Регистрация ранее возникшего права собственности на недвижимость и другие объекты

Что такое «ранее возникшее право на объект недвижимости»?

Вначале немного теории.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в современном виде стала осуществляться с момента, когда вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с ним была создана Регистрационная служба, которая начала вносить сведения обо всех возникающих правах на объекты недвижимости в государственный реестр прав.

Однако права на объекты недвижимости возникали и до момента создания регистрационной службы и реестра прав. Именно они признаются ранее возникшими, если правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на них оформлены в соответствии с порядком, действовавшим на момент их возникновения.

Что это за документы?

Если речь идет о правах на земельный участок, то это могут быть, например:

свидетельство о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на землю, оформленного в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»;
государственный акт, удостоверяющий право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей граждан, предприятий, учреждений, организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, оформленный в соответствии с постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;
свидетельство на право собственности на землю, оформленное в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;
документ, содержащий решение о предоставлении земельного участка на определенном праве конкретному лицу, изданный уполномоченным органом (организацией) в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого документа на момент его издания;
выписка из похозяйственной книги, оформленная в соответствии с приказом Росреестра от 07.03.2012 № П/103 «Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок»;
договор аренды земельного участка, срок которого не истек на момент обращения в Росреестр и др.

Эти документы должны быть выданы надлежащим органом (как правило, это местные администрации или земельные комитеты).

Если речь идет о правах на дом, квартиру или иной объект капитального строительства, то права на такие объекты должны были быть зарегистрированы органом, осуществляющим регистрацию на тот период времени (как правило, это орган технической инвентаризации — БТИ).

Если права на квартиру, жилой дом, земельный участок или иную недвижимость приобретены до 31 января 1998 года и возникли на основании одного из перечисленных документов, то они считаются юридически действительными.

Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) проводится либо по желанию их обладателей, либо при регистрации сделок с недвижимостью.

Но как быть, если на руках нет никаких правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов?

Спешим успокоить: не всё так безнадежно. Теоретически в ЕГРН могут содержаться сведения о ранее возникших правах.

Об этом далее.

Регистрация прав собственности на землю: необходимые документы

Государственная регистрация прав на землю заключается во внесении информации (в том числе и правовой) в Единый госреестр.

Право собственности на землю не нуждается в обязательной регистрации, так как закон о недвижимом имуществе был установлен до вступления в силу указа о земельных территориях. Если все же необходимо осуществить эту процедуру, то нужно собрать ряд документов и предоставить их в соответствующие органы.

Государственная регистрация права собственности на земельную территорию оформляется только после предоставления всех необходимых документов. Таковыми являются:

Кадастровый паспорт. Каждому земельному участку дается свой кадастровый номер. Он непременно указывается в Едином государственном реестре прав собственности. Поэтому предоставление этой бумаги обязательно. По этому документу начисляются налоги, которые владелец должен платить ежегодно. Если участок земли прошел межевание, то в кадастровом паспорте должны присутствовать формы В1, В2, В3, В4, В5, В6, В7. В случае когда такая процедура не осуществлялась, регистрация права собственности на землю будет только по форме В1. Такая бумага имеет силу лишь в случае оформления территорий для определенных целей. К ним относятся земли для: хозяйства; строительства; садоводства; огородничества; частного строительства.
Заявление. Может подаваться как правообладателем, так и уполномоченным представителем. В случае второго варианта надо составить доверенность и заверить ее нотариально. Заявление на регистрацию права собственности на земельную территорию пишется только по определенной форме и лишь в одном варианте.
Документ-основание. Эта бумага обязательна при оформлении земли. В качестве этого подтверждения могут служить:
справка о праве на собственность;
выписка из хозяйственной книги;
документ, который подтверждает право на земельную территорию.
Свидетельство об оплате госпошлины в полном объеме.

Как узнать о ранее возникших правах?

Особенностью ранее возникших прав на объекты недвижимости является то, что на сегодняшний день сведения о них отсутствуют в ЕГРН, при этом сведения о самом объекте ранее были переданы из органов технического учета и внесены в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

В силу того, что с 2021 года сведения ГКН наряду со сведениями Единого государственного реестра прав (ЕГРП) входят в состав ЕГРН, сегодня есть реальная возможность узнать о наличии таких прав.

Для этого достаточно запросить в Росреестре выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Так, если в ЕГРН имеются сведения о ранее возникших правах, то в графе «Особые отметки» раздела 1 выписки из ЕГРН об объекте недвижимости указывается:

вид права и размер доли в праве;
фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица-правообладателя или полное наименование юридического лица-правообладателя;
реквизиты документов (при наличии), на основании которых внесены соответствующие сведения.

Соответственно, если данная информация в графе «Особые отметки» не указана, это означает, что сведения о ранее возникших правах в ЕГРН отсутствуют.

И это уже совсем другая история…

Получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, независимо от его местонахождения, можно несколькими способами:

лично обратившись в любой офис МФЦ;
воспользовавшись услугой выездного приема, предоставляемой Кадастровой палатой;
посредством почтового отправления;
посредством электронных сервисов на .

Уважаемые заявители!

Сообщаем Вам, что в случае, если право, возникшее до 31 января 1998 года (то есть дня вступления в силу ранее действовавшего Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») не зарегистрировано в установленном законом порядке, то при обращении за регистрацией перехода прав на объект недвижимости требуется представление заявления о регистрации ранее возникшего права.

С 01 января 2021 года порядок и требования к государственной регистрации прав на недвижимость определяются положениями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данным законом признаются юридически действительными возникшие до 31 января 1998 года права на объекты недвижимости в случае отсутствии о них сведений в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

При этом в случае, когда осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничения и обременения, или в отношении объекта недвижимости после 31 января 1998 года заключена сделка, регистрация ранее возникших прав на объекты недвижимости является обязательной, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (Закона о регистрации). Поэтому при регистрации перехода ранее возникшего права, ограничения такого права и совершения сделки в отношении такого права, на регистрацию должно быть представлено заявление правообладателя о регистрации ранее возникшего права. То есть при продаже, например, квартиры, права на которые не оформлены, продавец должен написать заявление о регистрации своих прав на нее и одновременно написать заявление о переходе прав покупателю. При этом в случае, если регистрация ранее возникшего права осуществляется одновременно с регистрацией перехода прав на объект недвижимого имущества, государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права не взимается. Отсутствие такого заявления является основанием для приостановления государственной регистрации в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав. Следует отметить, что заявление о государственной регистрации ранее возникших прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

Зачем нужно зарегистрировать ранее возникшее право?

Итак, благодаря наличию правоустанавливающих документов или при помощи выписки из ЕГРН Вы убедились, что на интересующий Вас объект недвижимости есть ранее возникшие права. Что делать дальше?

Как мы уже говорили ранее, эти права являются юридически значимыми. Поэтому никто не обязывает их обладателя обращаться за их регистрацией в Росреестр. Тем не менее, мы настоятельно рекомендуем владельцам это сделать.

Объясняем, зачем.

Во-первых, при оформлении практически любой сделки с недвижимостью (купля-продажа, дарение, мена, залог, пожизненное содержание с иждивением, аренда) наличие зарегистрированного права является для второй стороны договора доказательством Вашей правомочности.
Во-вторых, при оформлении сделки государственная регистрация ранее возникшего права всё равно потребуется — она производится одновременно с регистрацией перехода права собственности. И при этом нередко возникает ситуация, когда в старых правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах обнаруживаются ошибки, что не позволяет государственному регистратору осуществить регистрационные действия. Выражаясь простым языком, пока не будут устранены несоответствия в документах, сделка не сможет быть оформлена!
В-третьих (и это очень важно!), без регистрации в ЕГРН ранее возникшего права нельзя защитить свою недвижимость от мошенников с помощью записи о невозможности совершать сделки без личного участия собственника недвижимости.

Если Вы, как владелец недвижимости, убедились в необходимости подтвердить ранее возникшее право в Росреестре, следуйте нашей дальнейшей инструкции.

Требуемые документы

Регистрация недвижимости на юр.лицо, как квартиры в жилом доме, так и офисного здания, требует сбора достаточно большого пакета документации. И этому этапу нужно уделить особое внимание, поскольку неправильно оформленные документы могут существенно затянуть выполнение поставленной задачи. И в это время права организации на использование еще не зарегистрированного имущества будут существенно ограничены.

Вот стандартный перечень документов, которые необходимо предоставить в Росреестр:

заявление, заполненное по установленной форме;
квитанция об оплате госпошлины – для юридических лиц она на сегодняшний день составляет 22 000 рублей;

Важно! Размеры пошлины, уплачиваемой за проведение регистрационных действий, различаются по сумме в зависимости от характера таких действий.

паспорт представителя организации-собственника и доверенность на проведение регистрационных действий;
документы, подтверждающие правоспособность юрлица, которое заявляет свои права на искомый объект недвижимости;
справка о наличии сооружений на земельном участке (если регистрируется право собственности на землю);
документы, подтверждающие правомерность эксплуатации регистрируемого объекта;
подтверждение прав на земельный участок, на котором планируется вести строительство (если регистрируется право собственности именно на участок под застройку);
разрешение на ведение строительства (при регистрации недавно завершенного сооружения);
сведения об источниках финансирования приобретения недвижимости;
документация, подтверждающая отсутствие каких-либо претензий со стороны третьих лиц;
документы из кадастровой службы и БТИ;
справка о присвоении регистрируемому объекту недвижимости постоянного адреса.

Предоставление госрегистратору полного пакета необходимых документов – обязательное условие быстрого и легкого проведения процесса регистрации.

В то же время нужно учитывать, что в зависимости от индивидуальной специфики ситуации могут требоваться дополнительные документы.

Поэтому для определения их полного перечня, а также соблюдения всех требований Росреестра рекомендуется обращаться за помощью к опытным юристам, знающим все тонкости регистрации прав юридического лица на объект недвижимости.