Как установить границы своего земельного владения — межевание по всем правилам

Главная / Недвижимость / Земельный участок / Межевание

Назад

Опубликовано: 08.02.2017

Время на чтение: 10 мин

0

1168

При покупке земельных владений независимо от цели нужно оценить все возможные риски. Допустим, нашелся подходящий надел, и его продавец представил все необходимые документы. В них черным по белому указан владелец земли, кадастровый номер участка и факт отсутствия какого-либо обременения на землю.

Вроде бы все в порядке, но не стоит упускать из вида территориальные границы собственности. Вдруг забор стоит не на своем месте? Или его вовсе нет? Чтобы не ввязываться в судебное разбирательство из-за лишнего квадратного метра с недовольными соседями, стоит заранее подумать о межевании земли. Геодезическая основа межевания земли поможет определить границы максимально точно.

• Для чего проводятся геодезические работы?
• Перечень работ
• Как делается межевание?
• Правила межевания земельных участков

Геодезические задачи инженера в процессе проведения межевания

Основная цель межевания – это определение положения наделов в пространстве, измерение их площади. Кроме небольших частных участков, устанавливают границы и таких крупных объектов, как населённые пункты, территориальные зоны и земли общего пользования.

Для проведения такого масштабного мероприятия, как межевание, требуется детальное изучение земных поверхностей и взаиморасположения недвижимых объектов, произведение измерений, их анализ и обработка, составление картографических материалов для последующих работ. Всё это даёт детальное представление не только о конкретной местности, но и о Земле в целом.

Задачами геодезии являются:

• проведение измерений линий, углов земной поверхности с помощью геодезического инструментария и техники, в том числе ракетно-космической;
• обработка полученных данных с помощью электронно-вычислительных систем, создание цифровых моделей территорий различных масштабов;
• составление картографических материалов;
• использование результатов в промышленности и в целях хозяйства.

Геодезические материалы, полученные с технических и измерительных устройств, отображённые на картах, помогают кадастровому инженеру правильно провести межевание. Вследствие получения и сопоставления старых и новых данных, картографические материалы приводятся в порядок, устанавливается взаиморасположение объектов, что помогает проводить эффективное планирование местности органами власти, осуществлять программы развития территории и другие важные проекты.

Процесс межевания предусматривает осуществление полевых и камеральных работ.

Можно выделить следующие этапы:

1. Подготовительный этап, который состоит из сбора информации о территории.
2. Заключение договора подряда с заказчиком и составление проектной технической документации.
3. Согласование границ с владельцами наделов, расположенных по соседству.
4. Определение координат геодезических знаков и установление действительных границ.
5. Камеральный этап – закрепление результатов в плане межевания. Формирование земельного дела.

Межевание участков связано с установлением границ наделов и населённых пунктов. Процесс является сложным и трудоёмким, так как он включает сбор данных о земле, их анализ, отражение в картографических материалах.

Всё это требует глубоких познаний в области применения и составления топографических карт, установки межевых знаков и оформления результатов в конечный документ.

А без межевания можно?

Можно, если не планируется никаких операций с землей, строительство на ней или перевод дачного домика в ранг жилого строения. При этом предполагается простое пользование участком, без юридических действий.

Когда сделка намечена, межевание обязательно. Границы участка могут также оспорить соседи, проводя межевание собственного участка: если раньше при установке границ использовали старые нивелиры и теодолиты, дающие значительную погрешность, то теперь, при определении координат с помощью цифрового и спутникового оборудования с точностью до 1 см, отклонения от старых границ могут привести к спорам вплоть до суда.

Подготовительный этап работ

Непосредственно занимаются межеванием кадастровые инженеры. Это граждане Российской Федерации, которые имеют высшее образование, прошли обязательную стажировку, сдали экзамен и являются членами саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

Этап подготовки состоит из нахождения нужной документации, в которой ранее могли указываться данные об участке.

Это могут быть:

• выписки из государственного кадастрового перечня, которые содержат информацию о данном участке, о характере местности, на которой он расположен, и о привязке к ней;
• чертежи, предлагающиеся к документам, которые указывают приблизительные границы участка, установленные ранее;
• документы о праве владения или пользования участком, который подлежит межеванию, так как гражданин обращается к геодезической организации по собственной инициативе и должен подать документальное подтверждение своего законного права на использование земли;
• если ранее на участке находились геодезические знаки, то требуются данные об их прошлом размещении;
• список лиц, которые заинтересованы в проведении межевания.

Кадастровым инженером изучается вся исходная информация. Особое внимание необходимо обратить на каталог, в котором описаны пункты опорных межевых сетей, а также геодезические пункты, расположенные поблизости.

На этом этапе также может происходить выезд на местность, где специалист, осматривая участок, может обнаружить данные, не отображённые в государственном каталоге. Эти сведения требуют уточнений и отображаются в техническом плане участка.

Подготовительный этап требует внимательного изучения всех найденных материалов, ведь чем больше имеется информации о недвижимости, тем более полным будет исследование.

Кто оказывает услугу межевания земли?

Оказанием подобного вида услуг занимаются специализированные фирмы, в которых трудятся специалисты – кадастровые инженеры и группы геодезистов. Такие услуги имеют возмездный характер, оказываются на основании заявки заинтересованного лица, предоставленных им документов на участок.

Заявление на проведение межевания земельного участка.

Кадастровая деятельность в целом регулируется специальным Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.2007г. В статье 29 этого закона дается определение кадастрового инженера – это физлицо, которое является членом СРО кадастровых инженеров и имеет соответствующее образование в сфере геодезии и картографии.

Именно кадастровый инженер формирует план работ на конкретном земельном наделе, а затем – межевое дело.

Важно: указанные специалисты должны иметь соответствующие лицензии и разрешения на ведение геодезической деятельности, в противном случае выданный такой организацией межевой план участка земли будет являться недействительным документом.

Составление договора и технического проекта

Составление договора подряда с работником геодезической организации предполагает подачу подрядчику таких документов:

Рекомендуем ознакомиться:

Сколько по времени делают межевание земельного участка

• заявление владельца участка (обычно пишется произвольно, но желательно указать контакты владельца, местонахождение участка и причину проведения процедуры межевания, допустим, для оформления права владения);
• задание на выполнение необходимых работ от имени владельца недвижимости;
• копия документа, удостоверяющего личность лица-заявителя;
• документы, что подтверждают право собственности или пользования участком;
• свидетельство, выданное государственным органом, при предварительной регистрации участка в Росреестре недвижимости;
• выписка из федерального кадастрового перечня и данные с графическими планами к ней;
• при наличии построек также нужна справка Бюро технической инвентаризации;
• при наличии электронных документов они также прилагаются на диске-носителе.

При наличии других документов, относящихся к недвижимости, необходимо их также подать геодезической организации.

После составления соглашения подрядчик выполняет технический проект для будущего межевания. Кадастровый инженер организовывает выезд на участок, сверяет данные полученной ранее документации с ситуацией на месте. Выписка из кадастрового перечня, чертежи о границах надела, составленные ранее, межевальные знаки — всё это может браться за основу технического проекта, с которым будет подрядчик работать.

Проект готовят из двух частей: графической и описательной.

Описание содержит такие данные:

• о причинах проведения уточнения границ;
• о приметах местности;
• данные, которые отображены в старой документации;
• информацию о предыдущем межевании, если такое проводилось;
• порядок, по которому планируется собирать новые данные;
• при необходимости проведении новых подсчётов или для проверки старых данных необходимым является уточнение о формулах и порядке расчётов;
• предполагаемые сроки сдачи проекта.

Если на участке стоит дом, построенный после 2013 года, его обязательно вносят в технический план. Если дом строился раньше, данные о нём также нужно найти среди более ранних сведений об участке и внести эту информацию в новый проект. При отсутствии информации о доме, построенном до 2013 года, он может быть признан самовольной постройкой. Поэтому строениям на участке нужно уделить особое внимание.

Документ визируется кадастровым инженером и утверждается заказчиком межевания. При сомнении в правильности оформлении проекта или при наличии спорных вопросов на этом этапе можно привлечь специалистов в отрасли земельного права, так как составление плана работ — важный этап, от которого зависит в большой степени результат.

Что такое геодезические работы по межеванию земельного участка?

Цели проведения геодезические работы при межевании земельных участков определены в статье 10 Федерального закона № 78-ФЗ, от 18.06.2001 «О землеустройстве», среди которых как раз говорится об описании местоположения и установления на местности границ объектов землеустройства.

Именно в процессе проведения таких работ уточняются границы земельного надела, чтобы в последующем, внести новые данные о нем в ЕГРН. Это можно сделать собственнику участка, подав соответствующий документ в отделение Росреестра.

Согласование границ

Согласование границ — это довольно сложный и длительный этап, потому как он зависит не только от заказчика и инженера, но и от собственников соседних участков.

Сперва необходимо определиться с кругом лиц, которые должны участвовать в процедуре. Это должны быть зарегистрированные собственники соседних участков, которые межевание ещё не проводили, так как при наличии у них документации о межевании согласование по этим границам уже проводилось. Заинтересованными лицами могут быть также арендаторы государственных участков.

Следом нужно уведомить этот круг лиц о дате процедуры не менее, чем за 30 дней. Извещение должно быть вручено надлежащим образом и обязательно с уведомлением о вручении. В нём должны быть указаны контакты заказчика межевания, контакты инженера, дата и определение места, где можно будет ознакомиться с проектом по определению границ и согласовать его, адрес по которому могут быть поданы возражения.

Согласование границ не нужно проводить, когда:

• земли, границы которых нужно определить, относятся к лесным участкам, к особо охраняемым территориям или входят в состав земельных ресурсов, предназначенных для сельского хозяйства и пользования малочисленными народами России;
• объекты, которые находятся рядом, принадлежат государству и границы, которые необходимо согласовывать, уже определены и отражены в Едином госреестре недвижимости;
• расположение границ определено положением на соседнем участке линейного объекта и требованиями отвода земли для него.

Собственники участков должны явиться с удостоверяющим личность документом и с подтверждением владения соседним участком. Проводятся замеры территории. Явившиеся на согласование граждане знакомятся с материалами процедуры, уточняют непонятные моменты и составляют акт согласования границ. Желательно акт разместить на обратной стороне графического изображения участка.

Если сосед не ответил на извещение, не явился на процедуру согласования и не подал своих возражений, но письмо ему было заранее вручено, то считается, что он надлежащим образом уведомлён.

Эту процедуру можно не проводить, лично навестив всех соседей и попросив их утвердить акт согласования границ участков своей подписью. Свою подпись оставляет на акте и специалист, проводящий межевание.

Если заинтересованные субъекты не были надлежащим образом уведомлены и не присутствовали при согласовании границ, результаты проведения процедуры могут быть признаны незаконными. Если извещение было отправлено, но неизвестно о его получении заинтересованным лицом, существует практика проведения предварительного согласования. Если лицо извещается снова и не является второй раз, считается, что границы утверждены надлежащим образом.

Согласование границ – важный этап геодезических работ. С его помощью можно получить данные о соседних участках, межевание относительно которых не проводилось.

Межевание — обязательная процедура

Необходимость межевания земли прописана в Земельном Кодексе, принятом в 2001 году, ранее процедура не требовалась в обязательном порядке. В нынешних условиях у земель, право собственности на которые зарегистрировано до принятия ЗК, нет установленных межеванием границ, в отличие от новых наделов, где границы определяются автоматически.

Определение границ ЗУ необходимо, когда:

1. Участок учтен в кадастре, но его границы не обозначены. Пользование таким участком разрешено без каких-либо ограничений, но при наличии пометки в кадастре «границы не установлены», с ним невозможно проведение никаких юридических процедур и сделок.
2. Изменены границы уже учтенного кадастром ЗУ, независимо от причины изменения. Проводят межевание для выяснения новых границ и внесения изменений в кадастр.
3. Участки объединяются или разъединяются, при этом старый ЗУ снимается с кадастрового учета и перестает существовать как объект недвижимости. Вновь образованный участок или участки получают статус новых единиц, им присваивают номер и ставят на учет.
4. Вы оформляете завещание ЗУ. Наследник оформляет отмежеванный участок в собственность без дополнительных затрат и работы по межеванию ему проводить не надо. При наследовании участка без определения границ, межевание придется выполнять наследнику. Если участок разделяется на доли, требуется проведение межевания на каждый в отдельности ЗУ и регистрация их в кадастре.
5. Возникла необходимость узаконить постройку. Без процедуры межевания любое строение считается самостроем, перевод его в разряд жилого дома невозможно, как и получение разрешения на строительство на немежеванном ЗУ.

Межевание — это элемент защиты собственника от посягательств сторонних лиц, гарантия неприкосновенности владений.

Определение границ участка в садовых товариществах можно проводить комплексно, передав по доверенности право оформления выборному лицу. В некоторых случаях это позволяет купировать споры о границах в зародыше, но от ответственного лица требуется определенное время для организации и проведения процесса межевания и получения документов. Кроме этого, встает вопрос о разделе, обслуживании или совместном пользовании коллективной части собственности товарищества.

Установление границ надела

Определение месторасположения участка происходит на основании сведений геодезических сетей, а также опорных пунктов. Правительство государства утверждает порядок ведения кадастра в условной системе координат, установленной на конкретной территории.

Рекомендуем ознакомиться:

Проект планировки и межевания территории

Требованием к системам координат является соответствие местных и государственных сеток, возможность перехода между ними.

Исходными данными для геодезических работ служат пункты сеток классов 1 и 2.

Эти опорные сети предназначены для выполнения таких задач:

• ведение кадастрового учёта с целью применения единых систем координат, а также мониторинг земель, контроль за целевым использованием участков, создание информационных данных;
• проведение землеустроительных работ, в том числе межевания, для создания рациональной системы пользования ресурсами;
• информативное обеспечение кадастра данными о землях (их количестве, качестве, стоимости);
• разработка мероприятий и планов по сохранению и восстановлению природных ресурсов;
• инвентаризация земель.

Сеть 1 образовывается в городах, а Сеть 2 в других населённых пунктах. Они являются основой для мероприятий по определению границ территорий местной власти и участков, выданных в собственность частным лицам.

При проведении межевания специалист с помощью сетей определяет следующие данные:

• положение границ, осуществляя их закрепление специальными межевыми знаками;
• съёмку точек местности на местах изгибов границ наделов, определение их координат;
• размеры надела.

Установление межевых и геодезических знаков на заданной местности, определение размеров и координат невозможно без сведений из единой межевой сети. Она используется не только в целях межевания, но и выполняет другие задачи, связанные с планированием и разработкой программ для развития территории.

Бесплатное межевание

Государство предусмотрело проведение бесплатной процедуры в 2-х случаях:

• выкуп или арендование посредством проведения аукционных торгов;
• комплексные кадастровые работы на крупной территории (кадастровом квартале, при этом происходит межевание индивидуальных участков.

Программа бесплатного межевания рассчтана до 20-го года, финансируется из госбюджета. О проведении планового межевания заранее оповещаются заинтересованные стороны и собственники наделов.

Какие приборы используются

В зависимости от предназначения и принципов действия все приборы, применяемые кадастровым инженером при проведении межевых работ, можно разделить на 2 основные группы:

• GPS-техника;
• оптические и лазерные приборы.

GPS-устройства – это по сути приемники спутниковых сигналов.

Важнейшим их преимуществом является многофункциональность.

Один такой аппарат может заменить собой сразу несколько более простых измерительных приборов.

В частности, с помощью этого оборудования можно:

• с максимальной точностью определить координаты любой точки на местности;
• выполнить измерение расстояний;
• составить подробную карту участка.

Данные приборы подходят для использования в любых климатических условиях, видимость значения не имеет. Обработка полученных с их помощью данных может осуществляться в автоматическом режиме. К тому же они весьма просты в управлении.

Оптические и лазерные приборы позволяют определять расстояния, углы, уровни высот. Современные оптические и лазерные устройства также отличаются высокой точностью, а использовать их можно в любых погодных условиях.

Дистанция измерения у них хотя и не безграничная, но все же достаточно большая, для практических целей возможностей этих устройств более чем достаточно.

Рассмотрим более подробно оптические и лазерные приборы, чаще всего используемые в процессе выполнения межевых работ.