Что с 2021 года входит в общую площадь частного жилого дома?, Железногорск

Сегодня различные сделки с недвижимостью в нашей стране очень популярны. Каждый человек при покупке или продаже квартиры сталкивается с двумя понятиями — основная и жилая площадь. Большинство полагает, что это одно и то же, но на самом деле термины имеют совершенно различное значение. Самостоятельно в них разобраться довольно-таки сложно, поэтому в большинстве случаев люди обращаются к квалифицированным специалистам. Однако, это вовсе не обязательно. Давайте подробно разберемся, что входит в жилую площадь дома и как правильно выполнить ее расчет.

Общая информация

Вам будет интересно:Как вернуть страховку в Сбербанке: виды, порядок действий и образец заполнения бланка

Прежде чем приступить к вычислениям, давайте сперва разберемся в основных аспектах. Уметь правильно определить площадь жилья очень важно, поскольку она является одним из важнейших критериев, влияющих на стоимость квартиры. Но также вы должны понимать, что в нее входит. Жилое помещение — это изолированная часть пространства здания, предназначенная для самостоятельного использования жильцами. В свою очередь, под понятием площади подразумевается суммарное количество помещений, которые входят в состав квартиры. Имея представление о том, как правильно ее подсчитать, вы сможете наиболее выгодно заключить сделку с недвижимостью независимо от того, что именно вас интересует — покупка или продажа.

Основные составляющие квартиры

Вам будет интересно:КПК «Тюменский фонд сбережений»: отзывы

Что входит в жилую площадь дома? Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо разобраться в его основных составляющих. У любого объекта недвижимости независимо от площади и количества комнат их три:

общая площадь;
жилая;
площадь квартиры.

Если вы не разбираетесь в этих понятиях, то не сможете быть уверены в том, какую именно квартиру покупаете. Основная проблема при этом заключается в том, что далеко не все продавцы предоставляют подобную информацию своим клиентам. В результате этого люди переплачивают и сталкиваются со множеством проблем в будущем.

Комментарий к Ст. 15 ЖК РФ

1. В соответствии с наиболее распространенной точкой зрения объектом правоотношения является то, по поводу чего складывается данная правовая связь. Жилищные правоотношения возникают по поводу жилых помещений. Поэтому в ч. 1 комментируемой статьи указано, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым признается изолированное помещение, предназначенное для проживания граждан. Традиционно изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу (см. также комментарий к ст. 16 ЖК).

3. На первый взгляд указание на то, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, лишено правового содержания. Тем более что в силу ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав) жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл. ——————————— СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

К сожалению, немалое число граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, т.е. вещью, являющейся объектом жилищных прав, признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.

4. Жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Здесь же (в ч. 2 комментируемой статьи) поясняется, в каких случаях квартира, дом и другие помещения считаются пригодными для постоянного проживания, — они должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидемиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д.

5. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Правительством РФ, которое Постановлением от 28 января 2006 г. N 47 утвердило Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Действие указанного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения, расположенные на территории России (п. 2), независимо от формы собственности и не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п. 3).

6. Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой для этих целей.

В зависимости от вида жилищного фонда по форме собственности межведомственная комиссия создается соответственно федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации, органом местного самоуправления. В состав комиссии включаются представители органа, который принял решение о ее создании, а также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и реабилитации объектов недвижимости. В необходимых случаях привлекаются также представители органов архитектуры, градостроительства и иных соответствующих организаций.

К работе комиссии с правом совещательного голоса привлекается собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях — эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

Председателем комиссии назначается представитель органа, принявшего решение о ее создании (п. 7 названного Положения).

Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать межведомственной комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан (п. 8 Положения) . ——————————— Приведенные указания о полномочиях межведомственной комиссии, содержащиеся в рассматриваемом Положении, представляются противоречащими закону. Так, признание жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации непригодными для проживания отнесено к ведению органов государственной власти субъекта Федерации (п. 6 ст. 13 ЖК). Признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания должно осуществляться органами местного самоуправления (п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК). Понятно, что межведомственная комиссия не может считаться ни органом государственной власти, ни органом местного самоуправления (странно, но в Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. об этой комиссии говорится как об органе (п. 22)).

7. В названном Положении достаточно обстоятельно для акта такого уровня определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения (п. 11)), инженерным системам (п. п. 12 — 14) и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем (п. 16); доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта (п. 17); размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается (п. 23); размещение над комнатами туалета, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование туалета, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях (п. 24), и т.д.

Это важно знать: Как делится общая площадь в коммунальной квартире

В Положении содержатся также требования к объемно-планировочным решениям жилых помещений (п. 20), инсоляции (п. 21), высоте помещений (п. 22), напряженности электрического поля, индукции магнитного поля (п. 30) и пр. При этом нередко формулируются нормативно-технические указания. Так, в жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 — 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл (п. 30); внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м (п. 31).

Естественно, для определения требований, которым должны отвечать жилые помещения, используются и отсылочные нормы. Так, в жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах (п. 27). Аналогичное указание дается и в отношении допустимого уровня инфразвука (п. 28).

В некоторых случаях требования определяются путем отсылки с одновременным установлением некоего предела. Например, в жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октановых полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток — 55 дБ, в ночное — 45 дБ (п. 26).

Иногда требования к жилым помещениям формулируются с использованием оценочных категорий. Так, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения, в частности деформативности (а в железобетонных конструкциях — трещиностойкости), не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования (п. 10).

Таким образом, установление того, соответствует ли помещение требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточно сложный процесс. Приходится обращаться к большому числу нормативных актов, проводить экспертизы, замеры и т.д. и т.п.

8. В случае, когда в установленном законом порядке возводится жилой дом (здание) и вводится в эксплуатацию, такого акта, как признание данного дома (помещений, в нем находящихся) жилым (жилыми), не требуется. Признание помещения жилым в этом случае ограничивается действиями, опосредующими ввод его в эксплуатацию (в том числе проверяется, соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям), государственный учет и государственную регистрацию права на него (как на жилое помещение).

Из сказанного следует, что правила, содержащиеся в вышеназванном Положении, утвержденном во исполнение указаний ч. ч. 3, 4 комментируемой статьи, применяются в следующих случаях.

Во-первых, при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое. В частности, такой перевод недопустим, если соответствующее помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК).

Во-вторых, при установлении того, пригодно ли для проживания помещение, используемое в качестве жилья и с точки зрения юридической считающееся жилым помещением.

В-третьих, при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

9. Ранее говорилось об объективных, условно говоря, основаниях признания жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания. По-видимому, следует выделять и обстоятельства субъективного характера, могущие свидетельствовать о пригодности (или непригодности) конкретного жилого помещения для проживания конкретных лиц. В Положении, в частности, установлено, что отдельные жилые помещения могут быть признаны непригодными для проживания «инвалидов и других маломобильных групп населения, пользующихся в связи с заболеваниями креслами-колясками» (п. 54). Как представляется, жилые помещения следовало бы признавать непригодными для проживания определенных категорий граждан при наличии «медицинских критериев» независимо от того, требуются ли кресла-коляски, есть ли они у этих граждан и используются ли они ими.

10. Суммируя изложенное при комментировании правил, содержащихся в ч. ч. 3, 4 настоящей статьи, можно отметить, что основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения здания в целом или отдельных его частей, эксплуатационных характеристик, приводящих к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, имеющие высокий процент физического износа; расположенные в санитарно-защитных, пожаровзрывоопасных промышленных зонах, в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик, зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами; после аварии, пожара, стихийного или техногенного бедствия, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения, и т.д.

11. В ранее действовавшем законодательстве обычно придавалось правовое значение не всей (общей) площади квартиры или жилого дома, но только жилой площади. В нее включалась лишь площадь собственно жилых помещений (комнат) и не учитывалась площадь прихожей, коридора, кухни, ванной и т.п. (по ранее принятой терминологии — «подсобных помещений и мест общего пользования»). В настоящее время эти объекты именуются в ЖК РФ (в том числе в ч. 5 комментируемой статьи) «помещениями вспомогательного использования, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд». Например, предоставлялось жилье в пределах нормы жилой площади, т.е. не более чем по 12 кв. м жилой площади на каждого члена семьи (ст. 40 ЖК РСФСР). Оплачивалась только жилая площадь (размер подсобных помещений и мест общего пользования значения не имел).

В последние годы в различного рода правовых актах (в том числе в федеральных законах) все чаще правовое значение стало придаваться не жилой, но общей площади жилого помещения (квартиры, дома). В ЖК РФ эта тенденция получила законченное оформление. Так, учетная норма и норма предоставления устанавливаются исходя из общей (а не жилой) площади жилого помещения (см. ст. 50 ЖК и соответствующий комментарий). Размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилья по договорам социального найма и договорам коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (см. ч. 2 ст. 156 ЖК и комментарий к ней).

Это важно знать: Требования пожарной безопасности в многоквартирных жилых домах: правила

В связи с этим требуется установить, что включается в общую площадь квартиры или иного объекта жилищных прав. Эта задача решается в ч. 5 комментируемой статьи. Суть содержащейся в ней нормы заключается в том, что в общую площадь входит все, что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожая, коридор, кухня, гардеробная, ванная, туалет и пр.), за исключением указанных здесь же объектов (балконов, лоджий, веранд и террас). Перечень исключений сформулирован императивно и как исчерпывающий, т.е. никаким иным федеральным законом, другим правовым актом или договором нельзя его изменить или дополнить.

Общая площадь

Давайте на этом остановимся более подробно. Это понятие является базовым, поэтому разбор теории мы начнем именно с него. Общая площадь дома — это суммарное количество всех комнат, входящих в состав квартиры, предназначенные для проживания и выполнения бытовых нужд. При этом важно понимать, что согласно Жилищного кодекса в нее не включают балконы и лоджии, которые не считаются частью квартиры. Однако, желающие как можно дороже продать жилую площадь указывают их, что является грубым нарушением законодательства.

Знание общей площади дает возможность понять, сколько помещений вы получите при покупке квартиры не только для проживания, но и для реализации других нужд. Данный показатель включает в себя:

ванная;
туалет;
кухня;
спальня;
гостиная;
прихожая;
гардеробная;
кладовая;
коридоры
прочие помещения.

Что касается балконов, лоджий, террас, веранд и пространства, расположенного под лестницей, то они не имеют никакого отношения к квартире, поэтому в технической документации должны указываться в другой графе. Этот нюанс обязательно нужно учитывать при купле/продаже недвижимости.

Комментарий к ст. 15 ЖК РФ

1. Под жилым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из этого следует, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Они могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК РФ), муниципальной собственности (ст. 215 ГК РФ), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК РФ), что отражено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ.

Рассмотрим признаки объекта жилищных прав.

Во-первых, это изолированное помещение.

Однако обратимся к ст. 76 ЖК РФ, согласно которой наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты.

Таким образом, объектом жилищных прав может быть не только изолированное помещение; тогда как предметом (объектом) договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ).

Во-вторых, это жилое помещение. Необходимой характеристикой жилья служит его предназначение для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК РФ (ч. 1). Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. Статья 288 ГК РФ (п. 2) устанавливает: «Жилые помещения предназначены для проживания граждан».

Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

В-третьих, это помещение, пригодное для постоянного проживания. Это значит, что оно должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (ст. 23 Федерального закона от 30.03.99 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). Помимо санитарных правил жилое помещение должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений и проч.

2. Комментируемая статья не упоминает о таком требовании, как благоустройство. Однако для человека важна комфортность проживания, сумма потребительских качеств жилья. Существенной частью комфортности является благоустройство. Отсюда следует, что жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства для того, чтобы оно могло быть объектом жилищных прав.

Требования об обеспечении жилого помещения определенными видами «благоустройства» содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. В этом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»): жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно к условиям данного населенного пункта».

3. Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 комментируемой статьи). Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания также устанавливаются Правительством РФ (ч. 4 комментируемой статьи).

Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006 N 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения).

Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень — аварийность), а именно: наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей, несоблюдением строительных норм при застройке близлежащей к дому территории и проч.

Критерии отнесения жилья к непригодному по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.

Таким же образом создают свои комиссии: орган исполнительной власти субъекта РФ — для оценки жилых помещений регионального жилищного фонда; орган местного самоуправления — для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.

К участию в работе комиссии следует привлекать собственника жилищного фонда или представителя собственника, осуществляющего функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости — представителя проектно-изыскательских организаций, производившего обследование этого жилого дома (жилого помещения).

Комиссия по заявлению собственника помещения или заявлению гражданина (нанимателя) либо по заключению органов государственного контроля и надзора оценивает соответствие помещения установленным в Положении требованиям.

После изучения представленных документов, перечень которых предусмотрен п. 45 Положения, и, при необходимости, осмотра жилого дома (жилого помещения) комиссия принимает решение:

о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью привести утраченные в процессе эксплуатации характеристики жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки;

Это важно знать: Переделать лицевой счет на квартиру: куда обращаться, документы

о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности;

о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 47).

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение должно указать собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленно отселить граждан.

4. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

Жилая площадь

Как уже было сказано ранее, под этим термином подразумеваются все помещения, предназначенные для личного использования жильцами. На первый взгляд, все очень просто и понятно, но, как показывает практика, большинство людей не понимает, что входит в жилую площадь дома. И это не удивительно, ведь квартиры могут иметь различное количество комнат, а также дополнительные подсобные помещения. Например, в каждом жилище есть санитарный узел и кладовка. Некоторые граждане относят их к жилым комнатам, которые на самом деле таковыми не являются.

К жилой площади относятся только помещения, предназначенные для личного пользования. К таковым относятся:

спальня;
гостиная;
кладовка.

При расчете этого показателя не учитывается санузел, кухня, коридор и прочие помещения, которые носят второстепенный характер и не предназначены для проживания.

Статья 15. Объекты жилищных прав

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Площадь квартиры

Под этим термином подразумевается объект недвижимости целиком. В него входит как общая, так и жилая площадь многоквартирного дома, а также дополнительные объекты. Именно в ней указывается балкон и лоджия, за что пространство называют полезным. В нашей стране данный показатель учитывают при заключении сделок с недвижимостью, в то время как за рубежом учитывается только эксплуатируемые помещения. Из-за этого у многих людей и возникает непонимание разницы в различных видах площади. О том, как правильно ее считать, будет рассказано далее.

Письмо Министерства регионального развития РФ от 22 ноября 2012 г

Используемые при расчете размера платы за коммунальные услуги в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг значения обшей площади жилого помещения (квартиры), нежилого помещения в многоквартирном доме надлежит определять на основе данных, содержащихся в документе, подтверждающем право собственности (пользования) на помещение в многоквартирном доме, передаточном акте или ином документе о передаче застройщиком помещения в многоквартирном доме, техническом паспорте жилого помещения (квартиры) или техническом паспорте многоквартирного дома, а значения общей площади всех помещений в многоквартирном доме, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, общей площади всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме надлежит определять на основе данных, содержащихся в техническом паспорте многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 (далее — Правил предоставления коммунальных услуг), потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Площадь является основным параметром для осуществления техинвентаризации и статистического учета обоих видов недвижимости в Российской Федерации. Расчеты за потребление коммунальных услуг, наем жилища, производство ремонтных работ выполняются также, исходя из величины данного показателя.

Зачем знать размер жилой площади?

Давайте на этом аспекте остановимся более детально. Данный показатель может быть необходим для реализации самых различных целей. Так, например, без знания жилой площади дома вы не сможете:

спроектировать план будущего жилья;
составить смету, необходимую для возведения нового здания;
провести внутреннюю отделку помещения;
оформить документы на квартиру;
сделать перепланировку дома;
совершать различные операции с недвижимостью, например, сдать в аренду или продать;
составить технический план жилья.

При неправильных расчетах могут возникнуть различные проблемы, которые обернуться существенными финансовыми потерями. Поэтому вы должны уметь самостоятельно определить жилую площадь недвижимости. Как это сделать, читайте далее.

Правила расчета

Мы разобрались в понятиях и основных составляющих квартир. Теперь давайте разберемся в том, как посчитать жилую площадь. Этот аспект является одним из важнейших, поскольку именно он и оказывает ключевое влияние на формирование стоимости недвижимости. Выше было рассказано, какие помещения попадают под определение жилых, поэтому с расчетами никаких проблем возникнуть не должно. Все очень просто. Вы должны определить метраж каждой комнаты и сложить воедино полученные результаты.

Помимо этого, узнать площадь квартиры можно из технического паспорта, который хранится в БТИ. Для его получения вам нужно обратиться в отдельное бюро, предоставив следующий пакет документов:

гражданский паспорт;
документ, удостоверяющий право собственности на жилье;
заявление установленного образца;
квитанция об уплате государственных пошлин.

Если на квартиру не оформлялся техпаспорт или в ней проводилась перепланировка, то в этом случае нужно вызвать специалиста для снятия всех замеров и составления соответствующей документации. Также вы можете воспользоваться услугами независимых организаций, специализирующихся на вопросах расчета жилой площади дома, однако, за их услуги придется платить. Но есть и положительная сторона, а именно быстрота выполнения работ. Они смогут сделать все за несколько дней, в то время как ожидание специалиста из БТИ может затянуться на несколько месяцев.

Замеры БТИ

Обмеры БТИ чаще всего используются для установления фактической площади помещения. Данная информация необходима при оформлении различных сделок с недвижимостью, согласованием ее перепланировки. Замеры параметров помещений выполняются в соответствии с определенными правилами, которые утверждены государством и имеет достаточно большое количество нюансов.

Их знают специалисты на рынке недвижимости, которые при необходимости могут защитить интересы собственника здания или помещения и обратиться в суд для оспаривания результатов обмера, поэтому работу с БТИ в этой части рекомендуется поручать все же специализированным компаниям.

Это может быть немного дороже, но зато позволит сэкономить время и получить гарантированный результат.

Для чего нужны замеры БТИ?

В большинстве случаев в бюро техинвентаризации обращаются в ситуации, когда требуется узнать фактическую площадь недвижимости. Данная информация может потребоваться при урегулировании отношений с застройщиком, оформлении имущества в собственность. БТИ также замеряет квартиру для решения следующих задач:

Определение планируемой кадастровой стоимости недвижимости. На основании этого будут начисляться налоги, производиться сделки купли-продажи и так далее.
Признать объект жилым или нежилым в зависимости от соблюдения законодательных санитарных норм помещений (СНиП). Кроме того, сведения о площади по БТИ могут потребоваться в ситуации, когда принимается решение о возможности прописать в квартиру родственников или знакомых.
Расчет коммунальных тарифов в случае отсутствия счетчиков, осуществляется на основании фактической площади. Справку о ее величине БТИ выдает на основании осуществленных замеров.
В определенных случаях владельцам недвижимости положены льготы и субсидии. Для определения их размера также могут потребоваться данные о площади недвижимости.
Предоставление сведений о недвижимости в судебные органы, а также для решения конфликтов с привлечением посредников (медиаторов).

Производить обмер можно с привлечением государственного БТИ, но такие услуги вполне могут оказывать коммерческие организации, где есть сотрудники с соответствующим опытом и знаниями, а также необходимое оборудование и инструменты.

Основные правила процедуры

Осуществление замеров БТИ производится с учетом следующих особенностей:

При определении размера жилой площади, из нее исключаются помещения, у которых ширина менее двух метров.
Расчет площадей БТИ производится с округлением до одного знака после запятой.
Правилами по обмеру помещений предусмотрено округление линейных размеров до третьего знака после запятой.
Различные встроенные архитектурные элементы и мебель, а также вернады учитываются при определении размеров жилой площади.
Наличие стен, перегородок, арок и других подобных конструктивных элементов должно указываться на чертежах нежилых и жилых помещений, которые изготавливаются в процессе подготовки технических паспортов.
При наличии в здании нескольких этажей, должен составляться план каждого этажа, а значит, производиться его обмеры.
Площадь балконного блока учитывается при подготовке документов БТИ с коэффициентом 0,3, а лоджии – с коэффициентом 0,5 (суть отличия балкона от лоджии заключается в том, что лоджия не выступает за пределы фасада строения).
Учитывая качество строительства зданий, редко можно встретить идеально прямоугольные помещения, гораздо чаще встречаются трапециевидные, поэтому рекомендуется осуществлять замеры всех четырех стен и затем уже вычислять площадь.
Если помещение построено сложной формы, инструкция по определению его площади требует сначала разбить его на прямоугольники, а затем произвести суммирование полученных данных.

Обмеры БТИ в новостройке

Данная процедура является обязательной для осуществления застройщиком. Перед тем, как сдавать жилой дом госкомиссии, сначала необходимо определить все площади квартир в новостройке. Это позволит точно идентифицировать каждое помещение при передаче его владельцу и избежать проблем при регистрации документов в учреждении юстиции.

Для выполнения замеров площадей в новостройке рекомендуется вызывать специалистов, у которых имеется необходимое оборудование и инструмента и знание методики определения жилой и вспомогательной площади и отражения данных сведений в паспорте БТИ. Если неправильно измерить параметры помещения, то могут быть негативные последствия при определении размеров коммунальных платежей и величины налога на имущество, поэтому точность измерений играет важную роль в процессе обмеров БТИ.

Важно учитывать, что площадь помещений рассчитывается, не исходя из проектной документации на дом или здание, а на основании фактически произведенных измерений. Общая площадь здания определяется, как сумму площадей всех имеющихся внутри помещений, в число которых включаются подвал, лестницы, кухня, коридор, туалеты и ванные. Отдельно считается и этаж-мансарда в БТИ.

Минимальные требования к помещению

При проектировании дома или любого другого, необходимо знать требования к недвижимости в жилищной сфере. В противном случае по результатам замеров БТИ, помещения, не соответствующие установленным нормативными актами параметрам, будут признаны нежилыми, и дом нельзя будет ввести в эксплуатацию.

В частности:

Минимально возможная площадь жилой комнаты должна составлять 12 кв.м., кухни – 6 кв.м., а если на ней имеется газовый котел, то площадь не может быть меньше 8 кв.м., спальня не должна быть меньше 7 кв.м.
Высота потолков в жилых помещениях должна быть не менее 2,5 метров, у мансардного этажа она может быть 2,3 метра. Для веранды, коридоров и других вспомогательных помещений допускается высота потолка в 2,1 метра.
Также имеются требования к техническим размерам стекол в лоджии и высоте ограждения балконов. Они отражены в соответствующих санитарных нормах и стандартах, устанавливающих параметры строительства жилых зданий.