Подробный обзор вопроса: чем заключаются отличия договора ЖСК от ДДУ?

Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными способами приобрести жилье является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ)
между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив
(ЖСК)
. В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.

Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.

Кстати, на сегодняшний день подавляющее большинство сделок на московском рынке первичной недвижимости
(порядка 90%)
заключается именно по ДДУ, однако ЖСК также не утратили актуальность, хотя такие сделки составляют всего порядка 8%.

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ)

заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков
(средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом)
, возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика.

Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК)

заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами
(нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.)
. С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене
(чем по ДДУ)
, так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы. Но, с другой стороны, закон
(ФЗ-215)
не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами — Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой.

При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.

Что такое ЖСК

Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса. Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы. Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.

ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит. В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму. Для сбора средств отводится не менее года.

Ценовая составляющая

Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:

Во-первых,

застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;

В-вторых,

застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство
(силами кооператива)
не облагается налогом на добавленную стоимость;

В-третьих,

застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Отличия

Итак, чем ЖСК отличается от ДДУ? Разница между этими двумя понятиями действительно существенная и заключается она в следующем:

1. государственная регистрация. Договор ДДУ обязательно подлежит регистрации, тогда как сделка с ЖСК не регистрируется. Эта процедура гарантирует, что квартира не будет перепродана несколько раз, в связи с чем участники ЖСК часто рискуют своим имуществом.
2. Стоимость недвижимости. ДДУ гарантирует, что цена квартиры не изменится. Договор с ЖСК в этом случае серьезно проигрывает, так как в нем предусматривается изменение стоимости жилплощади. Помимо этого, пайщики нередко вынуждены нести дополнительные траты.
3. Сроки. Опять же, если строительство затянется, то по ДДУ застройщик вынужден будет платить неустойку. На основании договора с ЖСК сроки легко могут переноситься.
4. Рассрочка. Если строительство осуществляет ЖСК, то пайщик имеет право жить в квартире, выплачивая свою долю. При ДДУ у участников строительства такого права нет, поэтому они могут распоряжаться недвижимостью только после выплаты всей суммы.
5. Расторжение договора. Участники ДДУ могут рассчитывать не только на возврат внесенной суммы, но и на выплату неустойки. При сотрудничестве с ЖСК неустойка не выплачивается.
6. Доступ к информации. Дольщики получают всю необходимую документацию перед заключением договора, тогда как в ЖСК для этого требуется личная инициатива пайщика.

Справка: несмотря на то, что при выходе из ЖСК пайщики не получают такие выплаты, как при ДДУ, внесенные паевые взносы им возвращают.

Гарантии качества

Качество строительства — один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

В свою очередь, член кооператива (ЖСК)

таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет. То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки. Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14)

составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

Защита от двойной продажи

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры. Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи. Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Что в итоге выбрать? Исходя из каких причин?

Так что выбрать: долевое строительство или ЖСК? Ни один из вышеперечисленных договоров не может обезопасить участника от различных обстоятельств. Это может быть нехватка средств, изменения в законодательстве или мошеннические действия самих застройщиков.

Именно поэтому при выборе способа приобретения жилья необходимо обращать внимание именно на строительную компанию, которая руководит процессов возведения многоквартирного дома. Она должна иметь определенную положительную репутацию и большой опыт работы. Желательно, чтобы был большой оборот средств, что позволит ей при необходимости рассчитаться с кредиторами.

Также важно изучать всю представленную документацию. Не стоит думать, что ДДУ или ЖСК не могут, например, сорвать сроки. Поэтому гарантировать полную безопасность сделки достаточно сложно. Поэтому выбирать между ДДУ и ЖСК нужно, исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей.

Защита от изменений в договоре

Весомый аргумент

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр. Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы)

, изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК)

внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства. Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум
(например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно)
.

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.)

и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе. При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке. Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

Разница между ДДУ и ЖСК

Для того чтобы чётко определить разницу между ЖСК и ДДУ очень важно знать особенности по каждой системе реализации квартир в новостройках. Только после этого будет очевидна, какая именно между ЖСК и ДДУ разница.

Различия между этими двумя вариантами приобретения жилья представлены в таблице:

Изучив эти различия, можно сделать вывод, что у ЖСК есть только минусы, в отличие от ДДУ. Однако не все так однозначно, ведь у каждой модели есть свои плюсы и минусы.

Плюсы и минусы ДДУ

Для того чтобы выбирать между ДДУ и ЖСК необходимо рассмотреть не только особенности каждой системы реализации жилья, но и изучить какие у ДДУ и ЖСК плюсы и минусы.
При рассмотрении ДДУ как способа покупки жилья потенциальному дольщику нужно обязательно знать о тех плюсах, которые при этом он получит.

К ним можно отнести:

1. Подписание ДДУ и его регистрация возможны только при наличии полной документации у застройщика, которые дают ему право на строительство и продажу своих объектов.
2. ДДУ подписывается на конкретно оговорённую стоимость, которая не может вырасти по желанию застройщика.
3. В ДДУ чётко прописываются все параметры объекта в целом, а именно количество этажей, подъездов и прочих характеристик.
4. Если происходит расторжение договора, то дольщику гарантирован возврат уплаченных сумм. Это же касается страховых ситуаций.
5. При покупке недвижимости по ДДУ, возможна его уступка или продажа, по специальному договору, который называется договор цессии. По нему происходит передача прав требования на предмет ДДУ.
6. Каждый вид работ имеет конкретные сроки, соблюдение которых гарантирует застройщик.

Указанные преимущества играют значительную роль при выборе варианта приобретения жилья.

Однако у сделок по ДДУ имеются и недостатки, то есть:

• самым главным минусом можно назвать дороговизна стоимости объекта, в которую застройщик закладывает не один параметр, включая собственно себестоимость объекта и платежи в различные фонды;
• процесс регистрации ДДУ весьма длительный и требует терпения от дольщика;
• основания для расторжения договора обычно прописаны очень чётко и жёстко, так что могут возникать проблемы и с этим вопросом, как следствие затруднительный процесс возврата вложенных сумм;
• довольно часто по ДДУ не предусмотрена рассрочка платежа, или её условия тяжелы для исполнения в итоге часто привлекается ипотека, что дополнительно удорожает конечную стоимость объекта.

Перечисленные недостатки заставляют задуматься над правильностью выбора, если он сделан в пользу ДДУ.

Дополнительно о минусах нужно отметить, что если дольщик без видимых оснований требует расторжения договора, то он обязан оплатить неустойку застройщику, и это, на самом деле, может вылиться в круглую сумму.

Так что говорить об однозначном выборе ДДУ не приходится.

Плюсы и минусы ЖСК

Точно так же, как и ДДУ, ЖСК имеет свои положительные моменты, которые игнорировать при принятии решения ДДУ или ЖСК нельзя.

Выделяют следующие плюсы ЖСК:

• возможность длительной рассрочки по платежам;
• сроки оформления значительно короче, по причине того, что не подлежат обязательной регистрации;
• возможность участвовать в процессе строительства и контролировать его;
• возможность оплаты коммунальных услуг за счёт прибыли кооператива.

Перечисленные преимущества делают ЖСК привлекательным вариантом приобретения жилья.

Наряду с плюсами, стороной обходить минусы нельзя, а именно:

1. Нет ответственности за некачественное исполнение своих обязанностей пайщиками, что может затянуть процесс строительства.
2. Стоимость жилья может меняться, в зависимости от цен на строительные материалы и услуги.
3. Обязателен вступительный взнос в размере от 1 до 3% стоимости жилья.
4. Нет страхования ответственности и рисков.
5. Высока вероятность повторных продаж.
6. Есть риск того что документация на землю может быть получена с нарушениями или вовсе отсутствовать.
7. Фактически в собственности у пайщика нет ничего, так как право собственности, возможно, оформить, только имея документ о полной выплате пая.
8. Уступить право на пай или подарить его при участии в ЖСК чаще всего не разрешается.

Таким образом, количество недостатков ЖСК должно насторожить и заставить быть более внимательным к кооперативу, если уже принято решение о том, что именно эта схема покупки жилья предпочтительна.
Ответить однозначно ЖСК или ДДУ и что лучше, наверное, всё же нельзя. В этом деле каждый заинтересованный человек должен взвесить все за и против и только тогда принимать решение. Однако даже после того, как всё уже определено, есть нюансы, которые нужно знать.

Конечно же, они касаются договоров, на основании которых и происходит дальнейшее взаимодействие дольщика с застройщиком, а пайщика с кооперативом.

Подписывая ДДУ

При подписании ДДУ обязательным является внимательное изучение договора, из которого должно быть понятны:

• полные реквизиты застройщика, которые включают его наименование, юридический адрес, контактные номера, адрес электронной почты и ИНН. Последнее поможет провести дополнительную проверку компании при помощи онлайн-сервисов. Можно также поинтересоваться учредительной документацией и даже изучить её и размером уставного капитала, что бывает доступно и из открытых источников;
• подписываемый договор должен называться именно ДДУ;
• в ДДУ чётко должны быть оговорены все сроки строительства и передачи объекта в пользование дольщика, характеристики дома и стоимость объекта, вписанная цифрами и прописью.

Дольщик в обязательном порядке должен обратить внимание на перечисленные нюансы, в противном случае он может стать жертвой недобросовестного застройщика.
ДДУ должен составляться не только с учётом этих параметров, он должен соответствовать общим правилам и всем нормам законодательства, не нарушая его.

Договор нужно составлять в трёх экземплярах: один остаётся у дольщика, другой – у заёмщика, третий экземпляр остаётся в Росреестре.

Подписывая договор ЖСК

Учитывая большую рискованность при заключении договоров с ЖСК, потенциальному пайщику нужно быть особенно внимательным по некоторым пунктам договора. Изучить его стоит, заранее попросив образец у кооператива, а непосредственно перед его подписанием сравнить изученный договор с подписываемым.

Внимание нужно обратить на следующую информацию:

1. Прописаны ли в договоре риски, и процедура защиты взносов в случае срывов строительства.
2. Обязательно должны быть указаны полные реквизиты ЖСК по аналогии с ДДУ, это даст возможность дополнительно изучить учредителей ЖСК и их предыдущую деятельность.
3. Договор должен содержать информацию обо всех характеристиках дома и конкретной квартиры, то есть площадь и этаж.
4. Идеальным вариантом будет если есть указание на то, что повышение стоимости за 1 м2 возможно только путём собрания пайщиков.
5. Договор должен содержать информацию о том, какая конкретно сумма будет вычитываться из взноса на содержание ЖСК.
6. Обязательно должно быть указание на документы, основываясь на которых участок под будущим домом принадлежит ЖСК. Дополнительно имея реквизиты этого документа, можно будет проверить всю информацию по участку.

Как видно, перед подписанием договора ЖСК все равно требуется более внимательный подход, что не удивительно, учитывая количество обманутых пайщиков. Если контроль над застройщиками каждый год ужесточается, то правовое регулирование ЖСК до сих пор оставляет желать лучшего. В этой сфере оказаться обманутыми рискуют все, так как и среди пайщиков могут оказаться обыкновенные мошенники, что уж говорить о тех, кто работает с крупными суммами, собираемые с участников ЖСК.

Возврат денег, неустойки, компенсации

ЖСК: нелицеприятные факты

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года)

компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд
(общий для всех застройщиков)
. В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда. То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом
(в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику)
.

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК)

проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете
(хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег)
. Разумеется, на дополнительные выплаты
(пени, компенсации)
рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием. Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка)

, и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет)

, причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы)

максимальный срок рассрочки составляет 2 года.
Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Особенности ДДУ

Изданный Федеральный закон 214 является нормативным актом для всех застройщиков, наиболее ответственные и профессиональные из них всегда следуют в своей работе его положениям. Закон непосредственно рассматривает долевое строительство и защищает интересы покупателей, инвестировавших свои средства в стройку.

Благодаря надежному закону ДДУ все более распространяется как способ строительства и покупки жилья.
Для покупателей квартир важно, что по закону жилье, которое они оплачивают по договору, на протяжении стройки, должно перейти к ним. И перейти в определенные сроки.
К сожалению, не редки случаи, когда начавшееся строительство со временем начинает замирать или останавливается вовсе, не соблюдаются все возможные сроки сдачи дома в эксплуатацию. И наличие закона, принятого на федеральном уровне, — это надежная защита, которая позволяет при всех рисках спокойно подписывать договор о долевом строительстве.

Преимущества

Долевое строительство уже стало популярным, многие стали собственниками нового, современного, комфортно жилья благодаря такому инвестированному строительству жилых комплексов или отдельных МКД:

• Наличие ФЗ стало важным фактором для участия в таком строительстве. Не все формы инвестирования в жилье обладают такой надежной защитой.
• Если застройщик нарушает строки сдачи объекта в эксплуатацию или другие положения договора, дольщик имеет полное право разорвать договор с ним.
• Если договор будет расторгнут, дольщику обязательно возвращаются все деньги, это предусмотрено законом 214. А также инвестор имеет право и на получение неустойки, на моральную компенсацию в денежном виде. Данные нормы установлены на законодательном уровне только для тех, кто строит для себя квартиру по ДДУ.
• Надежная защита средств дольщика Федеральным законом позволяет ему практически без проблем получать и кредит на оплату жилья. Банки знают о законе, о его силе, поэтому не считают риском кредитование строительства по ДДУ.
• Еще одно важное преимущество – нахождение земли под стройкой и объекта стройки в залоге у дольщиков. Если даже строительство прекратится, земля и возведенный объект могут быть проданы для того, чтобы участники сделки смогли вернуть свои средства.

Договор долевого строительства обязательно по нормам закона регистрируется в Росреестре. А это важное его подтверждение его надежности. Что дает регистрация? Она защищает от аферистской схемы двойных продаж, из-за которых ведется уже не одно судебное разбирательство.

Недостатки

Федеральный закон был принят не так давно, его действие еще недостаточно проверено. В основном застройщики хорошо разобрались в нормах ФЗ 214 и не хотят рисковать своим бизнесом, не создают прецедентов его нарушения.

Но все же есть случаи, когда дольщики обращались в суд из-за задержки сроков введения дома с квартирами в эксплуатацию, из-за нежелания застройщика выплачивать неустойку.

По закону строительная компания может отодвинуть сроки сдачи, но для этого она обязательно должна предупредить дольщиков заблаговременно, не менее чем за 60 дней. Такой лазейкой иногда пользуются неблагонадежные застройщики, отодвигая сроки не один раз.

В итоге даже при наличии серьезной законодательной защиты дольщики страдают, не могут вовремя въехать в новые квартиры и не могут притянуть обманщика к суду. Что делать в такой ситуации?

ВНИМАНИЕ! В Санкт-Петербурге уже принят закон, который запрещает строителям по ДДУ оттягивать срок окончания стройки более чем на 9 месяцев.

Желательно, чтобы такие же законы были приняты и в других городах, регионах.