Как получить одобрение на ипотечный кредит в Сбербанке

При одобрении ипотеки соответствие заемщика критериям банка играет далеко не главную роль. Немаловажное значение имеет правильно подобранная недвижимость, к которой финансовые компании предъявляют не меньше требований. Тем самым банки стараются обеспечить себе гарантии в тех случаях, если клиент отказывается выплачивать ипотеку и квартира переходит в их собственность. Важна ликвидность недвижимости, то есть, возможность оперативно реализовать ее по рыночной стоимости. А доход, полученный после ее продажи, должен покрыть долги заемщика.

Причины, по которым Сбербанк предъявляет требования к жилью

Когда заемщик сталкивается с финансовыми трудностями и не в состоянии выплачивать ипотечный кредит, банк вынужден для решения проблемы продать залоговую недвижимость. Поэтому она должна быть ликвидной на рынке даже по прошествии нескольких лет.

Клиенту, желающему оформить ипотеку, отводится всего 3 месяца на поиск подходящего объекта. За этот период надо успеть найти квартиру (дом), полностью удовлетворяющие требованиям Сбербанка. Иначе заявка аннулируется.

Ликвидность

Под ликвидностью понимается показатель активов, характеризующий степень быстроты их продажи по цене, близкой к рыночной. Чем меньше на это требуется времени, тем ликвидность выше. При этом объекты, реализуемые со скидкой, ликвидными считаться не могут.

Подобный показатель для недвижимости подсчитывается оценщиками по специальным формулам.

Во внимание принимаются следующие факторы:

• интенсивность открытия и закрытия сделки;
• сопутствующие расходы;
• неясность относительно возможности продажи объекта по цене не ниже рыночной;
• месторасположение жилплощади;
• развитие местного рынка;
• техническое состояние актива.

Базовые факторы, повышающие значение ликвидности недвижимого объекта:

1. Местонахождение: удобная транспортная развязка, близкое расположение социальных учреждений, развитая инфраструктура, спокойная криминогенная обстановка, благоприятная экология.
2. Положение на рынке недвижимости: спрос превышает предложения, высокая активность по продажам, эконом-класс более востребован.
3. Дополнительные факторы: информация об объекте инвестиций (чем ее больше, тем быстрее совершается продажа), затраты на оформление контракта, сезон (в летний и зимний период спрос на недвижимость падает).

Не менее важна страна, в которой находится недвижимость. По данным международной консалтинговой компании DTZ, наиболее ликвидны жилые объекты в Финляндии, Швеции и Великобритании. А вот Дания, Россия и Украина значительно отстают в этом плане.

Оценка недвижимости

Неотъемлемой частью покупки готового жилья по ипотеке от Сбербанка является оценка объекта. Эту процедуру заемщик заказывает самостоятельно за личные средства. Это обязательное условие Сбербанка, поскольку он должен быть уверен, что в случае форс-мажора квартира будет продана по заявленной цене. Такую процедуру осуществляют лицензированные компании, имеющие аккредитацию Сбербанка.

Специалисты составляют соответствующий отчет с подробным описанием потенциального залога.

Документ включает:

• фото жилого помещения с пояснениями оценщика;
• копии приложений;
• графически отображенную планировку;
• залоговую и рыночную цену объекта.

В заключении оценщик письменно делает вывод о состоянии оцениваемого актива, а также о реальности установленной стоимости.

Последовательность проведения оценки недвижимости:

1. Заемщик выбирает компанию из предложенного списка.
2. Специалист дает предварительную консультацию, затем стороны договариваются о сроках и стоимости услуги.
3. Клиент оплачивает счет и приступает к сбору документов, которые требуется предоставить оценщику.
4. Специалист посещает рассматриваемый объект для выполнения своих непосредственных обязанностей (осмотра, фотографирования), затем составляет отчет в течение 1-5 будних дней.
5. Клиент получает на руки уже готовый оценочный акт.

Данный документ актуален на протяжении 6 месяцев с даты составления.

Оценку жилого объекта для ипотеки можно заказать непосредственно в Сбербанке. Услуга предоставляется через портал «ДомКлик». Для получения консультации в конкретной компании достаточно ввести в поисковую строку город.

Программа автоматически выведет на экран актуальный список. Напротив каждой организации имеется кнопка «Получить консультацию».

Для заказа оценки следует обратиться к своему менеджеру. Но тогда компания будет предоставлена автоматически, без права выбора заемщиком. За такую опцию придется заплатить определенную сумму, которая варьируется в зависимости от региона (средний ценник ‒ 3000-5000 руб.).

Сбор документов

После того как заём получил предварительное одобрение, клиент получает два месяца на то, чтобы собрать всю необходимую документацию касательно недвижимости. Когда документы будут поданы и одобрены, он станет участником ипотечной программы.

Есть также специальная программа «Ипотека по двум документам», действующая только в отношении тех клиентов, которые имеют зарплатные карты Сбербанка. В этом случае не нужно заполнять анкету, всё, что потребуется: паспорт и ещё один документ для подтверждения личности (его клиент может выбрать самостоятельно), и можно оформлять кредит.

Каким образом банк проверяет жилье

Прежде чем выдать кредит, банк проверяет не только самого соискателя, но и выбранный объект (подходит ли квартира под ипотеку в качестве залога). Выводы делаются на основании отчета оценщика. Даже при несоответствии одному требованию Сбербанк вправе отклонить предложенную недвижимость.

Необходимые для подтверждения информации о жилье документы

Чтобы заемщику было легче сориентироваться в перечне необходимых документов для оформления ипотеки, их условно делят на группы.

Подтверждающие безопасность сделки:

• правоустанавливающее свидетельство;
• одобрение органов опеки (если один из владельцев – несовершеннолетний);
• договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования или другое (на основании чего получены права на квартиру/дом);
• справка о количестве прописанных граждан;
• выписка из Росреестра;
• ксерокопия квитанции по коммунальным платежам (свидетельствует об отсутствии долгов);
• согласие мужа (жены) продавца на сделку.

Содержащие сведения о недвижимом объекте:

• оценочный акт из БТИ с планом строения;
• кадастровый паспорт;
• техпаспорт на квартиру (дом);
• отчет от оценочной компании с указанием настоящей стоимости объекта.

Личные:

• паспорта всех участников (заемщика, созаемщика);
• свидетельство о рождении (если продавцу еще не исполнилось 18 лет);
• брачное свидетельство;
• ИНН;
• СНИЛС;
• подтверждающие доход (копия трудовой книжки, справка 2-НДФЛ).

Конкретные требования банка к недвижимости для ипотеки

По каждой программе условия могут меняться. Требования Сбербанка к объекту недвижимости по ипотеке можно посмотреть на сайте «ДомКлик».

Последовательность действий:

1. Кликаете в верхнем меню на главной странице по пункту «Купить».

2. Затем открываете раздел «Квартира» или «Дом».

3. Нажимаете опять в верхнем меню на «Ипотеку».

4. В открывшихся вкладках выбираете «Документы для одобрения недвижимости».

5. В открывшемся окне справа будет перечень требований к объекту.
   Читайте также:  3. Ускоренная государственная регистрация прав на недвижимость

Возраст

Требования к возрасту дома для ипотеки будет варьироваться в зависимости от региона, где расположен искомый объект. В провинции подойдут здания от 1955 года постройки, в Москве и других крупных городах – от 1970 года.

Место расположения

Местоположение выбранной недвижимости – второй по значимости фактор оценки ликвидности. Например, если жилье располагается в плохом районе с неразвитой инфраструктурой, то в будущем его будет проблематично продать. Ценятся квартиры, располагающиеся в центре города или близко к нему.

Главное, чтобы здание не планировалось под снос. Этим вопросом заведуют администрация субъектов РФ и муниципальные образования, а также жилищные комитеты. Узнать всю информацию по выбранному строению можно именно там.

Износ

По российскому законодательству, износ жилого дома не должен быть более 70% от общего срока эксплуатации. Уточнить подобный момент жители Москвы и СПб могут через специальные онлайн-сервисы:

• «Где этот дом»;
• «Дома Москвы».

Остальным гражданам по данному вопросу стоит обратиться в Росреестр либо Бюро технической инвентаризации (БТИ). В первом случае проще будет сделать запрос с официального сайта (услуга стоит 150 руб.). Ответ в виде электронного техпаспорта присылают на e-mail.

Во втором случае потребуется самому посетить учреждение с паспортом. Правда, придется ждать готовности запрашиваемого документа около месяца. Его стоимость – примерно 900 руб.

Комплектация

Требования банка к внутреннему оснащению залогового недвижимого имущества:

• пригодно для проживания по санитарным и техническим нормам;
• имеет все необходимые коммуникации (холодная и горячая вода, санузел, кухонная вентиляция, центральное отопление, присутствие газовой/электрической плиты);
• обязательно наличие межкомнатных и входных дверей, напольного покрытия и потолочных перекрытий.

Материал

Банк не одобрит ветхий дом из дерева, представляющий угрозу здоровью проживающих в нем людей. Недопустимо, чтобы фундамент и/или кровля были выполнены из легковоспламеняющихся материалов. Так что в «черный список» банков попадают «хрущевки» и «сталинки».

Планировка

Как таковых требований банка к планировке ипотечного жилья нет. Единственное, нельзя менять ее самовольно, без согласования с соответствующими государственными органами. Любые переустройства должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Внутренняя отделка

Внутреннее обустройство жилого помещения не играет никакой роли при оформлении ипотеки в Сбербанке. Главное – зафиксировать все изменения, которые были произведены при ремонте.

Как подать заявку на ипотеку в Сбербанке и узнать решение?

Начнем с самого начала, а именно, с подачи заявки. Сделать это можно несколькими способами:

• обратиться в ближайшее отделение банка;
• подать заявку через банковских партнеров;
• заполнить поля онлайн-заявки на официальном сайте Сбербанка.

После подачи заявки и заполнения прилагающейся к ней анкеты банковские сотрудники займутся анализом предоставленных данных.

Срок рассмотрения заявки обычно составляет 2—3 рабочих дня, но для клиентов Сбербанка (например, владельцы зарплатных карт, выданных данным финансовым учреждением) эта процедура может занять всего 1 день.

Решение банк отправит в виде СМС, или специалист позвонит по указанному номеру телефона. Клиент может и самостоятельно позвонить кредитору, не дождавшись от него ответа. В случае положительного результата будущему заемщику назначат дату и время приема в отделении банка, а также огласят перечень документов, которые он должен предъявить на рассмотрение.

Какое жилье точно не одобрит Сбербанк

Жилые объекты, не подходящие в качестве залога при ипотечном кредите:

• отдельная комната в коммунальной квартире;
• квартиры в домах-малосемейках;
• деревянные жилые здания;
• жилплощадь с необоснованно завышенной стоимостью;
• строения, предназначенные под снос, реконструкцию, или в которых планируется капремонт;
• ветхие «хрущевки» в зданиях этажностью менее 5 уровней;
• общежития и комнаты гостиного типа;
• квартиры, у которых счета по коммунальным услугам длительно не оплачивались.

Юридические причины отказа

Одним из требований банка к ипотечной квартире является ее юридический аудит. Процедура включает:

• оценку рыночной стоимости жилого объекта у независимого эксперта, который выбирается банком;
• проверку юридической чистоты предстоящей сделки, что подразумевает поиск возможных претендентов на жилплощадь (в их число входят и несовершеннолетние, осужденные или недееспособные граждане, выписанные с нарушением законодательных норм);
• сравнение предоставленной информации об объекте с действительной.

Залоговый объект не должен быть под арестом или обременением, а также сдаваться в аренду.

Заказать юридическую проверку можно на сайте «ДомКлик». Надо зайти в раздел «.

Махинации продавца

Согласно законодательству РФ, сумма, превышающая 1 млн руб. от реализации недвижимого имущества, находящегося в собственности менее 5 лет, облагается налогом в 13%. Чтобы его не платить или уменьшить, многие продавцы пытаются уговорить покупателей согласиться на занижение цены в договоре купли-продажи. Это возможно, если неоглашенную в документе сумму покупатель доплачивает самостоятельно наличностью. Поэтому банк отдает предпочтение собственникам, владеющим жильем больше пяти лет.

Бывает и обратная ситуация, когда продающая сторона намеренно завышает ценник на квартиру (дом). Пока стоимость не будет снижена до уровня, определенного в ходе независимой оценки, банк не даст согласия на проведение сделки.

Незаконная перепланировка

Если собственник в ходе ремонта сделал перепланировку квартиры, она должна быть предварительно согласована в районном управлении архитектуры и зафиксирована в Росреестре. Если любые переделки официально не оформлены, сделка по ипотеке в банке может не состояться.

Согласовать перепланировку квартиры можно на портале «Госуслуги». Для этого надо открыть раздел «Услуги» и найти соответствующий пункт.

За несогласованную переделку квартиры предусмотрен штраф в размере от 300 до 2500 рублей.

Требования по военной ипотеке

Заемщики, которые оформляют жилищный займ в Сбербанке по программе «Военная ипотека», могут приобрести:

• коттеджи;
• частные жилые строения с земельным наделом;
• таунхаусы;
• коммунальные квартиры от одного собственника.

Согласно поправкам, внесенным в Федеральный закон от 20 августа 2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», целевые средства могут быть направлены военнослужащими на приобретение готового жилого дома с участком.

Требования к дому по ипотеке для военнослужащих:

• объект имеет подъездные пути;
• располагается в жилом секторе, а не обособленно;
• подходит для проживания круглый год;
• подключен ко всем основным коммуникациям;
• не находится под арестом или обременением.

Мнение эксперта
Ирина Богданова

Эксперт в области ипотечного кредитования.

Участок, на котором стоит здание, должен предназначаться для индивидуального жилищного строительства или ведения сельхозработ.

Социальные ипотечные программы

Будучи государственным банком, Сбербанк реализует социальные проекты, брать ипотеку по которым выгоднее, чем обычную.

Основные из них:

Ипотека для молодых семей

Здесь допускается применение материнского капитала как первого взноса. Также можно сделать сертификат на получение капитала залоговым объектом.

Допускается наличие до шести созаёмщиков, доход которых банк учтёт, рассматривая заявку. Молодой семье с маленьких ребёнком даётся право не начинать выплаты по кредиту, пока ребёнку не исполнится три года. Минимальный первоначальный взнос всего 10% при наличии в семье детей. Наконец, ставка выгоднее – от 10,75%.

Главный плюс программы – 35% стоимости жилья будет оплачено государством, а за каждого ребёнка в семье добавляется ещё 5%. Чтобы получить кредит по этой программе, необходимо состоять в очереди на улучшение жилищных условий (то есть иметь условия хуже, чем 18 квадратных метров на человека или 48 квадратных метров на семью с ребёнком).

Ипотека для военнослужащих

Процентная ставка составляет от 9,5% – то есть она существенно снижена по сравнению со стандартной, кроме того, не требуются документы для подтверждения платёжеспособности, нет необходимости оформлять страховку – при её отсутствии ставка не будет повышена. Срок ипотеки – до 20 лет. В остальном условия те же самые, что и по стандартной программе.

Страхование недвижимость при оформлении ипотеки

Страховка объекта недвижимости, остающегося в качестве залога у банка, – обязательное условие при оформлении ипотеки. Полис необходимо обновлять каждый год (ст. 31 ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке»). Расходы по этой статье возлагаются на заемщика.

Согласно требованиям Сбербанка, при оформлении ипотеки на покупку дома (квартиры) заемщик не может отказаться от страховки залога. А вот страхование жизни и здоровья – личное дело каждого.

Зная все нюансы по подбору залогового имущества, потенциальному заемщику будет проще найти оптимальный вариант. Тем самым он сократит время поиска и ускорит процесс оформления ипотечного кредита. Только предварительно надо подать заявку в Сбербанк и получить одобрение.