Как оценить квартиру самостоятельно

Что такое оценка и зачем она нужна

Оценка — это способ выяснить, за сколько объективно можно продать конкретную недвижимость. Оценку дает независимый эксперт.

Оценку квартиры или апартаментов банки просят от покупателя перед подписанием ипотечного договора — это обязательное требование закона. Для банка оценка — способ убедиться в том, что он сможет вернуть себе отданные покупателю в долг деньги.

Пример

Покупатель просит у банка в долг 2 млн руб. в ипотеку, а сам вносит 1 млн руб. личных сбережений. Оценка квартиры показывает, что рыночная стоимость покупаемой квартиры — 2,5 млн руб. Банк понимает, что, если человек не сможет выплачивать ипотеку, он сможет забрать квартиру и быстро продать ее на торгах, вернув себе 2 млн руб.

Кто должен проводить оценку

Закон требует от оценки только одно — она должна соответствовать закону об оценочной деятельности.

Оценку проводят эксперты, у которых есть на это разрешение. Должны быть соблюдены правила оформления отчета — пронумерованы страницы, указано основание для оценки, точное описание объекта и другие требования. Деятельность оценщиков должна быть застрахована.

Банки обычно рекомендуют «аккредитованных оценщиков» — это компании, с которыми кредитное учреждение сотрудничает. Но это лишь рекомендация, а не обязанность — вы можете сделать оценку в любой компании, пусть ее и не будет в списке партнеров банка.

Публичность оценочной отчетности

В целях повышения открытости сведений о сделках законом об оценочной деятельности на заказчика возложена обязательность опубликования на специальном ресурсе некоторых отчетов о проведенной оценке.

В Едином федреестре сведений о фактах деятельности юрлиц (далее — Реестр) публикуются сведения из отчетной документации, если оценка проводилась в рамках требований следующих законов:

• № 208-ФЗ от 26.12.1995 г. «Об АО»;
• № 225-ФЗ от 30.12.1995 г. «О соглашениях о разделе продукции»;
• № 41-ФЗ от 08.05.1996 г. «О производственных кооперативах»;
• № 14-ФЗ от 08.02.1998 г. «Об ООО»;
• № 75-ФЗ от 07.05.1998 г. «О НПФ»;
• № 160-ФЗ от 09.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ»;
• № 156-ФЗ от 29.11.2001 г. «Об инвестиционных фондах».

Сведения из Отчета и сам документ размещаются в Реестре не позднее 10 дней после его принятия в следующих случаях:

• при любом отчуждении объектов, принадлежащих государству или муниципалитету;
• при передаче таких объектов в аренду, залог или доверительное управление;
• при переуступке долговых обязательств, находящихся в тесной связи с государственным или муниципальным объектом;
• при изъятии имущества для нужд РФ, субъекта РФ или муниципального образования.

Кто заказывает отчет об оценке

Оценка рыночной стоимости недвижимости — платная услуга. В законе нет прямого указания на того, кто должен ее оплачивать — банк или получатель кредита. Поэтому кредитные учреждения, как правило, предлагают возложить траты на покупателя квартиры — если хотите взять ипотеку, приносите нужные документы, включая отчет. Соответственно, и оплачиваете их.

Банки обычно требуют отчеты, которым не меньше полугода.

Отчет об оценке — это документ в 30–50 листах, прошитый и пронумерованный, с печатью эксперта

Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки

Все зависит от того, кто делает оценку. Если оценку недвижимости делал банк, то для заемщика эта услуга бесплатна.
В остальных случаях стоимость оценки квартиры для ипотеки покрывает заемщик. Он же и заключает договор с оценочной компанией. Стоимость оценки зависит от типа недвижимости (квартира, дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, расположения населенного пункта, размеров и расположения самого объекта, дополнительных услуг оценщика. Например, в Москве оценка квартир стоит от 5000 рублей, а жилых домов — от 10 000 рублей.

Стоимость отчета об оценке квартиры для ипотеки у разных оценщиков может отличаться. Воспользуйтесь калькулятором стоимости на сайте компании, чтобы рассчитать цену за отчет и сравнить, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки у других компаний, и проверьте предлагает ли оценщик скидки.

Сколько стоит независимая оценка квартиры

Установленного законом прайс-листа нет — цены устанавливают сами компании. Стоимость зависит от типа помещения — квартира это или коммерческая недвижимость. А также:

• от региона — в столице дороже, в небольших городах дешевле;
• от размеров жилья — оценщик тратит время на фотофиксацию квартиры, соответственно, оценка однокомнатной будет дешевле, чем оценка трехкомнатной;
• от расположения жилья — за выезд в труднодоступный микрорайон на окраине города оценщик попросит доплату;
• от того, какой банк вы выбрали для ипотеки — у кредитных учреждений есть свои требования к форме отчета, оценщики знают и соблюдают их, чтобы не тратить время на переделки.

Например, в Москве за отчет об оценке однокомнатной квартиры для Сбербанка просят 3,5–7 тыс. руб.

Описание методов оценки и выполненных расчетов

ФСО № 3 определены требования к описанию методологии проведенной оценки и расчетов. Правила сводятся к следующим пунктам:

• в Отчете необходимо простым языком пошагово описать процесс определения стоимости объекта, чтобы заказчик и иные лица могли понять, каким образом специалист пришел к полученному результату;
• при выборе определенного метода оценки (затратного, сравнительного или доходного) исполнителю необходимо обосновать причины, по которым он взял его за основу;
• к расчетам приводится их описание и пояснения, по которым возможно проверить полученные результаты.

Что происходит, если реальная цена квартиры отличается от той, что указана в отчете

Стоимость квартиры в отчете — это цена, за которую по мнению эксперта банк сможет быстро продать квартиру в случае проблем с платежами. Как правило, она немного отличатся от той цены, за которую вы покупаете квартиру в реальности.

Для банка важна, чтобы стоимость, указанная в оценке, была выше, чем сумма, которую он передает вам в долг.

Если цена в отчете меньше ипотечного займа, банк может отказать в выдаче кредита.

Если цена в отчете больше, чем ваш долг, то проблем не будет, банку выгодно дать ипотеку на такую квартиру. Ведь он уверен, что в случае проблем быстро продаст квартиру и вернет себе деньги.

Пример

Вы покупаете квартиру за 8 млн руб. Как первоначальный взнос вносите 2 млн руб., еще 6 млн руб. просите у банка в ипотеку. В отчете об оценке рыночную цену квартиры эксперт указывает в 7 млн руб. Получается, что цена квартиры меньше, чем та, за которую вы ее покупаете. Но в ипотеку вы просите все равно меньше денег, чем указано в отчете — всего 6 млн руб. Соответственно, шанс того, что ипотеку одобрят, высок.

Или другой пример:

Вы покупаете квартиру за 8 млн руб., а в долг по ипотеке просите 7,5 млн. Оценщик выяснил, что рыночная стоимость квартиры — 7 млн руб. Банк скорее всего откажет в ипотеке, потому что вы просите денег больше, чем указал оценщик в отчете.

Как выбрать оценочную компанию

Кто делает оценку квартиры при ипотеке

? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.

Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.

Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.

Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.

На что обратить внимание при выборе оценщика:

1. Стаж работы в данной области. Только квалифицированный специалист сможет правильно определить стоимость недвижимости.
2. Наличие полиса страхования ответственности. Если деятельность оценщика признается ошибочной, страховая компания компенсирует ущерб клиенту.
3. Репутация. Отзывы о работе оценщика легко отыскать в интернете.
4. Стоимость услуг. Слишком низкий ценник может говорить о недостаточной компетентности специалиста, который старается привлечь клиентов любыми способами. Востребованные оценщики не имеют недостатка в работе.
5. Количество банков, доверяющих данной фирме. Если она сотрудничает с такими гигантами рынка, как Сбербанк, Россельхозбанк или ВТБ, скорее всего, качество услуг на высоком уровне.

Рекомендуемая статья: Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком: основания и особенности

Большинство банков дает клиентам список оценочных компаний, отчеты которых они принимают, поэтому попасть на мошенников сложно. Клиенту остается только выбрать ближайшего к нему оценщика и определиться с ценой услуги.

Важно! Перечень оценочных компаний носит рекомендательный характер.

Однако если вы решите обратиться в другую фирму, будьте готовы к долгому периоду согласования отчета с банком. Ипотечная сделка и без того занимает много времени, дополнительно затягивать ее за счет не аккредитованной оценочной компании просто нет смысла.

Что делать, если банк не принимает отчет

Если банк не захочет принимать отчет об оценке, сделанный сторонней компанией, нужно разбираться, почему. Вот наиболее вероятные причины:

• Отчет не соответствует требованиям закона, банк указывает конкретную причину — нужно проверить обоснованность этой претензии. Сообщите о происходящем оценщику, обычно разбираются в проблеме быстро. Или пригласите другого эксперта в помощь. Если вы обратились в компанию и в ней отказались признавать ошибки или переделывать отчет, обратитесь в Роспотребнадзор.
• Банк не принимает отчет, потому что он не от аккредитованной компании. Или вовсе не указывает причину. Можно отправить жалобу в Центробанк, ФАС и прокуратуру. В течение месяца из ведомств должен прийти ответ.

По закону банк обязан принимать отчеты об оценке, оформленные в соответствии с законом, от любой организации. Но если откажется, то процесс затянется — начнутся разбирательства, придется жаловаться в контролирующие органы.

В результате ваша сделка может сорваться — вряд ли продавец будет ждать 1–2 месяца, пока вы будете без гарантий результата ругаться с банком.

Поэтому проще сравнить несколько оценщиков и, если разница не кардинальная, обратиться к одному из аккредитованных в вашем банке. Цены на оценку почти везде одинаковые.

Методы оценки недвижимости

Процедура оценки установлена постановлением Минэкономразвития. В зависимости от ситуации, есть три подхода.

Сравнительный метод.

Этот подход используется сейчас в большинстве отчетов об оценке для получения ипотеки. Оценщик собирает данные об аналогичных объектах в продаже, создает условную «среднюю квартиру» со средней ценой, а затем начинает сравнивать ее с вашей по разным параметрам. Например, если ваше жилье на первом этаже, то от «средней цены» будет сделана небольшая скидка.

При сравнительной оценке учитываются состояние квартиры и дома, наличие социальной инфраструктуры, транспортная доступность, технические параметры жилья, например, этаж, жилая площадь.

Доходный метод.

Используют для оценки недвижимости, которую приобретают для получения дохода. Например, когда бизнесмен покупает комплекс апартаментов для сдачи их в аренду.

Затратный метод.

Это подход редко применяют для отчета об оценке под ипотеку. Чаще метод используют для оценки частных домов. Оценщик выясняет, сколько будет стоить всё строительство аналогичного объекта по рыночной цене.

Договор на оценку недвижимости

Договор – это единственное основание для возникновения между заказчиком и исполнителем правоотношений определенного рода. Договор по оценке недвижимости является обязательным условием, составляется в письменной форме и заверяется нотариусом.

Данный документ должен содержать следующие сведения:

• основания для заключения;
• вид оцениваемого жилого помещения;
• вид стоимости, который должен быть определён в ходе оценки;
• стоимость оказанных услуг и способ их оплаты;
• информацию по страхованию гражданской ответственности исполнителя.

Кроме того, договор должен содержать подробную информацию об исполнителе, включая сведения о наличии лицензии на данную деятельность, срок её действия и наименования выдавшего её органа.

Как правило, оценочные бюро используют типовой бланк документа, что понятно в условиях растущей популярности ипотечных займов и развития рынка недвижимости.

Тем не менее, бездумно ставить подпись на договоре – типичная ошибка многих заказчиков. Помните, соглашение – это единственный инструмент защиты своих интересов в суде, если исполнитель недобросовестно выполнил свою работу или вовсе пренебрёг ею!

Договор на оценку недвижимости, образец.

Как заказать оценку

Чтобы провести оценку квартиры, нужно действовать по инструкции:

• Выбрать подходящего оценщика — независимого или из каталога банка. Заключить с ним договор на выполнение оценки.
• Согласовать с продавцом время, когда оценщик сможет приехать в жилье. Или передать контакты специалисту, они могут договориться сами.
• Дождаться, пока оценщик сделает отчет — если квартира типовая, без перепланировок и особенностей, то оценка обычно занимает 1–3 рабочих дня. Предельные сроки должны быть прописаны в договоре.

После заключения договора оценщик должен приехать в квартиру или апартаменты, сделать фотографии жилья и его особенностей, например, явные повреждения, если они есть.

Как происходит оценка объекта

Заказать оценку квартиры просто:

1. Вы узнаете у банка список аккредитованных оценщиков.
2. Заключаете договор. Его заключают не с физлицом, оценщиком, который непосредственно проводит оценку, а с оценочной компанией, в которой он работает.

После заключения договора оценщик выезжает на место, чтобы осмотреть объект, собирает и анализирует информацию. С учетом задачи клиента он выбирает метод оценки, рассчитывает рыночную цену объекта и формирует отчет об оценке.

Сроки. Если объект недвижимости типовой, например, квартира в многоквартирном доме, то оценщик обычно готовит отчет в течение 1−2 дней после получения заказа. Если объект сложный, то подготовка может затянуться на неделю.

Что должно быть в отчете

После оценки эксперт должен передать вам лично или в банк напрямую отчет — это многостраничный документ, оформленный в соответствии с законом. В нем должны быть указаны данные оценщика, включая копию его страхового полиса, и данные квартиры — подробное описание объекта с установленной ценой. В отчете оценщик обосновывает выбор метода оценки и описывает процесс определения цены.

Вот что еще прикладывают к отчету:

• документы, которые использовал оценщик, например, технический паспорт;
• фотографии недвижимости, по которым можно оценить состояние объекта;
• наличие перепланировок и документы о согласовании, если такие есть.

В отчете отдельно указывают итоговую стоимость объекта по мнению оценщика. Готовят документ в двух форматах — бумажный, подписанный и заверенный печатью, и электронный, обычно в PDF.

Отчет об оценке действует ограниченное время — максимум шесть месяцев от даты составления отчета.

Список документов необходимых для оценки квартиры

Документы для вторичного жилья:

• Паспорт заказчика для заключения договора;
• Документ, подтверждающий право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
• Документы-основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве и т.п.);
• Технический паспорт недвижимости из БТИ;
• Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.

Документы для новостроек (получение закладной в банке):

• Паспорт заказчика для заключения договора;
• Договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями и договорами уступки;
• Акт или договор передачи квартиры в собственность;
• Технический паспорт недвижимости из БТИ;
• Выписка из ЕГРН.

Кратко — как сделать отчет об оценке для ипотечного договора

Заказывать отчет лучше у аккредитованного банком оценщика — таким экспертам кредитное учреждение доверяет и принимает документы без задержек. Обращаться к другим специалистом не запрещено, главное, чтобы у них было разрешение на такую работу и в итоге они выдавали составленный по всем правилам отчет.Определитесь с выбором специалиста — средняя стоимость в Москве обычно составляет около 5 000 руб.

1. Заключите с ним договор о проведении оценки. В нем должны быть указаны максимальные сроки получения отчета. Обычно не больше 7–10 дней.
2. Согласуйте с продавцом недвижимости время для проведения оценки — специалист должен побывать в квартире и сделать фотографии. Это нужно для оценки состояния.
3. Дождитесь оформления отчета. Аккредитованный оценщик может передать документ сразу в банк.
4. Когда менеджер проверит отчет на соответствие закону, вам позвонят и пригласят на подписание ипотечного договора.