ВС указал, когда чердачные помещения в многоквартирном доме могут быть в частной собственности

Чердак является нежилым помещением, расположенным на последнем этаже дома. В большинстве случаев его площадь равна метражу квартиры, находящейся под ним.

Жильцы этих квартир часто хотят расширить свое жилище, присоединив к нему чердачную площадь. Но при этом следует помнить, что данное помещение относится к общедомовому имуществу, т.е. принадлежит одновременно всем собственникам квартир в доме.

Приватизация чердака над квартирой не только увеличит площадь жилья, но и повысит его стоимость.

Можно ли приватизировать чердачное помещение?

Приватизация чердачного помещения регламентируется ФЗ №-178 «О приватизации государственного и муниципального имущества». Кроме того, в статье 36 ЖК РФ говорится, что чердаки, подвалы, лестничные площадки, коридоры и лифты относятся имуществу дома.

Незаконный захват этих помещений относится к злостным нарушениям закона. Если будет обнаружено, что мансарда используется без соответствующего разрешения, то нарушитель будет должен вернуть захваченную площадь и возместить ущерб другим собственникам квартир.

Приватизация чердачного помещения в многоквартирном доме возможна, но воспользоваться такой привилегией могут только владельцы квартир, расположенных на последнем этаже.

Причины приватизации чердака:

1. Создание нового помещения (гардеробная, комната досуга, игровая и т.д.).
2. Повышение стоимости жилья, так как квартира с чердаком стоит намного дороже простой квартиры.
3. Защита от посяганий на чердак третьих лиц. Приватизированное помещение уже не может быть использовано другими людьми, даже местной администрацией.
4. Для коммерческой аренды. К такой услуге прибегают юридические лица и индивидуальные предприниматели. После приватизации они могут сдавать чердачное помещение в аренду, получая за это плату.

Получается, что приватизация чердака возможна по разным причинам. Это решение может быть полезно или финансово выгодно для владельца. При этом такие помещения могут быть использованы в различных целях.

Этап 2. Переговоры с собственниками

• В Росреестре узнайте, не находится ли чердак в чьей-то собственности. Если да, тогда все просто: договаривайтесь о покупке с владельцем.
• Если чердак раньше никто не приобретал, значит он является общим имуществом собственников квартир. Тут посложнее. Чтобы перевести мансарду в личную собственность, потребуется согласие всех владельцев; чтобы взять в долгосрочную аренду — ⅔ жильцов. Для голосования, организуйте собрание собственников. Не исключено, что для решения вопроса придется регистрировать ТСЖ и оформлять общедомовую собственность на нежилые помещения дома.

Итог этапа: письменное согласие собственников жилых помещений на реконструкцию чердака, выполненное в форме протокола собрания жильцов.

Условия для приватизации

В 2021 году приватизировать часть чердака могут только владельцы квартир, расположенных непосредственно под ней. Жильцам муниципального жилья это право недоступно, поэтому предварительно им придется перевести квартиру в собственность.

Условия приватизации чердачного помещения:

• чердак не находится в приватизации у других лиц;
• на его территории не расположены пересечения инженерных узлов (газопровода, электропроводки, водоснабжения);
• помещение не относится к аварийному;
• жильцы нижних и средних этажей дали свое согласие на проведение данной процедуры.

Иногда чердак бывает уже приватизирован, но при этом не используется владельцем. В этом случае можно попробовать договориться с собственником о долгосрочной аренде или выкупе помещения. Для компенсации затрат можно впоследствии сдать чердак в коммерческую аренду.

При стремлении получить чердак в собственность сразу несколькими лицами в большинстве случаев организуется ТСЖ, и помещение оформляется в долевую собственность.

Причины запрета на приватизацию

Перед осуществлением приватизации мансарды необходимо оценить ее статус. Согласно закону о приватизации чердака, при некоторых факторах перевод помещения в свою собственность может быть невозможен:

1. На чердаке расположены важные коммуникационные узлы. В этом случае при приватизации будет затруднен доступ к нему аварийным службам и управляющей компании.
2. Здание относится к объектам, стоящим в очереди на капитальный ремонт.
3. Дом планируется снести.
4. Чердак уже приватизирован другим человеком.

При наличии любой из этих причин приватизация чердака становится невозможной.

Этап 1. Первичный осмотр и оценка

• Определите, проложены ли на чердаке коммуникационные линии. Имейте в виду, что коммунальным службам нужен беспрепятственный доступ к ним. Если коммуникации обнаружились, не спешите расстраиваться. Некоторые из них можно перенести. Однако, если под крышей расположен проход к шахте лифта или трубопроводу, присоединить чердак не получится: ни одна жилищная инспекция не позволит этот проход загородить.
• Узнайте, не участвует ли ваш дом в программе капитального ремонта. Если да, с идеей обзавестись вторым уровнем придется повременить.
• Оцените, пригодна ли конструкция чердака для переоборудования. Помните, что несущие стены и балки сносить нельзя.
• Закажите техосмотр помещения и выясните, соответствуют ли техническим требованиям уклон кровли, несущая способность перекрытий и высота от потолка до пола на чердаке. Необходимые параметры: 33-35 градусов уклона, минимум 2,3 метра высоты и 150 кгс/кв.м. прочности.

Итог этапа: официальное заключение технической экспертизы о пригодности помещения.

Как приватизировать чердак над своей квартирой?

Приватизация чердачного помещения над квартирой заключается в трех этапах:

1. Получение согласия остальных жильцов дома.
2. Оформление мансарды.
3. Регистрация права собственности в Росреестре.

Первым делом при решении приватизировать чердак следует узнать о возможном расположении коммуникационных узлов в этом помещении.

Для этого обращаются в обслуживающие их инстанции:

• Газовая техническая инспекция;
• Жилищная инспекция;
• Градостроительное или архитектурное региональное отделение;
• отдел МВД по государственному пожарному надзору;
• техотдел Роспотребнадзора.

Для переоборудования чердака необходим технический проект, который должен быть выдан фирмой, имеющей специальную лицензию. Специалисты производят расчеты, а затем подготавливают план для проверяющих органов.

Составляет и утверждает подобные проекты Архитектурное бюро при районной администрации. Также Бюро занимается обновлением технического паспорта чердака. А заказ технической документации возможен в БТИ.

Пошаговый порядок действий

Алгоритм оформления приватизации чердака состоит из нескольких этапов. В некоторых регионах могут быть незначительные различия:

1. Выяснение статуса помещения.
2. Оповещение жильцов о своем намерении приватизации.
3. Получение согласия от других жильцов дома.
4. Создание плана реконструкции.
5. Получение разрешительной документации.
6. Заказ экспертизы перестройки чердака.
7. Оформление в Росреестре права собственности на чердачное помещение.

Одним из наиболее важных этапов считается утверждение плана реконструкции. Если чердак будет переделываться под жилое помещение, то требуется согласие Жилинспекции и точное соблюдение технических норм.

Приватизация чердачной площади является трудоемкой процедурой. Главное соблюдать интересы госинстанций и получить согласие остальных жильцов.

Незаконная приватизация чердака без проведения общедомового собрания и получения согласия всех собственников квартир в доме грозит нарушителю наложением административной ответственности в виде штрафа.

Пошаговый алгоритм приватизации чердака:

1. Собрание жильцов. Так как чердак относится к имуществу дома, то требуется согласие владельцев приватизированных квартир. Для этого рекомендуется провести общедомовое собрание. Предварительно следует разослать оповещение. Их необходимо отправить минимум за 10 дней до даты собрания.
2. Сбор голосов. На общедомовом собрании жильцы должны отдать свой голос «за» или «против» приватизацию чердака. Их решение должно быть письменно зафиксировано. Если кто-то из жильцов будет не согласен, то организатору собрания следует быть более красноречивым и попытаться их убедить изменить решение. При наличии несогласных или воздержавшихся от голосования жильцов процесс приватизации может затянуться. Все подписи ставятся в специальном документе, который затем передается в местную администрацию.
3. Получение разрешения на переделку. Оно выдается в таких госинстанциях, как БТИ, УК и Жилинспекция.
4. Заказ архитектурного проекта в лицензированной организации. В нем должны присутствовать техническая характеристика помещения.
5. Одобрение проекта местной или районной администрацией. Градостроительный отдел проверит проект и его соответствие нормам, а затем примет решение (согласие с проектом или отклонение).
6. Ремонт чердака и получение нового техпаспорта. После получения одобрительного решения от администрации наступает этап ремонта помещения. После его завершения в БТИ подается заявка для замера помещения специалистами. Если в ходе этой процедуры не появятся замечания, то по ее завершению выдается новый техпаспорт.
7. Оформление права собственности в Росреестре. В данную инстанцию подается заявление и нужные документы. По истечению установленного срока приватизатор получает выписку из ЕГРН, в которой обозначено его право собственности на чердак. Также регистраторы должны внести соответствующие изменения в реестр.

Этапы проектирования присоединения чердака

Суть присоединения чердака заключается в объединении его объема с объемом нижерасположенного помещения. Возможен вариант с одновременным присоединением всех чердачных помещений (это особенно актуально для нежилых зданий). Основанием для проектирования будет техническое задание заказчика (собственника), документы на помещение и здание.

Процесс проектирования включает следующие этапы:

• изучение и оценка исходных документов, результатов обследований чердака, помещений и конструкций здания;
• определение решений и видов работ, которые требуются для присоединения чердака;
• описание и обоснование конструктивных и планировочных решений, подготовка графических материалов (чертежи, схемы, планы);
• расчеты и описание усилений конструкций здания, чтобы устранить снижение прочности и устойчивости;
• проектирование инженерной системы на объединенные помещения;
• обоснование мер пожарной и иной безопасности;
• оформление рабочей документации, по которой будут проводиться работы;
• составление смет и расчетов, выбор и оформление спецификаций на стройматериалы.

Содержание всех разделов проекта и графических материалов должно соответствовать СП и ГОСТ. Итоговый проект утверждает заказчик, направляет на согласование (если это необходимо).

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 Москва (наш адрес)

8 Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Комментарий специалиста. Проектирование и работы по присоединению чердака характеризуются повышенной сложностью. После внесения изменений в конструктивные, планировочные и инженерные решения может измениться и общая нагрузка на нижерасположенные конструкции, основание и фундамент здания. Только обращение к опытным и квалифицированным специалистам гарантирует, что не возникнет проблем с безопасностью здания, прохождением согласований.

Что нужно для приватизации?

Претендент на чердак должен сдать в регистрирующий госорган перечень документов. Необходимо собрать два пакета документации: на чердачное помещение и на собственное жилье.

Документы на чердак:

• копия акта собрания жильцов дома;
• документ с подписями жильцов;
• копия технического паспорта дома;
• разрешение на перестройку чердачного помещения;
• справка, подтверждающая отсутствие права собственности на это помещение у других лиц;
• справка о проверке чердака на пригодность (выдается в БТИ);
• справка из МВД РФ;
• экспликация здания;
• технические данные чердака.

Документы на квартиру:

• технические паспорт квартиры;
• выписка из ЕГРН, в которой подтверждено право собственности данной жилплощадью;
• правоустанавливающая документация;
• оригинал и копия паспорта владельца.

Сбор документов рекомендуется проводить заранее, так как на получение некоторых справок может понадобиться до 30 дней (например, справки из БТИ). Также можно воспользоваться платными услугами, при которых документы выдаются через несколько дней.

Стоимость

В ходе приватизации чердака над квартирой соискателя ждут финансовые затраты. В первую очередь речь идет о кадастровых документах. В Москве и Московской области стоимость получения заключения от БТИ составляет 30-80 тыс. руб.

Также к основным расходам относится составления проекта электроснабжения. Он может обойтись в 40-80 тыс. руб.

Затраты увеличатся при обращении в специализированные организации. За свою работу они могут запросить до 150 тыс. руб. К отдельным затратам относится ремонт помещения.

Сроки

Для получения права собственности на чердак в среднем потребуется 2-3 месяца, но иногда процесс затягивается до 6 месяцев. Большего всего времени требуется на получение согласия на приватизацию и реконструкцию помещения. БТИ не выдаст новые документы, пока чердак не будет приведен в должный вид.

Этапы обследования для присоединения чердака

Приступать к обследованиям и проектированию работ по присоединению чердака в МКД целесообразно только после проведение общего собрания, получения согласия 100% собственников дома. К сожалению, заставить собственников принять такое решение невозможно, как и оспорить отказ. Поэтому придется искать всех жильцов, вручать им уведомления о собрании, добиваться одобрения работ. В противном случае все расхода на проектирование будут зря, а выполненные работы признают незаконными и несогласованными.

Для целей присоединения чердака к жилому или нежилому помещению проводятся следующие обследования:

• визуальный осмотр всех помещений, конструкций и инженерных систем, мест их соединения;
• оценка фактического состояния и износа конструкций и элементов здания, выявление повреждений и дефектов;
• инструментальная диагностика конструкций систем, изучение характеристик стройматериалов в месте проведения работ;
• расчеты допустимых нагрузок, которые возникнут после завершения работ (это нужно для выбора вариантов усилений);
• изучение технической и эксплуатационной документации на здание и помещения, техпаспорта БТИ.

Так как работы будут связаны с воздействием на несущие конструкции, изучается их состояние, проводятся необходимые измерения и расчеты. По итогам такого обследования составляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Эксперты сделают вывод о возможности или невозможности проведения работ, дадут рекомендации по безопасности и усилениям.

Стоимость оформления

Собственная мансарда в многоквартирном доме – это всегда так заманчиво. Редко кто из жильцов верхних этажей о ней не мечтает. Но когда речь заходит о стоимости таких преобразований, пыл немного убавляется.

На каждом этапе продвижения к мечте вас ждут приличные растраты. Суммы, которые приходится вносить за различные работы, зависят от многих нюансов.

Растраты начинаются с самого первого момента – общения с соседями и получения их согласия на приватизацию чердака. Не факт, что согласие вам дадут безвозмездно, ведь жильцы «теряют» часть такого ценного общего имущества.

Трудно сказать, нужно ли платить за согласие, но, если выхода нет, придется воспользоваться таким аргументом.

Следующие растраты связаны с получением результатов технической экспертизы. За этот документ придется заплатить от 30 до 60 тысяч рублей. Довольно дорого стоит перепланировка помещения и вызов представителей БТИ.

Так как вам грозит посещение огромного количества различных инстанций, деньги понадобятся не единожды. Оплата справок ускоряет их получение.

Получив всевозможные бумаги и разрешения, вас ждет непосредственно сама реконструкция. Сколько средств она поглотит, зависит от того, какие у вас планы, и чего именно вы хотите от данного помещения.

Способы оформления

Чтобы получить чердачное помещение и присоединить его к жилому помещению, можно воспользоваться двумя методами:

• зарегистрировать право собственности на объект;
• арендовать помещение или получить его в безвозмездное пользование.

Каким из этих способов воспользоваться в вашем случае, зависит от некоторых нюансов: было ли в доме зарегистрировано Товарищество собственников жилья (ТСЖ) с конкретным составом и количеством собственников, есть ли зарегистрированные права на долевую собственность, прочее.

Порядок совершения процедуры

Чтобы узаконить право на чердачное помещение, придется пройти несколько этапов. Прежде всего, займитесь сбором документации.

Понадобятся документы о праве собственности на квартиру, а также сведения об объекте, который вы хотите получить:

• бумаги, свидетельствующие о вашем юридическом статусе (физическое или юридическое лицо);
• права собственности или иные права на жилье;
• в результате чего вы приобрели право на жилое помещение: в результате покупки (договор купли-продажи), в результате приватизации или долевого участия, прочее. Какую сумму планируете использовать;
• в каком доме находится квартира – частном или государственном;
• сведения об управляющей компании, которая курирует данный дом;
• информация о Кондоминиуме (был ли он зарегистрирован согласно нормам действующего законодательства), паспорт многоквартирного дома, полученный в БТИ;
• сведения о регистрации ТСЖ.