Как происходит оплата коммунальных услуг и расходов на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме?

Чем регулируется?

В 2021 году плату за коммунальные услуги (КУ) и ответственность за ее внесение регламентирует, в первую очередь, Жилищный кодекс РФ. Его положения распространяются не только на жилые площади, но и на нежилые помещения в составе многоквартирных домов (МКД). Таковыми являются магазины, офисы и прочие заведения, для которых переоборудуют квартиры, в основном расположенные на нижних этажах. Вопросу расчетов с потребителями посвящена 155 статья ЖК.

В качестве нежилых помещений в МКД также выступают зоны общего доступа: подвалы, чердаки, подъезды и так далее. Оплата коммунальных расходов на их содержание и ремонт распределяется между владельцами собственности.

Назначение недвижимости не влияет на обязательства по оплате взносов на капремонт, услуг РСО и УО, управляющих организаций, взносов на капремонт — они распространяются на всех собственников дома. Более подробно вопрос о том, должны ли собственники нежилых помещений оплачивать капремонт в МКД, мы рассматривали в этом материале.

Помимо Жилищного кодекса расчеты в сфере коммунальных услуг регулирует 6 часть Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года №354 (редакция от 27 марта 2021 года). В случае, если нежилое помещение находится в нежилом здании, положения ЖК на него не распространяются, однако получающий коммунальные услуги хозяин такой недвижимости обязан их оплачивать по тарифам, установленным в регионе.

Собственники помещений в нежилых строениях, в отличии от владельцев недвижимости в составе МКД, не обязаны совершать ежемесячные взносы на проведение капитального ремонта.

Обслуживая принадлежащие им помещения и прилегающую территорию самостоятельно, они также могут не платить УО за содержание общего с другими собственниками имущества здания (если документ на оказание таких услуг не был ранее подписан). Договоры об обслуживании недвижимости, проведении капитальных и текущих ремонтов могут быть заключены с местной управляющей организацией или иным исполнителем в частном порядке (о том, как владельцу нежилого помещения заключить договор на его обслуживание с управляющими организациями, мы рассказывали тут).

От оплаты ежемесячных взносов на капремонт, по ФЗ №271 от 25.12.2012г., освобождены владельцы нежилой недвижимости в составе МКД:

• состоящего менее чем из четырех квартир, собственники которых сами обслуживают здание и прилегающую к нему территорию;
• где выходы из всех квартир напрямую ведут на улицу (нет подъездов или другой общей для нескольких владельцев площади);
• определенного под снос;
• введенного в эксплуатацию менее трех-пяти лет назад (в зависимости от региона).

С 01 января 2021 года, в соответствии с изменениями в ПП РФ №354, договоры напрямую с РСО должны заключать не только хозяева недвижимости в нежилых зданиях, но и владельцы нежилых помещений в МКД. Ранее предоставление коммунальных услуг за нежилое помещение и их оплата могла осуществляться через посредничество хозяйствующей в многоквартирном доме УО. Теперь договор с ней заключается только на оказание услуг по содержанию, проведению текущих и капитальных ремонтов здания.

Закон о плате за нежилое помещение

К нежилым помещениям многоквартирного дома, по общему правилу, относятся помещения коммерческого использования: парикмахерские, аптеки, магазины, которые расположены на первом этаже дома. Оплата коммунальных услуг, которые оказываются в нежилых помещениях – прямая обязанность их собственников.

Если места общего пользования перешли в коммерческое использование, то общий процент МОП сокращается, а значит и размер квартплаты у жильцов снижается.

Порядок расчета услуг, оказываемых ЖКХ, изменился. В Постановлении Правительства №354 от 6 мая 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» указано, что каждый собственник нежилого помещения в МКД обязан заключить договор с коммунальными службами. Если ранее плата за обслуживание строения могла производиться в товариществе собственников жилья, то теперь это нужно делать напрямую в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Должно быть заключено несколько договоров с каждой организацией, в зависимости от того какие коммуникации проведены в нежилом помещении. Новые правила расчета застали врасплох владельцев недвижимости. Если отсутствует данный договор, то коммунальная плата рассчитывается на основе данных компании ЖКХ.

Ранее потребители заключали договоренность с управляющими компаниями или с ТСЖ, обслуживающими многоквартирный дом. Потребители, неосведомленные об изменениях, пропустили своевременную оплату. Из-за этого у них образовались задолженности.

Обратите внимание: в платежном документе разделены суммы оплаты за коммунальные услуги за помещение, находящееся во владении, и за места общего пользования.

Внесение изменений в соглашение об оплате

На товарищества собственников жилья, управляющие компании и жилищные кооперативы возлагается ответственность информирования обеих сторон о необходимости составления договора. То есть, поставить в известность потребителя об изменениях в порядке расчета и о новых обязательствах перед службами, поставляющими ресурсы.

Также должны проинформировать и ресурсоснабжающую организацию о наличии нежилых помещений в МКД с проведенными коммуникациями.

Исполнитель коммунальной услуги должен контролировать процесс оформления соглашения между потребителем и поставщиком. Обязательства перед управляющими компаниями действующие до внесения изменений, теряют свою силу.

Кто и как осуществляет перечисление средств?

Ответственность за оплату коммунальных услуг лежит на собственнике помещения вне зависимости от места его расположения.

В случае сдачи помещения в аренду, по соглашению между сторонами, арендатор может обязаться самостоятельно оплачивать коммунальные расходы, но ответственность перед поставщиками услуг и ресурсов продолжит нести собственник.

Поэтому, заключая такой договор, арендодателю рекомендуется регулярно проверять, оплачиваются ли счета от УО и РСО своевременно.

Каждый владелец нежилого помещения обязан оплачивать коммунальные услуги в полном объеме и в срок. Сумму платы за израсходованные ресурсы определяют показатели индивидуальных приборов учета. Услуги, потребление которых измеряется общедомовым счетчиком или не фиксируется приборами учета вовсе (например, содержание жилья, обслуживание домофона), оплачиваются в соответствии с метражом собственности.

Для владельцев недвижимости в МКД, по статье 155 ЖК РФ, действует требование ежемесячно вносить плату за коммунальные услуги до 10 числа месяца, следующего за истекшим. Иной срок оплаты может быть определен индивидуальным договором. Чтобы избежать возникновения задолженностей, можно перечислять денежные средства поставщикам услуг авансом.

Что решил Конституционный Суд РФ

КС РФ решил, что п. 1, 3 и 7 ст. 181.4, ст. 181.5 ГК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ не противоречат Конституции РФ, поскольку содержащиеся в них положения соответствуют действующему правовому регулированию РФ:

• все собственники помещений в МКД должны участвовать в расходах на содержание ОИ в таком доме;
• объективные обстоятельства могут служить основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию ОИ в МКД при условии, что дифференцияация размеров платежей не повлечёт за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений в МКД, относящихся к одной и той же категории;
• не исключают возможность признания судом недействительным решения ОСС.

Таким образом, Конституционный Суд РФ признал, что тарифы на содержание общего имущества для жилых и нежилых помещений в МКД могут отличаться.

Содержание и форма договора

Договоры на оказание коммунальных услуг заключаются владельцем нежилого помещения с РСО и хозяйствующей УО (управляющей компанией, товариществом собственников жилья, иными формами управления).Такие документы содержат условия оказания услуг поставщиком, правила расчета между сторонами и их взаимные обязанности. Раздел «Ответственность сторон» обычно включает информацию о санкциях за просрочку платежей.

Рассматриваемый договор должен последовательно содержать:

• наименование документа;
• место и дату подписания;
• название, юридический адрес, реквизиты и контактные данные поставщика услуги или ресурса;
• полное имя, дату рождения, паспортные данные, контактный номер потребителя — физического лица или наименование, место государственной регистрации и контактный телефон юридического;
• адрес и площадь объекта, на который будут направлены услуги, иные сведения о недвижимости, влияющие на расчет суммы оплаты;
• название предоставляемой услуги, требования к ее качеству;
• порядок расчета объема потребляемого ресурса;
• данные об установленных приборах учета, условия их проверок;
• порядок расчета оплаты, меры социальной поддержки (если для них есть основания);
• адрес для отправки квитанций на оплату;
• порядок проверки качества предоставляемых услуг и действий в случае нарушений;
• права и обязанности исполнителя и потребителя;
• причины и последовательность приостановки оказания услуг;
• причины и последовательность изменения или расторжения соглашения;
• срок действия документа;
• подписи сторон.

Договор на оказание коммунальных услуг не нуждается в обязательной регистрации государственными органами, однако при необходимости может быть использован в ходе судебного разбирательства.

Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумности

Конституционный Суд принял постановление по делу о проверке конституционности положений ст. 181.4 и 181.5 ГК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. По мнению заявителя, данные законоположения не соответствуют Конституции в той степени, в какой они, не предусматривая запрета установления решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме дифференцированных ставок платы за содержание общего имущества в зависимости от назначения и размещения помещений, препятствуют признанию судом подобных решений недействительными.

Поводом для обращения послужила следующая ситуация. Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением, за заявителем было признано право собственности на однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном доме, на основании заключенного им договора участия в долевом строительстве. До этого решением общего собрания собственников и участников долевого строительства в качестве способа управления данным домом было определено товарищество собственников недвижимости и были установлены размеры обязательных платежей для собственников помещений: 25 руб. с 1 кв. м квартиры, 10 руб. с 1 кв. м машино-места и 14 руб. с 1 кв. м коммерческого помещения.

Заявитель обратился в суд с требованием о признании решения общего собрания недействительным, однако в удовлетворении его требований было отказано. Суды не согласились с доводами заявителя о том, что решение принято с нарушением процедурных норм и ставит собственников жилых помещений в невыгодное положение по сравнению с собственниками коммерческих помещений, не усмотрели существенных нарушений процедуры проведения общего собрания и указали на отсутствие в действующем законодательстве запрета на установление решением общего собрания дифференцированных ставок платы за содержание общего имущества в зависимости от назначения и размещения помещений и прямого указания на ничтожность такого рода решений. В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ заявителю было отказано.

Рассмотрев дело, Конституционный Суд указал, что, согласно его ранее высказанной в Определении от 26 октября 2021 г. № 2390-О правовой позиции, справедливое распределение необходимых расходов между собственниками помещений в многоквартирном доме как участниками общей собственности обеспечивается ч. 2 ст. 39 ЖК РФ, которая в системной связи со ст. 249 ГК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ закрепляет принцип соответствия обязательных расходов собственника помещения его доле в праве общей собственности на общее имущество. Это согласуется с предписаниями ст. 19 Конституции РФ, которая не предполагает с учетом ч. 1 ст. 37 ЖК РФ произвольного определения размера платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения.

Конституционный Суд отметил, что в отношении решений общего собрания собственников специальное регулирование содержится в гл. 6 ЖК РФ. В частности, решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ, может быть обжаловано в суд собственником помещения, если он не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

КС пояснил, что специальных норм, закрепляющих основания признания решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оспоримым или ничтожным, ЖК РФ не содержит, что позволяет применять к ним положения гл. 91 ГК РФ. Суд при оценке правомерности обжалуемого решения не должен руководствоваться исключительно формальным критерием распределения бремени расходов на содержание общего имущества, установленным ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. Вместе с тем он вправе признать такое решение недействительным лишь в том случае, если придет к выводу о нарушении им требований закона.

Таким образом, КС РФ сделал вывод о том, что действующее законодательство не исключает возможности учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платежей за содержание помещений и общего имущества особенностей помещений, а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточными основаниями для изменения долей участия собственников в обязательных расходах на содержание общего имущества.

Исходя из изложенного, КС РФ признал п. 1, 3, 7 ст. 181.4, ст. 181.5 ГК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ не противоречащими Конституции и указал, что выявленный в настоящем постановлении конституционно-правовой смысл данных законоположений является общеобязательным. Производство по делу в части, касающейся проверки конституционности п. 2, 4, 5 и 6 ст. 181.4 ГК РФ, прекращено.

При этом Суд указал, что правоприменительные решения в отношении заявителя, если они вынесены на основании п. 1, 3 и 7 ст. 181.4, ст. 181.5 ГК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ в истолковании, расходящемся с их конституционно-правовым смыслом, выявленным в настоящем постановлении, подлежат пересмотру в установленном порядке при условии, что для этого нет иных препятствий.

Адвокат КА «Конфедерация» Валентина Леонидченко отметила, что данное постановление КС РФ будет служить ориентиром как для собственников помещений в многоквартирном доме, так и для судов, поскольку в нем определены обстоятельства, учитываемые при оценке решения собрания на предмет его законности (действительности): добросовестность действий участников собрания; отсутствие произвольности установления размера платежей и их разумность; объективность, существенность и достаточность избранных собранием критериев для дифференциации ставок; отсутствие необоснованных различий в правовом положении собственников помещений после принятия соответствующего решения собрания.

Юрист судебной практики юридической фирмы Eterna Law Анастасия Серова отметила, что постановление Конституционного Суда вынесено с определенными ограничениями для собственников многоквартирных домов, которые, в отличие от собственников коммерческих помещений, владеют меньшими финансовыми ресурсами для содержания многоквартирного дома. Так, собственник нежилого помещения, сдавая свое помещение в аренду или просто извлекая доход из коммерческой деятельности, получает значительные финансовые ресурсы по сравнению с гражданином, являющимся собственником квартиры. «В этой связи пониженная ставка для такого субъекта выглядит нелогично», – считает эксперт.

Что входит в состав КУ?

С 2021 года собственники нежилых помещений заключают договоры с РСО напрямую, а не при посредстве УО, поэтому они получают несколько квитанций от различных организаций и оплачивают следующие коммунальные услуги:

• теплоснабжение (только в отопительный период);
• газоснабжение;
• подачу электроэнергии;
• горячее и холодное водоснабжение;
• водоотведение (отвод сточных вод);
• содержание жилья;
• домофон (при наличии).

Узнать о том, каким образом в нежилом помещении, расположенном в МКД, организовывается отопление и по каким тарифам его необходимо оплачивать в отопительный сезон, можно в этом материале, а про то, каким образом собственник обязан оплачивать электроэнергию, прочтете здесь.

В 2021 году взносы на капитальный ремонт также присутствуют в документах на оплату от УО и обязаны совершаться всеми собственниками недвижимости в МКД (за исключением случаев, описанных в пункте 1).

Плата за содержание жилья — это расходы на услуги, предоставляемые УО. В первую очередь их несут владельцы недвижимости в МКД, однако в частном порядке заключить договор с УО может и собственник помещения в нежилом фонде. Обычно услуга включает в себя обслуживание и ремонт зон общего пользования, прилегающей с строению территории, вывоз мусора, организацию проверок здания предприятиями, ответственными за жизнь и здоровье граждан.

Плата за содержание жилья соразмерна доле владельца нежилого помещения в праве общей собственности МКД (статья 39 ЖК РФ).

Почему решение ОСС возмутило собственника помещения в МКД

Общее собрание собственников установило разные размеры платежей за содержание общего имущества в многоквартирном доме для жилых и нежилых помещений.

Собственник жилого помещения этого МКД не согласился с таким решением, посчитал, что оно принято с нарушением процедурных норм и ставит владельцев жилых помещений в невыгодное положение по сравнению с владельцами нежилых помещений.

Он попытался оспорить решение ОСС в суде, но ничего не получилось. Районный суд и судебная коллегия отказали в удовлетворении требования о признании решения общего собрания недействительным.

Такое решение суды аргументировали отсутствием в действующем законодательстве запрета на установление дифференцированных тарифов за содержание и ремонт общего имущества в МКД в зависимости от назначения и размещения помещений.

Дальше был Верховный Суд РФ, который отказал собственнику в рассмотрении дела. Это стало поводом для обращения в Конституционный Суд РФ

Нарушение правил пользования общим имуществом МКД
15174

1

Обязательные траты на общедомовые нужды

Общедомовые нужды (ОДН) — это расход электроэнергии, воды, тепловой энергии, водоотведение с целью поддержания состояния и нормального функционирования общей собственности в МКД (лифтов, подъездов, чердаков и прочих помещений).

Ранее расходы на общедомовые нужды значились в квитанциях от УО отдельной строкой. С 2021 года они входят в состав платы за содержание жилья. За счет оплаты собственниками ОДН погашаются расходы на освещение лестничных площадок, работу лифта, воду для уборки лестниц и ее слив, отопление подъездов и другие обязательные траты.

В соответствии с ПП РФ №354, за расходы на ОДН ответственны все собственники в доме, отказ от их оплаты невозможен.

В 2021 году размер платы за ОДН не может превышать установленные региональные нормативы. Фактический расчет с РСО за ОДН осуществляет на средства владельцев недвижимости хозяйствующая УО. Более подробно о том, что является общедомовым имуществом и как собственники нежилых помещений должны оплачивать ОДН, мы рассказывали в отдельной статье.

За что собственник отдает денежные средства?

Собственник нежилого помещения платит за потребленные коммунальные ресурсы. Помимо них в траты владельца нежилого объекта, расположенного в МКД, входят эксплуатационные расходы и расходы на общедомовые нужны.

Хозяин нежилого помещения обязан оплачивать расходы на капремонт общего имущества МКД (ст. 158 ЖК РФ).

К коммунальным ресурсам относятся тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение и подача электроэнергии. Снабжение ресурсами происходит по договорам, которые хозяин помещения должен заключить напрямую с ресурсоснабжающей организацией. Узнайте больше об особенностях формирования тарифов и расчете оплаты за электроэнергию и отопление.

Согласно п. 69 Постановления 354 в платежном документе должны быть указаны:

• адрес объекта;
• реквизиты плательщика (ФИО для ИП, наименование для юрлица, банковские реквизиты, место регистрации);
• перечень услуг, подлежащих к оплате, месяц оплаты;
• объем потребления каждого вида ресурсов за период и размер оплаты;
• сведения о перерасчетах;
• сведения об отсрочке или рассрочке (если предусмотрено договором);
• другие сведения.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

8 (800) 302-76-94Москва

Где и как платить?

Оплата КУ владельцами нежилых помещений осуществляется по тому же принципу, что и собственниками жилых площадей. Разница заключается в отсутствии посредничества УО при расчете с РСО.

Чтобы совершить оплату, необходимо знать:

1. название, адрес, ИНН, платежные реквизиты компании-поставщика услуги;
2. название и объем полученных коммунальных услуг;
3. контактные и личные данные плательщика (физического или юридического лица);
4. платежную информацию о помещении (например, лицевой счет);
5. период оплаты;
6. сведения о льготах (если есть);
7. сумму к оплате.

Все эти сведения содержатся в квитанциях от поставщиков услуг и ресурсов.

Выполнить обязательства по оплате услуг УО и РСО можно, используя:

• кассы любых кредитно-финансовых учреждений (банков);
• платежные терминалы;
• электронные платежные системы;
• интернет-банкинг (для держателей пластиковых банковских карт);
• отделения Почты России.

На нашем ресурсе есть и другие полезные статьи, посвященные правилам использования нежилых помещений в МКД, а также нюансам их обслуживания:

• Техническое обслуживание такой недвижимости и какие коммуникации могут быть подведены?
• Как подключить интернет и другие коммуникации?
• Как правильно заключить договор с уборщицей?
• Порядок действий собственника при затоплении.

Кто и как вносит платежи?

Согласно п. 65 гл. 6 Постановления 354 потребитель услуг может самостоятельно производить их оплату, а может поручать иным лицам внесение платы любыми способами, которые не противоречат требованиям законодательных актов и заключенному соглашению.

Если владелец помещения предоставляет его в аренду, то ответственность за оплату услуг ЖКХ все равно остается на хозяине объекта.

Оплачивать расходы можно сразу, а можно частями, при этом нельзя нарушать конечный срок оплаты коммунальных услуг, установленный договором. Потребитель имеет право производить предоплату на будущие расчетные периоды.