Страховка жилья: как обезопасить вложения в строящуюся квартиру

Особенности страхования

Данный договор приобретает юридическую силу только после регистрации в Росреестре, начиная с даты его регистрации и до передачи помещения собственнику.
При составлении договора с первым клиентом, застройщик должен иметь зарегистрированную в страховой организации страховку и предоставить ее для ознакомления будущему дольщику. Кроме этого, после заключения договора застройщик обязан ознакомить с условиями договора страхования всех участников строительства.

Если произошел страховой случай, дольщик вправе потребовать возмещение материального ущерба в течение двух лет после передачи ему в собственность жилья.

Договор страхования ответственности имеет ряд значимых особенностей. К примеру, минимальная сумма страховки должна превышать цену договора. Она рассчитывается с учетом стоимости объекта в регионе, где должен возводиться объект. В такой страховке не предусмотрена франшиза, с помощью которой можно определить финансовую часть убытков, не подлежащих возмещению.

Если произойдет досрочная приостановка действия договора или его расторжение, то это не освобождает компанию-застройщика от выполнения обязательств, в случае страхового случая.

Какие имеет особенности

В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно.

Они могут выбрать следующий метод гарантийной защиты:

• страхование с участием общества взаимного страхования, которое действует на основании лицензии и мало чем отличается от большинства страховых компаний;
• страховая защита, в которой поручителем выступает банковское учреждение;
• страхование с участием компании, работающей на основании лицензии.

Вступление в общество обязательного страхования не является простым и безопасным в материальном плане процессом.

Все здесь несут солидарную ответственность в случае банкротства одного из участников и должны платить членские взносы. Существует также ряд других рисков.

Страхование с участием банка в роли поручителя невыгодно в первую очередь процедурой. Длительное время необходимо собирать документы, да и оформление происходит небыстро.

Обязательно уплачивается залог в размере 30% от рыночной стоимости объекта, который будет гарантией для финансового учреждения.

Объем денежных средств лимитирован, а ставка начинает отсчет с 1% годовых от суммы поручительства. Законодательство также устанавливает ограничения и для банка, который берет застройщика на поруки.

Финансовое учреждение должны работать не менее 5 лет, обладать уставным капиталом от 200 млн. рублей и собственное имущество в размере 1 млрд. рублей.

Таким требованиям соответствует очень мало банков в РФ. Все они отличаются закрытостью и консервативностью. Как правило, для застройщика намного выгоднее получить от банка кредит, чем оформить поручительство.

Банки и сами не делают поручительство для застройщиков выгодным ходовым продуктом. При наступлении страхового случая они во многом рискуют и обретают много проблем относительно взыскания задолженности.

Наиболее выгодным методом страхования можно считать оформление договора со страховой компанией. Благодаря существующей большой конкуренции между страховщиками, много программ выглядит поистине выгодными предложениями для страхователя.

Во-первых, страховые компании предлагают приемлемые тарифы и цены. Во-вторых, при заключении договора с таким страховщиком нет нужды в том, чтобы искать деньги на залог.

Ставка страхования остается неизменной на протяжении всего срока гарантийной защиты, независимо от изменений существенных условий договора.

По договору страхования услуги оплачиваются по факту выполненных работ. Еще одно большое преимущество страхования с участием страховых компаний – быстрота и удобство оформления гарантийного соглашения.

Страхователь может спрогнозировать риски и расходы и снизить их уровень при длительном сотрудничестве со страховой компанией.

Относительно сторон соглашения можно сказать то, что страхователем выступает всегда застройщик. Страховщик выбирается в зависимости от способа страхования. Оптимальным вариантом будет именно договор, заключенный со страховой компанией.

Страховое соглашение относительно ответственности застройщика выгодно для дольщиков. Они выступают выгодоприобретателями в результате наступления страхового случая.

Но преимущества от оформления страховки имеет и сам страхователь. Договор страхования ответственности застройщика позволяет продолжать деятельность в сфере долевого строительства и быть конкурентно способным на рынке.

Способ страхового обеспечения застройщик выбирает самостоятельно относительно каждого жилого помещения.

Условия и правила

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Это быстро и бесплатно!

Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (495) 980-97-90(доб.589) Москва,

Московская область

+8 (812) 449-45-96(доб.928) Санкт-Петербург,

Ленинградская область

+8 (800) 700-99-56(доб.590) Регионы
(звонок бесплатный для всех регионов России)

Согласно закону, до 2021 года собственный капитал компании-застройщика должен был составлять не менее 5% от стоимости площадей (жилых, нежилых) построенного объекта. Если данная норма не соблюдалась, то застройщик должен был иметь поручителя. Причем минимальная сумма их капитала в совокупности должна была составлять не менее 1 млрд. рублей. Это положение создавало некоторые трудности компаниям, не имеющим такого капитала, и застройщикам.

С апреля 2021 года Министерстве строительства и ЖКХ озвучили новые нормы уставного капитала застройщика. Теперь они напрямую зависят от общей площади возводимого здания.

Застройщик не должен привлекаться ранее к судебным процессам, связанным с банкротством или ликвидацией, а также не иметь иных проблем с законом. Также подрядчик не должен иметь задолженности за предыдущий год. Что касается руководства, то этот пункт тоже претерпел изменения, теперь главный бухгалтер и руководитель не должны иметь судимость. Если как минимум одно из перечисленных нарушений присутствует, это лишает подрядчика права на использование денежных средств дольщиков.

С 2021 г. все застройщики обязаны создать сайт для размещения на нем документов и обозначенной законодательством информации. В список документов, обязательных к опубликованию, входят: разрешительные акты на землю, разрешительные документы на застройку определенного участка, текст договора о долевом строительстве, пакет проектной документации и др.

В проектной декларации требуется указывать широкий перечень технических характеристик строящегося объекта, контакты для обратной связи, а также полную информацию о компании-застройщике. Эта декларация будет доступной, поскольку ее заполнять нужно в электронной форме на сайте.

Страховое соглашение заключают застройщик и страховая компания. Если обязательства не выполнены либо дом не сдан в срок, указанный в договоре, то все дольщики получат компенсацию. Размер начислений оговаривается в процессе заключения страхового полиса, в его подтверждение соответствующая информация вносится в раздел документа.

Страхование ответственности несет определенные убытки для застройщика, поэтому ему придется компенсировать: ущерб за нарушение норм безопасности в ходе строительных работ, несвоевременную сдачу объекта и т.д.; услуги юридических компаний или судебные издержки, если дольщикам придется отстаивать свои права.

Тарифы

Правилами каждой страховой компании определяется базовый тариф, а также понижающие и повышающие коэффициенты. Коэффициенты зависят от степени риска и в процессе действия договора могут меняться, если риски возрастут или понизятся.

Страховая премия определяется исходя из существующих тарифов и срока действия договора. Последний равен сроку строительства.

Тарифные ставки рассчитываются в процентах годовых, потому что существует риск полного неисполнения обязательств страховщиком.

Страховые компании всегда предлагают полисы, где тарифы связаны со сроком действия договора. Именно поэтому можно определить, не является ли страховщик мошенником.

Ни одна страховая компания с серьезными намереньями сегодня не будет страховать застройщика без привязки тарифов к сроку действия соглашения.

Проверить действительность страховки можно в основном контролирующем органе – Росреестре. Страховщик в рамках своих обязательств будет нести ответственность на протяжении всего срока действия договора и даже по окончании 2 лет после его завершения.

Страхование ответственности застройщика сегодня уже не является необходимостью. Это обязательное условие для каждого застройщика, который хочет быть конкурентоспособным на рынке предлагаемых им услуг.

Стоимость страхования ответственности перевозчика грузов рассматривается в статье: страхование ответственности перевозчика грузов. Что говорится в договоре страхования гражданской ответственности перед третьими лицами, читайте здесь.

Что такое помощь на дорогах, рассказывается в этой статье.

Какие необходимы документы

Чтобы оформить страховой договор и произвести оценку тарифа, следует представить ряд документов:

• Договор/проект ДДУ (долевого участия).
• Заявление.
• Правоустанавливающую документацию на землю.
• Разрешение на ведение строительства объекта на определенном участке.
• Градостроительный план земельного участка.
• Бухгалтерскую отчетность за три года (ф.1 и ф.2).
• Проектную декларацию (включая паспорта руководителя компании и главного бухгалтера, ИНН, устав, ОГРН организации).

Страховая компания вправе запросить дополнительные данные, к примеру, договоры займа, кредитования, договор Генподряда и пр.

Кто заключает договор страхования

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков — это головная боль застройщика.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

Что является страховым случаем

Основной риск компании-застройщика при долевом строительстве – невыполнение обязательств перед участниками строительства.

Ситуации, которые относятся к страховым случаям:

• Неполучение квартиры.
• Отказ застройщика от возврата денег, вложенных в строительство.
• Прерывание (прекращение) строительных работ.
• Банкротство застройщика.

Перечень рисков не ограничен. К примеру, можно оформить страховой договор от стихийных бедствий, пожара, форс-мажорных ситуаций и т.д. Закон в этом случае ограничивает максимальный размер компенсации.

Существует ли органы страхового надзора?

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ.
Автор: Богданова Ирина Михайловна. Юрист по делам долевого строительства.
Ведущий юрист общества защиты прав потребителей «Правовой надзор» по вопросам недвижимости и долевого строительства. Юрист со стажем работы более 15 лет, большую часть из которых сталкивалась с решением сложных вопросов с недвижимым имуществом, а также проблемными застроищиками. Осуществляет правовую поддержку как в судебном, так и в досудебном порядке по вопросам долевого участия. Благодаря его работе было разрешено несколько тысяч правовых конфликтов, множество из которых удалось решить без обращения к судебному разбирательству.

Выплаты: когда выплачивают, в каком размере и что для этого нужно

Выплата компенсации от Фонда происходит на основании Федерального Закона № 218 ст.13 в установленном порядке (Постановлении правительства за № 1233).

Собрание жильцов проводится только после признания компании-застройщика банкротом. Чтобы вернуть уплаченные средства, дольщики обязаны принять решение о получении компенсации и направить соответствующий документ в Фонд.

В течение двух недель со дня принятия дольщиками данного решения, Фонд должен опубликовать на своем сайте информацию об обращениях от дольщиков с требованиями выплаты средств по долевому строительству, в частности, о порядке обработки и приема таких заявлений.

К заявлению дольщик должен обязательно приложить копию документа, удостоверяющего личность и выписку из реестра кредиторов.

Прием заявлений осуществляется до даты окончания управления делами застройщика либо позже этой даты (только в случае пропуска установленного срока по уважительным причинам).

Выплата средств осуществляется на реквизиты, указанные в заявлении, в течение 10 дней с подачи участником долевого строительства необходимых документов.

Выплата средств на основании договора со страховщиком производится в срок, не превышающий один месяц с момента получения страховщиком документов от дольщика. Он должен обратиться к страховщику до даты завершения конкурсного управления.

При покупке жилья инвестор должен учитывать, что государством застраховано только 120 кв. м помещения, исходя из среднерыночной стоимости за квартиру.

Дольщик, приобретая элитную недвижимость или пентхаус, вправе попросить застройщика предоставить документацию о добровольном страховании возводимого объекта. Также он может обратиться за компенсацией, в случае признания компании банкротом (на основании судебного решения).

Минимальный размер компенсации по данному виду страхования устанавливается исходя из стоимости договора. Компания-страховщик обеспечивает выплаты лишь в пределах указанной суммы. Размер компенсации не должен быть меньше суммы, которая напрямую зависит от площади помещений (общей), передаваемой дольщику и стоимости 1 м2 жилой площади в данном регионе.

Страхование от недостроя

Обязательства, выплаты и грядущие изменения.

Вкладывая деньги в свою будущую квартиру, мы рассчитываем получить ее и получить в обещанный срок. Но на практике так получается далеко не всегда. Статистика по обманутым дольщикам отпугивает людей от участия в долевом строительстве: разные источники приводят разные цифры – от более чем 40 000 до более чем 100 000 человек; но в любом случае счет идет на десятки тысяч.

Что делать, чтобы не оказаться в их числе, и как действовать в том случае, если ваш застройщик пропал/обанкротился/затягивает сроки строительства? В первую очередь, ознакомиться с федеральным законом № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, в который было внесено несколько изменений буквально несколько дней назад.

Кто страхуется

Вопрос страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств оговаривает статья 15.2 закона ФЗ № 214. Согласно ей, застройщик осуществляет страхование:

1. за свой счет;
2. до того, как осуществлена государственная регистрация договора с первым участником долевого строительства (то есть если застройщик не застрахован, Росреестр не может зарегистрировать договоры на новый объект);
3. двумя способами – либо участвуя в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо заключив договор страхования гражданской ответственности застройщика со страховой организацией, у которой есть лицензия на осуществление добровольного имущественного страхования.

Если застройщик использует страхование для обеспечения своих обязательств, то он обязан оповестить дольщиков как об условиях страхования, так и о способе страхования (то есть об обществе взаимного страхования, в котором он состоит, или о страховой организации, которая его страхует).

Обновляющийся список страховщиков, которые соответствуют всем требованиям закона № 214, есть на сайте Банка России – можно проверить данные застройщика. Если у страховой организации отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней либо заключить договор с другим страховщиком, либо участвовать в обществе взаимного страхования, либо заключить договор поручительства с банком.

Поручительство банка – еще один способ обеспечить исполнение обязательств застройщика, альтернатива страхованию, описанному выше. Как прописано в статье 15.1 закона № 214, поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени). Как и в случае со страхованием, застройщик должен оповестить дольщиков о своем поручителе и условиях, на каких банк взялся поручиться за него. Точно так же, если у банка отозвана лицензия, застройщик обязан в течение 15 дней найти новый вариант предоставления гарантий своим дольщикам.

Впрочем, поручительство банков используется довольно редко – это не самый выгодный вариант как для банка, так и для застройщика.

Что страхуется

Согласно закону № 214, “страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору”. Это подразумевает весь ряд ситуаций, в которых дольщик оказывается пострадавшим: например, застройщик не может предоставить купленную у него квартиру по причине прекращения деятельности, банкротства, или по тем или иным причинам сдвигает сроки ввода дома в эксплуатацию.

Договор страхования вступает в действие со дня регистрации ДДУ (договора участия в долевом строительстве) и действует до оговоренного в ДДУ срока передачи жилья дольщику. Страховой случай, наступивший в течение двух лет после окончания этого срока, дает право на получение возмещения от страховой компании.

“Неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств” должно быть подтверждено одним из двух документов:

1. вступившим в силу решением суда о взыскании средств на недвижимость;
2. решением арбитражного суда о банкротстве должника и об открытии конкурсного производства.

Правда, обратиться в суд за взысканием залога можно только через полгода после того, как миновал оговоренный срок передачи жилья или прекращения/приостановки строительства.

Страховые выплаты

Минимальная страховая сумма, на которую может претендовать дольщик, не получивший квартиру, зависит от цены договора, но при этом она не будет ниже, чем стоимость жилья, которая рассчитывается на основании среднерыночной цены квадратного метра жилплощади в том регионе, где расположена недвижимость.

Если застройщик нарушает срок передачи объекта, можно требовать с него неустойку за каждый просроченный день. Для этого нужно направить письменную претензию строительной компании и, если она ее не удовлетворит, обращаться в суд с требованием выплат неустойки и морального ущерба. Сумму общей выплаты будет определять судья, в зависимости от конкретной ситуации.

Страхование дольщиков

Застраховать свою покупку при долевом строительстве может и сам дольщик – другое дело, что далеко не все страховые компании предлагают такой вид услуг. Проблема в том, что вероятность наступления страхового случая довольно высока, и многие фирмы сочли невыгодным такое страхование. Кроме того, не каждая компания имеет возможности провести точную экспертизу и в полной мере оценить риски еще даже не начавшегося строительства.

Цена такой страховки зависит от разных факторов: самой компании, стоимости объекта, срока договора, экспертной оценки и может составлять 1 и более процентов от стоимости покупки. В зависимости от предоставляемых услуг компании можно выбрать страхование от различных видов рисков – от наводнения до банкротства застройщика.

Стоит отметить, что в конце прошлого года, помимо прочего, законодательно предлагалось обязать дольщиков страховать свою покупку. Но от этой инициативы было решено отказаться. Однако некоторые другие пункты, внесенные в Госдуму в декабре 2015 года, были приняты в эту весеннюю сессию – и закон № 214 получил несколько изменений от 3 июля текущего года.

Изменения в законе и компенсационный фонд

В частности определен минимальный уставной капитал для застройщиков в зависимости от площади застраиваемых объектов; обязательства застройщиков по предоставлению на своем официальном сайте информации о себе и о строящихся объектах; уточнены случаи, в каких застройщик несет и не несет ответственность за дефекты объекта строительства.

Кроме того, появилось несколько дополнительных статей, касающихся договора поручительства и размещения средств на счетах эскроу. Введение счетов эскроу (специальных накопительных счетов) как раз и рассчитано на то, чтобы дополнительно обезопасить дольщиков от проблем застройщиков.

Согласно этому нововведению, участники долевого строительства переводят средства за приобретаемую квартиру не непосредственно застройщику, а на счет определенного банка, который имеет право на осуществление этой деятельности, и который кредитует застройщика. В случае ликвидации или банкротства строительной организации, а также продления застройщиком сроков передачи более чем на два месяца или существенного нарушения качества передаваемого объекта, дольщик может полностью забрать вложенные средства.

Кроме того, новая статья закона (Статья 23.2. “Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства”) предполагает возможность создания специального компенсационного фонда, действующего по принципу Агентства по страхованию вкладов. Это предполагает, что при возникновении страхового случая в связи с неисполнением обязательств заказчика дольщик получит вложенные деньги точно так же, как получит их при закрытии банка, в котором у него имелся счет.

Средства фонда должны формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков (но не более 1% от планируемой стоимости строительства объекта недвижимости). Правда, поскольку статья закона только предусматривает возможность такого фонда, пока неизвестно, будет ли он создан действительно и если да, то каковы будут принципы его работы.

Еще одно перемена, связанная с долевым строительством (правда, уже в Уголовном кодексе) коснулось ответственности за незаконное привлечение денежных средств застройщиками – теперь это не штраф, а обязательные работы или даже лишение свободы вплоть до пяти лет. Спасти от тюрьмы и уголовной ответственности может только полное возмещение убытков пострадавшим.

Каким образом все это скажется на проблемах как дольщиков, так и застройщиков, покажет время. Однако ситуация требовала каких-то перемен – и они появились.

Страховые компании, которые вправе страховать застройщиков

Страхование застройщиков – довольно убыточная услуга. Именно поэтому большинство страховых организаций предпочитают не осуществлять свою деятельность в данном сегменте страховых услуг. В 2021 году ЦБ Российской Федерации назвал 10 страховых учреждений, который вправе заключать договора о гражданской ответственности компаний-застройщиков.

Ознакомиться с актуальным списком страховых учреждений, уполномоченных страховать гражданскую ответственность застройщиков, можно на сайте ЦБ.

Помимо этого, есть утвержденный перечень кредитных организаций (их более 200), которые вправе быть поручителями при составлении договора страхования.

При страховании существует единственная серьезная проблема – вероятность банкротства компании-страховщика. Однако если организация успешно работает более 5 лет на рынке страховых услуг и имеет многочисленные положительные отзывы, ее можно без сомнения рассматривать, как надежного партнера.

В каких компаниях можно оформить

Страхование застройщиков является невероятно убыточным, множество компаний не торопятся делать упор на это направление. Тем не менее, ЦБ РФ составил список организаций, которые могут заниматься страхованием ответственности застройщиков. В него вошли 27 страховых компаний.

Ими являются:

• БАЛТ-Страхование;
• ВСК;
• ВТБ;
• Восхождение;
• ГУТА;
• Диамант;
• СК Екатеринбург;
• Инвестстрах;
• Интерполистраст;
• ИСК Евро-полис;
• Купеческое;
• Лексгарант;
• Мастер-гарант;
• МЕСКО;
• МСЦ;
• НАСКО Татарстан;
• Пари;
• Помощь;
• Приоритетное страхование;
• Проминстрах;
• Респект-полис;
• СБГ;
• Страховая инвестиционная компания;
• Строительная страховая группа;
• Универс-гарант;
• Факел.

В список также вошли более 200 кредитных организаций, которые могут выступать поручителями для застройщиков.

Что влияет на стоимость страховки

Стоимость страхового договора – это не фиксированная величина, поскольку она зависит от многих факторов.

На стоимость страховки влияет:

• Района/регион, где возводится объект.
• Деловая история застройщика (финансовое положение, репутация).
• Юридическая история компании (наличие судебных тяжб в сфере строительства).
• Количество и условия сданных в эксплуатацию объектов.

Эти факторы являются основными и обязательно учитываются при формировании стоимости страховки.

Как дольщику отстоять свои права?

Как отмечалось выше, дольщику для возврата инвестированных денег необходимо попасть в реестр кредиторов. Для этого оформляется заявление с требованием передачи жилья в собственность или возврата денег. К заявлению прикладывается договор, оформленный со строительной компанией, а также документы, подтверждающие передачу средств.

Банкротство застройщика — не повод отчаиваться. Если дом почти завершен или полностью построен, но бумаги ввода в эксплуатацию не оформлены, вероятность получения квартиры по ДДУ очень велика. Если же дом находится на этапе строительства важно правильно составить заявление и передать его в срок судебному органу.

В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.

При защите своих прав важно обратить внимание, как оформлен договор ДДУ со строительной компанией. Здесь имеется два варианта:

• Инвестор имеет на руках договор купли-продажи квартиры.
• В распоряжении дольщика только предварительный договор.

Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

При выборе между возвратом денег за квартиру и получением права собственности на недостроенный объект стоит учесть одну особенность. В случае соответствующего решения суда компания-банкрот вынуждена выплатить деньги большому числу кредиторов — собственным сотрудникам, коммунальным организациям, суду и так далее. Возможна ситуация, когда у застройщика не останется денег на погашение задолженности перед дольщиками.

Если оформить заявление на признание права собственности на жилье и получить одобрение судебного органа, квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она не может быть реализована вместе с имуществом финансово несостоятельной строительной компании.

Как только назначен конкурсный управляющий, активы компании-банкрота реализуются с торгов, а полученные деньги отдаются кредитором с учетом озвученной выше очереди.

При получении решения суда о признании права владения квартирой в недостроенном здании или доли в общем имуществе, можно пойти двумя путями:

• Стать частью кооператива дольщиков.
• Продать жилье своими силами.

Дольщику должен понимать, что для защиты своих прав он должен уложиться в определенные законом сроки. В частности, первые 30 дней ведется наблюдение и формирование реестра кредиторов с привлечением Арбитражного суда. После старта конкурсного производства можно еще в течение 2-х месяцев оформлять и передавать заявление с требованием передачи денег или получения права на жилье.

Если инвестор не подал заявление в срок, за ним остается право истребования положенных средств. Минус в том, что его претензии будут удовлетворяться в последнюю очередь. Если денег для выплаты не останется, дольщик остается без инвестиций и недвижимости.

Действия дольщика при банкротстве строительной компании

После получения извещения от конкурсного управляющего либо публикации в СМИ необходимо в ближайший срок обратиться с заявлением о включении в реестр требований к банкроту.

Пошаговая инструкция действий дольщика в случае банкротства застройщика выглядит следующим образом:

1. Подготовка заявления и документов, подтверждающих право требовать возмещения затраченных средств по договору либо предоставления жилья.

Заявление подается в адрес конкурсного управляющего и арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве строительной организации. В нем обязательно указываются:

• реквизиты заявителя;
• наименование застройщика;
• сведения о договоре строительства дома;
• дополнительно уточняется информация о жилом помещении в соответствии с указанной в договоре, ее стоимость.

Оригинал или заверенная копия соглашения передается в подтверждение. К заявлению также прилагаются платежные документы, подтверждающие оплату в рамках договора. В самом заявлении делается ссылка на них, а также указываются требования по возврату денежных средств или передаче квартиры.

2. Передача заявления и документов конкурсному управляющему в срок до 3 месяцев от даты получения уведомления. Восстановление пропущенного срока возможно только арбитражным судом при предъявлении доказательств уважительной причины (п. п. 2, 4 ст. 201.4).

3. Ожидаем включение требований в реестр. На рассмотрение заявления дается 30 рабочих дней, по истечении которых конкурсный управляющий передает ответ о включении требований или отказе (п. 7 ст. 201.4).

4. Если спустя 4 месяца со дня окончания срока предъявления дольщиками требований, ими не было принято обратиться в арбитражный суд с просьбой о передаче квартиры или дома незавершенного строительства, тогда запускается процесс полного расчета конкурсным управляющим (пп. 1 п. 1 ст. 201.13).

• обращение к страховщику с требованием о выплате страховой суммы. Расчет со страховой регулируется статьями ч. 8, 17, 31, 35 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ и ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ;

Это возможно только в случае, когда ответственность застройщика была застрахована. При признании его банкротом дольщики вправе претендовать на выплату страховой суммы.

• при поручительстве банка по договору ДДУ дольщики вправе требовать от поручителя возмещения денежных средств (ч. 8, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ);
• договора долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017, подпадают под требование законодательства о перечислении строительной компанией обязательных взносов в специальный компенсационный фонд. Дольщики могут претендовать на выплаты сумм возмещений из него (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 3 ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 10 Закона N 218-ФЗ), не облагающиеся налогом (п. 71 ст. 217 НК РФ). Если участник долевого строительства получал ранее страховые или при поручительстве выплаты, то в возмещении средств в этом случае ему будет отказано.

5. Передача заявления в суд с целью признания права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

Если застройщик объявлен банкротом, но до этого он получил разрешение о вводе дома в эксплуатацию, а также подписан передаточный акт между участниками ДДУ, дольщики вправе признать свое право собственности на жилье в судебном порядке (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11). Для этого необходимо:

• подать исковое заявление о признании права собственности участника строительства на жилое помещение — образец;
• оплатить госпошлину — 6000 рублей;
• отправить застройщику копии требования и документы прилагаемые к нему письмом с уведомлением о вручении.

В итоге арбитражный суд вынесет определение о признании собственности дольщика на квартиру (п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).

Что вправе требовать дольщики?

Дольщики могут требовать:

• деньги (размер компенсации складывается из суммы по договору и компенсации за понесенный ущерб)

либо

• причитающиеся им жилые помещения.

Важно:

• Решающим моментом в вопросе включения дольщиков в реестр кредиторов является соблюдение сроков предъявления денежных требований, которые составляют тридцать дней с даты публикации сообщения о начале процедуры банкротства, и два месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом. Если дольщик пропустил установленные законом сроки, вероятность удовлетворения его требований стремится к нулю.
• Еще один важный момент – это государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой включение требований дольщика в реестр практически невозможно.