Обновлено: 9 января 2021, в 20:57
Совершать различные сделки, где фигурирует недвижимость простым людям сложно. Ведь существует множество нюансов, которые надо учитывать. По закону каждое подобное соглашение нужно оформлять документально. Нет простого: «отдал одно, получил второе». Даже родственники должны составлять договора между собой. Как оформить договор дарения недвижимости с обременением, насколько это сложно? И в чем заключается понятие «обременение» – стоит разобраться подробно.
Залог доверенному лицу
На любую разновидность недвижимости (квартира, гараж, комната и пр.) можно оформить бремя любого типа. Некоторые владельцы, чтобы уменьшить риск лишиться квартиры прописывают туда родственников.
Это типичная сделка – передача залога человеку, которому доверяет собственник. Обычно таким лицом является ребенок гражданина или его родитель. Владельцу нужно обговорить заранее вариант продажи такой квартиры «с бонусом» – залогодержателем.
Услуги по оформлению предоставляют нотариусы, достаточно подать документы и заручиться согласием человека, выбранного доверенным лицом.
Рента
Дарение можно составить в виде обычной ренты. Тогда с владельцем заключается отдельное соглашение, где будет прописано его право пожизненного содержания. Получается, одаряемый возьмет недвижимость с «жильцом», которого он обязан будет обеспечивать потом.
Полноправным хозяином получатель станет после смерти дарителя. Пока рента не будет снята, плательщик не может свободно распоряжаться имуществом. Только в рамках заключенного ранее договора.
Как правильно составить дарственную на квартиру – здесь, подарить дом – здесь .
На практике люди используют данный метод, когда нужно помочь одиноким пожилым родственникам, проживающим отдельно. Племянник, двоюродная сестра, внук или иной человек, связанный с владельцем квартиры родственными узами, становится плательщиком ренты.
Будет заботится о пожилом родственнике, проживая вместе на одной жилплощади, которую получит позднее. Впрочем, собственники вправе выбрать любого человека, не обязательно члена семьи.
Когда накладывается обременение?
Договор дарения можно заключить и при обременении на квартиру, но только в следующих случаях:
| Залог доверенному лицу | Обременение может быть оформлено на любое лицо. В качестве доверенного лица может выступать ребенок или родитель. В этом случае квартира может передаваться с залогодержателем. |
| Рента | Заключается отдельный договор, где прописывается пожизненное содержание конкретного лица, выступающего иждивенцем. В этом случае новый владелец недвижимости обязан осуществлять уход за владельцем недвижимости. Полностью распоряжаться недвижимостью можно только после снятия обременения. |
| Ипотека | При оформлении ипотечного кредита при приобретении квартиры, устанавливается обременение. Собственник не может продавать или дарить недвижимость без уведомления банка. |
| Прописанные лица | Здесь существует два варианта. В первом случае жильцов можно снять с регистрации по решению суда или добровольно. Но если данные граждане отказались от приватизации в пользу собственника, выписать их не получится. У них сохраняется право на пожизненное проживание на данной жилплощади. |
| Доверительное управление | В этом случае собственник передает квартиру одной стороне в собственность на определенный период времени. Согласно законодательству, доверительное управление устанавливается на 5 лет с обязательной гос регистрацией процедуры. При этом собственник может передать квартиру по договору дарения. Но его необходимо уведомить о доверительном управлении недвижимостью. |
| Аренда | Арендатор занимает недвижимость на основе договора аренды и не приобретает право собственности. Если договор аренды заключается на срок от 1 года, его необходимо регистрировать. Данное обременение снимается после окончания срока действия договора. А после этого новый собственник уже сможет полноценно распоряжаться своим имуществом. |
В большинстве случаев в качестве обременения на квартиру выступает ипотечный кредит. Рента является наиболее редким вариантом обременения.
Ипотека
Типовой вид обременения – ипотека или же потребительский кредит. Большинство банков берут приобретаемую клиентом жилплощадь в качестве основного залога. Это помогает снизить риски и обезопасить себя от возможных финансовых потерь. Притом, должник вправе пользоваться недвижимостью, единственная разница, на квартире будет бремя, оно закреплено документально.
Получателю, кому собственник желает передать такую жилплощадь, нужно уточнить, какие обязательства остались у дарителя перед банком.
Вместо двух сторон в сделке участвуют три: даритель, одаряемый и третий – банк. Без согласия кредитора передать квартиру другому лицу нельзя.
Финансовое учреждение должно проверить платежеспособность получателя, ведь он будет дальше выплачивать кредит.
Ситуацию можно упростить, если даритель перед оформлением дарственной погасит остаток долга. Или сделает это позднее, обсудив условия с кредитором.
Возможен иной вариант – недвижимость обретает нового владельца, а старый продолжает выплачивать ипотеку.
Регистрация договора дарения
Договор дарения недвижимости должен составляться в письменную форму. Необходимо составить документ, в котором фигурируют стороны и предмет сделки, права и обязанности сторон.
Важно! В договоре нельзя включать раздел о размере и способе оплаты. Не допускается внесение других финансовых требований. В этом случае договор будет признан недействительным, так как дарение предполагает безвозмездность сделки.
Можно на дарение и самостоятельно его заполнить. Но надежнее воспользоваться услугами нотариуса. Согласно ст. 574 Гражданского кодекса РФ, все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Дарение не является исключением. В этом случае договор и документы подаются в Росреестр, где осуществляется регистрация перехода прав на квартиру к другому собственнику.
Там прописаны посторонние лица
Нередко встречается подобная разновидность бремени – в квартире уже прописаны другие люди. По закону ситуация не считается сложной, ведь полноправный собственник один, неважно кому он разрешил прописаться. И после подписания дарственной новым владельцем станет одаряемый.
Однако, те люди могут в будущем доставить немало проблем. Особенно, когда они проживают в той квартире и не собираются покидать ее. Избежать сложностей можно, если заранее изучить нюансы, связанные с объектом сделки. И обсудить будущие действия посторонних лиц после передачи недвижимости.
Доверительное управление
Разновидность соглашения, при которой собственник сам отдает жилплощадь другому человеку в полноценное распоряжение на указанный отрезок времени. По закону максимальная продолжительность доверительного управления – 5 лет, и сделку нужно регистрировать. Собственник самостоятельно погашает свои долги, не перекладывая их на плечи лица, кому временно передает квартиру.
Если такая сделка была оформлена через нотариуса, она не лишает собственника права подарить жилплощадь. Единственное, даритель обязан уведомить вторую сторону о наличии временного хозяина. И учесть срок управления.
Кто имеет право?
Кто бы не направил свои притязания в сторону недвижимости, это не является препятствием для собственника в плане передачи прав.
Как бы то ни было, хозяин по-прежнему остается хозяином, а это значит, что вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению (ст. 572 ГК РФ). Однако это и не означает, что упомянутые притязания прекратятся.
Обязательные условия для сделки таковы:
- имущество в собственности;
- вменяемость участников;
- согласие потенциального получателя при его полном информировании относительно всех деталей;
- верное составление документа.
Если вам предстоит получить такой подарок — лучше заранее обговорите все условия в присутствии опытного юриста.
О порядке дарения жилплощади, в частности о том, как правильно написать дарственную и нужно ли получать согласие супруга, вы можете узнать из наших статей. Образец доверенности на передачу в дар недвижимости можно также скачать на нашем сайте.
Аренда
Желая заработать, многие граждане сдают недвижимость другим людям в аренду, взимая ежемесячную плату за проживание. Однако, такой вид дохода может стать существенной помехой, если собственник решит подарить жилплощадь.
Тогда арендное соглашение будет обременением и сделку надо совершать с учетом данного обстоятельства. Нельзя просто выгнать жильцов.
Получателю бояться нечего, жильцы не могут покуситься на права владельца жилья. Они лишь временно занимают квартиру. И одаряемому придется выждать окончания срока аренды.
Рента
Одной из разновидности рентных отношений является пожизненное содержание с иждивением. Суть его заключается в том, что собственник передает свою недвижимость третьему лицу, которое взамен на это содержит его и обеспечивает жильем. Обеспечение жильем, чаще всего, и выражается в том, что получатель ренты может пожизненно проживать в переданной квартире.
Рентный договор заверяется у нотариуса, после чего проходит процедуру государственной регистрации, о чем в ЕГРН заносится соответствующая запись.
Подарить или иным образом распорядиться такой квартирой можно только с согласия рентополучателя. Важный момент, что в случае отчуждения жилья с таким обременением, обязанность содержать иждивенца переходит на нового собственника.
В дарственной также необходимо отдельной строкой прописать условие о наличии такого обременения.
В таком договоре для одаряемого, все же, больше минусов, чем плюсов:
- одаряемый обязан будет пожизненно содержать жильца;
- квартира находится в залоге у содержанца, и, при нарушении обязательств по договору (задержка платежей, неоплата лечения и пр.), она может быть изъята обратно;
- все дальнейшие действия с недвижимостью допускаются только по согласию иждивенца;
- недвижимость переходит из рук в руки с иждивенцем, который вправе проживать там постоянно.
Отличие дарения с правом пожизненного проживания от содержания с иждивением (ренты)
Когда предмет сделки – единственное жилье у дарителя, ему стоит подумать о собственном будущем заранее. Ведь после завершения бюрократических процедур, квартира перейдет другому лицу. Нельзя полагаться только на хорошие родственные или дружеские отношения.
Юристы советуют все оформлять документально, прописывая подробно каждый пункт. Нередко бывшие собственники лишались всего, едва дарственная проходила регистрацию.
Что дает дарение с правом пожизненного проживания:
1. Даритель сохраняет статус владельца и остается жить в своей квартире. Проживание бессрочное и закончится лишь со смертью человека.
2. Сохраняет прописку.
3. Может спокойно пользоваться всеми коммунальными услугами, не совершая за них оплату.
4. Если одаряемый вдруг нарушит условия заключаемого соглашения, даритель вправе расторгнуть сделку.
Надо указывать все это в тексте договора и заручиться прямым согласием второй стороны. Упомянуть, какими помещениями он вправе распоряжаться, можно ли впускать жить третьих лиц. Перечислить все обязательства получателя, касающиеся коммунальных платежей.
Минус – право проживания лишь дает возможность остаться в подаренной жилплощади. Притом, одаряемый не должен финансово обеспечивать бывшего собственника. Он, став новым хозяином, обретает все права.
Например, вселить других лиц, продать жилье или сдать недвижимость в аренду. Также подарить имущество третьему лицу. Единственное, одаряемому нужно лишь учитывать наличие постоянного жильца. Это право останется неизменным.
Неважно, будет жилплощадь подарена, сдана кому-то в аренду или продана.
Иждивение – договор ренты. В Европе это распространенная сделка. Рантье могут спокойно жить, получая ежемесячный доход. Причем, они не всегда пожилые люди. Возрастных ограничений для заключения таких сделок нет.
Что дает иждивение (рента):
1. Собственник отдает недвижимость другому лицу. Взамен получатель обязуется обеспечивать его.
2. Такой договор считается рентой, не дарственной. Ведь он исключает безвозмездность.
3. Плательщик ренты не обретает сразу право распоряжения предметом соглашения. Квартиру будет его после смерти законного собственника. Запрещено проводить юридические сделки с жилплощадью, если владелец против. Альтернативный вариант – получатель дает своему подопечному другую недвижимость взамен для проживания.
В соглашении надо заранее указывать вид иждивения. Будет это выплата определенной суммы каждый месяц, вещевая помощь или полноценное содержание – погашение всех счетов, удовлетворение нужд рантье. Чтобы впоследствии между сторонами не возникли споры, надо подробно описывать обязанности каждого участника. До мелочей, включая ежемесячную стоимость. Проще указать не полное иждивение, а конкретную сумму. Пусть плательщик ренты ее перечисляет. Имущество же будет совместно нажитым и перейдет плательщику «по наследству» когда законный собственник умрет.
Дарение и проживание дарителя
Дарение является сделкой, в результате которой право собственности на имущество в полной мере переходит от дарителя к одаряемому. Впоследствии у одаряемого возникают распорядительные права относительно подарка. В случаях, когда это жилая недвижимость, даритель может обезопасить себя, обеспечив себе право бессрочного или пожизненного жительства в помещении, являющемся предметом договора. Это право сохранится за ним даже в случае, если одаряемый намерен будет продать жилье.
Такое право можно оговорить в договоре дарения отдельным пунктом. Наличие такого пункта в договоре поднимает вопрос возмездности дарственной, которая, согласно абз. 2 п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса, делает договор дарения ничтожным. Но в виде встречного представления, которое делает дарственную возмездной, представляется передача вещи, имущества, права или возникновение обязательства имущественного характера у одаряемого. Право же жительства дарителя в квартире является нематериальным, потому оно не свидетельствует о возмездности, дарственная с таким условием является действительной.
Ошибочно считать и что право проживания дарителя в жилье нарушает распорядительные права одаряемого. Якобы, наличие пожизненного жильца в квартире не позволяет продать или обменять квартиру. И действительно, наличие такого обременения значительно снижает рыночную стоимость такого жилья и сужает круг потенциальных покупателей. Но формально распорядительных прав одаряемого не ограничивает и не запрещает ему продавать квартиру, что также исключает возможность нарушения.
Плюсы и минусы дарственной с обременением
Зависят от разновидности бремени. Важный совет – перед оформлением сделки получателю следует досконально выяснить вид обременения и возможные перспективы.
С обременением пожизненного проживания
| КОМУ | ПЛЮСЫ | МИНУСЫ |
| Даритель | Сохраняет крышу над своей головой. Его право останется неизменным. Неважно, как распорядится жилплощадью одаряемый. | Возмещение за передачу квартиры нет, ведь дарственная – сделка безвозмездная. Нельзя обязать получателя платить аренду или содержать. |
| Договор станет защитой человека, если его материальные условия внезапно ухудшатся. | Особые условия, если были приняты устно, не отражаются в тексте соглашения. | |
| Имеет право поселить/прописать других лиц, если подобное указано в тексте дарственной. | Бывший собственник лишается права распоряжаться квартирой. Не может запретить одаряемому продать/обменивать/подарить или сдать жилье в аренду. | |
| Живет бесплатно, за счета платит новый собственник, включая налоги. | ||
| Регистрация сохраняется. | ||
| Одаряемому нельзя мешать бывшему собственнику жить и пользоваться недвижимостью. | ||
| Одаряемый | Получает бесплатно недвижимость. Взамен никаких обязательств, кроме сохранения права бывшего владельца жить там. Обладает всеми правами распоряжаться квартирой – может продать ее, сдать кому-то в аренду, обменять, подарить. Не обязан обеспечивать дарителя, платить ему или покупать продукты. | Выселить бывшего собственника нельзя. Тот будет занимать жилплощадь до своей смерти. Продать квартиру с жильцом сложно. Мало кто согласится на такую покупку. Или придется снизить стоимость. |
Дарение квартиры с ипотекой – получателю
| ПЛЮСЫ | МИНУСЫ |
| Берет недвижимость без оформления кучи бумаг и иных сложностей. Станет полноправным собственником. | В сделке будет третья сторона – банк. Без его одобрения процедура невозможна. |
| Если финансовые обязательства по кредиту остаются за дарителем – подарок станет полноценным. Ипотеку погасит бывший владелец, нынешний же распорядится имуществом. | Если даритель вместе с недвижимостью «подарит» свои долги, придется самостоятельно гасить ипотеку. Единственный плюс – останется часть обязательств. |
| Возможность прописаться там, вселить других людей, сдавать кому-то в аренду или совершать иные сделки. Теперь гражданин волен сделать все это. | До полноценного погашения кредита распоряжаться свободно недвижимостью нельзя. Это контролирует банк, как собственник. |
Дарение с иными обременениями – какие перспективы у получателя
| ПЛЮСЫ | МИНУСЫ |
| Практически любое бремя можно снять. Главное – воспользоваться правом выяснить все об этом заранее. Даритель обязан разъяснить второй стороне ситуацию. Дальше одаряемый сам принимает решение, стоит ему брать такой подарок или отказаться. | Если сделка как-то касается несовершеннолетних детей, сторонам придется учитывать это. И обеспечить их жильем, иначе органы опеки аннулируют сделку. Такие проблемы должен решать даритель заранее, но зачастую это касается одаряемого тоже. |
| Можно настоять на разрешении проблемы до заключения этой сделки. Арест – пусть даритель выполнит все финансовые обязательства, наложенные судом. Тогда арест аннулируют. Наличие несовершеннолетнего – предоставление ему равноценного жилья заранее. Тогда с выпиской и последующим выселением проблем не будет. Коммунальные долги – пусть даритель погасит их и предоставит соответствующие документы. | Пожизненное проживание – серьезный «подводный камень». Мало кто согласен брать квартиру «с бонусом» и жить с посторонним человеком. Причем всю жизнь, выселить бывшего владельца нельзя, лишать его прописки тоже. Порой с ним живет семья – супруга, дети. Квартира превращается в коммунальную. Продать ее или сдать кому-то в аренду тоже сложно. Нужно существенно снизить цену и долго искать покупателя. |
| Рента – можно договориться с самим рантье о предоставлении ему определенной суммы каждый месяц. Если гражданин проживает отдельно и нуждается лишь в финансовом обеспечении, быть готовым платить ему. | Ренту аннулировать нельзя, она «переходит» с квартирой. Соответственно, новый владелец получает финансовые обязательства. |
| Другие жильцы – их спрятать дарителю сложно. Главное преимущество – они лишь занимают жилье, не обладая правом распоряжаться им. Новый хозяин сможет выселить людей. Добровольно или же через суд. | Выселить людей, занимающих квартиру сложно. На практике одаряемый, решив, что проблема легкая, берет жилплощадь. Потом долго судится, пытаясь выгнать жильцов. Усугубляет ситуацию наличие прописки и несовершеннолетних. |
| Получить квартиру бесплатно, ведь дарственная подразумевает отсутствие встречных обязательств. Получатель должен только оформить документы и выплачивать налог государству. Сама сделка несложная, если отсутствуют обременения. |
Бремя всегда усложняет процедуру. Неважно, какое оно.
Дарение квартиры с прописанными людьми
Это еще один вид обременения, при котором у определенных людей имеется регистрация на территории передаваемой квартиры. Несмотря на то, что юридически данная ситуация не встает проблемой по причине передачи квартиры в собственность одариваемого, скорее всего возникнут неприятности со стороны прописанных лиц.
По этой причине, прежде чем подтверждать свое согласие на дарение квартиры с прописанными людьми, полезно будет проверить все особенности и подводные камни договора.
Требуемые документы
Для заключения данной сделки стороны должны предоставить:
· свои паспорта (оригиналы + копии);
· готовую дарственную (3 экземпляра);
· данные, касающиеся рыночной стоимости предмета соглашения;
· выписка от домовой книги – содержит список прописанных в указанной недвижимости лиц;
· кадастровый паспорт передаваемого объекта;
· свидетельство собственника (дарителя) или выписка ЕГРН;
· основание возникновения у владельца его прав (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство наследника, решение суда и пр.);
· согласие иных собственников (когда такие имеются);
· согласие супруга (когда имущество совместно нажито, т.е. приобретено ими в браке);
· квитанция выплаченной госпошлины (2000 рублей).
Все бумаги участники передают в МФЦ или Росреестр напрямую. Перерегистрация через МФЦ будет дольше, но проще. Чтобы потратить меньше времени на ожидание в очереди, можно записаться заранее через интернет. Это возможно на сайте Росреестра.
Важные детали
При заключении договора дарения с обременением необходимо учесть некоторые важные детали. В частности, обременения можно разделить на две основные группы. К первой группе принадлежат обременения, которые запрещают собственнику имущества осуществлять определенные действия, а к второй группе – обременения, которые накладывают на владельца дополнительные обязательства.
При заключении подобной сделки необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Например, в качестве дарителя не могут выступать малолетние дети. Запрещается заключение подобного соглашения между субъектами предпринимательской деятельности (за исключением пожертвований для определенных общественных нужд и подарков, врученных сотрудникам).
Все указанные ограничения необходимо учитывать при заключении договора дарения.
Законодательство запрещает заключение договора дарения с государственными служащими в связи с исполнением их должностных обязанностей
