Как взять квартиру от застройщика в ипотеку без первоначального взноса?

В тех случаях, когда заплатить большую сумму за покупку новенькой квартиры не по карману, можно воспользоваться долевым участием в строительстве, а именно взять ипотеку. Покупка новостройки в ипотеку прекрасный выход для многих Россиян, ведь очень часто такое вложение обходится дешевле, чем кредитование на вторичное жильё.

Но, как и у любого процесса, связанного с кредитованием банка, тут есть много подводных камней, обойти которые можно, если изучить пошаговую инструкцию о ипотечном кредитовании жилья на этапе застройки.

Какие документы необходимы банку для одобрения ипотеки в новостройке

Сразу отметим, что не существует какого-либо единого перечня документов для банка, каждая отдельно взятая организация может иметь свой пакет и с перечнем необходимых документов и требованиям к ним можно ознакомиться в отделении банка или на официальном сайте. Но, можно выделить те, которые потребуются в 95 процентах:

• Документ удостоверяющий личность, а именно паспорт гражданина Российской Федерации;
• Письменное согласие супруга на кредитование;
• Заверенная копия трудового договора или книжки;
• Справка 2 НДФЛ или налоговая декларация;
• Договор об участии клиента в долевом строительстве новостройки;
• Решение от застройщика с полными техническими характеристиками жилья.

В тех случаях, когда ипотека берётся под залог другого недвижимого имущества заёмщика банк также в праве потребовать документы подтверждающие права владения.

Чем ипотека от застройщика отличается от обычной?

Обычно только банк определяет условия ипотечной программы. Он решает, сколько денег готов предоставить в заем и на каких условиях. Для оформления обычной ипотеки потребуется побегать. Как минимум, нужно доказать свою платежеспособность. Для этого придется собирать пакет документов, подтверждать доход, а потом ждать, когда банковские сотрудники проверят юридическую чистоту приобретаемой недвижимости.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
• Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
• Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
• Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Условия «ипотеки от застройщика» банк разрабатывает совместно с застройщиком. Суть у нее та же, что и у обычной ипотеки – вы занимаете недостающие средства на покупку недвижимости у банка, а потом возвращаете их с процентами на протяжении 10-15 лет. Добавляются только льготные условия:

• сниженные ставки по кредиту;
• отсутствие первоначального взноса;
• маленький первоначальный взнос по сравнению со средним «по рынку» (например, 5% от стоимости квартиры вместо 10-20%);
• уменьшенный пакет документов для оформления займа;
• специфические «каникулы» – несколько месяцев после оформления ипотеки можно не вносить платежи (а это позволит скопить небольшую подушку безопасности или собрать необходимые для ремонта средства).

Важно!

В ипотеку от застройщика можно купить только новостройку. Для рынка вторичного жилья аналогичных предложений не будет.

Почему банк может отказать в ипотеке на жильё в строящемся доме

При выдаче любого кредита банк должен быть убеждён в платёжеспособности заёмщика на весь период кредитования, поэтому не работающим гражданам или тем у кого уже имеются кредиты, а также испорченная кредитная история банки как правило отказывают в выдаче любого займа.

Как правило, для того чтобы свести свои риски к минимуму банк анализирует полный трудовой стаж, а не только потенциальный доход.

Рекомендуемая статья: Досрочное погашение ипотеки: выгоднее сократить срок или платеж?

В ипотеке будет отказано на сто процентов если клиент ранее имел не выполненные долговые обязательства перед банком, в этом случае не важно в какой именно вы обратились, так как банки имеют общую систему для проверки добросовестного плательщика.

Также стоит учитывать, что получить ипотеку на строящиеся жильё, которое уже находится на этапе строительства гораздо проще, чем на то, которое находится на уровне котлована, вызвано это опять же сведением риска банка к минимуму.

Помимо этого банки обращают внимание и историю застройщика, анализируя количество уже сданных объектов.

С чего начать, чтобы купить квартиру в ипотеку на этапе застройки

Из-за того, что это отличный вариант сэкономить спрос на такой вид кредитования очень широк и прежде, чем задаться вопросом как оформить ипотеку в новостройке необходимо найти дом в котором бы ещё остались свободные квартиры для продажи.

Стоит выбирать только проверенных застройщиков, только так вы сможете переехать в собственной жилье ближайшие пару лет, из-за нестабильной экономической ситуации это игра в Русскую рулетку, которая может затянуть стройку и на десять лет.

Для того, чтобы вам было легче понять, как действовать воспользуйтесь пошаговой инструкцией покупки квартиры в новостройке за счёт ипотеки:

• Первым делом следует провести мониторинг всех строящихся домов и основываясь на их технической характеристики, а так же желаемой инфраструктуры выбрать подходящий вариант;
• Далее отправляйтесь в представительство девелоперской организации, где предоставляется полный перечень партнёров и банков с условиями, на которых оказывается ипотечное кредитование;
• Попросите в банке список аккредитованных застройщиков. Иначе процесс проверки документов на квартиру в банке может затянуться;
• После обсуждения условий на которых банк согласен участвовать в процессе ипотечного кредитования квартиры в новостройке, необходимо её забронировать и переходить к официальной стадии оформления документов;
• Заключается соглашение об участии в долевом строительстве или уступке прав требования.

В случае уступки прав, обязательно убедитесь в отсутствии задолженности по договору долевого участия. На регистрацию потребуется справка от застройщика, что подрядчик или инвестор не имеет долга по оплате договора.

Всего четыре простых шага, которые необходимо последовательно соблюдать помогут беспрепятственно осуществить покупку жилья в новом доме.

Рекомендуемая статья: Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей

Особенности и этапы покупки квартиры в недостроенном жилье

Немного сложнее будет процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке ещё не достроенного дома.

1. Первое — готовится пакет документов для кредитования и оформления ипотеки (заполняется заявка на ипотеку онлайн и предоставляются документы заемщика);
2. После получения положительного ответа от банка, осуществляется подготовка документов на выбранный объект кредитования;
3. Следующее — этап на котором заключается соглашение (договор долевого участия в строительстве или договор уступки пава требования), где чётко должны быть прописаны все необходимые технические характеристики от компании застройщика, окончательная цена на квартиру, различные условия для совершения сделки;
4. Заключение с банком двухстороннего кредитного договора об ипотеке и страховании жизни заемщика. Сама квартира не страхуется, ведь документально ее еще не существует. На объект страховка оформляется после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности заемщика.
5. Передача первоначального взноса застройщику или подрядчику, если заемщик оплачивает его за счет собственных средств. Также в качестве первого взноса может быть использован материнский капитал.
6. Следующий шаг — сдача документов на регистрацию в МФЦ, одновременно регистрируется залог в пользу банка. Подать на регистрацию можно в одностороннем порядке.
7. После получения зарегистрированных договоров, заемщик предъявляет их в банк, и последний переводит деньги застройщику или инвестору (подрядчику).
8. Остается ждать сдачи дома в эксплуатацию, затем подписать акты передачи с застройщиком и зарегистрировать право собственности на квартиру.
9. Застраховать объект недвижимости
10. После полного погашения долга перед банком, нужно снять обременение — ипотеку в силу закона.

Если первоначальные взнос перечислять на расчетный счет застройщика, то обратите внимание на комиссию банка за перевод. Ипотечные деньги как целевой перевод осуществляется без комиссий. Поэтому, как вариант — разместить первоначальный взнос на расчетный счет и попросить кредитного менеджера перевести после регистрации всю сумму целиком вместе с ипотечными. Так можно избежать дополнительных комиссий.

Как правило, помощь в оформлении документов и сбора всей необходимой информации осуществляет агенство недвижимости, которое привлекается к заключению сделки.

Рекомендуемая статья: Что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку

Проверка застройщика и строящегося объекта

Прежде чем предоставить заёмщику ипотеку на покупку жилья в новостройке, банк обязан убедиться в надежности застройщика. Этим объясняется интерес кредитора к аудиторским оценкам крупных объектов, ведь мнение экспертов намного расширяет возможности ипотечного кредитования. Служба безопасности проверяет всю документацию, связанную со строящимся объектом:

• Договор на долговременную аренду или право собственности на земельный участок;
• Разрешение на застройку выбранного фирмой земельного участка;
• Утвержденный проект застройки;
• Документы для подтверждения целевого расходования средств.

Аккредитацию проводят в два этапа: в первую очередь проверяется репутация застройщика, а потом уже качество строящегося объекта. Если заключение экспертов положительное, разрабатывают условия программы кредитования по конкретному объекту.

Важно учитывать, что на нулевом цикле строительства, когда объект выглядит в виде вырытого котлована под фундамент, вряд ли найдется банк, готовый кредитовать на таких условиях. Новостройка должна быть готова хотя бы процентов на 20.

Подлежат аудиту и инвесторы застройщика. Хорошо, если инвестиции вкладывает сам банк, который выбрал клиент. Это дает возможность заёмщику оформить жилищный кредит по сниженной ставке, ведь кредитор нацелен на быструю продажу квартир в своей новостройке, чтобы вложения окупились быстрее.

Смотрите на эту же тему: Как получить консультацию по ипотеке в Сбербанке: контакты и номера телефонов

Документы, которые необходимо запросить у застройщика

Для того, чтобы как можно скорее заехать в новое жильё и минимизировать свои риски, а так же потери ещё на этапе процедуры покупки квартиры в ипотеки в новостройке, необходимо выбрать надёжного застройщика. Рисковать своими вложениями стоит лишь если вы проверили всю необходимую документацию и ознакомились с отзывами реальных клиентов застройщика. Принять окончание в пользу одной из девелоперской компании можно на основании следующих документов:

1. Непосредственно с учредительными документами должно прилагаться право землю для выполнения строительных работ;
2. Разрешение от местного муниципалитета на строительство;
3. Проектная декларация на объект застройки;
4. Решение о распределение квартир в новостройке;
5. Инвестиционный договор.

Стоит обратить своё внимание не только на достоверность и законность всех документов, но и репутацию самого застройщика. Для этого изучите уже реализованные проекты и расспросите долевых собственников уже готовых домов на наличие отрицательных моментов, а так же возможных задержек в строительстве.

Входные данные для расчета

Все параметры среднестатистические. Выполнить расчет для индивидуальных случаев практически невозможно. Ведь даже сравнение цен может выполняться по двум кваритрам с разными классами. Соответственно, для одного случая окажется жилье на вторичном рынке дешевле, а для другого – дороже, чем в новостройке.

Во внимание не принимались сопутствующие расходы. В частности, ремонт. Он может требоваться не только в новостройке, но и в квартире вторичного рынка жилья. В связи с чем, предугадать необходимость этих трат невозможно. Не говоря уже об их сумме.

Также учитывается, что некоторые расходы по ипотечной сделке идентичны. Например, страховка недвижимости и заемщика. Естественно, в финансовом эквиваленте отличия будут. В то же время они настолько незначительны, что фактически приравниваются к погрешности.

Плюс, их оплата зачастую выполняется за счет собственных денег клиента. Соответственно, на эти траты проценты не начисляются. Поэтому в итоге они сопоставимы, и существенной разницы в выгоде вторички или новостройки не несут.

Стоимость недвижимости

Последние данные цены 1 кв.м:

• Новостройка — 64 059 рублей;
• Вторичка — 58 528 рублей.

Итоговая цена квартиры, с учетом ее площади в 60 кв.м:

• Новостройка — 3 843 540 рублей;
• Вторичка — 3 511 680 рублей.

Изменение цены 1 кв.м за последние 10 лет – 10,7%. Применимо к обоим квартирам, так как после покупки новостройки она автоматически переходит в статус вторички при дальнейшей реализации.

Условия ипотечного договора

Срок – 220,8 месяцев. Для более простого расчета, а также учитывая тенденцию рынка к увеличению периода действия договора, соглашение предусматривает длительность в 18,5 лет. То есть 222 месяца.

Ставка – 8,69% годовых для новостройки. Зачастую, базовые ставки, без учета программ с субсидированием, для вторички больше на 0,2% годовых. Соответственно, для квартиры на вторичном рынке будет установлена комиссия на уровне 8,89% годовых.

График платежей – аннуитетные. То есть ежемесячно равными суммами.

Дополнительно для вторички принимается во внимание титульное страхование, отсутствующее в требованиях банков в ипотеке на новостройку. Цена услуги средняя – 1% от стоимости жилья. Соответственно, клиент внесет за ее оформление 35 117 рублей. Остальные сопутствующие траты примерно сопоставимы в обоих вариантах займа.

Первоначальный взнос – 30% цены жилья. Соответственно, в долг, учитывая округление, оформляется для покупки новостройки – 2 691 000 рублей, вторички – 2 460 000 рублей.

Исключаются из рассмотрения любые изменения условий договора. Например, досрочное погашение, просрочка и кредитные каникулы не предусмотрены в оценке того, что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2021 году.

Какие сложности могут возникнуть

Реальные риски, которые скрываются за всей выгодой ипотеки в строящемся доме не стоит недооценивать. Говорить о том, что проблемы могут начаться ещё в процессе покупки квартиры в ипотеку в новостройке ещё на этапе кредитование мы не будем, а вот обратить внимание на самые распространённые риски, которые изначально кажутся очевидными, но на них не обращают внимание стоит:

• Приостановление строительства из-за несоответствия документации, оно может затянуться на неопределённый срок;
• Мошенники могут продать одну и ту же жилую площадь сразу нескольким покупателям;
• Не соблюдение технологических норм;
• Запрещение на ввод в эксплуатацию здания из-за несоответствия государственным нормам.

Ипотека в новостройке на этапе строительства один из самых привлекательных способов покупки собственного жилья, а иногда и единственный, который можно себе позволить. Но, одновременно это и обоснованный риск, который может сопровождаться различными факторами оттягивающими момент долгожданного заселения, поэтому взвести все плюсы и минусы проанализировав проектный бэкграунд.

Оцените автора

(
3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Поделитесь в социальных сетях

Автор:

Мария Юрьевна Сохань

Дата публикации21 декабря, 201825 февраля, 2019