Инвестиционный кредит на покупку недвижимости в Сбербанке для бизнеса

Особенности коммерческой ипотеки в Сбербанке

В общем понимании коммерческая ипотека подразумевает приобретение с помощью заемных средств недвижимости нежилого назначения, включая складские, торговые, производственные, офисные и иные помещения для нужд частных и корпоративных клиентов.

В Сбербанке такой вид кредитования доступен как для физлиц, так и для ИП и бизнеса. Особенностями коммерческой ипотеки являются:

• укороченный период погашения задолженности (в среднем не более 15 лет);
• повышенные процентные ставки по сравнению с жилищной ипотекой;
• существенный первый взнос (минимум 20-30% от цены объекта на рынке);
• дополнительная необходимость в поручительстве по договору третьих лиц (особенно для бизнеса).

ВАЖНО! Сама нежилая недвижимость, приобретаемая в рамках коммерческой ипотеки Сбербанка, подлежит тщательной проверке со стороны кредитора на предмет юридической чистоты и ликвидности на рынке.

Условия для предпринимателей со стороны финансовых учреждений

В банке прописаны собственные требования при кредитовании ИП. Есть несколько общих пунктов, по которым можно ориентироваться:

• Срок работы предпринимателя не менее 12 месяцев при условии отсутствия задолженности перед налоговой и банками.
• Прибыль стабильная, без особых колебаний. Предприниматели с сезонными колебаниями денежных поступлений в понимании специалистов являются ненадежными. Нерегулярность ведения бизнеса тоже не подходит.
• У предпринимателя должен быть открытый счет с хороших денежным оборотом, от 50 тыс. руб. ежемесячно.
• Режим обложения налогом, выбранный ИП, отвечает реальности, а в предоставляемых документах ясно видится текущее положение бизнеса и объемы прибыли.

Еще на стадии подготовки и сбора документов можно проконсультироваться со специалистом в банке, чтобы совместно найти решение в конкретной ситуации. В Сбербанке есть готовые программы ипотечного кредитования для предпринимателей, поэтому сотрудникам хорошо знакома специфика деятельности предпринимателей. Если в учреждении уже есть открытый расчетный счет, то это будет идеальный вариант, так как специалист банка сможет получить представление о вашей надежности.

Коммерческая ипотека в Сбербанке для физических лиц

Специализированной программы для покупки нежилых объектов и помещений для частных заемщиков в Сбербанке нет. Для этих целей заемщик может воспользоваться нецелевым займом под залог недвижимости. Рассмотрим в деталях условия и предъявляемые требования.

Условия

Рассматриваемый вид ипотеки является нецелевым и не требует подтверждения расходования предоставленных средств. Размер ипотеки определяется исходя из стоимости залога переданного Сбербанку. Предельная сумма займа не может быть больше 60% от оценочной стоимости залогового имущества.

Ключевые параметры:

Особенность данного кредита – отсутствие первого взноса при покупке жилой или нежилой недвижимости, что является альтернативой обычной целевой ипотеке.

Процентная ставка

Для нецелевой ипотеки действует базовая кредитная ставка в 11,3% годовых, которая изначально устанавливается для зарплатных клиентов, заключающих договор комплексного имущественного и личного страхования.

Если клиент относится к стандартной категории заемщиков и не имеет зарплатной карты Сбербанка, то применима надбавка к обозначенной ставке +0,5 п.п. В случае отказа от покупки комплексного полиса страхования, банк имеет право утвердить надбавку в размере 1 п.п. к базовому проценту в рамках действующей кредитной политики.

Ипотека Сбербанка, ставки условия по ипотеке

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ПО ИПОТЕКЕ СБЕРБАНКА

• Процентная ставка по ипотеке: от 1,7% до 11,9%
• Сумма ипотеки: от 300’000 до 30’000’000 рублей
• Срок ипотечного кредита: от 1 года до 30 лет РАССЧИТАТЬ ИПОТЕКУ

* Ипотека без первоначального взноса в 2021 году в Сбербанке не предоставляется, минимальный первоначальный взнос 15 процентов. По программе «Ипотека с использованием материнского капитала» можно внести первоначальный взнос материнским капиталом.

* Процентные ставки (0,1 %) и (0,9 %) предоставляются только на первый год кредита с учетом скидки от застройщиков, при условии приобретения жилья в новостройках у аккредитованных строительных компаний — партнеров Сбербанка.

*Работающим пенсионерам, получающих пенсию на счет в Сбербанке, стаж работы не менее 3 мес., на текущем месте работы, при общем трудовом стаже не менее 6 месяцев за последние 5 лет. **Клиентам, не получающих зарплату на счёт в Сбербанке, рабочий стаж не менее 6 месяцев на текущем месте работы, при общем трудовом стаже не менее 1 года за последние 5 лет.

*Допускается наличие временной регистрации, при этом дополнительно представляется документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания.

Коммерческая ипотека в Сбербанке для физических лиц ИП и собственников бизнеса

Мелкие и крупные собственники бизнеса для покупки нежилых объектов могут воспользоваться специальной программой «Экспресс-ипотека». Условия получения и имеющиеся нюансы разберем далее.

Условия

ИП и ООО в рамках «Экспресс-ипотеки» смогут приобрести готовую нежилую недвижимость, включая землю, на которой она расположена. Параметры оформления займа в Сбербанке будут следующими:

• величина кредитных средств – от 300 тыс. рублей до 7 миллионов рублей (в зависимости от города, в котором покупается объект, сумма может быть увеличена до 10 миллионов рублей);
• срок возврата – от полугода до 10 лет;
• первый платеж – минимум 30% от цены помещения (для клиентов с позитивной кредитной историей в Сбербанке и обращающихся повторно – от 25%).

ВАЖНО! Помимо обязательного залога приобретаемой недвижимости банк требует поручительство третьего лица.

Процентная ставка

Для «Экспресс-ипотеки» минимальная кредитная ставка стартует с отметки 11% годовых. Для различных категорий клиентов данный показатель может быть разным. Например, для успешных финансовых партнеров, на практике доказавших свою кредитоспособность и надежность, Сбербанк может утвердить минимальный процент. Для новых заемщиков ставка будет, вероятнее всего, выше на несколько процентных пунктов.

В любом случае каждая заявка будет рассматриваться банком на кредитном комитете в индивидуальном порядке.

Требования к объекту

Рассматриваемая ипотечная программа имеет своей целью покупку как нежилой (коммерческой), так и жилой недвижимости. Если вариант приобретения нежилого помещения затруднен какими-либо факторами, то можно рассмотреть способ перевода жилого помещения в статус нежилого (например, на первых этажах многоквартирных домов под магазины, офисы и т.д.), а также покупку апартаментов, которые также можно использовать для нужд бизнеса.

Ключевые требования к предмету залога заключаются в достаточной ликвидности, местоположении, техническом и косметическом состоянии, площади, стоимости, исходя из финансовых возможностей обратившегося заемщика.

Кому предоставляется кредит

Ипотека на коммерческую недвижимость заинтересует лиц, имеющих свое предприятие. Это владельцы бизнеса, которые занимаются деятельностью предпринимательской в сфере торговли, оказания услуг, а также внешнеэкономической.

Для развития бизнесу требуются свободные площади. Их нужно выбирать внимательно, ведь от местоположения объекта зависит поток клиентов и репутация фирмы. Приобрести дорогую коммерческую недвижимость за собственный счет сложно, поэтому ипотека станет хорошим решением для небольших предприятий. Она заинтересует и крупные компании, которые думают над расширением своего присутствия на рынке.

Клиентами Сбербанка могут стать физические лица, которым нужны коммерческие площади, а также собственники бизнеса и индивидуальные предприниматели.

Коммерческая ипотека для физических лиц в Сбербанке

Если обратиться к законодательству, то станет ясно, что индивидуальные предприниматели являются физическими лицами. Им сложно доказать свою платежеспособность, поэтому банки относятся к ИП с настороженностью, но Сбербанк готов предоставить кредит на покупку коммерческих площадей. Это коммерческая ипотека для физических лиц, созданная для покупки площадей бизнес-назначения.

Представители малого бизнеса могут выбрать «Экспресс-ипотеку». Программа представляет собой быстрый кредит, который можно использовать для приобретения жилья и коммерческих площадей. Для оформления потребуется минимальный пакет бумаг. Приобретаемая недвижимость оформляется в залог, поэтому необходимость в дополнительном залоговом обеспечении отсутствует. Заемщик экономит время.

Банк ввел для индивидуальных предпринимателей, которые выбирают эту программу, аккредитивную форму расчета. Это дополнительно защищает от мошеннических действий. В рамках экспресс-ипотеки можно получить до 10 млн рублей, кредит выдается на срок до 120 месяцев. Комиссии отсутствуют.

Ипотека для собственников бизнеса и ИП

ИП могут воспользоваться экспресс-программой, а для юридических лиц была разработана «Бизнес-недвижимость». Индивидуальный предприниматель для оформления займа должен принести документы, подтверждающие его платежеспособность. Одобрение кредита позволит собственникам малых предприятий использовать на привлекательных условиях денежные средства, взятые в банке. Целью оформления является приобретение коммерческой недвижимости для бизнеса.

Банк, принимая решение о выдаче займа, учитывает сферу деятельности предприятия. В качестве обеспечения может выступать уже имеющийся объект недвижимости либо тот, который будет приобретен на деньги банка.

Требования по коммерческой ипотеке для физических лиц

Передаваемый Сбербанку в качестве залога по кредитному договору объект в обязательном порядке проходит всестороннюю проверку. В рамках кредитования имущества под залог коммерческой недвижимости для частных клиентов (по продукту нецелевого ипотечного кредитования под залог имеющейся недвижимости) банк принимает в залог жилье, земельные участки или гаражи.

Логично, что перед подачей ипотечной заявки клиенту целесообразно уточнить возможность залога нежилого помещения. Так как Сбербанк заявляет о работе с каждым клиентом и потенциальным заемщиком в индивидуальном порядке, то существует высокая доля вероятности того, что он согласится на залог коммерческой недвижимости (торговые помещения, склады и т.д.).

К стандартным требованиям передаваемой в залог Сбербанку недвижимости относятся:

• завершенность строительства (объект должен быть сдан в эксплуатацию);
• срок постройки максимально 30 лет назад;
• отсутствие неузаконенных перепланировок и переделок;
• юридическая чистота всех документов на объект;
• отсутствие коммунальных долгов и претензий третьих лиц.

Особенности коммерческого кредитования

Коммерческое кредитование отличается от прочих видов предоставления займов тем, что всегда направлено на поддержание малого и среднего бизнеса. Это выгодный инструмент как для банка, так и для заёмщика. В целом он выгоден и государству, так как положительно влияет на экономическое развитие всей страны. Как и в обычной ипотеке, коммерческая оформляется с условием предоставления обеспечения. Особенности в том, что в его роли выступает сам приобретаемый объект.

Исходя из вышесказанного, можно выделить основные черты бизнес-ипотеки:

• только для манипуляций с недвижимостью коммерческого характера;
• возможно приобретение новых площадей и земельных участков или ремонт либо реконструкция старых;
• залог обязательный, в его роли выступает объект, для манипуляций с которыми берётся кредит;
• в роли заёмщиков могут выступать как юридические, так и физические лица.

Отличительные черты имеются и условий бизнес-кредитования, о которых будет сказано чуть позже.

Как оформляется коммерческая ипотека в Сбербанке

Процедура получения коммерческого ипотечного займа в Сбербанке включает в себя следующие обязательные этапы:

1. Изучение условий кредитования (при необходимости можно проконсультироваться с банковским служащим).
2. Выбор кредитной программы и определение будущей кредитной нагрузки (клиенты-физические и юридические лица на ипотечном/кредитном калькуляторе смогут рассчитать предстоящие траты по обслуживанию долга перед банком).
3. Подготовка озвученного Сбербанком пакета бумаг.
4. Заполнение анкеты и подача заявки.
5. Проверка предоставленной информации и документов компетентными службами Сбербанка.
6. Оглашение окончательного решения кредитной организации.
7. В случае положительного исхода – подписание договора с продавцом и кредитной документации со Сберегательным банком России.
8. Заключение договора страхования и оплата первоначального взноса за недвижимость.
9. Регистрация сделки в Регпалате.
10. Перечисление обозначенной в договоре суммы продавцу коммерческой недвижимости (если займ является целевым).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Весь процесс от момента обращения в банк до полного расчета между сторонами может занимать от 3 недель до нескольких месяцев.

Пакет документов

Перечень бумаг для граждан включает в себя:

• заполненную анкету;
• паспорт заемщика;
• документацию, подтверждающую занятость и платежеспособность клиента;
• документы на залог;
• иные документы по требованию банка.

ИП и ООО должны будут дополнительно предоставить регистрационные и учредительные бумаги, официальную и управленческую отчетность минимум за 3 последних отчетных периода, документы об имеющихся кредитных обязательствах (включая договоры и справки об остатке задолженности), аналитические записки и бизнес-планы.

Отличия процесса для юридических лиц

Основные отличия и особенности заключаются в следующем:

• по коммерческой ипотеке не могут быть приобретены жилые помещения;
• расширенный перечень документов, куда включаются учредительные документы юридического лица, а также бухгалтерская (финансовая) отчетность, сведения об участниках юридического лица, его руководителе, главном бухгалтере;
• с заявкой на получение кредита обращается руководитель (директор, генеральный директор);
• процедура оформления кредита занимает больше времени;
• требуется получить согласие об одобрении крупной сделки, если она является таковой, от общего собрания участников ООО.

Как оформить ипотеку на нежилое помещение физическим и юридическим лицам, можно узнать здесь.

Бизнес-ипотека для юридических лиц

Бизнес-ипотека для юрлиц в Сбербанке может быть оформлена в рамках следующих кредитных продуктов:

• «Бизнес-недвижимость» (покупка коммерческой недвижимости ИП и предприятиями с годовой выручкой ≤ 400 миллионов рублей);
• «Экспресс-ипотека» (займ на приобретение жилой и нежилой недвижимости для клиентов с годовой выручкой ≤ 60 миллионов рублей);
• «Бизнес-Доверие» (нецелевой займ без необходимости подтверждения расходования выделенных денег без залога);
• «Доверие» (кредит предоставляется в форме единовременного займа или путем оформления кредитной бизнес-карты без залога и обязательности целевого расходования);
• «Экспресс под залог» (нецелевой займ под залог недвижимости в собственности или оборудования юрлицам с выручкой ≤ 60 миллионов рублей).

Для физических лиц

Сбербанк предлагает такой категории клиентов оформить ипотеку на приемлемых условиях. Максимальная сумма кредита по этой программе — до семи миллионов рублей. Оформить ссуду физическим лицам на покупку недвижимости можно до 10 лет. Средняя процентная ставка по кредиту составляет 15,5% годовых. При этом комиссия за выдачу кредита физическому лицу не взимается. Данная категория клиентов может получить ссуду на покупку помещения коммерческого назначения в ускоренном порядке. При этом для получения ипотеки гражданин не обязательно должен быть владельцем общества с ограниченной ответственностью. или индивидуальный предприниматель. Ссуды также доступны физическим лицам для приобретения собственного имущества.

• Если индивидуальная коммерческая ипотека регистрируется несколько раз, то банк предложит специальные условия кредитования, более выгодные для него. Учреждение будет рассматривать их индивидуально для каждого такого клиента.
• Если бизнес связан с сельским хозяйством, первоначальный взнос составляет 20 процентов от стоимости недвижимости. Во всех остальных случаях она должна будет составлять 25 процентов от закупочной цены товара коммерческого назначения.

Условия

Условия по перечисленным выше программам приводятся в таблице ниже.

Окончательные условия будут озвучены клиенту после подробной оценки его финансово-хозяйственной деятельности, включая риски и прогнозы на будущее, а также кредитной истории.

Требования к юридическому лицу

Обратившееся за бизнес-ипотекой юрлицо должно соответствовать следующим ограничениям и требованиям со стороны Сбербанка:

1. Компания должна являться резидентом России.
2. Объем годовой выручки для программ в рамках экспресс-ипотеки не должен превышать 60 миллионов рублей, в рамках бизнес-кредита – 400 миллионов рублей
3. Срок ведения ФХД организации не должен быть менее полугода для ИП и предприятий малого, среднего бизнеса и 12 месяцев для компаний с сезонной деятельностью.
4. Юридическое лицо (организация) должно иметь действующий расчетный счет в любом российском банке с положительным оборотом на нем.
5. Компания должна обладать необходимым финансовым равновесием для получения требуемой суммы кредита и его дальнейшего обслуживания.

ВАЖНО! Итоговые результаты деятельности организации должны иметь положительную оценку. Убыточные предприятия, скорее всего, не пройдут рисковую оценку Сбербанка.

Кому ободряют и каковы критерии отбора?

Ипотеку могут получить следующие субъекты предпринимательской деятельности:

• физические лица – собственники бизнеса;
• индивидуальные предприниматели;
• юридические лица.

В зависимости от вида кредитного продукта к заемщикам предъявляются требования:

1. К возрасту. Минимальный возраст заемщика – не менее 21 года, максимальный не должен превышать 70 лет на момент окончательного погашения задолженности.
2. Срокам ведения бизнеса. Получить кредит могут только субъекты, занимающиеся предпринимательской деятельностью не менее 6 месяцев. Вновь открытым организациям и зарегистрированным ИП, не ведущим деятельности, выдача кредитов Сбербанком не предусмотрена.
3. Годовой выручке. В зависимости от вида кредитной программы, годовая выручка должна составлять – до 60 млн. рублей либо до 400 млн. рублей. наличии действующего расчетного счета в банке. ООО или ИП должны обслуживаться в подразделении банка, куда обращаются за кредитом.

Подробнее о условиях получения займа на коммерческое помещение у разных организаций, можно узнать тут.

Требования к объекту недвижимости

К коммерческой недвижимости, приобретаемой в ипотеку Сбербанка, предъявляются следующие требования:

1. Статус объекта – готовый или строящийся (последний может быть приобретен только у аккредитованного банком застройщика).
2. Отсутствие любого стороннего обременения, долгов.
3. Максимально готовый пакет документации для продажи.
4. Соответствие максимальным/минимальным срокам постройки, внешнему и техническому состоянию объекта (аварийные, ветхие помещения для покупки недопустимы).

Банк помимо перечисленных ограничений обратит внимание на ликвидность потенциальной недвижимости, то есть возможности ее быстрой продажи минимум за оценочную стоимость.

Пакет документов

Юрлицо предоставляет следующий комплект бумаг:

• правоустанавливающие (устав, ИНН, лицензии при наличии, ОГРН, копия паспорта);
• финансовые (налоговые декларации за последние 3-4 налоговых периода, книги учета доходов и расходов, бухгалтерская отчетность, справки из других банков о задолженности по действующим и погашенным обязательствам);
• общие (копии кредитных, арендных, контрагентских договоров и т.д.);
• документы на залог.

Дополнительно компания может предоставить в банк управленческую отчетность, а также бизнес-план (в подробном или сжатом формате) и аналитическую записку с обоснованием требования о запрашиваемом займе (на что будет потрачен кредит и за счет каких поступлений будет происходить погашение задолженности).

Порядок оформления ипотеки

Для оформления кредита на приобретения недвижимости заявитель обязан пройти несколько этапов, без которых процедура займа невозможна. В указанные этапы входит сбор документов для подписания договора.

Как оформить по шагам

1. Выбор типа ипотеки.

Определить тип заемщика (физическое лицо, юридическое лицо, либо собственник малого бизнеса). Принять решение о выборе займа, опираясь на ключевые параметры (период, процентные ставки, сумма обязательств, оформление кредита с залогом или без).

1. Сбор документов

Для ускорения процесса оформления ипотеки необходимо на начальном этапе собрать финансово-экономические, учредительные и регистрационные документы.

1. Подбор жилья

Заемщик определяет для себя наиболее подходящую недвижимость по географическим и экономическим факторам.

1. Подача заявки

Заявку на оформление кредита можно подать в любом отделении Сбербанка. Карту отделений заемщик может найти на сайте банка. Там же желающие могут подать заявку на оформление кредита, не являясь клиентами Сбербанка.

1. Рассмотрение заявки производится в течение 5 дней с момента подача как на сайте, так и в самом отделении банка.
2. Оформление ипотеки

Сотрудники банковской организации определяют для заемщика наиболее удобные, подходящие и выгодные условия для выдачи кредита.

1. Подтверждение
2. Регистрация

Для выбора подходящего кредита и соотношения заёмных условий, таких как ставка по обязательствам, их сумма и период использования) заёмщик может воспользоваться кредитным калькулятором. Лучше всего проверить несколько комбинаций, чтоб найти самую выгодную. Заёмные требования сильно варьируются и находятся в прямой зависимости от объема первоначального взноса, доходности и периода возврата суммы по обязательству.

Существуют ключевые позиции, которые меняют состав пакета документов. Банк не запрашивает справку о платежеспособности в случае, если заемщик погасит больше, чем 50% от объема обязательств.

Пакет документов

Полный перечень необходимых документов доступен по ссылке на сайте Сбербанка.