Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке: условия Сбербанка, ВТБ 24. Как быстро оформить разрешение?

Приобретение различной недвижимости на вторичном рынке таит угрозу купить квартиру с неузаконенной перепланировкой. В идеале о данном факте в первую очередь приобретателя извещает продавец, в таком случае неожиданностей не бывает. Но очень часто случается и такое, что неясности в плане и в документах выявляются после произошедшей сделки. Поэтому полезно знать, какие риски предполагает покупка квартиры с неузаконенной планировкой, как миновать возможные неприятности и что делать, если такая недвижимость все-таки была приобретена.

Неузаконенная планировка в ипотечной квартире

Неузаконенная перепланировка сегодня уже не является преградой для приобретения недвижимости в ипотеку в Сбербанке. Да и многие другие банковские организации способны выдавать ипотечные средства на приобретение квартир с перепланировкой. Однако, взять на себя координирование осуществленных работ со всеми необходимыми структурами все же необходимо. Но теперь эта обязанность ложится на плечи новых хозяев жилья. Но не все знают, чем грозит подобная особенность. И это совершенно напрасно, поскольку покупка подобного жилья в ипотеку тоже таит в себе риски.

Еще совсем недавно у покупателей в ипотеку не было возможности купить себе недвижимость, в которой осуществлялись даже малейшие, но не узаконенные модификации. Банковские организации выражали отказ в предоставлении кредита, даже когда в жилом помещении, в частности, взамен дверного проема была поставлена арочная конструкция либо демонтировались ненужные шкафы. Данной точки зрения до настоящего времени предпочитают придерживаться банки с некоторым объемом государственного участия.

Данная идея появилась всего лишь несколько лет назад. Банковские организации выдавали ипотечный кредит на покупку квартиры с незаконными изменениями, однако при этом необходимо было придерживаться некоторых предписаний. Устанавливается некоторый промежуток времени (до полугода), чтобы покупатель квартиры, т.е. потенциальный заемщик, устранил все незаконные изменения.

ВАЖНО !!! В противном случае банк, где была взята ипотека, может провести собственную проверку и установить, были ли произведены требуемые действия. И если это не подтверждалось, он имеет право требовать досрочной выплаты суммы по ипотеке. Кроме того, чаще всего, страховые компании тоже отказывают в компенсациях.

Документы для перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке

Документы для получения согласия, которые могут понадобиться вам на протяжении всего процесса, следующие:

• документация, которая устанавливает ваши права на жилье;
• эскиз перестройки;
• согласие кредитной организации, в которой была взята ипотека;
• разрешение от страховщика;
• разрешение от таких организаций, как пожарная инспекция, Ростехнадзор и др.;
• технические документы квартиры;
• поэтажный план от БТИ.

Проект перепланировки квартиры, находящейся в ипотеке

Обязательным условием в согласии на перестройку является проект изменений, которые должны быть отмечены красным цветом на копии поэтажного плана помещения.

Чем опасна неузаконенная планировка

Необходимо помнить о том, что за неузаконенные технические изменения собственник недвижимого имущества может понести наказание вследствие применения мер административной ответственности (например, на него накладываются штрафные санкции, размер которых зависит от правового статуса нарушителя), но только в том случае, если никто — обитатели данного жилья или те, кто проживают по соседству, не понесли ущерб от итогов этой данных изменений. Иначе, в зависимости от степени результатов может быть применено и более суровое наказание, даже уголовное.

Что будет при выявлении неузаконенной перепланировки ипотечной квартиры

В кредитном договоре прописаны штрафы и санкции, которые банк может наложить на заемщиков в случае нарушения порядка оформления перепланировки, в том числе ее самовольного проведения.

Ст.7.21 КоАП РФ устанавливает в отношении лиц в случае обнаружения факта незаконной перепланировки штрафы:

• Для собственников квартиры в многоэтажном доме – 2 000 – 2 500 рублей.
• Для собственников частных домов – 1 000 – 1 500 рублей.

Нажмите, чтобы увеличить

Если заемщик провел самовольную перепланировку, банк вправе потребовать привести залоговый объект недвижимости в прежний вид, согласно документам, выданным органом технической инвентаризации.

Какие изменения считаются незаконными

Не любые технические преобразования можно признать правомерными. В частности, когда речь идет о демонтаже несущих конструкций, переносе санузла и ванной на новую территорию, либо других изменениях технических критериев квартиры, узаконить подобную планировку невозможно заранее и недопустимо оформлять на предыдущие даты. Не нужно при этом перепутывать повторную планировку с переустройством. В частности, смена батарей из чугуна на алюминиевые, или смена батарей с одного литража на другой — это переустройство, а например, переделка дверного проема между жилыми помещениями — это смена планировки.

ВНИМАНИЕ !!! Переустройство не предполагает формального заверения, а повторная планировка даже небольшая сама по себе предполагает включения ее в бумаги на недвижимое имущество.

Согласно жилищному законодательству нашей страны, перепланировка должна быть осуществлена лишь после оформления собственником недвижимого имущества всех необходимых документов, а после того уполномоченные лица осуществляют осмотр помещения и подтверждают, что осуществленный ремонт осуществлялся в соответствии с намеченным планом. Присутствие изменений, не согласовавшихся ранее, вынуждает владельца проводить изменения под другими датами, что не всегда допустимо.

Ограничения по видам и способам перепланировки ипотечного жилья

Не все планировки можно узаконить, следовательно, получить согласие на их проведение со стороны банка тоже нельзя. К их числу относят:

• Демонтаж (полный или частичный) несущих стен. Но можно сделать сквозной проем при условии усиления стены.
• «Теплые полы» с подводкой к общедомовой сети.
• Перенос стояков систем тепло-, газо- и водоснабжения, канализации.
• Обустройство ванных, кухонь над жилыми помещениями. Исключения составляют квартиры первых этажей.
• В квартирах с газовыми плитами запрещен демонтаж стен между кухней и комнатой.
• Объединение балкона и комнаты с выносом радиатора за переделы жилой площади.
• Дробление или изменение габаритов комнат. Критичными считаются площади менее 9 кв. м. и шириной менее 2,25 м.
• Демонтаж вентиляционных каналов.
• Заваривание противопожарных люков на лоджиях.

Какой ущерб будет нести владелец квартиры

Все самые важные технические показатели жилого помещения отображаются в ее документации, а кроме того — в кадастровом документе. Данные документы в обязательном порядке составляются в процессе вступления в права собственности. Без них недопустимо совершение, каких бы то ни было договоров с недвижимым имуществом. Когда показатели недвижимости изменяются, это сразу же влечет недействительность ее документов. Отсюда следует, что владелец при всяком притязании на владение недвижимым имуществом может попасть в неприятную ситуацию.

Если ничего не менять и не заводить новые паспорта, то впоследствии не удастся легко распоряжаться имуществом. Если приобретатель даже пожелает и в таком виде совершить соглашение, то будет требовать объемную скидку, чтобы на эти данные средства впоследствии самостоятельно согласовать изменения. Проще говоря, жилье становится экономически невыгодным, теряет в цене и может продаваться лишь с дисконтом, что владельцу квартиры, который вложил в нее собственные средства, совершенно нерентабельно. В то время как надлежаще отражены в документах изменения экономическую привлекательность квартиры стремительно увеличивают, поскольку недвижимость с удачными переделками обычно вырастает в стоимости, в отличие от обыкновенных вариантов с обычным комплектом недочетов.

На какие изменения в плане квартиры банки могут не обратить внимание?

Как и при ипотеке, квартира при рефинансировании становится залоговым объектом для банка. Поэтому, чтобы не понести материальные потери, вызванные снижением стоимости такой недвижимости, находящейся в залоге, банки дифференцированно подходят к проводимой в жилье перепланировке:

• одни полностью отказываются от залоговой недвижимости с неузаконенными изменениями в планировке и требуют их официально узаконить;
• другие не считают перепланировкой застекление балконов и лоджий, а также снос встроенных старых шкафов;
• третьи не обращают внимание не только на снос перегородок, но и на и перенос инженерных коммуникаций. Для таких банков важно, чтобы в техническим плане такого жилья не было красных линий (красными линиями традиционно указывают неузаконенные изменения в планировке квартиры, сама официальная планировка рисуется черным цветом).

На рефинансирование ипотеки перепланировка может влиять по- разному. Конечно, лучше, если изменения были официально узаконены. Тогда более высокая стоимость квартиры как залога позволит получить больший кредит и снизить процентную ставку займа. Каждый банк, прежде чем открыть рефинансирование ипотеки, проводит оценку залоговой недвижимости, приглашая для этого оценочную комиссию экспертов.

В большинстве случаев наиболее надежным залогом, растущим в цене на рынке недвижимости считается квартира без обременений. При явных технических нарушениях, сделанных во время перепланировки, банк откажет в выдаче нового займа.

Если оценщики определят, что изменения в перепланировке только повысили стоимость жилья на рынке, то банк наверняка одобрит рефинансирование ипотеки и не будет требовать узаконить перепланировку.

Как может быть определена неузаконенная смена планировки

Множество собственников вовсе не волнуются о том, что бумаги на недвижимое имущество не идеальны, искренне убеждая себя в том, что это ни для кого не важно. В действительности угроза нахождения противоправных имеется при любых обстоятельствах. Как правило, определение происходит так:

ВНИМАНИЕ !!! В ходе смены планировки могут произойти изменения показателей смежных сооружений. В частности, звукоизоляция пересекающейся с соседями стенки возрастет, либо станет хуже вентиляция или в противном случае соседи будут иметь возможность предположить, что в соседней квартире произошла смена планировки, и будут жаловаться в жилищную инспекцию.

После обращения в недвижимое имущество направят специальных людей, которые должны произвести сверку плановых показателей жилого помещения с ее настоящим состоянием, а при нахождении не состыковок предпишет штрафную санкцию и назначит удалить не состыковки в документацию в период до полугода либо привести жилье в его исходное положение.

Из-за множественных нарушений технических нормативов и предписаний случится аварийная ситуация, либо перебои в функционировании придомовых коммуникаций, что может предполагать интерес коммунальных служб, а после того прошлый эпизод повторится, отличие лишь в том, что сумма штрафной санкции будет наибольшей, сами изменения, может быть, устранить будет невозможно, точно так же, как и утвердить. В процессе сличения показаний приборов учета изменения планировки могут проявиться сотрудником коммунальных служб, после этого заявление будет получено от коммунальщиков в жилищную инспекцию.

Условия переустройства купленного жилья

Перед обращением в банк для получения разрешения стоит ознакомиться с ипотечным договором на купленное жилье. Условия переустройства залогового имущества оговариваются в разделе “Права и обязанности сторон”. Обычно банки включают пункт о возможности перепланировки с разрешения Залогодателя. Если в договоре есть такой пункт, то стоит обратиться в отделение банка для консультации.

Однако, в ряде случаев банки устанавливают полный запрет внесения любых изменений, кроме косметического и текущего ремонта. Наличие подобного условия в договоре означает, что собственник не сможет произвести перепланировку до окончания выплаты долга.

Рассмотрим подробнее кредитные договоры Сбербанка и ВТБ24.

Сбербанк

На заметку. Наиболее лояльные условия ипотечного кредитования на сегодняшний день предлагает Сбербанк. В их числе и предоставление клиенту возможности изменить жилое помещение по своему усмотрению.

По договору заемщик обязуется не совершать действий, которые могут привести к повреждению или утрате недвижимости, а также к снижению ее цены. Соответственно, для получения согласия Сбербанка на проведение перепланировки потребуется:

• проект планируемых работ, составленный в специализированной организации;
• заключение оценочной экспертизы о том, что стоимость жилища после перепланировки не понизится;
• согласие страховой фирмы на проведение работ с перечнем вносимых изменений.

После получения от банка разрешения заемщик может обратиться в государственные органы для получения разрешения на работы.

ВТБ 24

В ипотечном договоре ВТБ 24 указывается на ответственность заемщика за грубое нарушение правил эксплуатации и ремонта помещения. Для согласования перепланировки потребуется предоставить в банк следующие документы:

1. Согласие страховой компании на проведение работ, включающее перечень работ, наличие корректирующих коэффициентов на время их проведения, принятие компанией рисков возможного повреждения имущества в ходе работ, чек об оплате дополнительных услуг компании.
2. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что планируемые работы не повредят зданию (в случае, если дом является памятником архитектуры или истории).
3. Заключение оценочной экспертизы, подтверждающее, что факт перепланировки не снизит стоимость квартиры.
4. Заявление от собственника на официальном бланке ВТБ 24.

ВТБ 24 предъявляет требования к отсутствию у заявителя просроченных задолженностей:

• по выплате кредита;
• по оплате страхования ипотечных рисков;
• по предоставлению документов, которые заемщик обязуется подавать в указанные в договоре сроки (квитанции об уплате налогов, коммунальных платежей и т.д.).

Важно! После выдачи разрешения у клиента будет полгода на предоставление в банк документов о государственной регистрации перепланировки: обновленный этажный план и экспликацию БТИ.

Почему необходимо узаконивание перепланировки

В общих чертах, подавляющее множество произведенных модификаций, даже если они не выражены в инспекционных и право определяющих документах – не критичны: из квартиры за них точно никто не выгонит.

Однако, случаи в жизни бывают самыми различными. В частности, если чьи-либо соседи снизу посчитают, что не значащаяся в нормативной документации ванна или душевая кабина (установленная когда-либо над их кухонной зоной, но своевременно не оформленная) способна ухудшить их условия жизни в данном жилом помещении, они будут иметь право направить обращение в судебный орган. Результат судебного разбирательства легко предугадать: произведенные изменения будут признаны противоречащими закону, собственника обяжут выплатить большую денежную сумму и предпишут вернуть возвратить все в исходное положение. В результате выходит так, что покупатель оплачивал недвижимость с ванной, а приобрел жилище без необходимых элементов и со сложностями.

Итак, если недвижимый объект с незаконной ванной предлагается к продаже по стоимости жилого помещения с «зарегистрированными» условиями, это дает основание что-то заподозрить и начать торги. «Самовольный захват» коридора – это также основание для пересмотра стоимости.

По какой причине новую планировку необходимо узаконить, вопреки тому, что это весьма затруднительно? В первую очередь на такие ситуации, когда жилье все же нужно будет когда-нибудь выставить на продажу.

ВНИМАНИЕ !!! Необходимо напомнить, что незаконная перепланировка – не преграда для продажи, но перечень вероятных приобретателей будет очень узким (таким образом, и на стоимости квартиры это будет видно). Ведь подавляющее множество сделок на недвижимом рынке в настоящее время осуществляется с использованием средств ипотечного кредитования, а банковские организации, как все знают, никогда не одобряют займы под залог недвижимости с обременением.

Как быстро оформить разрешение?

Для того чтобы в кратчайшие сроки оформить разрешение лучше следовать определенному алгоритму действий. Это поможет избежать ошибок и ускорит весь процесс.

Изучение ипотечного договора: когда она запрещена?

Первым делом стоит внимательно прочитать договор на предмет наличия в нем пунктов, которые запрещают переустройство залогового имущества:

• Если банк внес запрет на произведение какого-либо ремонта, кроме косметического, то придется подождать окончания действия договора.
• Если в договоре указано, что перепланировка производится с согласия кредитора, то перепланировка возможна. Стоит обратиться в отделение банка за консультацией.
• Если в договоре не оговариваются условия изменения помещения, то обратиться в банк за консультацией тоже придется.

Менеджер поможет сориентироваться в списке необходимых документов и требованиях банка к заявителю. Обратиться за консультацией стоит по той причине, что в договоре не указывается конкретной процедуры получения разрешения, а информация в интернете носит ознакомительный характер.

Можно ли проводить работы без согласия соседей?

Обратите внимание! Перед тем как начать сбор документов, стоит оповестить соседей о планируемых работах.

Обязательное нотариально заверенное согласие соседей может потребоваться в случае:

• проведения перепланировки в коммунальной квартире;
• если в ходе работ будет затронуто общедомовое имущество.

Составление плана с проектом

Для страховой компании и банка будет недостаточно простого описания работ, которые будут проводиться в квартире. Необходимо составить план в специализированной проектной организации, в котором будет отражена информация:

• о перечне планируемых работ;
• о ходе работ, включая демонтажные и монтажные работы;
• о плане до переустройства;
• о плане после переустройства.

Сроки оформления проектных документов составляют от 3 дней до 30 дней в зависимости от сложности переустройства.

Как сделать оценку стоимости до и после?

Перепланировка может снизить рыночную стоимость квартиры, что невыгодно банку, поэтому заемщик должен предоставить заключение оценочной экспертизы. Для этого в оценочную организацию подается проект. В заключении оценщика указывается:

• перечень работ;
• стоимость квартиры до планируемых работ;
• стоимость квартиры после их проведения.

Обращение к страховой компании

На заметку. При расчете страховой суммы учитывается существующая конфигурация и технические характеристики квартиры.

Их изменение влечет за собой необходимость обращения к страховой компании для перерасчета основной страховой суммы. Для этого потребуется:

• договор страхования;
• проектная документация;
• результаты оценочной экспертизы.

Согласие страховой компании на перепланировку содержит:

• перечень планируемых работ;
• корректирующие коэффициенты, которые учитывают возможность нарушения целостности и исправности помещения;
• согласие компании принять риски возможного повреждения имущества во время ремонта.

Для получения согласия потребуется оплатить дополнительные услуги компании.

Список документов к заявлению

Подается заявление в банк с приложением пакета документов:

• паспорт заемщика;
• свидетельство на право собственности;
• договор ипотеки;
• разрешение от страховой компании;
• чек об оплате дополнительных страховых услуг;
• результаты оценочной экспертизы;
• проект перепланировки;
• технический паспорт квартиры.

Рассмотрение заявки занимает от 5-10 дней.

Справка. Полученное разрешение действует от 3 до 6 месяцев, в течение которых собственник обязан подать документы, подтверждающие регистрацию переустройства жилища.

Что необходимо предоставить Жилищной инспекции?

Не стоит затягивать с обращением в Жилинспекцию, так как на рассмотрение заявления может уйти много времени. К заявлению на разрешение перепланировки прилагаются:

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• проект;
• паспорт БТИ с поэтажным планом и экспликацией;
• согласие кредитора на совершение ремонтных работ;
• заключение автора проекта дома (при внесении изменений в несущие конструкции здания).

Срок рассмотрения заявления занимает около полутора месяцев, после получения разрешения можно приступать к работам.

Получение технического паспорта

После завершения всех ремонтных работ собственник должен обратиться в БТИ для составления нового плана квартиры.

БТИ направит своего сотрудника для произведения замеров и составления техпаспорта.

Уведомление кредитной организации

Необходимо предоставить документы о регистрации перепланировки в жилинспекции и обновленный техпаспорт БТИ в банк.

Важно! Уведомление кредитной организации об успешном окончании работ обязательно, иначе банк может усомниться в чистоте действий заемщика.

Возможные сложности

Немаловажных моментов великое множество, но нужно помнить, что наиболее популярный и малоприятный момент – это ванные помещения над кухонными зонами и комнатами. Для того, чтобы не «прогадать» с приобретением подобной недвижимости, необходимо исследовать не только его технический паспорт, но и планировку объекта, который располагается на нижнем этаже.

ВАЖНО !!! Кроме того, нужно быть готовым к тому, что утверждение перепланировки – дело долговременное, очень недешевое, а действия, которые связаны с ее узакониванием, целесообразно включить в сумму соглашения. Процесс регистрации начинается с создания и удостоверения специализированной комиссией планируемых изменений и оканчивается предъявлением в органы Росреестра нового технического паспорта помещения, на основе которого включаются изменения в документацию.

Как долго длятся утвердительные процедуры? У специалистов, которые работают в данном направлении, на все действия может уйти несколько месяцев. Но, как правило, тот, кто хочет сберечь средства, взяв большую часть забот на себя, как правило, затрачивает на узаконивание модификаций более года.

В частности, в стандартной ситуации – несколько недель будет требоваться на оформление «бывшего» документа недвижимости (для этого требуется осмотреть квартиру). Сколько будет занимать приготовление обновленного проекта (который должен заключать различные технические моменты), будет зависеть от того, кто обращается к специалисту. После этого нужно будет получить документальное подтверждение пожарной инспекции. Обычно, на это уходит примерно месяц.

Как проходит оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Получить ипотеку без оценки не получится – это обязательное условие банка и закона. Обращайтесь в проверенную организацию с репутацией. Будьте аккуратнее с частниками, которые обещают выдать оценку, «не заметив» незаконную перепланировку – если это вскроется, банк может оспорить сделку и обвинить вас в мошенничестве.

• Отказывайтесь от сделки, если продавец или риэлтор «обещает договориться» с банком – вы можете потерять залог и деньги на оценку;
• Если продавец готов дать скидку или сам исправить изменения – отлично, продолжайте общение, но настаивайте на независимой и объективной оценке. Так вы будете знать рыночную стоимость и сможете аргументированно торговаться.

Как это работает:

• Выбирайте организацию для оценки. Звоните менеджеру. Договаривайтесь, когда оценщику и продавцу будет удобно встретиться в квартире. Лучше приехать на встречу и присутствовать при процессе;
• Оценщику нужно передать документы – план БТИ, копию правоустанавливающих документов, копию вашего паспорта.
• Эксперт сделает фотографии жилья и осмотрит квартиру;
• Через 2-5 дней вы получите отчет об оценке.
• О отчете будет зафиксировано, какие изменения внесены в квартиру. Вы узнаете фактическое состояние квартиры со всеми ее недостатками. В заключении будет указана рыночная цена объекта недвижимости.

Если нужно, эксперт может рассчитать сумму, которая потребуется на устранение незаконной перепланировки. Будут учитывать среднерыночные цены на работу.

Столкнулись с квартирой без узаконенной перепланировки? Обращайтесь к нашим менеджерам – подскажем, как лучше действовать и не потерять деньги.