Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платеж?

Учитывая непростое экономическое положение в России, заемщики все чаще и чаще задаются следующим актуальным вопросом: как уменьшить ипотеку, взятую в банковской организации. Что делать, если пропала возможность выплачивать такие же ежемесячные суммы, как раньше (в силу жизненных и иных объективных обстоятельств). Поговорим об этом далее более подробно в нашей статье. Сперва расскажем о том, что оказывает влияние на формирование размера ежемесячной суммы взноса (какие факторы и обстоятельства).

Выплата ипотеки – сложная задача для многих заемщиков

Пути снижения процентной ставки

Предпосылками рефинансирования ипотечного кредита могут служить разные причины. Во-первых, колебания курса валют негативно отражаются на платёжеспособности населения, в связи с чем изменяется вес ежемесячных платежей. Во-вторых, в банке может быть снижена процентная ставка по аналогичному займу. Все эти события подталкивают заёмщика к снижению ставки по ипотеке.

Для того чтобы уменьшить процентные платежи, можно воспользоваться одним из трёх вариантов:

• Закрыть кредит деньгами, полученными в другом банке;
• Изменить параметры действующего кредитного договора;
• Обратиться в суд с иском о незаконном взимании высокого процента.

Снижение процента может быть рассмотрено в случае уменьшения сроков выплаты основного долга. Также реструктуризация займа происходит при досрочном погашении части кредита. В этой ситуации договорные обязательства могут измениться не только в отношении денежных сумм и сроков возврата, но и в части залогового имущества. Например, в виде гарантии обеспечения могут быть предоставлены дополнительные виды недвижимости, или приглашены надёжные поручители.

Лояльность банковских условий напрямую зависит от финансовых рисков кредитного учреждения. Если в ипотечном договоре прописана возможность снизить ставку по ипотеке, то этим можно воспользоваться в любой момент.

Не переплачивать за удобные платежи

Часто из-за отсутствия времени или лени человек погашает ипотеку не через кассу банка, выдавшего кредит, а через Сбербанк-онлайн, с комиссией за перевод денег 1%.

Если ежемесячные выплаты 40 тыс. рублей, то лёгкая и удобная оплата обойдется заемщику в 400 рублей.

Небольшая сумма не ударит по кошельку при разовом платеже. Но если регулярно оплачивать таким способом, то за пять лет клиент просто так подарит банку 24 тыс. рублей. Такую сумму целесообразнее было бы направить на частичное досрочное погашение кредита.

Перекредитование займа

Рефинансирование кредитного займа является наиболее предпочтительным вариантом, так как снизить процент по ипотеке таким образом проще всего. Но этот метод имеет свои нюансы, которые нужно реально оценивать. Для перекредитования займа придётся пройти всю процедуру сбора документов по-новому.

Независимо от того, где клиент переоформляет заём, в своём или другом банке, заявка на кредит рассматривается по тем же правилам. В результате процедуры клиент имеет реальную возможность не только снизить процентную ставку, но и погасить часть кредита досрочно.

В каком случае потребуется обращение в суд

Довольно часто в судебной практике приходится рассматривать дела, связанные с нарушением банком нормативных документов. Контроль над соблюдением договорных обязательств и изменением ставки рефинансирования является хорошей возможностью снижения размера платежей.

В положении Центрального банка (№39 от 26.06.1998 г.) прописан порядок начисления процентов. Нарушение такого нормативного акта может стать причиной изменения кредитных обязательств. Например, банк можно привлечь к ответственности в том случае, если проценты на остаток основного долга были начислены не вовремя.

Так же в случае наличия в договоре прямой зависимости стоимости займа от ставки рефинансирования, кредитор может сам проконтролировать правильность начислений, и в случае обнаружения расхождений обратиться за помощью в судебные органы.

В каких случаях рефинансирование наиболее выгодно

В зависимости от того, каким способом начисляются ежемесячные платежи, можно рассчитать наибольшую выгоду рефинансирования кредита. Заняться этим нужно как можно раньше, так как уменьшить платёж по ипотеке при аннуитетном начислении выгоднее в самом начале срока.

Кроме того, существуют другие факторы, которые нужно учитывать при перекредитовании. Целесообразность действий будет оправдана только в том случае, если:

• разница между кредитными ставками составит не менее 1-2 процентов;
• в новом договоре будет отсутствовать ограничение на досрочный возврат займа;
• выгода, полученная от снижения процента по ипотеке, будет больше произведённых затрат на переоформление;
• при аннуитетном расчёте после рефинансирования будет заметен больший эффект на начальной стадии платежей, а при дифференцированном на протяжении всего срока.

Если проанализировав ситуацию ни одно из условий не выполняется, то рефинансировать ипотечный кредит нет смысла. Номинальное снижение ставки не приведёт к уменьшению издержек и платежей.

Что лучше уменьшать – срок или платеж

Извечный вопрос, что будет выгоднее – уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке или общий срок кредитования? В целом сокращение срока выгоднее, как снижается размер переплаты.

Но если вы уменьшаете размер ежемесячного платежа, то у вас каждый месяц будет появляться больше свободных средств, которые вы сможете пускать на досрочное погашение.

Например, ваш платеж составляет 14 тысяч рублей, но каждый месяц вы вносите по 20 тысяч. Сокращаете размер платежа, и на следующий месяц он составляет 13 800 рублей. Вы опять вносите 20 тысяч, и на досрочное погашение тела ипотеки уйдет уже на 200 рублей больше. Вроде бы мелочь – но в масштабах нескольких лет это очень выгодно.

А вот еще интересная статья: Где можно получить ипотеку без справки о доходах, поручителей и смс?

Так что я думаю, что уменьшать ежемесячный платеж при условии, что вы регулярно вносите досрочные платежи – выгоднее и чисто психологически спокойнее (вы наглядно видите результат своей работы).

Но если вы решите уменьшать срок, то понадобится предварительно уведомить об этом банк. По умолчанию досрочные вложения сокращают размер ежемесячных платежей. Поэтому перед тем, как уменьшить срок ипотеки, оформите соответствующее заявление.

Уменьшение срока кредита

Довольно часто при получении ипотечного кредита люди пытаются как можно больше продлить срок возврата средств. Это даёт им возможность наименее болезненно выделять ежемесячную сумму для погашения долга. Но в то же время при увеличении срока возрастает сумма начисленных процентов за кредит. Следовательно, для того чтобы их снизить придётся выбрать оптимально короткий срок, при котором у заёмщика будет возможность перечислять необходимую сумму без ущерба для бюджета.

При поиске «золотой середины» следует учитывать такие явления, как инфляция, надёжность источника дохода и возможные потребности в дополнительных деньгах.

Помощь государства молодым семьям

По программе государственной поддержки молодых и многодетных семей многие физические лица могут значительно снизить процентную ставку по ипотеке. Молодые семьи имеют право воспользоваться безвозмездной субсидией, которая составляет 30% стоимости жилья. Если в семье уже появились дети, то на каждого ребёнка положена дополнительная дотация 5%.

Для получения помощи молодая семья должна обратиться в Департамент жилфонда с установленным пакетом документов. По регламенту заявка будет рассмотрена в течение 10 дней. Сертификат на получение субсидии может быть использован в качестве первоначального взноса, или для погашения другой задолженности по ипотечному кредиту.

Участвовать в программах льготного кредитования

Участие в льготных программах кредитования дает возможность:

• внести первый взнос за счет государства на безвозмездной основе;
• получить ипотеку по более низкой ставке.

Воспользоваться помощью государства сегодня могут военнослужащие, многодетные семьи, молодые специалисты (учителя, врачи), постоянно проживающие в сельской местности. Список таких программ, их участников постоянно расширяется, ознакомиться с ним можно на специализированных интернет-ресурсах.

Использование материнского капитала

Решая вопрос о том, как уменьшить начисляемый процент по ипотеке, многие семьи могут воспользоваться сертификатом на материнский капитал. Для реализации такого вида государственной поддержки предлагается использовать средства следующим образом:

• предоставить сертификат в виде первоначального взноса ипотечного кредита;
• перевести денежную сумму в счёт уплаты процентов или основного долга.

Воспользоваться такой возможностью можно сразу после рождения второго ребёнка, ждать три года в этом случае не потребуется. Снизить платёж по действующей ипотеке можно в любое время, независимо от даты оформления займа. Многие банки в интересах граждан, обладающих сертификатом, разрабатывают максимально приемлемые программы кредитования.

Для оплаты материнским капиталом ипотеки, полученной до рождения ребёнка, необходимо пройти несколько этапов. В банке нужно получить справку о задолженности по процентам и основному долгу, для этого достаточно будет предъявить паспорт и сообщить номер договора. А затем подать заявление в Пенсионный фонд о распоряжении государственными денежными средствами.

Процедура оформления досрочного погашения

Недостаточно просто внести большую сумму на ипотечный счет, чтобы произвести досрочное погашение. Обязательно нужно сообщить банку в форме заявления о том, что намереваетесь произвести дополнительный платеж

Заполнить форму можно:

Ипотека по двум документам БЖФ Банка

Подать заявку

1. Дистанционно в:
   личном кабинете интернет-банка;
2. мобильном приложении.
3. Посетив лично офис отделения банка.

В заявлении обязательно указывается:

• размер дополнительного платежа;
• дата списания;
• выбранный вариант досрочного гашения ипотеки.

После того, как обозначенная в заявлении сумма спишется со счета, банк пересчитав кредит, предоставит новый скорректированный график платежей.

Льготный процент по ипотеке для многодетных семей

Программа ипотечного кредитования многодетных семей заработала сравнительно недавно. В настоящее время многие банки борются за право предоставления таких кредитов путём снижения процентной ставки.

Первым, кто предложил такую программу, стал Сбербанк. Он значительно продлил сроки ипотечного кредитования, максимально уменьшил первоначальный взнос и снизил процентную ставку. Для многодетных семей из 5-8 человек отсутствие большого первоначального платежа является немаловажным фактом, так как такие участники программы обычно покупают жильё с большой площадью.

В ближайшем будущем будет разработана программа, по которой часть процентов будет погашена за счёт государственного бюджета.

Социальный ипотечный заём для пенсионеров и бюджетников

Для того чтобы стать участником социальной программы, необходимо быть работником бюджетной сферы на протяжении всего срока ипотеки. При соблюдении такого условия процентная ставка по имущественному кредиту устанавливается на льготных условиях, а разницу банк получает из бюджета государства.

Для пенсионеров предусмотрены специальные программы с укороченным сроком кредитования. Выдавать ипотеку человеку пенсионного возраста на 30 лет не имеет смысла, поэтому в рамках государственной поддержки банки предлагают таким гражданам кредиты с небольшим первоначальным взносом и льготным процентом.

Как лучше досрочно погасить ипотеку?

Как оформить ипотеку без первоначального взноса в Сбербанке

Погашение ипотеки Сбербанка через Сбербанк Онлайн

Мониторить акции

Следует изучать предложения застройщиков по продаже жилья в новостройках. Довольно часто летом в «мертвый сезон» они объявляют скидки и можно приобрести хорошую квартиру по цене на 5-15% ниже рыночной.

Стоит обратить внимание на совместные программы банков и застройщиков. Как правило, ипотеку, предлагаемую в рамках партнерства, кредитные учреждения одобряют по сниженной ставке.