института оценки земель в России

Термин «оценка» появился в отечественной правовой системе в начале XIX в. Смена феодального строя капиталистическим ознаменовала бурное развитие института оценки земель в связи с заключением сделок (продажа, мена, залог, ипотека), а также делами о наследстве и разделе дворянских имений. Новые правила предполагали необходимость переоценки имущества каждые 10 лет.

В 1859 году разработана Инструкция для оценки казенных земель, состоящих в пользовании государственных крестьян, на случай их выкупа. Процедура предполагала определение ценности и доходности участков.

Устанавливались средняя урожайность ведущих сельскохозяйственных культур по каждому разряду почв. Пахотные земли разделялись на 5 классов и 15 степеней. Как и сегодня, учитывалось множество разнообразных нюансов, в том числе:

• количество необходимых удобрений;
• средние цены сельскохозяйственной продукции;
• вменяемый чистый доход от ее продажи.

В XIX веке виды и формы оценки земель получили четкое закрепление. Были созданы гильдии присяжных оценщиков. Отмена крепостного права (1861 год) поставила новые задачи: нужно было определить выкупную стоимость крестьянских землевладений.

В 1861 – 1889 годах сформировались правила земской оценочной статистики. Были разработаны и апробированы методики, позволяющие проводить массовую оценку сельских и городских земель.

Среди прочего разработаны методы определения статистических параметров для сплошной оценки земель, сбора и анализа оценочных сведений. Это стало предпосылкой формирования современных правил кадастрового учета

Отмена крепостного права спровоцировала возврат от подушной системы налогообложения к поземельной с 01.01.1887 г. Был издан закон об оценке недвижимости.

Отныне земельная управа рассчитывала стоимость и доходность земель, о чем уведомляла собственников. 18.01.1899 года был принят новый тематический закон. Оценка земельных участков проводилась в два этапа:

• детальное описание;
• оценка, основанная на доходном подходе.

Существовали три самостоятельные методики анализа доходности пахотных земель:

• по размеру арендной платы;
• по вменяемой выручке и затратам;
• смешанный способ: потенциальная выручка исчислялась по урожайности и хлебным ценам, затраты – по арендным платежам.

Метод остатка

Основное условие для применения метода – наличие на земельном участке возможности для его застройки с целью последующего получения дохода. Алгоритм определения стоимости объекта этим методом:

1. Определение затрат на воспроизводство/замещение улучшений, которые соответствуют НЭИ.
2. Расчет чистого операционного дохода от имущественного комплекса за конкретный период времени. За основу принимаются рыночные ставки арендной платы.
3. Вычисление земельной ренты в виде разности дохода от использования имущественного комплекса и дохода, полученного только от улучшений.
4. Определение рыночной стоимости объекта посредством капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход (ЧОД) рассчитывается по следующей формуле:

ЧОД = Действительный валовый доход – Операционные расходы.

Потенциальный валовый доход – это выручка, которую можно получить в результате сдачи в аренду всей площади имущественного комплекса в аренду, когда потери от невыплаты арендной платы отсутствуют. Арендные ставки принимаются среднерыночные для аналогичных объектов.

Этот метод особенно актуален для оценки участка, застроенного коммерческими объектами. Он показывает свою эффективность в условиях отсутствия сведений о продажах свободных участков.

Метод остатка применяется в следующих условиях:

• существующие объекты отвечают требованиям НЭИ земельного участка;
• стоимость недвижимости, размещенной на земельном участке, или расходы на ее строительство, а также срок эксплуатации могут быть рассчитаны с высокой степенью точности;
• годовой чистый операционный доход, получаемый в результате эксплуатации, уже известен.

Метод остатка применяется, когда нежилая недвижимость относительно недавно введена в эксплуатацию или еще не была возведена.