Получение разрешения на строительство частного дома

Основные изменения на 2020 год

4 августа 2021 года вступил в силу ФЗ№340, согласно которому людям, желающим строить дома и садовые участки (дачи), больше не нужно получать разрешения. Есть и несколько других изменений:

• Вместо разрешений для строительства индивидуального жилого дома достаточно подать уведомление в градостроительный отдел администрации по месту нахождения участка, либо в иной уполномоченный орган;
• То же самое касается садовых домов (дач): их можно строить без предварительного разрешения, но уведомлять госорган обязательно;
• Собственником жилья подается письменное уведомление, в ответ госорган выдает другое уведомление, отражающее информацию об оповещении о начале и допустимости застройки. Полученное уведомление действует в течение 10 лет, даже если владелец земли впоследствии решит ее продать;
• Если строительство жилого дома начато до 4 августа 2021 года, уведомление можно было подать до 1 марта следующего года;
• Если ранее уже было получено разрешение, отправлять уведомление не нужно.

Уведомление подается не только о начале, но и о завершении строительства. После этого регистрируется право собственности.

Виды объектов, на которые распространяется уведомительный порядок

Под уведомительный порядок попадает строительство следующих видов объектов недвижимости:

— Индивидуальный жилой дом;

— Садовый дом.

В чем отличия садового дома и индивидуального жилого дома, смотрите в статье по ссылке.

Информация: Упрощенный порядок регистрации жилых или садовых домов на садовых земельных участках закончился 1 марта 2021 года. Поэтому теперь, строительство на садовых земельных участках возможно, лишь после направления уведомления о планируемом строительстве.

Уведомлять Администрацию, о строительстве таких вспомогательных построек как баня, гараж, сарай не требуется.

В случае, если застройщиком до 03.08.2018г. уже получено разрешение на строительство жилого дома, то дополнительно уведомлять Администрацию о начале строительства также не требуется.

Важно: Строительство можно осуществлять только отмежеванном земельном участке. Поэтому, перед подачей уведомления о планируемом строительстве, убедитесь, что застраиваемый земельный участок отмежеван. Проверить это можно, следуя инструкции в статье.

Когда требуется разрешение на строительство?

Обязанность по получению разрешения устанавливается ст. 51 ГрК РФ. Согласно ней, документ требуется лишь в нескольких случаях:

• Реконструкция, возведение объектов капитального строительства;
• Реконструкция или застройка объектов использования атомной энергии или космической инфраструктуры;
• Возведение гидротехнических объектов первого и второго классов, затрагивающих инфраструктуру или находящиеся на территории размещения воздушного, водного, иных видов транспортов, на приграничной местности;
• Если планируется строительство в особо охраняемой природной зоне, кроме курортов и лечебно-оздоровительных местностей.

Таким образом, если земельный участок не находится на особо охраняемой природной территории (у берега реки, в лесу, и пр.), либо располагается на достаточном расстоянии от аэропорта, оформлять разрешение не нужно.

В каких случаях на строительство разрешение не требуется

Возведение объектов на земельной площадке должно официально оформляться. То есть, накануне начала возведения сооружения, надобно приобрести на это допуск.
Градостроительный кодекс РФ в ст. 55 предусматривает выдачу допуска на принятие в эксплуатацию построенного здания. В ч. 5 ст. 9.5 Кодекса РФ, об административных нарушениях законодательства, регламентировано, что эксплуатация построенного сооружения без соответствующего допуска приводит к административному наказанию. К исключению относятся случаи, регламентированные градостроительным кодексом, когда возведение, реконструкция или ремонт объекта, осуществляется без выдачи допуска.

К таким случаям относятся:

1. Когда собственник земельной площадки желает соорудить гараж, используемый только для собственных нужд, без предпринимательского направления. Также не нужен допуск для возведения сооружения на дачной площадке.
2. Если человек обеспечивает возведение или реконструкцию сооружения, не относящегося к капитальной застройке.
3. При возведении навеса, киоска и прочих мобильных сооружений, не относящихся к недвижимым сооружениям.
4. Когда человек желает соорудить на земельной площадке вспомогательную конструкцию, к примеру, возведение на даче гаража.
5. Если реконструкция домостроения не будет затрагивать допустимые характеристики надёжности и безопасности.
6. При разработке или реконструкции скважин бурения, если имеется утвержденный проект на осуществление работ, имеющих отношение к использованию недр.

Как видно из перечня, допуск на возведение не нужен, если конструкция не относится к капитальной постройке. Однако, может появится вопрос, как выявить – относится ли сооружение к капитальному? На практике, определить такое обстоятельство не просто.

Градостроительный кодекс по данному вопросу регламентирует:

• К объекту капитальной конструкции относятся – здания, домостроения, не завершенные постройки.
• К исключению относятся временные сооружения, киоски, навесы и прочие подобные конструкции.

В гражданском кодексе регламентировано более точное понятие недвижимости, к которым можно отнести:

• Земельные площадки, участки недр и конструкции, прочно связанные с площадкой.
• Сооружения, которые нельзя передвинуть с одного места на другое, в т. ч. помещения и незавершённые конструкции.
• Воздушные и морские судна, используемые внутри страны и подлежащие госрегистрации.
• Жилые и нежилые домостроения, гаражи, а также постройки для автомашин, если их границы отображены в кадастровых документах домостроения.

Что такое объект капитального строительства?

У многих людей вызывает затруднение формулировка «объект капитального строительства» (ОКС), поэтому рассмотрим нюансы ее трактовки более подробно. Таковым считается любой объект, возведение которого не завершено. Также есть дополнительные факторы:

• ОКС – это здание или сооружение, возводимое на участке от фундамента до ввода в эксплуатацию;
• После ввода в эксплуатацию здание называется «капитальным строением».

Оно неотделимо от земельного участка. Его нельзя демонтировать и перевезти на другую землю, сохранив первичные характеристики.

Условно капитальное строительство делится на три типа:

1. Застройка новых объектов. В этом случае закладывается фундамент, а зарегистрировать право собственности владелец сможет только после ввода в эксплуатацию;
2. Реконструкция. Здесь подразумевается частичный демонтаж, ремонт здания, перепланировка, переустройство;
3. Строительство пристроек, когда к основному зданию для расширения площади делаются пристройки. Последние регистрируются исключительно после ввода в эксплуатацию.

Также ОКС бывают производственными. В таких сооружениях располагаются цеха, оборонные сооружения. Есть и непроизводственные сооружения – многоквартирные и частные дома, социально-культурные и коммунальные объекты. Отдельно стоит выделить линейные объекты – инженерные сети, обеспечивающие населения водоснабжением, электроэнергией, газом, и пр.

Недостроенные или реконструируемые дома и дачи считаются ОКС, но, если они не находятся в особых зонах, оформлять разрешение не нужно.

Что такое ИЖС?

Сейчас жилые дома возводятся на участках, продающихся под ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Важно, чтобы дом соответствовать техническим характеристикам:

• Высота – не более трех этажей и максимум 20 метров;
• Только некоммерческое использование. Продавать квартиры в таких домах нельзя.

Многоквартирные дома на участках ИЖС не строятся – для этого есть земли другого предназначения. То же самое касается и дач. Тем не менее, в обоих случаях разрешение получать не нужно.

Заполнение уведомления о планируемом строительстве

В данном разделе будет дана полная инструкция по заполнению уведомления о планируемом строительстве.

Официальный бланк (форма) уведомления о планируемом строительстве

Официальный бланк уведомления утвержден Приказом Минстроя России от 19 сентября 2021 г. № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».

Текст Приказа № 591/пр со всеми формами: Показать

Бланк уведомления о планируемом строительстве

Образец заполнения уведомления о планируемом строительстве

Как подать уведомление: пошаговая инструкция

Решив начать строительство дома на собственном участке, нужно действовать следующим образом:

1. Подготовить все документы, заполнить уведомление и подать в отдел градостроительства при администрации.
2. Представленные документы будут рассматриваться в течение 7 дней. По результатам госорган отправит ответное уведомление о соответствии планируемого дома установленным требованиям. Или о несоответствии, но в этом случае начинать застройку нельзя.

Помимо несоответствия плана сооружения техническим требованиям, градостроительный орган может отправить ответное уведомление о несогласии с застройкой, если собственник представит неполный комплект документов или неправильно оформит уведомление.

Подать уведомление можно несколькими способами: лично, через МФЦ или «Госуслуги». Дистанционная подача доступна, если у владельца земли есть подтвержденный аккаунт на портале. Однако документы придется в любом случае предоставлять лично во время, выбранное по своему усмотрению в процессе заполнения уведомления на сайте.

Договор оказания услуг разрешение на строительство

При отсутствии возражений Заказчик подписывает акт сдачи-приемки либо предоставляет в течение 5 (пяти) рабочих дней мотивированные возражения. 5. Ответственность Сторон. 5.1. При неисполнении обязательств или при ненадлежащем исполнении обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ. 6. Порядок разрешения споров и заключительные положения. 6.1. Стороны предпримут все возможное для разрешения споров путем переговоров. 6.2. В случае не достижения соглашения между Сторонами, все споры, связанные с исполнением, изменением и расторжением настоящего Договора, рассматриваются в Арбитражном суде г. Москвы в соответствии с действующим законодательством РФ. 6.3. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору. 6.4.

Образец заявления

Форма уведомления устанавливается Приказом Минстроя от 19.09.2018 №591пр. Для заполнения понадобятся следующие данные:

• Ф.И.О. заявителя или наименование организации;
• Название госоргана, в который направляются документы;
• Место жительства застройщика;
• Номер из ЕГРЮЛ, ИНН;
• Информация об участке: кадастровый номер, адрес или описание местоположения, наличие прав иных лиц на него;
• Сведения об ОКС: цель уведомления – реконструкция или строительство, количество этажей, планируемые параметры, площадь, отступы от границ;
• Схема застройки.

В конце заявитель ставит подпись и указывает перечень представленных документов.

Стоимость

Услуга предоставляется бесплатно. Единственные затраты, с которыми придется столкнуться – это оформление техплана, получение выписки из ЕГРН и других документов.

Договор оказания услуг технического заказчика (в строительстве)

Договор оказания услуг технического заказчика
г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[наименование предприятия, организации], в лице [должность руководителя, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны и [наименование предприятия, организации], в лице [должность руководителя, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемый в дальнейшем «Исполнитель», вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Исполнитель в целях контроля и надзора за ходом строительства, качеством используемых в строительстве подрядчиком материалов до окончания работ, соблюдения сроков выполнения работ в рамках договора, достоверностью сметной документации обязуется оказать полный спектр функций Технического Заказчика в строительстве [вписать нужное], находящегося по адресу: [вписать нужное], с момента подготовки проекта и до сдачи объекта, а Заказчик принимает на себя обязательство оплачивать оказываемые услуги на условиях настоящего договора.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Заказчик обязуется:

— предоставить Исполнителю техническое задание, проект, а также всю разрешительную документацию, имеющуюся у Заказчика, требуемую в соответствии с действующим законодательством для ведения указанных в техническом задании и проекте работ на объекте, в течение [значение];

— оказывать содействие Исполнителю при выполнении им принятых по договору обязательств;

— своевременно и в полном объеме оплачивать оказанные Исполнителем услуги согласно выставленным счетам.

2.2. Заказчик имеет право:

— вносить предложения о совершенствовании методов выполнения функций Технического Заказчика Исполнителем;

— на получение достоверной информации посредством отчетов Исполнителя;

— на получение консультаций по вопросам, касающимся предмета договора.

2.3. Исполнитель обязан:

— надлежащим образом выполнять возложенные на него функции Технического Заказчика;

— контролировать процесс производства работ в строительстве;

— разработать План выполнения работ, график выполнения работ;

— осуществить получение всей проектно-сметной и разрешительной документации;

— заключить договоры с генподрядчиками, имеющими лицензии, на выполнение работ согласно проектно-сметной документации;

— обеспечить оформление документов по земельному участку;

— назначить ответственного за строительную площадку;

— организовать получение разрешения соответствующих органов на использование в период проведения строительства действующих коммуникаций;

— вести учет целевых средств;

— осуществлять технический надзор за строительством объекта;

— гарантировать проведение технического надзора аттестованными специалистами, независимыми экспертами в своей области;

— осуществлять контроль качества производства работ в соответствии с требованиями технических норм, правил и т. д.;

— организовать постоянную проверку наличия документов, подтверждающих качество материалов и изделий, используемых при производстве работ;

— выявить все несоответствия, проблемы;

— внести предложения по их устранению;

— установить контроль за своевременным устранением недостатков в работах;

— не допускать необоснованного превышения сметной документации;

— отражать результаты проводимого технического надзора в [вписать нужное], с указанием всех обнаруженных нарушений технических условий, виновных лиц, требований, направленных к их устранению;

— взаимодействовать с органами местного самоуравления, контролирующими и надзирающими организациями по вопросам, связанным с выполнением работ по настоящему договору;

— осуществлять взаимодействие с органами местного самоуправления;

— гарантировать соблюдение экономических интересов Заказчика;

— контролировать соблюдение сроков проведения строительства;

— осуществить заключительный этап контроля выполненных работ перед сдачей объекта Заказчику;

— консультировать Заказчика по всем вопросам, связанным с настоящим договором;

— выполнять все работы на высоком профессиональном уровне;

— гарантировать качество выполняемых функций Технического Заказчика.

2.4. Исполнитель имеет право:

— вносить предложения о совершенствовании методов осуществления функций Технического Заказчика.

3. Стоимость услуг и порядок расчетов

3.1. Стоимость услуг, обусловленных настоящим договором определяется дополнительным соглашением — протоколом согласования цены, составляемом [указать периодичность составления], в котором определяется перечень оказанных за отчетный период услуг с указанием их стоимости.

3.2. Оплата услуг производится [вписать нужное] согласно выставленным счетам.

4. Ответственность Сторон

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору оказания услуг Технического Заказчика в строительстве [вписать нужное] Заказчик и Исполнитель несут ответственность в пределах прямого действительного ущерба, причиненного неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору.

4.2. За невыполнение работ в срок, предусмотренный договором, Исполнитель выплачивает Заказчику пени в размере [значение].

4.3. При нарушении Заказчиком сроков оплаты оказанных по договору услуг он выплачивает Исполнителю пени в размере [значение] % от подлежащей к оплате суммы за каждый день просрочки платежа.

4.4. Технический Заказчик:

— распоряжается выделенными денежными и материальными средствами для строительства объекта и несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством ответственность;

— несет ответственность за целевое и своевременное использование ресурсов, соблюдение строительных норм и правил при проектировании и строительстве объекта, за качество принимаемых проектных решений, материалов, конструкций, оборудования и строительно-монтажных работ, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

4.5. Стороны не несут ответственности в случае, если неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы: военными действиями, объявлением чрезвычайного положения, стихийным бедствием значительной разрушительной силы и т. п.

4.6. Наступление форс-мажорных обстоятельств влечет увеличение сроков исполнения Сторонами обязательств по договору на период времени, равный периоду времени, в течение которого действовали форс-мажорные обстоятельства.

5. Порядок разрешения споров

5.1. Стороны будут принимать все меры для урегулирования возникающих споров и разногласий путем переговоров.

5.2. При недостижении взаимопонимания спор передается на разрешение арбитражного суда согласно действующей подсудности.

6. Срок действия договора

6.1. Настоящий договор действует с [число, месяц, год] до полного исполнения Сторонами принятых по договору обязательств.

7.1. По соглашению Сторон настоящего договора Исполнителем могут быть приняты к выполнению дополнительные виды услуг.

7.2. Изменения и дополнения к договору совершаются в письменной форме и подписываются Сторонами.

7.3. Все дополнительные соглашения прилагаются к настоящему договору и являются его неотъемлемой частью.

7.4. Настоящий договор составлен в двух аутентичных экземплярах, по одному для каждой Стороны, имеющих одинаковую юридическую силу.

7.5. По вопросам, не нашедшим отражения в договоре, Стороны руководствуются действующим законодательством.

Источник

Ответственность за отсутствие оповещения при строительстве

Если владелец участка не уведомит градостроительный орган о начале застройки, в итоге дом будет считаться незаконной постройкой. Узаконить его получится только в судебном порядке. Если этого не сделать, за стройку без предварительного согласования придется платить штрафы:

1. Если не оформлено право собственности на землю – до 1,5% от кадастровой стоимости участка;
2. Если нет разрешения или уведомления – до 5 000 руб.;
3. Если не соблюдены регламенты и изначально заявленные характеристики – до 2 000 руб.

Самое большое наказание для владельца – это снос самовольной постройки по решению суда. Сносить дом ему придется самостоятельно. Кроме того, его обяжут оплачивать все судебные расходы. Если он откажется от сноса здания, это сделает уполномоченная организация по распоряжению администрации и решению суда. Оплачивать расходы тоже придется собственнику.

Что делать, если участок находится в зоне, где для строительства нужно разрешение?

Если участок находится вблизи аэродрома или в особо охраняемой природной зоне, и на нем хочется построить частный дом, получать разрешение придется. Для этого нужно подготовить список документов и обратиться в администрацию, на территории которой находится земля. Заявление будет рассматриваться 7 дней, по итогам гражданину выдадут разрешение и градостроительный план, в котором будут указан адрес, размер и площадь участка, а также требования законодательства, которые нужно соблюдать в процессе застройки.

Документы нужны для разрешения?

При обращении за разрешением вместе с заявлением подается следующее:

1. Выписка из ЕГРН. Ее можно заказать через МФЦ, «Госуслуги» или непосредственно в Росреестре. В нем указывается категория и принадлежность земель. Стоимость документа – 200 руб.;
2. Заключение инженерно-геологической экспертизы. Проводить ее необязательно, но желательно, особенно если строительство ведется в районе болотистой местности. Это позволит предотвратить большую просадку фундамента и трещины по завершении застройки. Экспертиза проводится аккредитованными компаниями, стоимость зависит исключительно от них. В среднем это 50-70 000 руб.;
3. Кадастровая выписка и адрес. Адрес присваивается каждому участку через администрацию. Выписку можно получить в МФЦ;
4. Проект дома. В нем отражается подробный план помещений. Он оформляется архитектурными компаниями, обойдется в 20-40 000 руб.;
5. Ситуационный план, отражающий весь участок и строящийся дом на нем. В нем указывается расстояние от жилья до хозпостроек и между соседними домами, схема коммуникационных сетей и другие параметры.

Если собственник подозревает, что его участок находится в охраняемой или приаэродромной зоне, рекомендуется уточнить этот вопрос в земельном комитете. Полученное разрешение нужно хранить как минимум до окончания строительства – оно понадобится в дальнейшем при вводе здания в эксплуатацию и оформлении права собственности.

В общей сложности на получение всех документов для оформления разрешения уходит около 3-4 месяцев. Это время нужно учитывать, чтобы уложиться в собственные сроки, отведенные для строительства жилья.