Строительство в России — всегда рискованный бизнес. Хотя… А какой бизнес в нашей богоспасаемой стране не рискованный? Но строительство — это всегда большие деньги и длительные сроки окончания проектов, которые частенько кружат голову представителям третьей древнейшей профессии, да-да, застройщикам. В 2021 году в России больше 1000 застройщиков-банкротов, и покупатели их квадратных метров так и не получили в условленный срок свои стандартные хоромы. Так что, если вам не нужна мимолетная слава одиноких пикетчиков у мэрии с плакатом “Верните мои деньги — мне негде жить”, придется посвятить проверке застройщика немало часов.
Впрочем, мы скрасим вам этот нелегкий путь настоящего современного джедая, пардон, покупателя недвижимости, и пройдем этот увлекательный квест вместе. Расскажем, где можно собрать нужные фишки, как сохраниться в этой игре и как ее пройти с минимальными потерями для жизни и здоровья.
На что обратить внимание, желая проверить документы застройщика
Прежде, чем принять решение о выборе застройщика, обратите внимание на темпы строительства, конечно, вложение средств в завершающиеся объекты, безопасней, но не стоит отказываться и от других вариантов. Динамика строительных работ должна быть стабильной, современные компании ведут трансляцию строек в интернете, публикуют фото. Но это не исключает срывов срока, так как застройщик часто сталкивается с проблемой смены подрядчика, реорганизует процесс. Если вы увидели замедление – обратитесь в фирму, с которой заключен договор.
Обязательно посмотрите, кто является партнером строительства, будет отлично, если это – солидные компании, инвестиционные фонды, которые не привыкли торопиться, вынося решение о сотрудничестве. Государственные банки – тоже признак того, что застройщик надежный.
Стоит опасаться заниженных цен на квадратные метры, адекватная ценовая политика – признак того, что компания не замешана в мошенничестве. Также стоит изучить информацию о застройщике в СМИ, проверить форумы или социальные сети с отзывами, обратиться к конкурентам, чтобы они могли рассказать о фирме, с которой вы собираетесь сотрудничать.
На стройку лучше съездить в будний день, чтобы оценить, устраивают ли вас пробки по дороге. Посмотрите, как обстоят дела с возведением конструкции, пообщайтесь со строителями, если им задерживают заработную плату – это уже повод для беспокойства, ваша квартира может быть задержана аналогичным образом.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта
Стоит отметить еще один из способов проверки надежности застройщика, с которым планируется заключение договора о долевом строительстве. Данный способ представляет собой получение данных о том, какой период времени застройщик существует на рынке строительства. Чем больше лет он осуществляет свою деятельность, тем более вероятно, что уходить с этого рынка недобросовестным образом, застройщик не собирается. Для получения данной информации, необходимо посетить официальный сайт ФНС России — www.nalog.ru. На данном сайте, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», присутствует сервис, используя который, можно бесплатно получить содержащиеся в ЕГРЮЛ/ЕГРИП сведения о конкретном юридическом лице/индивидуальном предпринимателе в форме электронного документа.
И вот он, наш победитель!
Если ваш застройщик преодолел первые этапы кастинга — примите наши поздравления, это уже не так плохо. Но его ждет еще один этап отбора, где споткнуться можно на каждом пункте. Есть стандартный набор действий, который может и должен выполнить каждый покупатель недвижимости, если ему не нужна головная боль с получением своих законных и оплаченных квадратных метров. Читайте и запоминайте:
Анализируем послужной список компании
. И нас не интересуют стандартные фразы на ее сайте типа “За нашими плечами тысячи успешных проектов и миллионы довольных клиентов”. Как показывает практика, такая идеальная репутация фирмы легко достигается наймом целого отдела маркетологов и копирайтеров — а они, как известно, продадут что угодно. Верим только фактам и цифрам. Обязательно проверяйте регистрационные данные застройщика, чтобы не нарваться на компанию, которая с завидным постоянством перерегистрируется каждые полгода, покоряя все новые и новые оффшоры. Оцените и структуру компании — с головным филиалом фирмы всегда сотрудничать безопаснее, чем с их дочками, которые закрываются пачками (даже стихотворение сложилось).
Следим за просрочками.
Конечно, можно дать шанс даже тем застройщикам, которые каждый свой объект сдают с опозданием на пару лет, но если деньги вам дороги, как память, — делать этого не стоит. И уж тем более если вы покупаете квартиру в строящемся доме — если вы думаете, что застройщик, постоянно задерживающий сдачу своих объектов, исправится именно на этом доме, квартиру в котором вы купили, жизнь цинично вас разочарует.
Считаем, сколько лет компании.
Это у женщин спрашивать о возрасте неприлично. А если вы отдаете застройщику несколько кровных миллионов, вы просто обязаны знать всю его родословную. Застройщики как вино — с возрастом становятся только лучше. Старейшие российские компании обычно превышают возраст совершеннолетия — им от 20 до 25 лет. Правда, если компания ведет застройку с советских времен, можно ожидать применения старых технологий, низкого качества и совкового сервиса. Зато куча информации и отзывов — есть над чем работать. Обязательно загляните в портфолио. Ведь если компании уже 10 лет, а в арсенале один-единственный дом на 100 квартир — подозрительно, не правда ли?
Проверяем наличие разрешения на строительство.
Вот, вот она заветная квартирка в Новой Москве, за которую и почку отдать не жалко! Ну, или ипотеку взять. И вот вы уже думаете, сочетаются ли красные обои в спальне с зелеными шторами? Но стоп: вначале попросите застройщика показать вам разрешение на строительство. Ведь бывает и такое: застройщик начинает строить дом в надежде на положительное решение контролирующих органов — а оно почему-то не случается. Ну, планеты не сошлись, или новая станция метро здесь будет. А дом ведь уже наполовину построен и даже квартиры в нем проданы! Вот к таким-то дольщикам и приходит та самая слава — когда их показывают в новостях Первого канала как жертв экономических преступлений. Так себе известность, надо сказать.
Внимательно читаем договор.
Приличный застройщик предлагает ознакомиться с ним еще на своем сайте — его содержание стандартное и никакой тайны не представляет. А вот если компания по строительству с пеной у рта доказывает, что все данные в договоре конфиденциальны и подписать нужно прямо здесь и сейчас, ведь квартиры расхватывают как горячие пирожки и завтра будет дороже сразу на мильон — уходите по-английски. Здесь вас ничего хорошего не ждет.
Перед подписанием возьмите договор с собой и посоветуйтесь с юристом. Он быстро найдет тот самый пресловутый текст мелким шрифтом, который выливается покупателю в существенные суммы. Например, квартира может внезапно увеличиться на несколько квадратных метров, и их придется оплатить. Возникают неточности и в вопросе отделки квартиры — витиеватые формулировки о “подготовленных для черновой отделки стенах” на деле могут означать панельные трущобы с наскальной живописью.
Ищем данные о других объектах.
Покупка недвижимости — то дело, в котором нужно и посмотреть, и пощупать. Ведь как сказал известный сказочный персонаж: “А то бывает оптический обман зрения!”. Так вот, если на сайте застройщика вы не видите информации о сданных объектах или находите только размытые формулировки типа “Нам доверяют миллионы” — ставьте на нем крест. Настоящие застройщики выкладывают на сайтах целые картинные галереи из своих объектов с подробным описанием планировок, площадей, адресов, цен. Кстати — если прайса на сайте нет, а вас заманивают красивым “Позвоните, мы сделаем вам выгодное предложение” — бегите, выгодным это предложение будет только для застройщика.
Проверяем, не врут ли нам.
Да-да, все врут, это общеизвестный факт. Но утаивать важную информацию от покупателей вовсе моветон. Представьте — вы присмотрели себе пентхаус недалеко от Митино. Спальный район, 20 минут до центра Москвы, рядом роща и парк со спортивными тренажерами, вокруг отличная инфраструктура и лапочки-соседи. Казалось бы, отдавай свои кровные и живи в этом раю! Как бы не так: окна выходят на колонию, за домом идет железнодорожная ветка, от которой трясется посуда в шкафу, а через год здесь и вовсе будут строить новую станцию метро. И об этом ни единого слова на сайте! Совпадение? Не думаю…
Изучаем отзывы в интернете.
Конечно, они могут быть и заказными, поэтому обращаем внимание на детали: авторы липовых отзывов не заморачиваются подробными описаниями, а вот настоящие владельцы проблемных квартир с точностью до минуты могут сказать, когда начала отслаиваться плитка в ванной и как быстро растет плесень на промерзающих зимой стенах.
Какие документы застройщика нужно проверить
Надежный застройщик – это не темная лошадка, которую вам посоветовали друзья. У него должен быть свой сайт, где в свободном доступе размещена вся документация, целый пакет, включая лицензии, декларации, постановления о выделении участка. Все это должно быть доступно потенциальным клиентам. Кроме того, максимально надежным является заключение договора долевого строительства. Этот документ регистрируется государственным органом и исключает двойные продажи.
Впрочем, обычный договор, составленный юридически верно без подводных камней, тоже подходит. Однако в любом случае, в соответствии с Федеральным законом договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации). Изучить этот документ лучше всего с грамотным специалистом, если организация относится к своим обязанностям добросовестно и ей нечего скрывать, договор вам предоставят для домашнего рассмотрения. Здесь должны быть указаны сроки сдачи, штрафные санкции, если одна из сторон нарушит условия.
Не обойдите стороной разрешение на строительство – оно проверяется на специализированном сервисе, предоставляется фирмой по запросу потенциального клиента.
Как заявить о своих требованиях
Вы можете пойти по одному из двух путей: требовать вернуть деньги, при этом отказываясь от договора долевого участия (ДДУ), или требовать квартиру (нежилое помещение).
Чтобы ваши требования включили в Реестр требований кредиторов, нужно оформить их письменно и направить заявление управляющему. В заявлении должна быть следующая информация: ФИО, адрес, телефон, номер и дата договора долевого участия (ДДУ), а также информация о том, частично или полностью оплачена квартира. К заявлению нужно приложить копию ДДУ (или иного документа, на основании которого вы покупали жилье), копии платежных поручений или приходно-кассовых ордеров, подтверждающих вашу оплату по договору, и копию паспорта (развороты с ФИО и регистрацией).
Заявление лучше направить ценным письмом с описью вложения, отслеживать статус письма можно на сайте Почты России по трек-номеру. Даже если отправите письмо в последний день трехмесячного срока, в который можно заявить о требованиях к застройщику, оно будет подано вовремя.
Далее управляющий решит, обоснованы ли ваши требования — на это по закону отводится 30 рабочих дней. Информация о решениях управляющего публикуется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Если вам откажут и не включат в Реестр требований кредиторов, можете обжаловать отказ в течение 15 рабочих дней арбитражном суде.
Как проверить застройщика при покупке квартиры?
Перед покупкой квартиры, изучите несколько немаловажных факторов:
- Репутацию фирмы-строителя;
- Подведение коммуникаций к жилому дому;
- Адекватность цен на жилье;
- Количество заказов у компании должно быть большим;
- Документация в порядке;
- Застройщику нечего скрывать, он предоставляет все договора;
- Компания не была замешана в судебных разбирательствах.
Дмитрий Тратаевский Юрист проекта
На практике немало случаев, когда застройщик продолжает заключать договоры на долевое участие в строительстве, при этом в отношении него поданы исковые заявления, которые в ближайшем будущем, негативно скажутся на его финансовом состоянии. Не говоря уже об исках о признании застройщика банкротом. Участнику долевого участия в строительстве или будущему участнику, для получения сведений о наличии текущих судебных процессах, в которых застройщик выступает ответчиком (именно этот процессуальный статус должен интересовать будущих дольщиков), достаточно посетить официальный сайт Федеральных Арбитражных судов Российской Федерации — https://www.arbitr.ru
Куда уходят деньги, в какие города?
Прежде чем отдать застройщику честно заработанные кровные, проанализируйте, есть ли у него материальные проблемы. И мы сейчас не о временных явлениях типа кризиса в период карантина или экономического спада — мы о систематическом утекании средств куда угодно, только не на постройку домов. Ни в коем случае не связывайтесь с застройщиками, если у них за душой:
- дела о банкротстве — проверить их можно в Картотеке арбитражных дел онлайн. Здесь показываются долги перед контрагентами, которые застройщики не платят даже по решению суда. Обиженный контрагент обязательно получит свои деньги, но после передачи компании арбитражному управляющему, который продаст имущество застройщика с молотка. В итоге дом передадут на достройку другой фирме — и здесь его судьба теряется в туманных реалиях российского строительства. Достраиваться проблемный дом может и 5, и 10 лет.
- налоговые задолженности — об этом тоже можно узнать в интернете, достаточно зайти на сайт Федеральной налоговой службы. Добрые налоговики вывешивают информацию обо всех компаниях, которые должны государству больше 1000 рублей законных сборов. Уставшая от постоянных недоборов налоговая вполне может инициировать уголовное преследование руководителя компании или начать дело о его банкротстве. Ни тот, ни другой вариант вам не подходит, если вы уже планируете жить долго и счастливо в своей квартире.
- долги по судебным искам — об этом нам с радостью сообщит сайт Федеральной службы судебных приставов. Здесь можно найти любой исполнительный лист, переданный для производства приставам для принудительного взыскания. Конечно, важна еще и причина судебной тяжбы. Но если у компании миллионные долги третьим лицам, которые она, игнорируя решения суда, не выплачивает месяцами, — наводит на размышления, не так ли?
Можно ли проверить застройщика при покупке квартиры в ипотеку
Какие документы должен предоставить застройщик, если вы хотите оформить ипотеку? Все те же, кроме того, учитывайте, с каким банком сотрудничает компания, есть ли возможность оформить кредит с поддержкой. Иногда бывает так, что компания сама предлагает выгодные условия для заключения договора в банке-партнере.
Ипотека – не повод отказывать в ознакомлении с комплектом документов, поэтому ваши действия должны быть такими, как если бы покупка совершалась не в кредит.
Собрание кредиторов
Управляющий периодически собирает кредиторов для отчета перед ними о финансовом состоянии застройщика-банкрота, о требованиях кредиторов и распределении средств, вырученных от продажи имущества застройщика.
На собрании кредиторов дольщикам лучше присутствовать, чтобы следить за ситуацией и получать информацию из первых уст. Если вы не можете участвовать лично, ознакомиться с информацией по итогам собрания можно в Едином федеральном реестре сведений по банкротству. Там публикуются не только даты и повестки будущих собраний, но и отчеты управляющего с прошедших собраний, сведения об имуществе банкрота и соответствующие судебные акты.
Проверенные застройщики Москвы
В Москве надежность застройщика можно проверить онлайн на сервисе городских услуг. Здесь собрано 163 застройщика, с ними заключить договор можно без опасений, что жилье не оправдает ожиданий.
Кстати, этот нужный сервис расскажет вам и о тех фирмах, что проходят процедуру банкротства, нарушают закон или имеют плохую репутацию.
Для проверки надежности застройщика существует немало способов. Вам нужно изучать детали, подходить к процессу грамотно, обращать внимание не на разговоры знакомых, а на вещи, которые вы видите сами.
История и структура компании
Имеется в виду не только изучение количества и видов сданных объектов, но и проверка регистрационных данных застройщика.
Нередко компании перерегистрируются в налоговых органах, причем по различным причинам – от банальных организационных до открытия нового юридического лица вследствие серьезных проблем предыдущего.
Кроме того, стоит обратить внимание и на персоны учредителей: сегодня на рынке действует немало организаций-застройщиков с вроде бы чистой репутацией, но являющихся «перевоплощениями» проблемных фирм.
Примерно такая же ситуация с внутренней структурой компаний-застройщиков, зачастую представляющих собой сложные концерны. Если строительством конкретного объекта занимается головная компания – застройщик выглядит надежнее, дочерние же фирмы, даже выступая под маркой основной, могут меняться, «теряться» и т.д., сдавая не очень качественные объекты.
В таких случаях имеет смысл искать и проверять информацию и о головной компании, и о дочерней.
Особо отметим и необходимость проверки сведений о конфликтах, связанных с деятельностью застройщика. Ни для кого не секрет, что ко многим строительным компаниям предъявляли серьезные претензии и покупатели – вплоть до проведения пикетов, обращений в суд и правоохранительные органы, и подрядчики, и сами органы – вплоть до возбуждения уголовных дел в отношении должностных лиц застройщиков.
Проверяем реестры
В первую очередь нужно найти судебные постановления и проверить статус других объектов застройщика.
Единый реестр застройщиков
Ресурс существует с 2021 года и является чем-то вроде рейтинговой площадки для застройщиков (причем с контролем со стороны государства).
Вбиваем в поисковик интересующегося застройщика и смотрим его рейтинг (от 0,5 до 5 баллов). Эта цифра складывается из анализа сроков сдачи объектов. Оптимально, если перед вами «отличник» — скорее всего, дом будет сдан вовремя. Если же цифра ниже, подумайте – а вам нужно рисковать?
Стройнадзор
Да-да, такие сайты тоже существуют. Что здесь можно смотреть? Черные и белые списки застройщиков. На чем они основываются? Тоже на сроках сдачи объектов (и отчасти – на их качестве).
Если ваш застройщик в черном списке — поищите другого кандидата. Найти эти списки (для Москвы) можно:
- на официальном сайте «Министерства строительного комплекса Московской области»;
- на сайте Москомстройинвеста.
Если живете в другом регионе – поищите надзорные строительные органы вашего города.
Судебные архивы
Здесь будет два «вектора» проверки – от юрлиц (кредиторы или деловые партнеры) и физлиц (дольщики). Потребуется:
- Найти картотеку арбитражных судов. Если застройщик часто выступает ответчиком – это повод насторожиться, скорее всего, у компании финансовые проблемы.
- На сайте районного суда (найти нужный поможет адрес регистрации физлица) можно посмотреть историю споров с физическими лицами. Это не абсолютный показатель, но если на застройщика часто подают в суд – это еще один жирный повод насторожиться.
Эскроу-счета
С 1 июля действует закон, по которому дольщики вносят средства по ДДУ на эскроу-счета, а не напрямую застройщику. Эта мера, казалось бы, должна максимально снизить риски дольщика — доступ к деньгам застройщик получает только по окончании строительства. Если застройщик затягивает сроки или его признают банкротом, дольщики могут вернуть свои деньги. При этом закон плохо работает в ситуации с ипотечным кредитованием.
На счете-эскроу блокируются только сумма, которую вы внесли — цена договора, т. е. стоимость будущей квартиры. Если вы откажетесь от исполнения ДДУ по причине банкротства застройщика, вам вернут блокированные на эскроу-счете средства. А проценты банк возвращать не будет. Поэтому, если берете ипотеку, будьте готовы в случае банкротства застройщика понести убытки в размере процентов.
Можно попытаться взыскать уплаченные по ипотеке проценты с застройщика, обратившись в суд, но успех этой кампании остается под вопросом.
Ждать квартиру
Дольщики могут организовать ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и достроить дом самостоятельно. Также суд может передать обязанность по строительству другому застройщику, которого выбирает местный орган власти, контролирующий долевое строительство.
В случае с созданием ЖСК много сложностей и нюансов, зато дольщики сами все контролируют. Это схоже с созданием ТСЖ.
Новый застройщик — это новые сроки строительства и передачи дольщикам квартир. Также дольщики не смогут получить от этого застройщика денежную компенсацию — только то помещение, которое покупали по договору. При этом между новым застройщиком может быть заключен новый ДДУ или подписано дополнительное соглашение к старому с новыми сроками получения помещений.
