Пристройка балкона: получение разрешения и выполнение работ

Трудно представить современное жилище без наличия балкона или лоджии. Эта часть жилья незаменима для хозяйственных нужд, для выращивания рассады, цветов или релаксации. Однако хозяева квартир, расположенных на нижних этажах, часто бывают лишены этого дополнительного пространства. Проекты старых «хрущёвских» зданий не предусматривали балконы на первом этаже. Исправить этот недостаток можно путём самостоятельного сооружения желаемой конструкции. В статье рассказывается, как пристроить балкон на первом этаже жилого здания, соблюдая закон и технологические требования.

Куда обращаться?

Поскольку пристройка балкона считается одним из видов перепланировки, необходимо будет вносить изменения в техпаспорт квартиры (ст. 25.2 ЖК РФ).

1. Сначала нужно обратиться в надзорные службы города: водоканал, газовая и другие коммунальные службы, пожарный надзор, департамент архитектуры.
2. После чего собираются все необходимые документы, подтверждающие возможность строительства.
3. Затем подаётся заявление в администрацию района, образец заявления можно получить там же.
4. После утверждения администрацией проекта можно начинать строить.

Необходимые документы

• Свидетельство о праве собственности на жилплощадь, на территории которой будет проходить строительство.
• План первого этажа в доме, справка из БТИ.
• Разрешение из ЖКХ.
• Согласие в письменной форме от соседей сверху, слева и справа с их подписями.
• Сам подготовленный проект.
• Разрешения, полученные в коммунальных службах.
• Фотографии того места дома, где предполагается начать строительство.
• Разрешение от архитектурного департамента.

. .

Также необходимо предоставить документы, свидетельствующие об отдаче земли строительной компании, и технический паспорт земли. Если получить её в собственность не получается, то можно взять в аренду или сделать балкон на сваях.
Внимание! Обычно сбор всех документов занимает от четырёх месяцев до года, а заявка рассматривается в администрации до 45 дней.

Как узаконить пристрой

Для того, чтобы не рисковать, не начинайте строительство до получения разрешения на него
Узаконить балкон на первом этаже потребуется в том случае, если строительные работы были проведены без получения разрешений. Некоторые хозяева помещений сначала возводят балконные конструкции, а только потом начинают заниматься оформлением надлежащих документов.

Такая схема может привести к плачевным результатам – собственник будет обязан за свои средства произвести демонтаж конструкций (ст. 29 ЖК РФ).

Возможно, какое-то время балконом будут пользоваться без оформления документов, но продать недвижимость не удастся. Нет возможности подарить квартиру с неузаконенной реконструкцией другому человеку, распорядиться квартирой по передаче в наследство, оформить под недвижимость договор залога в банке.

Как узаконить балкон в соответствии с действующим законодательством? Процедура практически идентична оформлению разрешения на строительство, но стоит заметить, что лучше всего не узаконивать готовую постройку, а получать разрешение перед началом строительных работ.

Посмотрите видео, рассказывающее о всех юридических тонкостях процедуры узаконивания балконной конструкции.

Могут ли отказать?

При согласовании проекта могут возникнуть особые обстоятельства, из-за которых построить балкон на первом этаже не получится.

Основные правила запрещают его пристройку, если:

1. Ваш дом является архитектурным памятником.
2. Та сторона дома, на которой предполагается начать строительство выходит на одну из центральных улиц города.
3. Пристройка испортит внешний вид дома или может нанести вред конструкции.
4. Материалы, из которых будет балкон или техника его возведения устарела и не соответствует принятым современным нормам.
5. В процессе строительства планируется повредить одну из несущих стен.
6. Расположение подземных коммуникаций мешает строительству (они находятся ближе, чем в 2,5 метрах).

Пристроенный балкон: технология работ, разрешения, материалы

Строительство балкона на первом этаже поможет расширить общий метраж жилища, обычно балконные конструкции возводят с утеплением, поэтому есть реальная возможность добавить к квартире небольшую комнату или значительно расширить кухню.

Процесс пристройки балкона не так прост, как может показаться

Работы по строительству могут выполнять специалисты, но очень часто конструкцию возводят собственными руками, если хозяин обладает строительными навыками. Пристроить балкон на 1 этаже не составляет особого труда, но иногда планируют монтаж конструкций на 2, и даже на 5 этаже.

Технически выполнить такую работу можно, но без специальной техники и профессиональных строителей не обойтись, ведь у собственника нет разрешений на монтажные работы на высоте и прочих строительных допусков тоже нет. Уровень строительных работ на высоте очень сложен, поэтому привлекать для таких работ следует специализированные организации. Балкон на втором этаже также относится к объектам, которые смогут смонтировать только специалисты.

Любые перепланировки и реконструкции на фасаде жилого дома можно производить только после получения разрешений на строительные работы, для чего существует специальная процедура. Лучше всего приступать к пристрою после проведения ряда согласований и получения разрешения.

Очень часто к работам по строительству пристроенного балкона приступают без оформления надлежащих документов (разрешение отсутствует), поэтому по окончании работ требуется узаконение постройки.

Сколько стоит пристроить балкон на первом этаже?

Обычно стоимость именно пристройки самого балкона обходится жильцам минимум в сто тысяч рублей. Зависит она, конечно, и от выбранных материалов, и от количества и качества окон, и от сложности конструкции по проекту.

Кроме того к этой сумме прибавляются пошлинные платежи и те, которые от вас могут потребовать в коммунальных организациях. Далеко не всегда они готовы дать своё разрешение бесплатно.

Также в общую стоимость входит цена разработки проекта, ведь опытный проектировщик, который предусмотрит всевозможные требования органов и расположение труб и кабелей под землёй бесплатно не работает.

Причины отказа

Довольно часто происходит так, что разрешительные органы просто не дают права узаконивать постройку либо остекление. Происходить это может по самым различным причинам, которые сейчас и рассмотрим.

На центральных улицах города не разрешается самовольно пристраивать балконы, если они не предусмотрены до этого проектом при строительстве дома. Если вы задумали перепланировку, включающую в себя работы, в том числе и его расширение, обязательно ознакомитесь с подобной документацией, в противном случае на ваши плечи могут лечь самые разнообразные проблемы, включая демонтаж уже построенного балкона за свой счет. В некоторых случаях даже простое остекление становится невозможным, поэтому не стоит спешить, ознакомитесь с данным вопросом подробнее.

Работы по пристройке, их реконструкции и прочие процессы часто невозможны в зданиях, которые являются памятниками архитектуры.

Нельзя пристраивать балконы, когда расширение либо перепланировка влечет за собой работы с несущими стенами, точнее, их демонтаж, частичное разрушение.

Поэтому следует помнить, что, подавая документы для сооружения балкона в таком доме или его расширения, в большинстве случаев вы просто получите отказ даже на его остекление.

Невозможна пристройка, если его сооружение будет видоизменять либо ухудшать внешний вид дома. Поэтому рекомендуется сразу заказать экспертное заключение. Оно может стать основанием для разрешения либо отказа в пристройке и расширении.

Городские власти могут отказать в строительстве, когда для этого будут использоваться устаревшие технологии либо материалы. вы должны собрать документацию, которая докажет, что технологии и материалы не будут способствовать разрушению дома, они являются абсолютно безопасными не только для строения, но и для проживающих в нем.

Нельзя пристраивать балконы, когда расширение либо перепланировка влечет за собой работы с несущими стенами, точнее, их демонтаж, частичное разрушение. Могут отказать в узаконивании балкона либо пристройки, когда близко к конструкции располагаются подземные инженерные коммуникации. Допустимо строительство только в том случае, когда они находятся не ближе 2,5 м от фундамента пристройки.

Услуги посредников

Зачастую люди, желающие пристроить балкон к своему жилищу, обращаются за помощью к фирмам-посредникам. Так намного спокойнее ждать предстоящее строительство, ведь не нужно будет бегать по различным инстанциям для получения разрешений, компания всё сделает за вас.

К тому же у опытных фирм обычно есть свои связи в соответствующих организациях, и получить там разрешения для них будет намного проще, чем делать это самому.

Да и умения опытных юристов фирмы помогут быстрее узаконить существующий проект, если появятся какие-то причины для отказа.

Услуги подобной фирмы могут обойтись недёшево (ещё 60-100 тысяч к общей стоимости) и стоит сразу для себя решить, стоит ли балкон таких затрат.
Внимание! Нужно грамотно отнестись к выбору фирмы-посредника и насторожиться, если предлагают подготовить все документы за пару недель. Как правило, это занимает не меньше 4-х месяцев. Работайте только с проверенными опытными фирмами, которые давно на рынке подобных услуг.

Фундамент балкона и перекрытие

Для того, чтобы получить хороший фундамент, лучше всего применять для строительства блоки из бетона. Основа балкона и здания должны совпадать по уровню. Особое внимание следует уделить гидроизоляции, ее нужно обустроить на высоту в 10 см выше отмостки. Если этот этап пропустить, то из-за грунтовых вод конструкция будет быстро разрушаться, на балконе поселится грибок.

Для выполнения перекрытия необходимо купить железобетонные плиты. Они имеют длину от 3-6 м, ширину от 110 до 180 см. Перекрытие одновременно послужит полом пристройки.

А мы пойдем другим путем или как обойти препятствия

Как гласит одна из современных народных мудростей, если нельзя и очень хочется, значит можно. Практически каждый житель нашей великой и могучей страны знает, что чиновники у нас существуют в первую очередь, чтобы с ними договаривались и только потом, для блага народа.

Действуем через посредника

Посредников сейчас едва ли не больше, чем самих строителей. Найти их не тяжело, каждый опытный строитель посоветует вам несколько надежных, причем вполне официальных фирм, в крайнем случае, интернет вам в помощь.

Тот случай, когда балкон больше квартиры.

Как правило, это опытные юристы, имеющие обширные связи во властных структурах. Но у них цена будет во много раз выше, по сравнению с официальной стоимостью разрешения.

Сколько я сталкивался, чем дальше от центра, тем меньше аппетиты посредников. Так в большом областном или федеральном центре стоимость полного пакета документов со всеми разрешениями колеблется в пределах от 3 до 7 тысяч «у.е.».

На периферии можно вложиться в 1,5 – 2 тысячи «у.е.». В мелких городах и селениях цена редко поднимается выше 1 тысячи. А вот что касается столиц, то здесь фиксированной таксы практически нет. Иногда один средний балкон в Москве или Санкт-Петербурге стоит столько же, сколько трехкомнатная квартира в Сибири или на Кубани.

Но не спешите «бросать камни» в посредников, вас ведь никто не заставляет к ним обращаться. Такие люди всегда были, есть и, скорее всего, будут.

Мне приходилось общаться со многими представителями этого бизнеса. Так вот практически все они в приватной беседе признаются, что от общей суммы им достается порядка 20%. Остальное уходит на «решение вопросов» с чиновниками.

Сейчас мне все чаще встречаются люди желающие пристроить солидный балкон на верхних этажах здания. Сразу скажу, что своими руками это сделать не реально. Что же касается оформления, то здесь нужно обращаться к посредникам, сами вы не добьетесь официального разрешения на такое сложное с инженерной точки зрения строительство.

Ну очень хочется просторный балкон.

Хотя и слепо доверять таким организациям не стоит. Есть проверенный набор советов, грубо говоря, инструкция, следуя которой можно подобрать порядочного, нормального посредника:

• Перво-наперво, если фирма обещает решить вопрос за несколько дней или недель, это первый признак того, что вы имеете дело с аферистами. Какими бы ни были связи, в среднем на сбор и обработку документов уходит от 3 месяцев до полугода;
• Далее, не лишним будет проверить уставные документы и поинтересоваться репутацией компании на рынке. Чем дольше фирма работает, тем больше у вас причин доверять ей;
• Хотя в современном мире отзывы являются довольно сомнительным доказательством порядочности фирмы, потому как их можно сделать на заказ, но все же почитать эти записи стоит;
• Но даже если вам кажется, что все «нарядно» и фирма заслуживает доверия, оплачивать работу лучше поэтапно. Ни в коем случае не соглашайтесь на полную предоплату.

Нестандартный подход к строительству.

Обязательно заключайте договор. Плюс, для того чтобы посредники начали работать, вам придется отдать им ряд важных личных документов, так вот здесь нужно составить и нотариально заверить акт приема-передачи с указанием ответственности сторон.

Насколько тяжело узаконить самострой

Казалось бы, что может быть проще, построил себе небольшой балкон и живи тихонько. В принципе этот вариант заслуживает внимания. По статистике едва ли не половина балконов, пристроенных своими руками к дому, возводились именно так.

Более того, пока вы будете просто пользоваться балконом, никто вам слова не скажет. А вот если надумаете оформлять какие-либо юридические документы, начнутся проблемы. Такую квартиру вы не сможете продать, ее нельзя завещать, дарить или оформлять в залог под получение кредита.

По поводу самостроев в жилищном кодексе Российской Федерации есть отдельная статья под номером 29, которая предусматривает принудительное снесение незаконных построек.

Балкон выполненный в одном стиле со зданием.

Так вот, недооценивать эту статью не стоит. Многие помнят, как в Москве около года назад по решению суда сносились целые торговые комплексы с сомнительными документами. Изначально это ведь тоже был самострой, а потом его как бы узаконили.

Но не пугайтесь, такая ситуация далеко не безвыходная. Самый простой и, кстати, единственно законный вариант это обратиться с заявлением в местную администрацию. Оттуда придет человек составит акт и на вас наложат небольшой штраф.

Правда, после этого вам в любом случае придется собирать все справки, конкретных сроков здесь не оговорено. Справки можно собрать за полгода, а можно тянуть и несколько лет. Опять же никто не мешает вам нанять посредника, за самострои они берутся с большим удовольствием, видимо оформление там попроще.

Массовый самострой.

Один посредник на условиях анонимности, чисто по-дружески мне дал совет. Его рекомендации можно сформулировать примерно так: если вам нужно построить балкон, берите и стройте, только без фанатизма и качественно.

Единственно, что желательно сделать, это дабы соседи не подняли шум, взять с них письменное разрешение. Оно кстати в любом случае не будет лишним. Дальше, как он сказал, если вам понадобится какая-нибудь справка, нужно позвонить ему, из БТИ придет человек, который в упор «не заметит» ничего противозаконного и выдаст вам нужную справку.

Сказать честно способ конечно сомнительный и естественно не дешевый. Я вполне допускаю, что где-нибудь на периферии такая система работает. Но в центре чиновники сейчас уже побаиваются так рисковать, так что вам я его не советую.

Балкон на сваях.

Мне нужна пристройка!

Если у вас будет пристройка на первом этаже, вы получите новый уровень комфорта и уюта, а также дополнительную жилую площадь. Пристройка к многоквартирному дому на первом этаже лоджии у меня на первом. Некоторые умудряются сделать отдельный вход, используя пристройку. Другие оформляют ее как склад, куда помещают соленья, велосипед, старые вещи, спортивный инвентарь и многое другое.

Особенно важна для тех, кто живет на первом этаже, возможность спокойно сушить белье. Все мы прекрасно знаем, что обладатели 1-го, а иногда и 2-го этажа вынуждены вывешивать белье непосредственно на улице, что не очень приятно. Но самое главное — у вас появится прекрасная возможность сидеть на балконе, наслаждаясь солнечным светом, читая книгу и попивая ароматный чай. Чтобы добиться всех перечисленных плюсов, придется немного постараться, походив по кабинетам и согласовывая документы. Но это только первый этап.

Главные этапы получения разрешения

Старшее поколение знает, что в советские времена ни о каких частных пристройках к многоквартирным домам даже речи быть не могло. Современное законодательство более лояльно относится к данному вопросу. Но в любом случае такие действия согласно статье 25 ЖК РФ, классифицируются как перепланировка и требуют ряда согласований.

При получении разрешения обратите внимание на формулировку. Согласно Статье 25 ЖК РФ, есть переустройство, это перенос линий электропитания, сантехники и прочего. А есть перепланировка, это изменение утвержденной конфигурации помещения. Так вот вам нужна перепланировка.

Без справок никак.

Каждому взрослому жителю нашей страны известно, что наши чиновники себя любимых обидеть никак не могут. Поэтому, чтобы получить разрешение для пристройки балкона на первом этаже побегать придется много и не факт, что в конечном итоге вам дадут вожделенный документ. Для начала поговорим о том, что для этого требуется по закону.

В какие инстанции нужно сходить и что там просить

Если следовать букве закона, которая подробно изложена в статье 26 ЖК РФ параграф 2, официальное разрешение выдается в местной районной администрации, либо ином государственном органе местного самоуправления. Но для его получения, нужно представить заявление, к которому прилагается ряд справок.

Пристроенный балкон, вид сбоку.

• Первый документ, без которого с вами даже разговаривать не станут, это свидетельство, удостоверяющее ваше право на данную собственность: документы по приватизации, дарственная, завещание и так далее;
• Дальше понадобится официально утвержденный и заверенный план квартиры. Его вам выдаст бюро технической инвентаризации, сокращенно БТИ;
• Одним из главных документов является проект пристройки балкона на первом этаже. Имейте в виду, что самостоятельно, будь вы хоть трижды специалист, вы можете сделать только эскиз. Официальный проект имеет право выдать только организация, имеющая лицензию на право выдачи подобных документов. Поэтому если кто-то у вас просит денег за такую бумагу, попросите у него сертификат на право выдачи этой бумаги;
• Также понадобятся фото всего дома в целом и фотографии места возведения балкона, причем в нескольких ракурсах. Сейчас это не проблема, так что фотографируйте как можно больше;

Балкон с подвалом изнутри.

• Следующее разрешение должен выписать начальник местного ЖЭКа или товарищества собственников (ТСЖ), это уже в зависимости от того, кто является эксплуатирующей организацией данного здания;
• Нужно будет собрать справки от коммунальных служб вашего района, о том, что данное сооружение не представляет опасности. То есть сходить в водоканал, энергонадзор, СЭС и конечно заглянуть к пожарникам, как же без них;
• Кроме того, есть еще такая хитрая организация как архитектурный надзор, который отвечает за охрану памятников. Они должны выдать справку о том, что ваш дом не представляет исторической и культурной ценности для человечества;
• И наконец, придется получить письменное согласие соседей. Этого требует статья 36 ЖК РФ параграф 6, так как прилегающая к дому территория является общественной собственностью. Не пугайтесь, вам не нужно бегать по всему дому и звонить во все квартиры. Согласно этой же статье, достаточно письменного согласия соседей, с которыми граничит ваша квартира. То есть живущих по бокам и на верхнем этаже.

Шаблон заявления от соседей.

После того как вы представили в администрацию все выше перечисленные документы, они могут рассматриваться до 45 суток, после чего должен быть вынесен вердикт, в котором вам дадут разрешение или откажут в строительстве. Но отказ обязательно должен быть мотивированным.

Возможные причины отказа в строительстве

• Если вам указывают на то, что здание является памятником архитектуры или имеет какую-либо иную культурную ценность, то к этому отказу должна прилагаться официальная заверенная выписка из соответствующего реестра с указанием когда, кем и на основании какого указа здание признается исторической ценностью. Без этой выписки отказ не считается мотивированным и за свое право можно еще побороться;
• Формулировка, указывающая на то, что балкон будет искажать архитектурный облик здания или района, для вас одна из самых неудобных. Чиновники от архитектуры знают свое дело хорошо и здесь, вам придется с ними договариваться полюбовно, но о договорах немного позже;

Большая пристройка на всю длину квартиры.

• Коммунальщики могут «зарубить» ваш проект по причине того, что он недопустимо близко проходит по отношению к газовым, водяным, электрическим, либо канализационным линиям. Здесь нужно разбираться на месте. К примеру, если действительно от вашего будущего балкона до связевого или канализационного колодца ближе 2,5м, то спорить бесполезно. А когда причина, образно говоря «высосана из пальца», стоит продолжать сражение;
• Когда вам говорят, что ваши соседи против, а в остальном все в порядке, считайте, что вам повезло. Такую причину вправе устранить районная комиссия, хотя были случаи, когда вопросы с несогласными соседями приходилось решать через суд;
• Один мой знакомый получил отказ, в котором было указано, что представлены не все документы, требуемые по статье 25 ЖК РФ. Пришлось брать юриста и вооружившись ЖК РФ, доказывать свою правоту. Правда при виде юриста и угрозе подачи в суд, чиновники сдались.

Возможные ограничения

Когда вам говорят, что причин отказа в возведении балкона нет, а значит, фактически вы можете приступать к строительству, но с небольшими поправками, не спешите бежать на рынок за стройматериалами, вначале изучите эти поправки. У наших чиновников это может быть такая скрытая форма отказа.

Вариант сооружения балкона, когда запрещено закрывать цоколь дома.

• Предписание о соблюдении архитектурной стилистики здания это нормально. Вам нужно будет просто подобрать облицовку балкона, гармонирующую с облицовкой здания. При современном обилии материалов это не сложно. В некоторых случаях это требование может регламентировать размеры окон: они должны быть такими же, как и во всем здании, не больше и не меньше;
• Указание на необходимость принятия мер по обеспечению санитарно технических норм в помещении, как правило, решается путем установки кондиционера и обещанием не проводить на балкон водопровод и канализацию;
• Пожарники могут обязать вас не использовать пожароопасные материалы. Но честно сказать я еще не видел, чтобы у нас пристраивались балконы из дерева или горючего пластика;
• Хуже когда вас заставляют не переступать за красную линию. Иными словами вам не позволяют делать балкон больше чем у соседей, живущих на верхних этажах. Согласитесь обидно, пробегать минимум полгода по кабинетам, отдать кучу денег на согласования и стройматериалы и получить разрешение на 3м² постройки;

Когда запретили выходить за красную линию.

• Но хуже всего, когда чиновники разрешают строительство при условии перенесения опасных коммуникаций. Добиться разрешения и перенести трубу центральной канализации, водовод или газовую магистраль, одному человеку практически не реально. Это значит, что вам вежливо отказали.

Пристройки к домам разного типа

Поскольку на территории России практикуется строительство жилых домов из различных материалов, то возводимые балконы должны максимально соответствовать стилистике здания, чтобы не ломать сложившийся тип застройки и архитектурный облик района или города.

Поэтому при выборе стройматериалов и на этапе проектирования особое внимание уделяется этому вопросу.

Понятно, что если пристройка балкона осуществляется к деревянному дому или зданию, то в декоре, как минимум, должно использоваться дерево, а конструктив балкона в этом случае должен выбираться каркасного типа.

В случае кирпичных и панельных домов строительный материал, способы и средства крепления выбираются с тем расчётом, чтобы не нанести повреждения несущим конструкциям здания.

Как уменьшить затраты

Экономия при монтаже лоджии будет связана прежде всего с выбором категории строительных материалов. Деревянный балконный блок гораздо дешевле пластикового аналога и снижает цену всего строительства. Подбирая наиболее дешёвые варианты не стоит забывать о прочности всей конструкции.

Также существенно позволит снизить затраты, самостоятельное прохождение всех инстанций, однако придётся быть готовым к поездкам и длительном стоянии в очередях. Иногда владельцы возводят пристройку самостоятельно, без получения необходимого разрешения и впоследствии пытаются легализировать её. При удачном стечении обстоятельств подобная инициатива пользуется успехом. В противном случае нужно быть готовому к длительному судебному разбирательству и найму адвоката, занимающегося решением подобных вопросов. В случае проигрыша процесса постройку придётся снести, возместить ущерб, нанесённый строению и заплатить штраф.

Ещё один немаловажный фактор, разрешающий значительно уменьшить стоимость — это самостоятельный монтаж. При наличии надлежащего опыта и инструментов установить пристроенный балкон вполне возможно. Когда квалификации для монтажа конструкции собственными силами не имеется, нужно направиться за помощью в строительные организации. Потому что, монтаж балконов это серьёзные капитальные видоизменения в строении и проведение данных работ по силам лишь опытным и подготовленным работникам.

Установить балкон с нуля, пристроив его к уже сданному в эксплуатацию зданию – очень сложная, процедура со строгим регламентом. Для того чтобы установить навесной балкон по закону, придётся посетить множество инстанций. Возвести подвесной балкон задача, технически не представляющая сложности, превращается в долгое хождение по инстанциям с целью получения разрешения. Но если владелец твёрдо решил увеличить полезную площадь квартиры за счёт пристройки, то его не должны пугать подобные хлопоты.