Проверка банком квартиры при покупке в ипотеку

Требования банков к заемщикам становятся все жестче. Неразборчивый почерк может стать поводом для отказа в заявке, а единственное темное пятно в кредитной истории закрыть доступ к ипотеке на 10 лет.

Задача банка состоит в том, чтобы найти «слабые места» заемщика, а ваша — сделать так, чтобы их не было. Подробно разбираемся, как можно повысить свои шансы на одобрение ипотеки и сгладить острые углы.

Хотите купить квартиру в новостройке в ипотеку? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир +7 495 320-99-22.

Убедитесь, что подходите по возрасту

С точки зрения банка заемщик не должен быть слишком молодым или старым. Самые высокие шансы одобрения ипотеки имеют граждане в возрасте от 26 до 30 лет.

Минимальный возраст для подачи заявки — 21 год.

Официально ипотечный договор можно оформить с 18 лет, но банки неохотно одобряют такие заявки. Едва достигшие совершеннолетия заемщики чаще всего еще учатся, не имеют кредитной истории, постоянного источника доходов — или работают, но их стаж слишком мал. Банку трудно оценить степень их кредитоспособности и перспективы, поэтому легче отказать.

После 55 лет шансы одобрения ипотеки резко снижаются. Чем старше заемщик, тем меньше вероятность одобрения заявки. О возрасте заемщика на дату погашения ипотеки часто открыто указывается в условиях банка.

Пожилым заемщикам лучше попросить оформить свой кредит на кого-то из молодых родственников, если они согласятся. Это лучший способ избежать проблем с выдачей ипотеки в старшем возрасте.

Приведите в порядок кредитную историю

Кредитная история — это документ, который характеризует платежную дисциплину заемщика. Его составляют в бюро кредитных историй (БКИ). Кредитная история охватывает 10 лет с момента ее последнего обновления. При одобрении ипотеки банки тщательно проверяют всю накопившуюся за этот срок информацию.

В кредитных историях содержатся следующие основные сведения:

• о запросах на кредиты;
• о выданных займах или отказах в их предоставлении;
• об открытых кредитных картах;
• о договорах поручительства;
• о текущей и просроченной задолженности.

Если вы не собираетесь брать кредит в обозримом будущем, лучше не подавать заявку, чтобы просто узнать, одобрят ее или нет. То же самое с кредитками, которые часто предлагают банки: не оформляйте без надобности, а если не пользуетесь — закройте.

Проверьте кредитную историю

Запрашивать кредитную историю могут не только банки, но и сами заемщики. В первую очередь нужно проверить свою кредитную историю на ошибки — чаще всего это незакрытые кредиты и просрочки. Делать это нужно как минимум за месяц до подачи заявки на ипотеку, чтобы успеть исправить возможные ошибки.

Как проверить свою кредитную историю:

1. Выясните, в каком БКИ хранится кредитная история. Сделать это можно онлайн, послав запрос в Центральный каталог кредитных историй Банка России через портал «Госуслуги». Узнав список БКИ, где хранится кредитная история, заемщик может дважды в год бесплатно ее запросить. Делается это онлайн через сайты бюро.
2. Проверьте сведения во всех БКИ, где хранится ваша кредитная история — банки могут направлять запросы в разные организации.
3. Если обнаружилась ошибка, свяжитесь с бюро и напишите заявление с подробным описанием неточности и просьбой ее устранить. Ответ должны дать в течение 30 дней. В случае отказа вносить исправления остается только судиться с БКИ.

Элементарное отсутствие долгов и просрочек в кредитной истории — уже половина успеха при оформлении ипотеки.

Убедитесь, что нет серьезных просрочек

С плохой кредитной историей банки могут навсегда закрыть вам доступ к ипотеке. Стоп-фактором может стать даже минимальная просрочка — например, свыше пяти дней за последние 10 лет. В большинстве банков менее жесткие требования, критической считается задолженность 60-90 дней

за всю кредитную историю или год, предшествующий подаче заявки на ипотеку.

Здесь единственный совет состоит в том, чтобы исправно выплачивать все займы. Что оказалось в кредитной истории, останется там на 10 лет.

Улучшите кредитную историю

Даже подпорченную кредитную репутацию можно восстановить или улучшить. Для этого следует оформить небольшой потребительский кредит или завести кредитную карту, совершить покупку и погасить займ в срок.

Чистая кредитная история — это не преимущество, она тоже требует улучшения. Если вы никогда не брали кредиты, то банк может посчитать это за недостаток, так как не сможет убедиться в вашей добросовестности на конкретных примерах.

Тем, кто никогда до этого не имел дело с кредитами, перед подачей заявки на ипотеку можно «потренироваться» — например, взять в кредит на два-три месяца что-то относительно дорогое (телевизор, холодильник, компьютер). С минимальными потерями по процентам вы получите опыт оформления займа и положительную запись в истории.

Выбирайте банк, в котором уже имеете историю обслуживания

Решили подать заявку – лучше это сделать в том отделении, в котором вы уже храните свой депозит, вам начисляется заработная плата или уже имеется оформленный кредит. К своим клиентам условия намного лучше, кроме того, вы можете рассчитывать на понижение ежемесячного платежа в пределах 0,5%. Если суммировать общую сумму – экономия окажется внушительной. Для надежных клиентов и «своих» процентные ставки всегда варьируются в сторону уменьшения.

Важно помнить: успешная кредитная история даже на минимальные суммы значительно увеличивает ваши шансы. Даже если вы в течение нескольких лет снимали мизерные суммы с кредитной карты. Специалист оценивает вашу способность к правильному распределению личных финансов и своевременному возврату, а не потраченным деньгам.

Расплатитесь по всем кредитам и долгам

Повышенная кредитная нагрузка почти всегда приводит к отказам. По кредитной истории даже рассчитывается специальный Показатель долговой нагрузки (ПДН) для физических лиц, который тоже влияет на шансы одобрения ипотечной заявки.

Погашая любые займы, обязательно обращайтесь в банк за справкой о том, что произведен полный расчет по кредиту и организация не имеет к вам претензий. Это дополнительная гарантия на случай ошибок.

Перед тем, как подавать заявку на ипотеку, не поленитесь проверить себя на все возможные виды задолженностей через сервисы портала «Госуслуги»:

• автоштрафы;
• судебная задолженность;
• налоговая задолженность;
• долги по коммунальным услугам.

Все «подвисшие» штрафы и пени, коммунальные счета и долги по налогам видны в кредитной истории. Будет лучше, если при проверке банк не наткнется на подобные «грехи» заемщика.

Не берите кредиты в микрофинансовых организациях (МФО)

Банки априори считают, что граждане, которые пользуются микрокредитами, плохо распоряжаются своими доходами и не в состоянии выплатить ипотеку, несмотря на то, что выплачивать их могут исправно. Сам факт, что заемщик пользовался данной услугой, для кредитора является поводом усомниться в его финансовом положении.

Накопите первоначальный взнос выше минимального

Минимальный размер первого взноса по ипотеке, с которым работает большинство банков — 15-20% от цены квартиры. Если хотите увеличить свои шансы на одобрение кредита, постарайтесь накопить больше этой суммы. В идеале — половину стоимости жилья. Это покажет банку, что вы можете рационально распоряжаться своими доходами, и станет поводом улучшить условия кредита.

Если размер ваших накоплений меньше, чем минимальный порог первого взноса, по возможности лучше отложить оформление кредита, либо попросить финансовой помощи родственников или друзей.

Накопить на первоначальный взнос может помочь материнский капитал — с января 2021 года его дают за первенца. Подавляющее большинство банков принимают сертификаты к оплате. Но помните, что пополнение в семье для кредитора — это появление нового иждивенца, что может повлиять на решение кредитора не в вашу пользу.

В ряде банков есть ипотечные программы и без первоначального взноса, но их крайне мало, а условия гораздо менее выгодны — процентная ставка обычно на 1-2% выше базовой. Но если новое жилье и ипотека жизненно необходимы, при таком варианте шансов на одобрение заявки больше.

Финансируйте новую недвижимость, не покупайте вторичный фонд

В начале статьи мы не зря упомянули о возросшем количестве одобренных заявок. Чем больше заявок – тем больше выдается ипотечных кредитов. Соответственно, больше покупается квартир. Если спрос увеличивается – квартира растет в стоимости (рынок ограничен в сдаче новых квадратных метров). Одобрили ипотеку взяли кредит на первоначальный взнос – через несколько лет стоимость продажи вашей квартиры увеличилась на 10%.

Что дает такой маневр? С банком можно вести переговоры о продаже залога, оформления другой недвижимости – в большую или меньшую сторону. Наконец, ничто вас не связывает о продаже квартиры и завершении договора. Разумеется, нужно быть осторожным. Рост цикличен. Но что точно можно предусмотреть – новые квартиры будут всегда в хорошей цене. В отличие от вторичного фонда – коммуникации изнашиваются, состояние дома с каждым годом все хуже и хуже. Если на момент приобретения жилья срок эксплуатации дома составлял 15 лет, то после окончания договора уже 30 лет. Цена на квартиру упадет минимум на 25%. С новой недвижимостью, цена будет стабильна или отыграет назад 10%.

Следуя вышеуказанным советам, вы не только получите ответ на ипотеку 100 процентов одобрение (даже в условиях декрета), но сможете еще увеличить инвестиционную стоимость вашей недвижимости.

Убедитесь, что ваша профессия соответствует требованиям банка

Примерно так банки относятся к разным профессиям при одобрении ипотечных заявок:

После пандемии коронавируса в 2021 году банки с осторожностью рассматривают ипотечных заемщиков, которые заняты в пострадавших отраслях — гостиничном бизнесе, организациях, относящихся к спорту и фитнесу, предприятиях общественного питания.

При проверке заемщика кредитор также уточняет сведения о его работодателе. Особое внимание он обращает на следующее:

• отчисления в пенсионный и другие фонды;
• регулярность уплаты налогов;
• наличие/отсутствие банкротства и ареста имущества фирмы.

Отдельно стоит упомянуть об опыте работы заемщика. Общий рабочий стаж заявителя на ипотеку должен составлять не менее года. Стаж на последнем месте работы — не менее трех-шести месяцев в зависимости от требований конкретного банка.

Какой должна быть профессия?

Одно из важных условий при рассмотрении заявки — это трудовой стаж. Минимальные требования, которые выставляют банки для одобрения ипотеки, — это стаж на последнем месте работы от 6 месяцев, а общий — не менее 1 года.

Менеджеры банка также акцентируют внимание на том, насколько часто заявитель менял место работы.

При большом количестве записей в трудовой книжке и наличии увольнений по щекотливым статьям банк может посчитать клиента ненадежным и отказать в жилищном кредитовании.

Для каких профессий закрыта ипотека?

Банки неохотно идут на одобрение ипотеки представителям следующих профессий:

• Бизнесменам — предприниматели не имеют стабильного заработка. Но руководители крупных предприятий, которые на протяжении долго времени имели хороший и регулярный доход, вполне могут рассчитывать на одобрение ипотеки.
• Юристы — у людей этой профессии также нестабильный заработок, за исключением тех случае, когда они работают в компания по договору.
• Риелторы — и хотя представители этой категории зачастую имеют неплохой доход, их заработок банки находят крайне нерегулярным. Во времена кризисов их доход еще менее стабилен. Поэтому получить одобрение на ипотеку будет нелегко.
• Судьи — эти люди по закону обладают личной неприкосновенностью. Банк не имеет право требовать с них выплат по кредиту. Поэтому банки настороженно относятся к заявкам от представителей этой профессии.
• Профессии, связанные с риском для жизни — спасатели, военные, гонщики. У этих людей опасная профессия, и они рискуют утратить трудоспособность, поэтому банки неохотно одобряют ипотеку им.

Оцените и подтвердите свои официальные доходы

Все доходы заемщика оцениваются банками в совокупности, но делятся на основные и дополнительные. Основные — это в первую очередь зарплата со стабильной работы или прибыль от устоявшегося бизнеса. Без них получить одобрение намного сложнее.

Доход должен быть регулярным и обязательно официальным. Зарплату «в конверте» банк учитывать точно не станет.

Убедитесь, что размер ежемесячного платежа по будущей ипотеке не превышает 40-60% от совокупного официального дохода (суммы основных и дополнительных доходов). Банки предъявляют к этому отдельное требование.

Источники дохода, которые обычно учитываются банками:

Имейте в виду, что пенсия не может служить единственным источником дохода при рассмотрении заявки на ипотеку. Тем, кто живет только на деньги с аренды, тоже придется потрудиться, чтобы заслужить расположение кредитора. Лучше, когда пенсия и/или аренда учитываются не как основной, а как дополнительный доход.

Доходы, которые банки НЕ учитывают при одобрении ипотеки

• доходы от инвестирования в ценные бумаги (дивиденды, купонный доход и пр.);
• страховые выплаты;
• доходы от участия в ООО и дивиденды по размещенным акциям в АО;
• доходы от сделок купли-продажи валюты, ценных бумаг, товаров, движимого и недвижимого имущества, имущественных прав и т. п.;
• выигрыши и призы от участия в азартных играх и лотереях;
• полученные штрафы, пени и неустойки;
• премиальные выплаты и вознаграждения, кроме выплат, полученных по основному месту работы/месту работы по совместительству;
• государственные пособия (кроме пособий по временной нетрудоспособности);
• алименты;
• стипендии;
• вознаграждения донорам и т. д.

Платежеспособность

Самое весомое требование, которое банки предъявляют ко всем без исключения заемщикам, — это платежеспособность. Уровень и стабильность доходов прямо пропорциональны регулярности и внесению ежемесячных платежей по жилищному кредиту.

Чтобы документально доказать и подтвердить банку свои доходы, нужно представить справку по форме 2-НДФЛ. Возможен вариант банка. Будут полезны и другие справки и документы, подтверждающие дополнительный или основной доход.

Основные доходы — это:

• заработная плата по основному месту работы;
• пенсия;
• доходы, полученные от ведения предпринимательской деятельности.

Дополнительные доходы — это:

• заработок от работы по совместительству;
• доходы рантье — от сдачи объектов недвижимости в аренду;
• доходы от любого другого вида деятельности.

Размер ежемесячной выплаты по кредиту должен составлять половину совокупного бюджета семьи. Если из всех ваших доходов такая сумма получится, значит, банк одобрит вам ипотеку.

Финансовые обязательства вроде долгов, алиментов, выплат по другим кредитам вычитываются из общего дохода. Сумму кредита будет высчитываться из остатка.

Укажите все свои дополнительные активы

Возможность одобрения ипотеки возрастет, если заемщик имеет в собственности какие-либо активы или ценности — при условии, что они уже не находится в залоге.

В качестве активов могут рассматриваться:

• автомобиль;
• квартира или доля в ней;
• нежилая недвижимость (гараж, дача, кладовка, машиноместо);
• депозит в банке.

Отдельный счет на более-менее приличную сумму (например, 300-400 тыс. рублей) точно не будет лишним. При оформлении ипотеки в любом случае нужно иметь «подушку безопасности», которой бы хватило на погашение хотя бы шести ежемесячных платежей.

Проценты по вкладам рассматриваются как дополнительное преимущество. Отложенная на счете сумма должна быть достаточно большой, чтобы привлечь внимание банка — и в то же время не сильно влиять на переплату. В противном случае лучше добавить эти деньги к первоначальному взносу.

Возьмите созаемщика или поручителя

Если ваши возможности с трудом позволяют взять ипотеку на нужную сумму, можно разделить это бремя с созаемщиком или поручителем. В одном договоре может участвовать не более трех лиц из каждой категории.

Созаемщик

– это человек, который будет нести с заемщиком солидарную ответственность перед банком и выплачивать кредит.

При наличии созаемщика кредитор будет учитывать его доходы наряду с вашими как заемщика — но и долги тоже. Поэтому вовлекая кого-то в ипотеку, убедитесь, что этот человек не входит в «группу риска» — не имеет судимостей, расплатился по всем кредитам и налогам, не допускал просрочек и находится в стабильном финансовом положении. В качестве созаемщиков чаще всего привлекают родственников — братьев и сестер, родителей. Они должны подать в банк те же документы, что и заемщик.

Супруги, состоящие в официальном браке, автоматически становятся созаемщиками.

Банки благосклонно относятся к семейным заемщикам, особенно если оба супруга работают и получают доход. Если кто-то из семейной пары отказывается быть созаемщиком (или, например, у него/нее плохая кредитная история), необходимо заранее составить брачный договор. Там же можно документально зафиксировать условия ответственности перед банком в случае развода.

Поручитель

— это лицо, которое будет выплачивать долг вместо вас, если вы не сможете его погасить.

Разница между созаемщиком и поручителем состоит в том, что первый начинает выплачивать кредит вместе с заемщиком, а второй — только тогда, когда заемщик уже не в состоянии погасить долг. Требования к поручителям те же, что и к созаемщикам. При оформлении заявки на ипотеку поручитель направляет в банк такой же пакет документов, что и заемщик.

Подавайте заявки сразу в несколько банков

Самый верный способ увеличить шансы на одобрение кредита — это не ограничиваться единственным банком. Чаще всего заемщики так и поступают — отправляют одну основную заявку туда, где хотели бы оформить ипотеку в первую очередь, а вместе еще несколько «для подстраховки». Но тут главное не переборщить.

В месяц рекомендуется подавать не больше трех-пяти ипотечных заявок. Каждый такой запрос отражается в кредитной истории. Если заявок будет слишком много, банк может расценить это как панику и финансовые проблемы заемщика.

Подача заявки сразу в несколько банков как минимум сэкономит вам время. Если один кредитор откажет, можно дождаться результатов по другим запросам. Когда подаешь заявку только в один банк, при отказе новую заявку подать туда можно только через два месяца.

Вполне возможно, что в итоге вам одобрят сразу несколько заявок в разных банках. Тогда появится возможность выбора варианта с самыми выгодными условиями.

Но есть и обратная сторона медали — если откажут по трем заявкам подряд, это может стать стоп-фактором для банков. Но такое происходит крайне редко — когда ипотеку запрашивают заведомо несостоятельные люди или лица из стоп-листов с плохой кредитной историей, судимостями.

Будьте внимательны при подаче заявок

Невнимательность и легкомысленное отношение к заполнению анкеты и подаче документов на ипотеку могут сыграть злую шутку. Банки отказывают в кредитах даже по самым незначительным, на первый взгляд, причинам — тут нет подписи, там имя написано со строчной буквы, здесь данные не совпадают. Как результат — отклоненная заявка.

Типичные ошибки заемщиков, которые могут привести к отказу в ипотеке:

Сокрытие или подмена информации.

Банки проверяют все сведения о заемщике через множество баз данных — от них не скроешь ни судимость, ни наличие детей. Заполняя анкету, отвечайте на вопросы честно, с готовностью подтвердить информацию.

Ошибки и неточности в документах.

Любая опечатка или исправление в официальной бумаге — и банк может запросто отказать в кредите. Неточности можно исправить, но факт отказа навсегда останется в кредитной истории. Поэтому обязательно проверяйте основную информацию вроде ФИО, контактных данных и сведений о работе, актуальность справок.

Заявка на ипотеку одобрена – что дальше?

Наверняка при обращении в банк вы уже нашли подходящий вариант. Если нет – помните, с момента одобрения вашего обращения на финансирование его срок действия строго лимитирован – не более 3-х месяцев (разные учреждения озвучивают свои сроки). В течение этого периода, вы должны представить предложение о покупке выбранного варианта. Промедление, увеличение сроков ожидания – уйдете на второй круг согласования.

Одобрение покупки, скорее всего, пройдет в автоматическом режиме. Необходимо подтвердить, что дом сдан в эксплуатацию, имеются все необходимые правоустанавливающие документы.

Внимание!

До начала финансирования и подписания договора уточните наличие дополнительных выплат – страхового покрытия. Скорее всего, страховка будет совпадать со сроком действия договора. Рассчитайте ее нагрузку на все выплаты. До вашего вселения в новую квартиру пройдет ее оценка. Выполняют такую услуги всегда компании, тесно сотрудничающие с финансовым учреждением. Не будет лишним иметь свой результат оценки – она должна совпадать с банковской. Цена за такую услугу минимальна – но вы точно будете знать, что покрываете реальную стоимость выбранного жилья.
Как получить ипотеку. Почему дают отказы в ипотеке

Памятка — как повысить шансы одобрения ипотеки

• убедитесь, что подходите по возрасту
  (если вам еще нет 21 года, по возможности повремените с заявкой; самый удачный возраст для ипотеки — от 26 до 30 лет; если вам больше 55 лет, шансы получить одобрение резко снижаются);
• приведите в порядок кредитную историю
  (запросите свою кредитную историю; убедитесь в отсутствии серьезных просрочек и ошибок; при необходимости улучшите кредитную историю, взяв и погасив займ; расплатитесь по всем действующим кредитам, долгам и штрафам; не берите микрокредиты в МФО);
• накопите достаточный первоначальный взнос
  (чем больше вы накопите — тем лучше; если не хватает денег, займите у родственников или друзей или попробуйте подать заявку на программу без первого взноса);
• убедитесь, что ваша работа соответствует требованиям банка
  (учитывайте характер вашей работы, подавая ипотечную заявку — опасным профессиям, пострадавшим от коронавируса отраслям и предпринимателям отказывают чаще; подтвердите общий стаж от года и стаж на последнем месте работы не менее трех-шести месяцев; убедитесь, что работодатель исправно платит налоги и не находится на грани банкротства);
• оцените и подтвердите свои официальные доходы
  (документально подтвердите свои доходы; сопоставьте свой совокупный доход с платежом по ипотеке и убедитесь, что на кредит уходит не более 50% заработка);
• укажите все свои дополнительные активы
  (расскажите банку про всю свою собственность и накопления, заведите отдельный вклад в банке на 300-400 тыс. рублей для «подушки безопасности»);
• возьмите созаемщика или поручителя
  (созаемщик будет вместе с вами выплачивать ипотеку; поручитель сможет выплатить долг, если вы окажетесь не в состоянии).
• подавайте заявки сразу в несколько банков
  (оформите заявки в два-три банка за месяц, не больше; не подавайте заявки «просто так», если не собираетесь брать кредит);
• будьте внимательны при подаче заявок
  (проверьте заявку и документы на неточности, ошибки и опечатки; пишите в заявке только правду и ничего не скрывайте).

Как узнать, почему отказали в ипотеке

Пришел отказ по ипотеке – попробуйте выяснить причину.

• Спросите у сотрудника банка. Сообщать причину отказа они не обязаны. Но некоторые банки идут навстречу клиентам и рассказывают, почему не дали кредит.
• Сравните расходы по взятым кредитам и доходы. Обычно отказывают, когда расходы больше 40% от доходов.
• Проверьте кредитную историю. Запросите ее в БКИ. Отказы приходят клиентам, которые не брали кредитов или просрочили выплаты.

Плюс сравните себя со списком основных причин выше. Возможно, попадаете под одну из них.