Погашение ипотечного кредита досрочно

Как досрочно погасить ипотеку?

Наиболее распространенный способ оформления ипотечного кредита – взять его на как можно больший срок, так как сумма ежемесячных платежей при этом не так сильно ограничивает финансовый бюджет заемщика. Некоторые из них планируют досрочное погашение ипотеки на случай, если появится такая возможность. Данная процедура требует внесения на счет денежных средств в сумме, равной размеру досрочного платежа. При досрочном погашении в день уплаты ежемесячного взноса нужно учесть и его величину.

ВНИМАНИЕ!

Для совершения операции недостаточно простого перевода денег на счет: необходимо подать соответствующее заявление в учреждение, выдавшее кредит. Перечисленные средства банк будет списывать как ежемесячные платежи в порядке графика, так как не имеет права без вашего разрешения изымать суммы большие, чем прописано в договоре.

Досрочное погашение ипотеки оформляется в несколько действий:

1. Уведомление банка о своих намерениях. В указанный срок (прописан в договоре, обычно не ранее месяца до момента возврата средств) обратитесь в банк с заявлением о внесении платежа в счет досрочного погашения кредита. В документе необходимо указать сумму добровольного взноса. Многие учреждения предоставляют стандартный бланк для данной операции. Заявление можно подать как в отделении банка, так и с помощью интернет-ресурсов. Обратите внимание, что некоторые организации работают только с онлайн-заявками. В Сбербанке для этого предусмотрена система обслуживания клиентов (Сбербанк-онлайн), а в ВТБ – личный кабинет и звонок в колл-центр.
2. Внесение денег на депозит. Сделать это можно любым удобным для вас способом. При переводе со счета в другом банке учитывайте повышенную комиссию за операцию. Средства должны быть внесены на привязанный к договору счет до истечения срока погашения досрочного платежа. При этом не требуется ждать наступления момента оплаты основного долга.
3. Подтверждение успешного завершения операции. Если банк не присылает вам уведомление о зачислении и обновленный график платежей, обратитесь к сотрудникам учреждения для получения документов. В случае полного погашения ипотеки вам должны выдать весь пакет необходимых документов для последующего аннулирования регистрационной записи о кредите. Данная отметка ставится только в том случае, когда предмет займа был обеспечительным залогом ипотечного кредита.
4. Отметка в регистрационной записи о досрочном погашении. Этот шаг актуален только после полного погашения ипотеки. Запись погашают не позднее 3 рабочих дней без уплаты госпошлины.

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки выгодно заемщику и не выгодно банку-кредитору. Ведь при аннуитетных платежах в начале выплат, заёмщик платит большую часть по процентам, а сам долг при этом погашается очень медленно и до 90% выплаченных средств уходят на обслуживание долга. Поэтому многие добросовестные заёмщики при возможности стараются погасить основной долг раньше срока.

Банку такое досрочное погашение ипотечного кредита не выгодно. Ему выгоднее, когда заёмщик платит точно в сроки: и не опережает график, и не отстаёт от него, что приносит ему стабильную и прогнозируемую прибыль. Если же деньги возвращаются раньше срока, то появляется необходимость их вовлечения в оборот, что усложняет планирование оборота денежных средств. Особенно критично для банка досрочное погашение ипотечного кредита в первое время его обслуживания, поскольку банк проделал определенную работу по его организации и рассчитывает на определенную доходность по нему.

В силу этого банки как можно сильнее затрудняют возможность досрочного погашения ипотеки, особенно на начальном периоде кредитования.

Однако 1 ноября 2011 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 19.10.2011 № 284-ФЗ, который запрещает банкам вводить моратории на досрочное погашение кредита физическому лицу.

Федеральный закон внес поправки в ст. 809 Гражданского кодекса РФ, которая на тот момент позволяла досрочно погашать кредит только с согласия кредитора. Пользуясь этой возможностью, банки вносили в договора ипотечного кредитования условия, по которым досрочное погашение ипотеки в течение определенного срока с момента получения кредита (чаще всего 3 — 6 месяцев) было или запрещено полностью, или сопровождалось требованием дополнительной платы — комиссии или штрафа.

Теперь же для досрочного погашения ипотечного кредита согласия кредитора не требуется, однако законодательно закреплено требование к заемщику — уведомлять кредитора о полном или частичном досрочном погашении кредита не менее чем за 30 дней до дня возврата. «Не менее» означает, что этот срок может быть уменьшен отдельным пунктом в договоре ипотечного кредитования.

Таким образом, в случае досрочного возврата кредита банк имеет право на получение с заемщика лишь процентов, начисленных включительно до того дня, когда этот кредит возвращен.

Закон № 284-ФЗ устанавливает, что действие обновленных положений п. 4 ст. 809 и п. 2 ст. 810 части второй Гражданского кодекса РФ распространяется на кредитные договоры и договоры займа, заключенные до дня вступления его в силу.

То есть, поправки имеют обратное действие и если действующий ипотечный договор содержит какие-либо ограничения по досрочному погашению кредита, с 1 ноября 2011 года в этой части договор прекращает свое действие.

На особенности досрочного погашения ипотеки, прописанные в договоре ипотечного кредитования, надо уделять особое внимание, поскольку для заемщика важно то, как банк пересматривает условия дальнейшего кредитования при частичном досрочном погашении. Чаще всего проценты остаются те же, что и были, а срок кредита уменьшается. Но есть банки, которые позволят выбор: уменьшение размера ежемесячного платежа или уменьшение срока кредита.

Надо также иметь ввиду, что от величины основного долга также зависит величина ежегодного страхового взноса. Поэтому частичное досрочное погашение ипотечного кредита влечет за собой и уменьшение нагрузки в части страхования заложенного имущества, поскольку залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество на сумму не ниже суммы ипотечного обязательства.

Таким образом, после частичного досрочного погашения ипотеки необходимо предоставить в Страховую компанию сведения об остатке основного долга для перерасчета графика страховых премий и страховых сумм и заключения нового Дополнительного соглашения к договорам страхования.

Хорошим источником для частичного досрочного погашения ипотечного кредита служит имущественный налоговый вычет при ипотеке в размере до 260 тыс. руб. на объект недвижимости и 13% с суммы выплаченных процентов.

Зачем досрочно гасить ипотеку?

Ипотечный кредит можно выплачивать двумя способами: с помощью аннуитетных и дифференцированных платежей. При погашении первым способом основная часть обязательного ежемесячного взноса идет на уплату процентов. Со временем ситуация меняется: большая сумма уходит на тело кредита, процентная ставка по кредиту при этом уменьшается. Дифференцированный платеж в ипотеке утратил популярность, поэтому не все банки его предоставляют. Удобство такого способа заключаются в простоте расчетов, в то время как при вычислении аннуитетного платежа применяются сложные формулы.

Досрочное погашение ипотеки имеет ряд неоспоримых преимуществ: чем меньше сумма долга, тем меньший процент на него начисляется. Наибольшую выгоду заемщик получит при досрочном погашении в первые годы после оформления кредита, но не у всех есть такая возможность. Даже небольшие платежи в конечном итоге положительно отразятся на сумме долга и сроке его уплаты, позволяя сэкономить денежные средства. Для аннуитетного способа существуют два варианта досрочного погашения: уменьшение срока и уменьшение платежа.

Какие есть способы досрочного погашения ипотеки

Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:

• сокращение срока кредита;
• уменьшение ежемесячного платежа.

Можно выбрать какой-то один или чередовать. Разберемся, какие у перечисленных способов погашения есть плюсы и минусы.

Сокращение срока кредита

В этом случае ежемесячные платежи останутся исходного размера, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре.

Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей, и вы уверены, что сможете без проблем вносить эти суммы по графику и дальше.

Уменьшение ежемесячного платежа

При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях.

Важно — закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.

Пример.

Имеем ипотеку 4 млн руб. под 6,5% на 12 лет. Внесем досрочный платеж 180 000 руб. в первый месяц кредита. Поочередно используем оба способа (уменьшим сначала срок, потом платеж) и сравним:

С финансовой точки зрения сокращение срока кредита намного выгоднее. Однако от снижения ежемесячного платежа тоже есть польза — это своеобразная подстраховка для заемщика на случай потери работы и других непредвиденных обстоятельств. При этом вам ничто не мешает досрочно вносить сэкономленную разницу с сокращением срока.

Например, вы снизили платеж с 30 000 до 25 000 руб. Если ваше финансовое положение позволяет, можно продолжать досрочно вносить те же 30 000 руб. (25 000 руб. по графику + 5 000 руб. как досрочный платеж с сокращением срока, обязательно с уведомлением).

Так вы закроете ипотеку раньше и не упустите экономию. А если вдруг станет сложно выплачивать кредит, можно вернуться к «сниженному» графику — и никакой просрочки не будет. Это и есть та самая подстраховка, ради которой стоит сокращать ежемесячный платеж.

Погашение двумя способами одновременно

Большинство банковских учреждений позволяют своим клиентам воспользоваться сразу несколькими способами досрочного погашения ипотеки. В тех случаях, когда заемщик в состоянии производить регулярные выплаты, которые, в свою очередь, не ограничены договором, оба варианта являются экономически тождественными друг другу. При погашении с уменьшением величины платежа можно реинвестировать сэкономленные средства в счет следующего ежемесячного взноса. В процентном соотношении такая экономия будет равной для обоих способов.

Второй вариант лучше всего подходит для непредвиденных обстоятельств, ведь в таком случае долговая нагрузка в виде ежемесячного платежа будет меньше. Если вы уверены, что в будущем никакие финансовые трудности вам не грозят, разницы в способах досрочного погашения нет. Для желающих предусмотреть возможность снижения доходов стоит обратить внимание на уплату с уменьшением размера платежа. В таком случае при возникновении трудностей всегда можно вернуться к стандартным выплатам согласно графику.

Досрочное погашение ипотеки в различных банках

Если рассматривать такое крупное кредитное учреждение, как Сбербанк, то можно уверенно сказать, что проблем с быстрым погашением ипотеки в таком банке не возникнет. Для того чтобы начать процедуру возврата, нужно подать в кредитный отдел заявление установленного образца, в котором будет указана дата возврата, сумма и номер расчётного счёта.

Погасить ипотеку в Сбербанке можно в любой рабочий день, причём учреждение не устанавливает лимита на возврат сумм, и не регламентирует сроки досрочных выплат. Кроме того, при осуществлении такой операции не взимается дополнительная комиссия.

Банк ВТБ 24 также предоставляет своим клиентам комфортные условия для досрочного погашения кредита. Учреждение банка не устанавливает лимитированных сроков срочного погашения. Заявку на осуществление такой операции можно подать за один день до осуществления возврата.

Как подавать заявление на досрочное погашение?

При подаче заявления непосредственно в отделении банка обязательно отметьте, какой из двух способов досрочного погашения ипотеки вы выбираете. Обновленный график платежей вам выдаст сотрудник учреждения сразу на месте. Составить и подать заявление можно в любое время, но если вы хотите привязать досрочные взносы к дате обязательных ежемесячных списаний, сделать это необходимо не позднее суток до очередного планового платежа. Имейте в виду, что документ не примут в день выдачи кредита или обязательного ежемесячного платежа.

ВАЖНО!

Для успешного рассмотрения заявления требуется погасить все имеющиеся задолженности по кредиту. В противном случае внесенная на счет сумма для досрочного погашения не будет принята и останется лежать до следующего планового списания.

В результате частичной досрочной уплаты банк должен снизить размер ежемесячного платежа либо уменьшить срок кредита. Данное обстоятельство зависит от выбранного заемщиком способа погашения в поданном заявлении.

Чем грозит досрочное погашение

Многие должники в надежде на быстрое погашение кредита совершают необдуманные действия, которые могут только усугубить ситуацию. Происходит это от элементарной безграмотности. Чтобы в последствие не плакать, споткнувшись о подводные камни кредитной системы, рекомендуется, как можно, раньше сбалансировать график платежей.

Довольно часто физические лица стараются отправить в счёт очередного платежа сумму чуть выше положенной, но такая тактика является совершенно бессмысленной. Лучше накопить денежные средства на несколько платежей и обсудить новые условия возврата с банком.

Стоит заметить, что быстрое погашение ипотечного кредита не совсем выгодно банку. В этом случае кредитное учреждение теряет на процентах, поэтому кредитор будет пытаться всячески не допустить такой ситуации. С помощью различных договорных обязательств банки делают процедуру досрочного возврата практически нереальной. Финансисты применяют следующие меры:

• Устанавливается минимальный срок, после которого разрешается досрочное погашение;
• Ограничивается размер взносов;
• Вводят дополнительные требования, обязывающие заранее сообщать о намерении срочного погашения ипотеки.

Юристы подвергают сомнению установление подобных запретов и советуют оспаривать сложившуюся ситуацию в суде.

Кроме того, в законодательстве действует норма, которая освобождает заёмщика от получения официального разрешения банка на досрочное погашение ипотеки.

Заёмщик в таком случае должен уведомить финансовое учреждение о своём намерении за месяц.

В любом случае при решении вопроса о досрочном погашении не стоит сразу обострять ситуацию обращением в суд. В первую очередь нужно попытаться найти приемлемое решение путём переговоров с банком. В любой ситуации есть выход, главное его вовремя найти. В рамках подготовительных мероприятий рекомендуется внимательнее изучить все пункты договора, и проконсультироваться по ним с квалифицированным юристом, занимающимся ипотечным кредитованием.

Если стороны не пришли к единому решению, или пункты договора вызывают сомнение, то в первую очередь необходимо предъявить претензию в банк, и только потом составлять исковое заявление. Довольно часто, когда банк узнаёт о намерении заёмщика обратиться за помощью в суд, то вопрос решается в досудебном порядке.

Как выяснилось, досрочное погашение ипотечного кредита является вполне реальным действием, разрешенным законодательством. Вопрос о полном или частичном погашении ипотеки должен быть решён банком в течение одного месяца.

Где взять деньги на досрочное погашение?

Для того чтобы ответить на данный вопрос, необходимо обладать финансовой грамотностью. Такой человек всегда будет эффективно распределять денежные средства между своими нуждами, а при необходимости – сокращать расходы и экономить. На пути к решению взять ипотечный кредит важно отдавать себе отчет в том, в состоянии ли вы отдавать обязательный ежемесячный платеж и нести ответственность в случае изменения финансового положения. Если вы допускаете риск снижения доходов – уменьшите сумму желаемого кредита, в обратной ситуации – срок.

Возможность досрочного погашения ипотеки является вашим преимуществом, но переоценивать свои силы не стоит. Рекомендуется иметь в запасе несколько потенциальных ежемесячных списаний на случай непредвиденных обстоятельств, ведь за просрочку платежей предусмотрены строгие штрафы. Вся экономия от уплаты досрочных взносов нивелируется.