Чем отличается доля в квартире от комнаты

Как выделить комнату из доли в квартире

Доля в имуществе не определяется, как конкретная часть площади. Поэтому 1/2 часть квартиры не делает из владельца собственника определенной комнаты.

С чего начать выделение доли в квартире? Как выделить долю в квартире — пошаговая инструкция

Стремление превратить долю в комнату обуславливается следующими причинами:

• долевой собственник не имеет своей четко ограниченной территории;
• в доле не допускается разделение счета для оплаты услуг ЖКХ;
• любое действие (продажа, аренда, залог) при долевом владении должно быть одобрено совладельцами.

Перевод доли в квартиру возможен одним из двух способов:

1. Разделение долевой собственности по соглашению владельцев. Допускается этот вариант только на добровольной основе всех совладельцев.
2. Выделение собственности путем выкупа или в виде изолированной части. Для реализации этого способа потребуется обращаться через суд, если хотя бы один из собственников не согласен выделить территорию на добровольной основе.

Условия для перевода доли квартиры в комнату

На практике перевод доли в изолированную комнату оказывается затруднительным предприятием. Чтобы выдел в натуре стал возможным, необходимо учесть следующие условия и нормы:

1. Выделяемые комнаты должны быть полностью автономными и независимыми от остальной квартиры, т.е. иметь отдельные входы и системы коммуникаций (водоснабжение, газоснабжение, электричество).
2. Фактически комната должна представлять собой как бы «квартиру в квартире», – в этом случае никаких сложностей с ее выделением не возникнет.
3. Выдел должен производиться в квартире, которая не обременена ограничениями, запретами и пр. Так, если квартира или ее часть находится в залоге у банковской организации, осуществить выделение в натуре попросту не удастся.
4. Выдел не должен ущемлять права и интересы других жильцов, в особенности инвалидов, несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных или малоимущих.
5. Выделение доли в комнату не должно затруднять доступ остальных жильцов к местам общего пользования или создавать ситуации, потенциально опасные для жизни и здоровья. Например, если выделение доли требует обязательного сноса несущей стены, то никто и никогда не даст согласия и разрешения на проведение подобной процедуры.
6. Сама возможность перевода доли в комнату должна быть обсуждена с опытным экспертом по недвижимости, а любой серьезный ремонт (либо уже совершенный, либо только планируемый) – официально одобрен в БТИ.
7. Выдел должен производиться в отношении такой комнаты, которая соответствует современным жилищным нормам. Так, непригодными для проживания считаются подсобные помещения, помещения без окон и пр.
8. Вновь образованная комната также не должна оказаться меньше 28 кв. м. (СНиП 31-01-2003).

В ходе независимой оценки помещения может выясниться, что выделение доли в изолированную комнату невозможно в силу технических особенностей квартиры. В таком случае выделяющийся собственник может потребовать выплаты денежной компенсации, соответствующей стоимости его доли. В результате остальные совладельцы выкупают у выделяющегося собственника его долю, а сам он утрачивает все права на жилое помещение.

Помимо полной может выплачиваться и частичная денежная компенсация. Это практикуется в том случае, если выделение долей в натуре состоялось, однако из-за технических особенностей исходной квартиры один из совладельцев получил недостаточную жилплощадь.

Пример. 2 сособственника решили разделить 2-комнатное жилое помещение между собой. Для этого имелись все условия – и отдельные входы, и независимые системы коммуникаций, и отсутствие ограничительных мер. Однако площади комнат были неравными (30 кв. м. и 20 кв. м.), в то время как каждому из сособственников принадлежало по ½ доли в праве общей долевой собственности. Тогда совладельцы договорились о том, что собственник, получивший большую долю, выплатит частичную денежную компенсацию за недостающие метры другому собственнику. Данный факт был отражен в Соглашении о выделении долей в натуре.

Права собственников долевого владения

Законодательство определяет, что именно может делать со своей долей собственник:

• владеть;
• распоряжаться;
• эксплуатировать.

Главное условие – реализация прав не затрагивает интересы других сторон. Поэтому распоряжение недвижимостью, находящейся в долевом владении, возможно только при наличии согласия от других дольщиков.

Продажа и аренда будет возможна только при наличии согласия от других дольщиков. Исключением является дарение, что позволяет передать площадь другому лицу без получения согласия от совладельцев.

Для составления завещания на передачу доли не потребуется согласие от совладельцев. Основывается такое правило на статье 1119 ГК РФ. Если в завещании не указано, какая доля отойдет каждому из наследников, то собственность разделяется на равные части.

Несмотря на то что законодательство не устанавливает ограничение на использование доли квартиры в качестве залога, банковские учреждения не принимают такое имущество. Причина заключается в сложности компенсации потерь за счет долевого владения.

Комната или доля: что я продаю?

21 сентября 2021 г.

Этот текст разрешается перепечатывать

при соблюдении правил

Текст видеосюжета «Комната или доля: что я продаю?»

Здравствуйте, на форум портала поступил вопрос: « Подскажите пож! Судом мне выделена комната для проживания в квартире, а также определена доля собственности в этой квартире. Также судом определен размер оплаты за коммуналку для всех проживающих в квартире. Задумываюсь о продаже. Что я продаю: долю или комнату? Насколько я понял — разница в цене для этих двух вариантов будет существенная. »

Комнаты и доли. Как не запутаться? Как понять, что такое комната, что такое доля?

Давайте, попробуем разобраться.

Доли бывают «идеальные» и «реальные». Идеальная доля — эта та доля, которая не соответствует площади ни какой из комнат и в натуре никак не выделена.

Простой пример: Допустим, двухкомнатная квартира. Одна комната — 8 метров, другая — 20. Человеку принадлежит 50%. То есть его доля 50%.

В какой комнате эта доля?

Там, где 8 метров? Но этого мало.

Там, где 20 метров? Но этого много.

То есть получается, что у человека доля и в одной, и в другой комнате. И как эти доли будут распределяться между другими сособственниками — это всегда предмет договоренностей.

Не достигли договоренностей — значит, сосед может ходить по Вашей комнате. (Точно так же как и Вы можете ходить по комнате соседа, и никто Вам запретить этого не может. Почему? Потому что в той комнате есть Ваша доля. А в той комнате, которую занимаете Вы — есть доля соседа.

Это — что касается «идеальных долей».

Но доли бывают реальные.

Реальные доли соответствуют по площади какой-либо комнате, и выделены в натуре в виде комнаты. То есть в правоустанавливающих документах написано, что «человеку принадлежит комната номер такая-то, что составляет столько-то сотых долей квартиры. В этом случае, человеку принадлежит комната, и в этом случае, он на свою комнату может повесить замок и в свою комнату никого не пускать, в том числе и других соседей. Но точно так же, как и соседи могут отгородиться: тоже повесить замок на свою комнату и тоже Вас не пускать.

Комната, понятное дело, стоит дороже, чем идеальная доля. Почему? Потому что у человека своя комната, куда он может прийти, и где он может жить, и где он может не ждать прихода соседей.

Когда человеку принадлежит доля, то, как я уже говорил, гулять по этой доле могут в любое время дня и ночи другие соседи. Именно поэтому комнаты стоят дороже, чем доли. То есть если Вам по документам принадлежит комната — радуйтесь: Вы можете продать эту комнату дороже, чем будете продавать долю.

Но нужно смотреть правоустанавливающие документы. То есть там четко должно быть указано, что Вам принадлежит, допустим, комната номер 1, по адресу такому-то в квартире номер такой-то.

Спасибо за внимание.

С Вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».

Если у Вас будут вопросы по ипотеке или по недвижимости — задавайте их на форумах портала.

Центр кредитования и агентство недвижимости Медный Всадник

Звоните по всем вопросам!

Отличие выделенной доли в квартире от невыделенной

При продаже/залоге объекта недвижимости часто встречается, что у имущества есть несколько собственников. Совместное владение собственностью не редкость, одну площадь часто делят бывшие супруги, обитатели коммуналок, наследники, получившие в собственность одну квартиру или дом. У каждого собственника есть своя доля. Хорошо если между собственниками есть доброжелательные взаимоотношения и они готовы совместно выступать заемщиками либо продавцами объекта недвижимости. Но бывает складывается ситуация, когда один из собственников хочет заложить/продать свою долю, а другие собственники против. В этой статье мы расскажем какие типы долей бывают и как проводить процесс выделения доли.

Типы долевой собственности объектов недвижимости

Существует 2 типа долевой собственности для объекта недвижимости:

1. Выделенная доля – это доля внатуре (в форме жилой площади, в натуральном виде), как правило это одна либо несколько отдельных комнат с определённым порядком использования. Комната полностью принадлежит владельцу, как отдельный объект недвижимости. В документации на собственность обозначается: метраж , права на пользование конкретной комнаты, номер комнаты по техническому паспорту (если таковой имеется) На комнату приходят отдельные счета за коммунальные услуги. Такой тип доли легче продать, и он отлично подходит для кредита под залог недвижимости.
2. Невыделенная доля – Данный тип доли подразумевает, что за дольщиком не зафиксировано отдельное помещение в жилище. Например, в собственности находится 1/3 доли в двухкомнатной квартире. Такой тип долевой собственности не позволяет полноценно распоряжаться своей недвижимостью. Для продажи либо получению займа под залог недвижимости необходимо предварительно провести процедуру выделения доли.

Когда приходиться выделять доли?

Выделение доли потребуется в обязательном случае в следующих ситуациях:

• собственники постоянно конфликтуют, например, при наличии вредных привычек или дискомфорта, вызываемого различными способами;
• собственники – совершенно посторонние люди, которые желают владеть своей площадью независимо от соседа по квартире;
• при желании распоряжения площадью без необходимости согласования действий с другими владельцами квартиры;
• при необходимости продажи доли.

Виды выделения и документальное оформление

Выделение комнаты из доли возможно мирным путем или при обращении в суд. В первом случае каждый из совладельцев должен дать свое согласие на выделение.
Проблема может возникнуть при попытке выделения маленькой комнаты. В суде может быть принято решение при выплате стоимости остальными дольщиками, что право на владение вовсе теряется.

Законодательство устанавливает, что в некоторых случаях от владельца доли даже не потребуется согласие на получение средств за свою часть квартиры.

Такая процедура будет основываться на статье 252 ГК РФ, в соответствии с которой незначительная доля может быть передана во владение остальным собственникам с выплатой.

Суды не жалуют дел по отделению комнат, так как эта процедура является причиной появления большего количества коммунальных квартир.

При всестороннем согласии

Если каждый из владельцев согласен на выделение, то они должны следовать алгоритму:

1. Составить соглашение о выделении доли.
2. Площадь для выделения должна быть подготовлена корректно. Необходимо разделить площадь в соответствии с частями дольщиков. Если при этом была проведена перепланировка, то все внесенные изменения должны быть зарегистрированы в БТИ.
3. Если при выделении площадь одного из собственников оказалась меньше доли, то совладельцы должны будут доплатить недостающую разницу. Эти пункты должны быть отражены в заключаемом соглашении.
4. Регистрация новых площадей в Росреестре.

При обращении в суд

Если хотя бы один из совладельцев не согласен на выделение доли, то потребуется обращение в суд. Процедура будет проходить в соответствии с алгоритмом:

1. Получить подтверждение о возможности выделения доли из квартиры. Для составления этого документа потребуется пригласить специалистов из БТИ.
2. Направить исковое заявление в отношении каждого собственника. В обращении должна содержаться полная информация относительно желаний дольщика (с какой недвижимостью будет проведена процедура, какую площадь именно необходимо выделить, размер долей и так далее). При необходимости компенсации прикладываются расчеты суммы.

Чтобы оформить иск в отношении совладельцев для выделения квартиры, необходимо приложить следующие документы:

• подтверждение права собственности;
• справки из БТИ;
• подтверждение возможности выделения доли;
• подтверждение оплаты государственной пошлины.

Также могут потребоваться дополнительные документы, список которых зависит от необходимости расчета компенсации и других нюансов. Если суд одобрил иск, то владелец комнаты должен будет отправиться в Росреестр для регистрации права собственности.

Перевод доли в комнату в судебном порядке

Перевод доли в комнату в судебном порядке возможен только после того, как выделяющийся собственник обратится к оценщику недвижимости. В ходе экспертизы специалист должен выяснить, можно ли поделить квартиру в натуре, как количество долей соотносится с общей площадью исходного объекта, какова рыночная стоимость жилого помещения. Все эти сведения понадобится внести в исковое заявление.

Рассмотрением данных дел занимаются городские (районные) суды. Окончательный выбор инстанции зависит от того, по какому адресу располагается спорная недвижимость. В исковое заявление понадобится включить следующие данные:

1. Полное наименование и адрес местонахождения суда.
2. ФИО, адреса регистрации/проживания, контактные данные участников процесса (Истца, Ответчика, свидетелей).
3. Цена иска (стоимость доли Истца, указанная в рублях).
4. Информация об объекте недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж, количество и размеры долей всех участников общей долевой собственности).
5. Указание типа собственности (долевая или совместная).
6. В соответствии с какими документами образовалось общее владение (например, в соответствии с договором купли-продажи … доли, договором дарения … доли и пр.).
7. Основание для подачи иска (например, невозможность дальнейшего пользования общим объектом недвижимости в силу тех или иных причин, несогласие Ответчика с добровольным выделением доли в комнату и пр.).
8. Описание досудебных попыток разрешения конфликта (были ли, к чему привели).
9. Экспертная оценка о выделении доли в натуре (возможно ли, как лучше произвести).
10. Опционально – расчет денежной компенсации, если выделение доли в натуре оказывается невозможным.
11. Просьба Истца.
12. Список прилагаемых материалов.
13. Дата составления и подпись Истца.

Исковое заявление о выделении доли в общей собственности дополняется следующим комплектом документов:

• копии паспортов Истца и Ответчика (если дело напрямую затрагивает интересы несовершеннолетнего лица – его свидетельство о рождении);
• технический паспорт на квартиру, выдаваемый в БТИ;
• выписка из ЕГРН;
• экспертное заключение о возможности выделения доли в комнату, акт планируемого выделения доли в натуре;
• квитанция об оплате госпошлины за подачу иска имущественного характера (сумма рассчитывается от цены иска в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);
• правоустанавливающий документ на долю квартиры (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства и пр.).

В каждом случае сроки судопроизводства оказываются индивидуальными, т.к. дело способно осложниться из-за дополнительных слушаний, экспертиз и пр. В среднем рассмотрение подобных исков занимает от 4 месяцев до 1 года. Среди важных этапов можно выделить:

1. Обращение к услугам независимого оценщика и получение его заключения – 30 рабочих дней.
2. Подготовка полного пакета документов – 14 рабочих дней.
3. Обработка искового заявления в судебной канцелярии – до 5 рабочих дней.
4. Предварительные слушания – назначаются через 30 дней с момента подачи искового заявления.
5. Судебные слушания – занимают от 2 до 6 месяцев.
6. Период на обжалование – 1 месяц с момента вынесения неудовлетворительного судебного постановления.

В случае удовлетворения исковых требований Заявитель прекратит быть участником общей долевой собственности. Он станет полноправным владельцем самостоятельного объекта недвижимости – комнаты. То же самое произойдет, если доля будет выделена во внесудебном порядке, путем составления соответствующего Соглашения.

Что можно делать с полученной долей?

Владелец доли может выполнять все действия, доступные с недвижимостью. Но при некоторых из этих процедур есть серьезные условия, при игнорировании которых сделка не сможет состояться либо заключенный договор аннулируется.

Продажа

Доля, которая является собственностью лица, может быть продана. Процесс продажи отражен в пункте 4 статьи 42 ФЗ №218.

Обязательно нужно оповещать совладельцев о желании продажи недвижимости с указанием цены и иных условий. Это письмо необходимо, так как дольщики имеют первостепенное право на приобретение продающейся части квартиры. Если они не собираются покупать долю, то составляется отказ от приобретения.

Если это условие не будет соблюдено, то заключенная сделка купли-продажи считается недействительной. Предложение о продаже для дольщиков будет действовать в течение одного месяца с момента оповещения, после чего автоматически считается, что совладельцы не желают приобрести недвижимость.

Если установленный срок не был учтен, то совладелец имеет право обратиться в суд в течение трех месяцев.

Сдача в аренду

Сдать долю в аренду можно только при выделении определенной территории (комнаты в квартире). В противном случае процедура будет невозможна.

Также необходимо получить согласие от остальных дольщиков. Иначе они могут подать иск в суд с прошением о компенсации или предоставлении доли в распоряжение.

Дарение

Возможность сохраняется за владельцем даже без необходимости получения согласия от других собственников. Но такая сделка должна проходить по условиям договора дарения (быть безвозмездной).

Если выяснится, что за передачу доли владелец получил вознаграждение в любом виде, то сделка будет считаться недействительной.

Как составить соглашение об определении долей

Часть будет выделяться под документы, которые следует заранее собрать для выделения доли в квартире. На основании этих бумаг заполняется бланк соглашения, в котором в обязательном порядке должно быть отражено:

• сведения о персонах-собственниках на основании гражданских паспортов;
• адрес местонахождения квартиры;
• подробное описание технических и эксплуатационных характеристик каждой долевой жилой площади;
• номер квартиры по кадастровому учету;
• конкретный размер определяемых долей;

• указание состояния лицевого счета по оплате ЖКХ услуг;
• сведения по наличию каких-либо обременений по рассматриваемому объекту жилья – арест, залог в банке по ипотеке, аренда, иное.

Образец соглашения можно

Документы для заключения соглашения:

• паспорта граждан;
• правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, мены, дарения, либо свидетельство о праве вступления в наследство;
• техническая документация на квартиру;
• экспликация по дому, в котором находится квартира;
• справка (лицевой счет) об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги о проживающих (зарегистрированных) лицах.

Могу также затребоваться и другие дополнительные бумаги. Например, документы малолетних в квартире, при определении доли несовершеннолетнему.

Порядок оформления:

1. Подача документов для заключения соглашения.
2. Составление и вычитка соглашения.
3. Регистрация передачи прав собственности в Регистрационной Палате через подачу специального заявления.
4. Оплата государственной пошлины за внесение изменений в базу данных при смене собственников.
5. Получение на руки каждым владельцем своей доли экземпляра соглашения с отметкой из Регпалаты.

Регистрирует соглашение и передача прав приблизительно в течение 10 дней со дня подачи заявления. Если сразу собственники забрать документы не смогут по каким-то причинам, им следует знать, что готовые бумаги в государственном учреждении будут храниться в течение 1 месяца. Потом их отправят в архив.

Понятие общей собственности

Право общей собственности – это право на собственность определенным объектом, например, квартирой, которое распространяется на нескольких лиц. Такой вид владения имеет важную особенность – множественность субъектов права собственности.

Общая собственность появляется в случае, если невозможно разделить территорию без изменения его назначения или раздел запрещен законодательством.

Статья 244 ЖК РФ устанавливает, что общая собственность является долевой, но не во всех случаях. Такие исключения указаны в законодательстве или в договоре. При общей собственности применяется стандартное правило равного деления, если в договоре или законодательстве нет других условий.

Общая совместная собственность имеет отличия от долевой. В первом случае недвижимость является общим владением, которое не разделяется на доли.

Общность проявляется в высшей степени, так как подобные отношения устанавливаются преимущественно между супругами и другими близкими людьми. Во втором случае размер долей, на которые делится недвижимость, определяется заранее. Сами совладельцы могут быть совершенно незнакомыми людьми.

Москва не Питер, Питер не Москва

В Петербурге больше, чем в каком бы то ни было городе России, процветает долевая собственность. Конечно – коммунальная столица! Между прочим, показатель был бы вполне сопоставим с московским, если бы не одно «но».

Как выбрать комнату в коммунальной квартиреНесмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках >>Дело в том, что в Москве комната в коммунальной квартире регистрируется в Росреестре как отдельный объект недвижимости со своим кадастровым номером. Тогда как в Петербурге это всегда доля в праве на общее имущество. В Москве же понятия разделены: комната – отдельно, доля в общем имуществе (места общего пользования) – отдельно.

«Я не знаю, почему возникла такая разница в толкованиях российского законодательства, но это факт», – говорит Марьяна Баларева.

Правильное оформление доли в квартире несовершеннолетним

Законодательство позволяет оформлять доли жилья на несовершеннолетних граждан. Но распорядителем до наступления 18 лет будет считаться его законный опекун. Чтобы правильно оформить долю потребуется:

1. Устранить долговые обязанности по выплате кредита за квартиру.
2. Пригласить специалиста из БТИ для правильного распределения долей.
3. Подготовить необходимые документы.
4. Составить документ у юриста для передачи права собственности.
5. Составить заявление и отправить его в регистрационную палату.
6. Зарегистрировать право собственности ребенка.

Выделение помещения из доли в квартире имеет смысл, если ее площадь достаточно большая для получения отдельной комнаты. В противном случае лицо даже рискует потерять имеющуюся собственность, хоть и с уплатой от других сособственников. Выделенной комнатой лицо сможет распоряжаться на свое усмотрение без необходимости получения разрешений со стороны других собственников.

Что можно сделать с долей собственности в квартире:

Смотрите также Телефоны для консультации 28 Дек 2021 kasjanenko 1341

Поделитесь записью

Обсуждение: 4 комментария

1. Валерия says:
   04.01.2019 в 06:47

   Если у тебя есть доля квартиры, но остальные собственники квартиры против её продажи, так как не хотят превращать жильё в коммунальное, можно ли продавать в этом случае комнату?

   Ответить

   Яна says:

   07.01.2019 в 04:57

   Я думаю в таком случае лучше обменять квартиру, например, если квартира двухкомнатная продать и сделать по однокомнатной доплатив какую-то сумму, только так можно спокойно разъехаться.

   Ответить

2. Ольга says:

   11.03.2019 в 16:12

   Как вы можете продать комнату, если у вас в собственности только доля в квартире? Нужно выделять во владение комнату, потом ее продавать уже. А так можете продать только свою долю.

   Ответить

Избитая фраза «коммунальная квартира». А что это за квартира

На сегодняшний день такое понятие, как «коммунальная квартира» законодательно не определено. Коммуналки мы «унаследовали» от «расселения», происходившего в 20-30-х годах, когда изымали «лишнюю» площадь и подселяли в отдельные квартиры разные семьи. Этим занимались домкомы. Помните Швондера и его ?

Некоторое понятие о том, что такое коммунальная квартира, могут дать лишь какие-нибудь региональные нормативные акты. Например, таким актом является целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Здесь коммуналка определена как квартира, состоящая из пяти и более комнат, в которых проживают пять и более собственников, не являющиеся при этом членами одной семьи, а право собственности каждым из них приобретено по отдельному от других договору.

Исходя из этого, коммунальная квартира обладает следующими отличительными признаками:

• в такой квартире проживают разные семьи, оплачивающие коммунальные услуги по своему лицевому счёту (то есть лицевые счета на квартиру разделены);
• каждой семье принадлежит на праве собственности или по соцнайму определённая комната, а места общего пользования находятся в долевой собственности;
• каждая семья (или жилец) стала собственником комнаты по отдельному договору, не зависящему от других жильцов (например, один – купил комнату, другой – унаследовал, третий является нанимателем по договору социального найма, т.к. его доля не приватизирована).

Справочно. Долевая собственность в коммунальной квартире имеет место быть тогда, когда владелец хоть и живёт в конкретной комнате, но имеет при этом лишь зарегистрированную долю в праве на квартиру.

Если вы намереваетесь продать свою долю в праве на коммуналку, учтите, что продажа доли в праве отличается от продажи собственности.