Cтрахование договоров долевого участия — теперь обязанность застройщика

Кто заключает договор страхования

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков — это головная боль застройщика.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

Объект страхования

По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.

Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.

Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.

Во-первых, это слишком дорого. Во-вторых, часть квартир продается только после сдачи дома в эксплуатацию. В-третьих, трудно определить того, кто должен получить страховку, если наступит страховой случай.

Поэтому застройщики оформляют страховку на каждую квартиру. Дольщикам так тоже удобнее, ведь договор страхования вступает в силу с даты регистрации договора долевого участия.

В каких случаях страховка не защитит

Цель страховки — защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:

• нецелевое использование средств;
• банкротство застройщика;
• мошенничество;
• незаконное получение разрешения на строительные работы;
• непрофессионализм застройщика.

Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:

— государственная структура распорядилась о прекращении строительства;

— договор долевого участия суд счел недействительным;

— наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,

— застройщик не получил разрешение на застройку,

— наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.

Страховая защита распространяется только на два случая:

1. Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
2. Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.

Важно! Для получения страхового возмещения, страховой случай должен быть доказан судом.

Законодатель определил, что страховка ДДУ от недостроя не покрывает другие ситуации. То есть, дольщику не возместят траты, например, при просрочке сдачи объекта. В этом случае требование о компенсации предъявляется непосредственно к застройщику.

Что может страховать владелец на территории достраиваемого жилого строения

Отечественные страховщики предлагают несколько вариантов с оформлением и покупкой полюса для оптимальной защиты:

1. Полностью всего жилья, которое нужно достраивать.
2. Внешней или внутренней отделки помещений.
3. Всех имеющихся пристроек. В их перечень включены бани, гостевые, садовые и дачные домки, гаражи.
4. Движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри долгостроя: бытовой и оргтехники, мебели и прочей утвари.
5. Коммуникационные системы, обеспечивающие комфортное проживание: водо-, газо- и электроснабжение, вентиляция, видеонаблюдение и пр.

Отдельной группой выступает «Титульное» страхование. Его основная особенность в том, что страховой полис заключается для дачи или квартиры, н территории которых проживают третьи лица.

Важно помнить! Своевременно и правильно оформленный страховой договор помогает защитить частную собственность от незаконных посягательств и неправомерно осуществленных сделок.

ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ ПОЛИСА ВАМ ПОНАДОБИТСЯ:

restaurant menu Общегражданский паспорт
document Договор купли-продажи

bill Акт приема-передачи

zip 55 Документ, подтверждающий право собственности

Как реализуется страховая защита

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

Страхование реализуется:

• С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
• При участии института кредитования.
• С помощью страховой компании.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

1. Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
2. Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
3. Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.

Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.

Для справки! Затраты по оформлению и оплате страховки ДДУ от недостроя возлагаются на строителя. Но это не значит, что дольщик не вправе требовать предоставления данных о ее условиях.

Контролирующие органы

Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк, а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).

Узнайте где и как застраховать квартиру с максимальной выгодой для страхователя.

Получить информацию о том какая недвижимость подлежит титульному страхованию можно ЗДЕСЬ

Читайте почему необходимо заключать договор страхования жизни при покупке жилья в ипотеку: //dom/n-info/zhizn-pri-ipoteke.html

В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.

Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.

Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.

Пока на страховом рынке нет ажиотажа – страховые компании не горят желанием заключать договоры с застройщиками, поскольку строительство является одной из наименее выгодных в этом плане областей.

Большинство специалистов в этом вопросе считают, что страхование договоров долевого участия может существенно увеличить стоимость жилья на российском рынке недвижимости, поскольку строительные компании наверняка переложат эти расходы на плечи дольщиков.

Может ли дольщик застраховать ДДУ

Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.

Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.

Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.

Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.

Стройка без риска: как работает система страхования дольщиков?

Андрей Евстифеев,

вице-президент Европейской Юридической Службы

За последние четыре года государство предпринимает уже вторую попытку реформировать систему страхования ответственности застройщиков. Какие гарантии будут у дольщиков на этот раз?

На сегодняшний день по договорам долевого участия (ДДУ), то есть за счёт средств россиян строится примерно 80% всех жилых домов. В абсолютных цифрах это более 5 триллионов рублей. Несовершенство законодательства, слабые контроль и регулирование в сфере строительства вот уже много лет сопровождаются громкими скандалами: по данным властей, общее число обманутых дольщиков в стране может превышать 81 тысячу человек, а доля проблемных объектов приближается к 900 единицам. По данным экспертов, с теми или иными нарушениями в России столкнулась 131 тысяча дольщиков. Число дел, возбуждённых Генпрокуратурой в связи с различными нарушениями в этой сфере, превышает шесть тысяч.

Приведённые цифры как нельзя лучше демонстрируют тщетные попытки властей навести в этой сфере порядок. В 2014 году была предпринята предыдущая системная реформа отрасли – введено добровольное страхование ответственности застройщиков. Однако вскоре выяснилось, что и этот механизм работает c оговорками – обманутые дольщики столкнулись с затяжными судебными разбирательствами, случаи мошенничества застройщика не покрываются страховкой.

При этом закон о добровольном страховании был написан так, что страховщики должны были нести ответственность за предпринимательские ошибки в обычной деятельности девелоперов или рыночные колебания спроса. Но в предложенной модели строители неправильно интерпретировали суть страхования и считали, что действует правило «страховая за всё заплатит».

При этом активы ключевых страховщиков, работающих на этом рынке, исчисляются миллиардами рублей, а размер принятой страховой ответственности превышает триллион рублей. Правда, стоить пояснить, что страхование построено на теории вероятности и указанного капитала компаниям может хватить с учетом того, что страховщики используют механизм перестрахования (часто в крупных западных страховых компаниях). Кроме того, существуют прецеденты, когда страховщики – после банкротства застройщика – сами достраивали дома, это позволяет им минимизировать выплаты. В итоге люди получали полноценные квартиры, а не страховое возмещение.

Словом, существующая схема хоть и с оговорками, но работает, что подтверждается растущими показателями страховых выплат по данному направлению. Что касается новой схемы – с созданием компенсационного фонда, то она только начала действовать и касается новых строек.

Итак, с конца октября 2021 года в России начал работу Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Фонд, как полагают эксперты, должен постепенно вытеснить прежнюю схему добровольного страхования. Ранее заключённые договоры продолжат свое действие.

С 20 октября 2021 года любой застройщик, который привлекает средства населения в рамках ДДУ, обязан делать взносы в Фонд. Тариф для застройщиков по отчислениям на сегодня составляет 1,2 % от суммы ДДУ. В дальнейшем властям и профессиональному сообществу предстоит решить, останется ли он плоским – одинаковым для всех – или же будет дифференцированным в зависимости от размера застройщика, его финансового положения и, возможно, рейтинга. Не платить взносы у застройщиков не получится, в противном случае они не смогут зарегистрировать ДДУ в Росреестре.

На сегодня уже 746 застройщиков из 78 регионов застраховали свои ДДУ в Фонде защиты прав дольщиков. Всего в России застройщиков около шести тысяч компаний, однако задачи «загнать» их всех в Фонд нет – ведь Фонд будет расти с каждым заложенным фундаментом.

На какой размер выплат стоит рассчитывать «в случае чего»? В данной ситуации дольщик имеет право на денежную компенсацию, которая эквивалентна 120 квадратным метрам максимум. Исключение сделано для многодетных семей. Ограничение связано с тем, чтобы гарантировать жильё тем, кто не может позволить себе покупать большие и дорогие квартиры. Здесь действует тот же принцип, как и в Системе страхования банковских вкладов, когда государство страхует вклады в переделах 1,4 миллиона рублей. Немаловажный нюанс: стоимость компенсированных метров будет исчисляться не от суммы ДДУ, а исходя из среднерыночных значений – на основе определяемых Росстатом коэффициентов в каждом конкретном регионе. У дольщиков будет выбор: либо использовать компенсации из Фонда на достройку дома, либо получить причитающиеся деньги. Решать это предстоит на общем собрании дольщиков.

Власти предусмотрели механизмы мониторинга финансового состояния застройщиков. Росфинмониторинг будет передавать в «ДОМ.РФ» (ранее Агентство ипотечного жилищного кредитования – АИЖК) сведения об уровне рисков застройщиков. Кроме того, в «ДОМ.РФ» запустили информационный портал, на котором каждый дольщик в оперативном режиме сможет узнать о состоянии строительства его объекта, сравнить срок сдачи и фактическую готовность здания

Будем надеяться, что и страховая система, которая продолжает работать, и компенсационный фонд будут вместе эффективным механизмом защиты прав дольщиков, а информационный портал – своевременным каналом для мониторинга состояния строек. И противостояние «обманутые дольщики против всех», наконец, из уличного ажиотажного формата перейдёт в формат конструктивный. Ведь эффективные решения всегда стоит искать через переговоры с представителями министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, страховщиками и девелоперами.

В заключении хочется дать простой, но действенный совет всем дольщикам: никогда не стоит паниковать и поддаваться эмоциям. Сегодня тема обманутых дольщиков стала притягивать огромное количество провокаторов, которые пытаются использовать данную тему в своих интересах. При возникновении проблем не стоит принимать необдуманных решений — поход в страховую компанию за возмещением всегда связан с отказом от квартиры. Стоит взвешенно оценить план, изложенный в дорожной карте, которая должна быть по каждому проблемному объекту на сайте Минстроя, иногда лучше дождаться, когда дом будет достроен. Дороже обойдутся поиски новых вариантов.

Существует ли органы страхового надзора?

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ.
Автор: Богданова Ирина Михайловна. Юрист по делам долевого строительства.
Ведущий юрист общества защиты прав потребителей «Правовой надзор» по вопросам недвижимости и долевого строительства. Юрист со стажем работы более 15 лет, большую часть из которых сталкивалась с решением сложных вопросов с недвижимым имуществом, а также проблемными застроищиками. Осуществляет правовую поддержку как в судебном, так и в досудебном порядке по вопросам долевого участия. Благодаря его работе было разрешено несколько тысяч правовых конфликтов, множество из которых удалось решить без обращения к судебному разбирательству.

Страхование договоров долевого участия. Что это?

Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование.

1. Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
2. Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т.к. для них это сопряжено с высокими рисками.
3. Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.

ОВС появилось в нашей стране в августе 2013 года и начало работать с 1 января 2014 года. Возможно Вы более подробно хотите узнать об обществе взаимного страхования застройщиков.

А о том, что такое обязательное страхование гражданской ответственности застройщика читайте ЗДЕСЬ

Застройщик обязан представить в отделение Росреестра либо страховое свидетельство, либо гарантию банка – только тогда он сможет заключать договоры с дольщиками.

Для чего это сделано? Это попытка правительства РФ свести на нет случаи многочисленных обманов дольщиков со стороны застройщиков, которые по тем или иным причинам прекращают строительство.

Если застройщик не справится со своими обязанностями, дольщики через специальные страховые компании имеют право на страховое возмещение.