Как получить разрешение на строительство дома: документы

Разрешение на строительство: основные вопросы

Приобретая земельный участок, владелец планирует построить на нем загородную дачу, где будет проводить лето и периодически приезжать зимой. Или даже полноценный дом для постоянного проживания. О том, какие строительные материалы существуют, о роли проекта и стоимости работ мы уже говорили в прошлых статьях. Сейчас пришло время обсудить следующие темы:

какой участок под строительство мы приобрели;
что такое разрешение на строительство;
какие документы необходимы, чтобы получить разрешение на строительство;
порядок получения разрешения и т.д..

Вопросов возникает много, причем, все они неоднозначные, – и для этого есть множество причин. Одна из них – появление различных видов частной собственности, которая на законодательном уровне приобрела свой статус. Теперь имущество, принадлежащее гражданину, может, к примеру, быть подарено или передано по наследству.

Все эти обстоятельства повлекли за собой изменения и дополнения, которые нашли отражение в новом Градостроительном кодексе.

Если внимательно ознакомиться с документом, изучить его статьи, многие противоречия разъяснятся. Именно поэтому ГК является основным нормативно-правовым актом в сфере индивидуального жилищного строительства. На него мы и будем ориентироваться, обсуждая такой значимый этап, как разрешение на строительство.

Если не хочется углубляться в правовые нормы, можно обратиться за консультацией в юридическую компанию, специалисты которой расскажут, что нужно делать для получения требуемого документа. Достаточно в поисковой системе ввести запрос «Разрешение на строительство», и получить целый перечень профильных фирм.

И всё же нам кажется, что перед обращением к консультантам следует попытаться самому разобраться в вопросе. Поверьте, получить разрешение на строительство вполне по силам каждому. Главное, понять последовательность действий, и мы вам сейчас об этом подробно расскажем.

Процесс строительства загородного дома

Категории и назначения земель

И так, вы приобрели земельный участок под строительство. Для начала давайте разберемся, что он из себя представляет и к какой категории земель относится. Информация должна быть прописана в кадастровом паспорте (плане, выписке).

Если строительство дома осуществляется на участке, относящемся к «землям населенных пунктов» и предназначен «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) или «под обслуживание и эксплуатацию жилого дома», все очень просто – бери и строй.

На заметку! Вид разрешенного использования участка позволяет строительство жилого дома, если участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и расположен в границах населенного пункта, но запрещает делать это на садовом или огородном участке.

Если участок попадает под определение «земли сельскохозяйственного назначения», требуется перевод в нужную категорию. Это вполне реально. Забегая вперед скажем, что даже в том случае, когда дом построен без разрешения на территории садоводства, есть шанс зарегистрировать право собственности и прописаться в доме. Правда, только по суду.

Если вам попалась земля особо охраняемых территорий, обороны, связи и т.д., здесь перевод в другую категорию обычно сопряжен со значительными сложностями. А в отдельных случаях вообще невозможен. Соответственно, вам смогут не выдать разрешение на строительство.

Образец разрешения на строительство дома

Как получить и зарегистрировать право собственности, если здание уже построено?

Узаконить самострой и оформить на него регистрационные документы можно двумя способами – административной легализацией или через суд. Всё зависит от условий возведения постройки.

Как узаконить на собственной земле?

Чтобы зарегистрировать самострой, возведенный на таком участке, потребуется подать свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН в градостроительную-земельную комиссию.

Как оформить построенный на участке ИЖС или садовом, дачном?

Необходимо получить акт муниципалитета с одобрением строительства, а после завершения работ – уведомить администрацию и предоставить техплан. В случае, когда одобрение не было получено, придется прибегнуть к обращению в госинспекцию, оплатить штраф и узаконить постройку.

Если на обращение в госкомитете придет отказ, то необходимо будет действовать в судебном порядке.

На принадлежащем другому лицу

Узаконить строительство сооружения, возведенного на чужом участке, получится, только если удастся доказать в судебном порядке, что часть земли принадлежит лицу, построившему сооружение.

Если доказательства будут отсутствовать, то владелец участка имеет права требовать сноса сооружения за счет лица, построившего его или он имеет право оформить право собственности на строение на себя. В этом случае новый владелец должен будет возместить застройщику строительные затраты.

Регистрация объекта, находящемся на муниципальном ЗУ

Чтобы узаконить постройку, возведенную на земле, находящейся на балансе муниципалитета, необходимо, чтобы она соответствовала следующим критериям:

целевому назначению земли;
нормам СНиП;
вписывалась в ландшафт;
не нарушала права третьих лиц.

Если она соответствует всем этим критериям, то можно легализовать постройку в административном или судебном порядке.

Если же целевое назначение объекта соответствует одному из нижеперечисленных:

особо охраняемый ресурс;
земли лесного или водного фонда;
объект культурного наследия,

то узаконивание самостроя – безнадёжное занятие.

Нужна ли проектная документация?

После того, как разобрались с категорией земли и видом разрешенного использования, появляются новые и не менее важные вопросы. К примеру, можно ли строить частный дом без проекта и можно ли в этом случае получить разрешение на строительство.

Разрешить все противоречия нам поможет Градостроительный кодекс РФ. Открывая статью 48 “Архитектурно-строительное проектирование”, пункт 3, 4 и 5, читаем следующее:

Пункт 3

– Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Пункт 4

– Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Пункт 5

– Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 4 настоящей статьи. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

На основании вышенаписанного можно заключить, что проект или проектная документация на строительство дома не требуется, если соблюдаются два условия:

Градостроительный кодекс РФ

Количество этажей будущего дома не превышает 3-х/
Дом предназначен для проживания не более одной семьи

Следовательно, в большинстве случаев для строительства частного дома проектная документация не требуется, но иногда отсутствие проекта на строительство дома может добавить вам головной боли из-за недопонимания между подрядчиком и заказчиком.

Разрешение на строительство без проектной документации

Следующий вопрос: возможно ли получить получение разрешение на строительство при отсутствии проектной документации. Ответ содержится в ст. 51 ГК РФ:

Пункт 1

– разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пункт 9

– в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

Пункт 10

– не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

Пункт 11

– Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство.

Пункт 14

– отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

План расположения построек на участке

Пункт 15

– Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы.

Пункт 18

– Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Пункт 19

– Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Подводя итоги, резюмируем следующее: при строительстве индивидуального дома на собственном участке разрешение на строительство не требуется. Но в отделе местного архитектурного бюро или в проектной организации необходимо будет заказать схему планировочной организации земельного участка, которая представляет собой план вашего участка с указанием:

границ участка;
красной линии застройки;
границы допустимых зон строительства жилых зданий;
допустимых зон размещения хозяйственных построек и так далее.

Предполагаемые габаритные размеры будущего дома необходимо указать самому.

Проект дома (ИЖС)

Сроки получения разрешения на строительство

На протяжении 3 дней выполняется проверка наличия необходимых документов. В Москве и Санкт-Петербурге поданный совместно с заявлением раздел проекта возводимого объекта в части архитектурного облика здания отправляется в уполномоченный орган исполнительной власти. При отсутствии указанного документа следует отказ о выдаче разрешения. В других регионах вопрос о необходимости согласования архитектурного облика возводимых зданий и сооружений решают на свое усмотрение, в некоторых регионах отсутствует требование по согласование архитектурного облика.
Выполняется проверка соответствия проекта положениям градостроительного плана, разрешенным отклонениям от предельных параметров, если таковые имелись, а также красным линиям.
В тридцатидневный
период, отсчитываемый со дня регистрации заявления, следует получение запрашиваемого разрешения на строительство. Возможен мотивированный отказ в его выдаче.

Выдача разрешения на строительство производится соответствующими уполномоченными органами бесплатно.
В трехдневный срок со дня выдачи разрешительного документа, органы и уполномоченные организации, задействованные в выдаче разрешения на строительство, отправляют копию документа в орган исполнительной власти РФ или субъекта РФ, курирующего государственный надзор за строительством.

Уполномоченным Правительством РФ федеральным исполнительным органом в тридцатидневный срок проводятся проверки соответствия или несоответствия выданных разрешений на строительство существующим ограничениям по использованию недвижимых объектов, расположенных в приаэродромной зоне.

При определении случаев нарушения ограничений упомянутая организация направляет предписание об остановке действия разрешений на строительство в определенные органы исполнительной власти.

Исполнительная власть, уполномоченная на охрану объектов культурного наследия, рассматривает архитектурный раздел проекта будущего объекта в 25 — дневный срок с момента получения документации. Затем она отправляет заключение о наличии или отсутствии соответствия раздела проектной документации охране исторических мест и требованиям к архитектурным направлениям, регламентируемым градостроительным кодексом в организацию, отвечающую за выдачу разрешения на строительство. Направление и передача документации между указанными органами и организациями производится в границах межведомственного информационного взаимодействия.

Получение разрешения на отдельные этапы строительства или реконструкции зданий по заявлению застройщика также возможно и выполняется соответствующими уполномоченными органами исполнительной власти федерального назначения, органами субъектов РФ, местными органами самоуправления, корпорацией «Роскосмос» или организацией, курирующей применение ядерной энергии для военных целей.

Как получить разрешение на строительство ИЖС?

Ознакомившись со статьями 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, можно сказать, что разрешение на строительство индивидуального жилого дома – это документ, выдаваемый в установленном законом порядке и подтверждающий соответствие проектной документации градостроительному плану и проекту планировки территории.

На заметку! Для ИЖС разрешение на строительство является одним из самых необходимых документов. Более того, без разрешения на строительство ИЖС может попросту оказаться под угрозой, так как без него невозможно, например, взять кредит на строительство и многое другое.

Опираясь на основные пункты статей 48 и 51 Градостроительного Кодекса РФ, представленные выше, обсудим, какие документы необходимы для строительства индивидуального жилого дома.

Какие документы нужны, чтобы получить разрешение на строительство ИЖС?

Сначала нужно определиться с понятием ИЖС. Индивидуальное жилое строение – это отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей, предназначенный для проживания не более одной семьи. Причем, возведение на участке домов смешанной этажности и таунхаусов не допускается.

Для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) в администрацию района, в котором расположен Ваш земельный участок, или в отдел по архитектуре собственником или арендатором участка пишется заявление установленной формы с приложением следующих документов:

Правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о собственности или на право аренды и кадастровый паспорт земельного участка).
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, согласованная с районным архитектором.
Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции индивидуального жилого дома с приложением правоустанавливающих документов на жилой дом.
Паспортные данные застройщика.
По желанию застройщика, проектная документация. При этом рекомендуется иметь архитектурный паспорт проекта дома.

Образец СПОЗУ

Архитектурный паспорта проекта дома

Архитектурный паспорт – документ, в котором содержится основная информация о проекте. По составу паспорт проекта похож на эскизный проект, в который входит:

титульный лист;
общие данные;
ведомость чертежей;
пояснительная записка;
планы этажей;
план кровли;
фасады и разрезы.

Архитектурный паспорт проекта нужен не только для получения разрешения на строительство. Его также удобно использовать для определения предварительной стоимости дома. Паспорт ни в коем случае не заменяет проект, так как даже при грамотном подходе к строительству построить дом по архитектурному паспорту нельзя.

Но, при небольшом бюджете строительства, иногда лучше сначала сделать предварительную оценку, чтобы не ошибиться с выбором проекта для реализации.

На заметку! В соответствии с пунктом 10 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ, требование иных документов в целях получения разрешения на строительство от застройщика объекта ИЖС не допускается.

Что проверяет администрация при получении документов?

В течение 30 дней с момента подачи застройщиком заявления и предоставления вышеперечисленных документов, проводятся следующие процедуры:

проверка по наличию всех документов, прилагаемых к заявлению;
проверка соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта ИЖС требованиям градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) красным линиям.

Заявление на получение разрешения на строительство
Застройщик вправе запросить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции. В связи с этим, будет проведена проверка соответствия проектной документации (ПД) или схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) на соответствие требованиям, установленным в разрешении на строительство.

Если Вам не выдают разрешение на строительство, значит, должны выдать мотивированный отказ в выдаче данного документа. Причинами отказа в выдаче разрешения на строительство может быть либо представление неполного пакета документов, либо несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

Отказ в выдаче разрешения на строительство – это документ, который может быть обжалован в суде. Если Вам не выдают разрешение, то обязательно нужно получить документ об отказе.

На заметку! Обращаем Ваше внимание, что в соответствие с Градостроительным кодексом выдача разрешения на строительство осуществляется бесплатно. Срок действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома – 10 лет.

Установленная форма заявления для получения разрешения

Чем подтверждается разрешение на строительство?

В соответствии со статьей 51 Градостроительного Кодекса РФ, разрешение на строительство:

подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), а в отсутствии градостроительного плана – разрешенному использованию участка;
дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.

При продаже участка новому собственнику получать разрешение на строительство уже не нужно, если только не истек десятилетний срок его действия. Потому как разрешение не привязано к конкретному лицу, оно действует в отношении участка в целом.

Что делать, когда разрешение на строительство получено?

После того, как разрешение на строительство получено, застройщик обязан в течение 10 дней безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение или орган архитектуры администрации следующие сведения:

О высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства.
О сетях инженерно-технического обеспечения (технические условия ТУ на подключение).
Разделы проектной документации или схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

В дальнейшем, все эти сведения включаются в информационную систему обеспечения градостроительной деятельности.

Порядок легализации самостроя

Сначала стоит попробовать легализовать любой самострой в административном порядке, и его можно узаконить, если он соответствует следующим требованиям:

Отсутствует разрешение на постройку, но был уплачен штраф.
Вид разрешенного использования участка не запрещает тип постройки.
Не установлено нарушение интересов третьих лиц.
Были соблюдены нормы СНиП.

В случае, когда хотя бы один критерий не подходит под самострой – узаконить его практически невозможно даже через суд. Но если администрация отказывает в процессе узаконивания объекта, который соответствует всем требованиям, то можно обращаться в суд.

Для этого необходимо:

Произвести оценку соответствия требованиям.
Попытаться узаконить самострой в досудебном порядке: получить отказ в БТИ, Росреестре или других уполномоченных органах.
Подготовить доказательную базу- провести необходимые экспертизы.
Составить исковое заявление.
Передать исковые документы в суд. Если цена исковых требований менее 50 тысяч рублей – мировой, а если выше – городской или районный.
Зарегистрировать иск и если требования законны, то суд возбуждает гражданское производство.
Провести судебные слушанья.
Забрать копию выписки из судебного постановления.

В случае, когда требования истца были не удовлетворены – у него есть 10 дней на подачу апелляции в вышестоящую инстанцию. А если все же какая-то из инстанций примет сторону истца, то можно будет приступать к оформлению права собственности на строение.

Когда разрешение на строительство не требуется?

Законодательством предусмотрены случаи, когда не требуется разрешение на строительство на земельном участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства и дачного хозяйства. Исключения составляют:

Строительство гаража, если участок предоставлен собственнику не для осуществления предпринимательской деятельности.
Строительство сооружения для вспомогательного использования.
Изменение объектов строительства или их частей, если это не приводит к существенным изменениям.
Иные случаи, предусмотренные законодательством.

На заметку! К строительству можно приступать сразу после получения разрешения на строительство или реконструкцию жилого дома. После завершения строительства постройку необходимо ввести в эксплуатацию зарегистрировать.

Реализованный проект ИЖС из натуральных материалов