Статья 48 ЖК РФ. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме вправе принимать участие в жизни этого дома, в связи с чем часть 1 настоящей статьи предоставляет право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме всем собственникам помещений в указанном доме. Лица, не являющиеся собственниками помещений в данном доме, не имеют права участвовать в голосовании на общем собрании собственников помещений. Однако настоящий Кодекс предоставляет право собственникам помещений в многоквартирном доме участвовать в голосовании через своих представителей.
2. ЖК РФ прямо предусматривает возможность участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме как лично, так и через представителя, ничем не ограничивая право выбора таких собственников.
Отношения представительства могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (это характерно для наделения соответствующими полномочиями представителей таких собственников, как Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования).
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами.
Согласно ст. 182 ГК РФ не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (например, душеприказчики при наследовании, коммерческие посредники), а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.
Настоящий Кодекс при оформлении доверенности требует соблюдения положений пунктов 4 и 5 статьи 185 ГК РФ либо нотариального удостоверения. Доверенность, выдаваемая собственником помещения в многоквартирном доме, может быть удостоверена организацией, в которой он работает или учится, жилищно-эксплутационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Если по каким-либо причинам доверитель — собственник помещения не выполнит эти условия, то доверенности обязательно должна быть придана нотариальная форма.
3. Устанавливая безусловную возможность участия в общем собрании каждого из собственников помещений в многоквартирном доме, настоящий Кодекс исходит из того, что весомость их голосов, их влияние на формирование решения собрания может быть различно. Вполне логичным представляется, что число голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения, пропорционально его доле в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 15 Вводного закона доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
4. Часть 4 настоящей статьи устанавливает правило, согласно которому голосование по вопросам повестки дня общего собрания происходит путем оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме. Причем использование письменных решений собственников помещений в данном случае не является обязательным. В указанном решении собственник по каждому вопросу, поставленному на голосование, должен оставить только один из вариантов голосования — «за», «против» или «воздержался» (в соответствии с ч. 3 ст. 47 настоящего Кодекса).
5. Часть 5 настоящей статьи устанавливает правила голосования по вопросам повестки дня, проводимого в форме заочного голосования. Оно является обязательным и предусматривает голосование посредством оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование. Требования к таким решениям изложены в части 3 статьи 47 настоящего Кодекса (смотрите также комментарий к ч. 3 ст. 47 настоящего Кодекса).
6. Настоящая статья предусматривает порядок проведения голосования посредством письменных решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.
Статья устанавливает, что голоса собственников помещений засчитываются только в том случае, если в их решении указан всего один ответ из возможных вариантов по каждому из поставленных вопросов. Таким образом, собственник помещения при голосовании из возможных вариантов «за», «против», «воздержался» должен выбрать только один, и так по каждому поставленному на голосование вопросу соответственно.
Если указанные решения оформлены с нарушением положений настоящего Кодекса, то такие решения признаются недействительными и голоса по содержащимся в них вопросам, соответственно, не засчитываются.
Если указанное решение собственника помещения содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение положений настоящего Кодекса в отношении одного или нескольких вопросов из поставленных на голосование не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Статья 48 Жилищного кодекса РФ
1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
4.1. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 настоящего Кодекса.
5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Комментарий к статье 48
1 — 2. Кодекс предоставляет право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме только собственникам помещений в указанном доме (ч. 1 ст. 48). Данное положение установлено в императивной норме, поэтому никакие иные лица не вправе участвовать в принятии решений таким собранием.
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе, но не обязан лично участвовать в голосовании на общем собрании таких собственников. Собственник помещения имеет право уполномочить своего представителя голосовать на собрании от имени собственника. Данное полномочие может вытекать из содержания федеральных законов, а также иных правовых актов государственных или муниципальных органов (это характерно для наделения соответствующими полномочиями представителей таких собственников, как Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования). Указанное полномочие может также следовать из доверенности, оформленной с соблюдением императивных требований ч. 2 ст. 48 Кодекса (таким образом могут быть уполномочены представители любых собственников помещений).
Доверенности на голосование может быть придана нотариальная форма по правилам, установленным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 . Если по каким-либо причинам собственник помещения в многоквартирном доме не сочтет целесообразным нотариальное удостоверение указанной доверенности, то ее необходимо оформить по правилам п. п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ.
——————————— Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст.
357; СЗ РФ. 2001. N 53 (ч. 1). Ст. 5030; 2003. N 50. Ст. 4855; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 27. Ст. 2717.
Напомним, что в этом случае доверенность от имени гражданина удостоверяется организацией, в которой доверитель работает или учится, либо жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на лечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати организации, от имени которой выдана доверенность. При этом необходимо помнить, что доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (см. п. 1 ст. 186 ГК РФ и комментарий к ней) .
——————————— Об оформлении доверенностей см. подробно: Доверенности: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010; https://www.urkniga.ru.
3. Как уже отмечалось, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме голосуют доли, а не лица. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (см. ч. 1 ст. 37 Кодекса). Поэтому количество голосов, которыми обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников, непосредственно зависит от размера общей площади принадлежащего ему жилого или нежилого помещения в данном многоквартирном доме (за исключением случаев, указанных в ст. 15 Вводного закона).
4 — 6. Кодекс прямо не предусматривает использование при голосовании на общем собрании собственников помещений бюллетеней для голосования. Вместо бюллетеней он предлагает такие документы, как решения собственников помещений, составленные в письменной форме. В указанном решении собственник по каждому вопросу, поставленному на голосование, должен оставить только один из вариантов голосования — «за», «против» или «воздержался».
Обратим внимание, что письменные решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, согласно ч. 5 ст. 48, в обязательном порядке должны использоваться только при проведении общего собрания в форме заочного голосования (см. также ст. 47 Кодекса). При голосовании на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме совместного присутствия, могут использоваться как указанные письменные решения, так и другие документы, например, бюллетени для голосования и т.п.
Напомним, что в ч. 3 ст. 47 Кодекса установлены требования к содержанию решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, для случая, когда общее собрание проводится в форме заочного голосования. Однако этими требованиями не запрещено руководствоваться и тогда, когда общее собрание собственников помещений проводится в форме совместного присутствия (хотя в таком случае указанные требования не являются обязательными).
Раздел 3. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
